Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 02 NOVEMBRE 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 19/08205 - N° Portalis DBVK-V-B7D-OOHM
Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 NOVEMBRE 2019
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE RODEZ
N° RG 18/00982
APPELANTE :
Société MAISON LAVABRE CADET
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Iris RICHAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Sébastien LEGRIX DE LA SALLE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
INTIMEE :
SCI VILLA [Y]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentée par Me Yvan MONELLI de la SELARL MBA & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Brice LAURENS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Ordonnance de clôture du 31 Août 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 SEPTEMBRE 2022, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
M. Emmanuel GARCIA, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON
ARRET :
- contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.
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EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte du 21 mars 2003, [H] [Y] et [E] [S] ont donné à bail commercial à la société Maison Mary Beyer un bien immobilier situé à [Localité 1], consistant en un hôtel particulier du 18ème siècle, pour y exercer une activité de ganterie de luxe.
Par acte d'huissier du 28 juillet 2016, la société Villa [Y], venant aux droits des bailleurs, a donné congé avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction à la société Maison Lavabre Cadet, nouvelle dénomination de la locataire.
Par assignation du 21 mars 2017, la société Villa [Y] a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Rodez d'une demande d'expertise judiciaire.
Par ordonnance du 4 mai 2017, celui-ci a ordonné une expertise aux fins d'évaluer les montants de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation, et désigné [V] [N] pour y procéder, lequel a déposé son rapport le 10 mars 2018.
Par acte d'huissier du 21 septembre 2018, la société Villa [Y] a fait assigner la société Maison Lavabre Cadet devant le tribunal de grande instance de Rodez aux fins de voir fixer le montant de l'indemnité d'éviction à hauteur 5 825 euros, de désigner un séquestre pour recevoir ladite indemnité, de fixer à 13 770 euros annuellement en principal, outre les charges, taxes ou prestations découlant du bail, le montant de l'indemnité d'occupation due par la locataire à compter du 31 mars 2017 et de la débouter de ses demandes.
Le jugement rendu le 15 novembre 2019 par le tribunal de grande instance de Rodez énonce dans son dispositif :
Condamne la société Villa [Y] à payer à la société Maison Lavabre Cadet les sommes suivantes :
16 000 euros au titre de l'indemnité de transfert,
1 600 euros au titre des frais remploi,
15 300 euros au titre du trouble commercial ;
Condamne la société Maison Lavabre Cadet à payer à la société Villa [Y] une indemnité d'occupation à compter du 31 mars 2017 et jusqu'à la libération des lieux, d'un montant annuel de 13 770 euros hors taxes, outre les charges, taxes et prestations découlant du bail ;
Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;
Dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Dit que les dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, sont partagés par moitié entre la société Villa [Y] et la société Maison Lavabre Cadet.
Au titre de l'indemnité d'éviction et sur l'indemnité de transfert, en lecture notamment du rapport de l'expert judiciaire, le premier juge a retenu que la clientèle du fonds de la locataire n'était pas une clientèle de passage mais plutôt une clientèle régulière, en relevant que les locaux pris à bail étaient principalement utilisés comme atelier de la marque, qui possédait également un point de vente à [Localité 4], et que peu de clientèle était en réalité reçue sur le site millavois, de sorte qu'elle n'était pas liée à la zone de chalandise dans laquelle elle exerçait son activité, peu important le caractère exceptionnel de l'immeuble et sa situation, au centre ville et à proximité de la gare ferroviaire, la société Maison Lavabre Cadet ne justifiant pas de liaisons régulières en train à [Localité 4].
Sur le montant, le premier juge a retenu que l'état moyen des locaux résultait des manquements de la bailleresse à son obligation de réaliser des travaux, de sorte qu'il y avait lieu d'écarter l'abattement de 10 % retenu à ce titre par l'expert dans son premier calcul, que le marché était sinistré au sein de la ville de Millau et que de nombreux locaux commerciaux ne trouvaient pas preneur, que dans ce contexte, le fait que le bien expertisé soit une maison de maître n'était pas un atout sur le marché des locaux commerciaux, que de ce fait, le tribunal ne pouvait adopter le calcul soutenant la demande de la société Maison Lavabre Cadet, qui sollicitait qu'un coefficient de 8 sur 12 soit retenu en faisant valoir la qualité de l'emplacement, un tel coefficient apparaissant manifestement disproportionné, qu'il y avait lieu en conséquence de retenir le second calcul de l'expert, tel que sollicité à titre subsidiaire par la locataire et de lui accorder une indemnité de transfert de 16 000 euros.
Au titre des indemnités accessoires et sur l'indemnité de remploi, en considération de ce que l'expert retenait un taux de 10 % avec lequel s'accordait la société Maison Lavabre Cadet et que le premier juge avait estimé justifié au vu des éléments du dossier, le tribunal a condamné la société Villa [Y] à lui payer la somme de l 600 euros à ce titre.
Sur le trouble commercial, retenu par l'expert à hauteur de 15 300 euros, évalué sur la base des frais de fonctionnement de l'établissement, arrêtés sur une période de trois mois compte tenu du caractère déficitaire de l'activité, montant sur lequel s'accordait la société Maison Lavabre Cadet, alors que la bailleresse estimait pour sa part que compte tenu du faible nombre de machines utilisées, un déménagement réalisé en deux journées et une interruption d'activité de deux semaines étaient plus réalistes, le premier juge a retenu que le préjudice ne résidait pas dans le déplacement des machines et du stock mais dans les perturbations causées à l'exploitation du fonds, pour faire droit à la demande.
Sur les indemnités de licenciement, les pertes de stocks, les frais de déménagement, les frais administratifs et de publicité, et le préjudice d'image, le premier juge a débouté la société Maison Lavabre Cadet au motif qu'aucun élément n'étant produit pouvant venir au soutien de ces demandes.
Au titre de l'indemnité d'occupation, due à compter du 31 mars 2017 et jusqu'à libération effective des lieux, le premier juge a constaté que les parties s'accordaient pour retenir une évaluation annuelle à hauteur de 13 770 euros.
La société Maison Lavabre Cadet a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 20 décembre 2019.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 31 août 2022.
Les dernières écritures pour la société Maison Lavabre Cadet ont été déposées le 18 mars 2020.
Les dernières écritures pour la société Villa [Y] ont été déposées le 1er juillet 2020.
Le dispositif des écritures pour la société Maison Lavabre Cadet énonce :
Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société Villa [Y] à payer la somme de 15 300 euros au titre du trouble commercial ;
Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il fixe le montant de l'indemnité d'occupation due par la société Maison Lavabre Cadet à la somme de 13 700 euros ;
Infirmer le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions ;
A titre principal,
Condamner la société Villa [Y] à payer à la société Maison Lavabre Cadet :
88 000 euros au titre du droit au bail,
8 800 euros au titre des frais de remploi,
12 000 euros au titre du préjudice d'image ;
A titre subsidiaire,
Condamner la société Villa [Y] à payer à la société Maison Lavabre Cadet :
16 000 euros au titre du droit au bail,
1 600 euros au titre des frais de remploi,
6 000 euros au titre du préjudice d'image ;
En toute hypothèse,
Débouter la société Villa [Y] de l'ensemble de ses demandes ;
Condamner la société Villa [Y] à payer à la société Maison Lavabre Cadet :
15 300 euros au titre du trouble commercial,
2 000 euros, sauf a parfaire, au titre des frais administratifs,
1 mois de loyer, sauf a parfaire, au titre du double loyer ;
Condamner la société Villa [Y] à rembourser à la société Maison Lavabre Cadet, sur présentation des justificatifs :
les frais de licenciement,
les pertes sur stocks,
les frais de déménagement ;
Condamner la société Villa [Y] à verser à la société Maison Lavabre Cadet la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner la société Villa [Y] aux entiers dépens, en ce compris les honoraires d'expertise.
Pour l'essentiel, l'appelante reprend la même argumentation que celle soutenue en première instance.
S'agissant des indemnités accessoires, la société Maison Lavabre Cadet demande à la cour d'en admettre le principe, dont le montant sera déterminé a posteriori, sur présentation des justificatifs.
Le dispositif des écritures pour la société Villa [Y] énonce :
Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il fixe le montant annuel de l'indemnité d'occupation due par la société Maison Lavabre Cadet à la somme de 13 770 euros hors taxe, outre les charges, taxes et prestations découlant du bail et en ce qu'il déboute la société Maison Valabre Cadet de ses demandes relatives aux indemnités de licenciement, pertes sur stocks, frais de déménagement, frais administratifs et de publicités, double loyer, préjudice d'image ;
A titre incident, infirmant le jugement dont appel,
Sur l'indemnité principale de transfert,
Au principal,
Débouter la société Maison Lavabre Cadet en toutes ses demandes de ce chef ;
A titre subsidiaire,
Fixer à 10 000 euros le montant de l'indemnité de transfert due à la société Maison Lavabre Cadet ;
Sur l'indemnité de remploi,
Au principal,
Débouter la société Maison Lavabre Cadet en toutes ses demandes de ce chef ;
A titre subsidiaire,
Fixer l'indemnité de remploi à la somme de 700 euros ;
Sur le trouble commercial,
Au principal,
Débouter la société Maison Lavabre Cadet en toutes ses demandes de ce chef ;
A titre subsidiaire,
Fixer à 2 550 euros le montant de l'indemnité pour trouble commercial due à la société Maison Lavabre Cadet ;
Sur la désignation d'un séquestre,
Commettre tel séquestre qu'il plaira à la cour de désigner avec mission de recevoir le paiement de l'indemnité d'éviction versée et procéder au versement de cette indemnité à la société Maison Lavabre Cadet, sur sa seule quittance, et, s'il n'y a pas d'opposition des créanciers et contre remise des clés du local vide, sur justification du paiement des impôts, des loyers et sous réserve des réparations locatives et de la retenue de 1 % par jour de retard prévue à l'article L. 145-30 du code de commerce ;
Y ajoutant, sur la compensation,
Ordonner la compensation entre toute somme due par le bailleur au preneur au titre des indemnités liées au non-renouvellement du bail avec toute somme due par le preneur au bailleur au titre de l'indemnité d'occupation (13 770 euros hors taxe annuel), outre charges taxes et prestations découlant du bail ;
En tout état de cause,
Condamner la société Maison Lavabre Cadet à payer à la société Villa [Y] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner la société Maison Lavabre Cadet aux entiers dépens.
Pour l'essentiel, la société Villa [Y], en considération de la situation économique de la société Maison Lavabre Cadet et de l'absence de projet précis de réinstallation, demande à la cour, infirmant le jugement de ce chef, de la débouter de toutes ses demandes au titre de l'indemnité pour trouble commercial. A titre subsidiaire, elle estime que, dans l'hypothèse où la cour retiendrait l'existence d'un trouble commercial, en prenant pour base l'évaluation de l'expert judiciaire, qui retient une indemnité de 15 300 euros pour trois mois, la réparation du trouble commercial subit ne saurait excéder (15 300 x 2 / 12) = 2 550 euros.
S'agissant des indemnités accessoires, la société Villa [Y] estime que l'appelante reste défaillante dans la preuve de ses allégations.
MOTIFS
1. Sur l'indemnité d'éviction
Cette indemnité est classiquement composée d'une indemnité principale fondée sur la valeur du fonds ou la valeur du droit au bail, et différentes indemnités accessoires visant à compenser les pertes, frais et préjudices indirects.
S'agissant de la valeur du fonds de commerce, c'est à juste titre que l'intimée entend rappeler qu'elle ne peut être comprise dans le montant de l'indemnité d'éviction que si cette éviction entraîne la perte de la clientèle et, par la suite, la disparition du fonds.
En l'espèce, le premier juge a relevé de l'expertise judiciaire que la clientèle du fonds de la société Maison Lavabre Cadet n'était pas une clientèle de passage mais plutôt une clientèle régulière, précisant que les locaux en litige étaient principalement utilisés comme atelier de la marque, que la locataire possédait également un point de vente à [Localité 4], et que peu de clientèle était en réalité reçue sur le site millavois, pour conclure qu'il résultait de ces éléments que la clientèle de la société Maison Lavabre Cadet n'était pas liée à la zone de chalandise dans laquelle elle exerçait son activité.
Ecartant le moyen de la société Maison Lavabre Cadet, qui soulignait le caractère exceptionnel l'immeuble et sa situation, au centre-ville et à proximité de la gare ferroviaire, le premier juge a considéré qu'elle ne développait aucun argument de nature à remettre en cause les constatations de l'expert et le raisonnement de la bailleresse quant à la réception effective de clientèle et la nécessité de demeurer située dans la même zone urbaine, de sorte qu'il a dit n'y avoir lieu à allouer d'indemnité de perte de fonds ou de remplacement.
En cause d'appel, la société Maison Lavabre Cadet n'apporte pas de critique argumentée à ces motifs, de sorte que le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.
S'agissant de la valeur du droit au bail, s'il doit être pris en considération que l'expert a pu mentionner dans son rapport que le fait que le bien donné à bail, consistant en un hôtel particulier, n'était pas un atout sur le marché des locaux commerciaux, notamment parce qu'il était inadapté à la poursuite d'une activité commerciale et ce dans un marché des droits au bail sinistré localement, pour conclure à une valeur de droit au bail de 10 000 euros, que la bailleresse demande de retenir mais qui apparaît comme sous-évaluée en considération des éléments versés au débat, ce qui conduit la cour à l'écarter, il reste qu'il ne peut également pas être fait droit à la prétention de la locataire de le voir fixé à la somme de 88 000 euros, en application de la méthode du différentiel de loyer, dès lors, comme en a justifié l'expert pour l'écarter, que cette méthode, au cas d'espèce, est inadaptée en considération du marché et du faible nombre d'acquéreurs pour un tel type de bien, inadapté à la poursuite d'une activité commerciale.
Dès lors, la cour confirme la motivation du premier juge, qui a retenu la seconde évaluation de l'expert, à hauteur de la somme de 16 000 euros, étant rappelé qu'elle est intervenue dans le cadre d'une expertise poursuivie au contradictoire des parties, au cours de laquelle celles-ci ont pu faire valoir leurs arguments et justificatifs au soutien.
S'agissant de l'indemnité de remploi, l'appelante se limite à demander qu'elle soit portée de 1 600 euros à 8 800 euros, sans aucune argumentation, autrement que par un renvoi de la cour à ses précédents développements. Le jugement sera en conséquence confirmé de ce chef.
S'agissant du préjudice d'image, l'appelante conteste les motifs du premier juge qui l'a déboutée à ce titre en retenant qu'elle ne justifiait pas d'un préjudice distinct du trouble commercial alors que, selon elle, celui-ci se distingue du préjudice d'image.
La société Maison Lavabre Cadet soutient en effet que le trouble commercial vise à la dédommager pour les troubles d'exploitation qu'elle a subis du fait de la libération des locaux et que l'indemnisation de son préjudice d'image sollicitée vise au cas d'espèce à la dédommager pour la perte de l'un des vecteurs essentiels de sa communication, à savoir la maison d'exception qu'elle occupait.
En l'état des pièces versées au débat, la cour retient que la société Maison Lavabre Cadet fait la démonstration de ce que le bien pris à bail avait une place centrale dans sa communication et son développement, de sorte qu'il est incontestable que la libération des lieux la prive de ce vecteur de communication, d'autant qu'il est établi qu'elle ne pourra pas retrouver des locaux similaires, ce qu'a relevé l'expert, qui a fixé le préjudice à la somme de 6 000 euros, correspondant à 5 % du chiffre d'affaires hors taxe des quatre derniers exercices.
L'appelante sollicite la somme de 12 000 euros sans toutefois apporter de critique utile, de sorte que le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a rejeté les prétentions de la société Maison Lavabre Cadet et, statuant à nouveau, il lui sera alloué la somme de 6 000 euros à ce titre.
2. Sur les autres indemnités
La société Maison Lavabre Cadet demande à la cour d'en admettre le principe en indiquant qu'elle justifiera du montant ultérieurement.
L'appelante ne justifiant pas de son préjudice et ne pouvant obtenir condamnation pour l'avenir, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a rejeté ses autres prétentions indemnitaires.
3. Sur la désignation d'un séquestre
L'article L. 145-29 du code de commerce dispose en son 1er alinéa qu'en cas d'éviction, les lieux doivent être remis au bailleur à l'expiration d'un délai de trois mois suivant la date du versement de l'indemnité d'éviction au locataire lui-même ou de la notification à celui-ci du versement de l'indemnité à un séquestre. A défaut d'accord entre les parties, le séquestre est nommé par le jugement prononçant condamnation au paiement de l'indemnité ou, à défaut, par simple ordonnance sur requête.
En l'espèce, le premier juge a rejeté cette demande de la société Villa [Y] au motif qu'elle n'était pas nécessaire.
Pourtant, aucun accord quant aux modalités de paiement de l'indemnité d'éviction n'a été allégué.
La demande de séquestre est de droit en pareil cas, si bien que le jugement sera infirmé de ce chef et il sera statué dans les conditions décrites au dispositif du présent arrêt, notamment relativement à la retenue de 1 % par jour de retard en cas de non-remise des clés à la date fixée, en application des dispositions de l'article L. 145-30 du code de commerce.
4. Sur la demande de la société Villa [Y] visant à obtenir compensation entre les sommes dues par les parties
En l'absence de toute opposition de l'appelante, il sera fait droit à cette demande dans les termes du dispositif.
5. Sur les dépens et les frais non remboursables
Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
Chacune des parties conservera ses dépens de l'appel.
Il ne sera pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;
CONFIRME le jugement rendu le 15 novembre 2019 par le tribunal de grande instance de Rodez, sauf en ce qu'il a débouté la société Maison Lavabre Cadet de sa prétention visant à voir la société Villa [Y] condamnée à lui payer la somme de 12 000 euros à titre principal et 6 000 euros à titre subsidiaire au titre du préjudice d'image, et la société Villa [Y] de sa prétention visant à voir désigner un séquestre ;
Statuant à nouveau de ces chefs,
CONDAMNE la société Villa [Y] à payer à la société Maison Lavabre Cadet la somme de 6 000 euros au titre de son préjudice d'image ;
DÉSIGNE madame le bâtonnier de l'ordre des avocats du barreau de l'Aveyron en tant que séquestre de l'indemnité d'éviction ;
DIT que faute par la société Maison Lavabre Cadet de remettre les clés du local vide, à l'expiration d'un délai de trois mois suivant la date de notification à celui-ci du versement de l'indemnité audit séquestre, et/ou de satisfaire aux obligations lui incombant, notamment le paiement des impôts, de l'indemnité d'occupation égale au loyer résilié ou encore les réparations locatives, le séquestre retiendra 1 % par jour de retard, sur l'indemnité d'éviction, et ce, jusqu'à parfaite libération des lieux ;
ORDONNE la compensation entre toute somme due par la société Villa [Y] à la société Maison Lavabre Cadet au titre des indemnités liées au non-renouvellement du bail avec toute somme due par le preneur au bailleur au titre de l'indemnité d'occupation, outre charges, taxes et prestations découlant du bail ;
DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables exposés en appel ;
DIT que chacune des parties conservera ses dépens de l'appel.
Le GreffierLe Président
