Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 02 NOVEMBRE 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 19/05883 - N° Portalis DBVK-V-B7D-OJ2C
Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 JUIN 2019
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BEZIERS
N° RG 17/02508
APPELANTS :
Monsieur [P] [M]
né le 15 Avril 1943 à [Localité 6]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représenté par Me Marie NOURRIT-FRESET de la SCP AVOCARREDHORT, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant
assisté de Me Christine AUCHE HEDOU, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Marie NOURRIT-FRESET, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant
Madame [C] [I] épouse [M]
née le 07 Janvier 1939 à [Localité 7]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par Me Marie NOURRIT-FRESET de la SCP AVOCARREDHORT, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant
assistée de Me Christine AUCHE HEDOU, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Marie NOURRIT-FRESET, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant
INTIME :
LE [Adresse 8], située [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la Société SOLAGI, Société Anonyme au capital de 125 000 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de BEZIERS sous le n° 622 920 247, dont le siège social est sis [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représenté par Me Jordan DARTIER de la SELARL ACTAH & ASSOCIES, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant
assisté de Me Ludivine TAMANI, avocat au barreau de MONTPELLIER sustituant Me Jordan DARTIER, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant
Ordonnance de clôture du 31 Août 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 SEPTEMBRE 2022, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
M. Emmanuel GARCIA, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON
ARRET :
- contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.
*
**
[P] [M] et [C] [M] sont copropriétaires des lots n° 5 (local annexe), 10 (appartement avec terrasse) et 1 005 (emplacement extérieur pour voiture) dans la résidence [Adresse 8].
Le 7 juillet 2017, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la SA Solagi, a tenu une assemblée générale au cours de laquelle plusieurs résolutions ont été adoptées, notamment une résolution n° 17 portant sur des travaux à réaliser pour l'étanchéité des terrasses, et une résolution n° 19 portant sur l'aménagement d'une aire de jeu de boules.
Le 17 août 2017, la commune d'Agde a indiqué au syndicat qu'il n'était pas possible de détruire un espace vert au profit d'une aire de jeu.
Le 27 septembre 2017, les époux [M] ont fait assigner le [Adresse 8] aux fins de voir annuler la résolution 17 en ce qu'elle impose un revêtement superficiel d'étanchéité sur la terrasse, partie privative, sauf à faire poser postérieurement un revêtement identique à l'actuel, et la résolution 19 sur le moyen que la double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 n'a pas été obtenue alors qu'il s'agirait d'un changement de destination d'une partie commune et que cette résolution est susceptible de créer un préjudice sonore. Ils ont demandé également l'exécution des décisions d'assemblées générales du 8 juillet 1989 et 11 juillet 1998 portant interdiction de stationnement des campings cars et caravanes sur les parkings, et la condamnation du syndicat à faire installer à l'entrée du parking visiteur un panneau interdisant la présence de certains véhicules, ainsi qu'à démanteler le jeu de boules et à remettre l'espace en état et ce sous astreinte.
Le syndicat des copropriétaires a opposé l'irrecevabilité de l'action des demandeurs qui n'auraient pas la qualité d'opposant ou défaillant puisque [P] [M] était présent lors de l'assemblée et qu'il n'a pas voté à l'encontre de certaines résolutions.
Le jugement rendu le 24 juin 2019 par le tribunal de grande instance de Béziers énonce dans son dispositif :
Déclare recevable l'action en justice intentée par les époux [M].
Déboute les époux [M] de l'intégralité de leurs demandes.
Condamne les époux [M] à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 1 200 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Le jugement expose que [P] [M] était bien présent physiquement lors de l'assemblée mais qu'il est intervenu uniquement en tant que mandataire de trois propriétaires comme le démontre le fait qu'il n'est pas signé la feuille de présence en son nom. Son action est donc recevable.
Le jugement constate que les époux [M] n'apportent pas de preuve d'une irrégularité formelle susceptible d'entraîner l'annulation de la résolution n° 17.
Le jugement expose, concernant la résolution 19, que l'espace en litige apparaît comme une aire de jeu notamment dans les plans du permis de construire et non pas comme un espace vert. L'aménagement d'un terrain de boule correspond donc à la destination prévue d'aire de jeu et il n'est donc pas nécessaire d'obtenir la majorité de l'article 26. Le courrier versé aux débats par les époux [M] en date du 17 août 2017 et émanant de la commune est inopérant puisque la résolution ne tend pas à supprimer un terrain aménagé en espaces verts. Rien ne démontre non plus l'apparition de nuisances sonores futures.
Le jugement expose que le règlement de copropriété n'interdit pas le stationnement des camping-cars et qu'il n'a pas été modifié à la suite des assemblées générales des 8 juillet 1989 et 11 juillet 1998.
Les époux [M] ont relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 21 août 2019.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 31 août 2022.
La cour observe que la partie appelante a déposé de nouvelles conclusions le 12 septembre 2022, postérieurement à la date de la clôture par ordonnance du 31 août 2022.
Cependant, la partie intimée avait déposé de nouvelles conclusions le 26 août 2022 quelques jours avant la clôture et à la veille d'un week-end.
La cour observe également que la partie intimée n'avait pas jugé opportun depuis ses dernières écritures le 10 janvier 2020 d'apporter des écritures en réponse à celles successives de l'appelant (14 mai 2020, 27 janvier 2021, 14 décembre 2021, 7 avril 2022), qu'elle a attendu quelques jours avant la clôture d'une procédure en appel ouverte depuis le 21 août 2019 pour prendre de nouvelles écritures qui comportent 19 pages d'argumentation en comparaison de 8 pages pour les précédentes, un dispositif sensiblement différent, deux pièces supplémentaires, de sorte que la loyauté du débat contradictoire qu'il est dans la mission du juge de protéger commande d'écarter des débats à la fois les écritures de la partie appelante postérieure à la clôture et les écritures de la partie intimée quelques jours avant la clôture.
Les dernières écritures recevables pour les époux [M] ont été déposées le 7 avril 2022.
Les dernières écritures recevables pour le syndicat des copropriétaires ont été déposées le 10 janvier 2020.
Le dispositif des écritures pour les époux [M] énonce :
Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a dit recevable l'action des consorts [M].
Réformer le jugement sur le fond.
Annuler la résolution adoptée par l'assemblée générale sous le numéro 17 et celle adoptée sous le numéro 19.
Condamner le syndicat à faire installer à l'entrée du parking visiteur un panneau de signalisation portant la mention « stationnement interdit aux véhicules, camping-cars, etc. aux dimensions supérieures à 2,5m », à démanteler le jeu de boules et à remettre cet espace dans l'état antérieur, dans la huitaine de la signification de l'arrêt à intervenir et sous astreinte de 150 € par jour de retard pendant un délai d'un mois, passé lequel délai il sera à nouveau fait droit si nécessaire.
Condamner le syndicat des copropriétaires à payer aux époux [M] la somme de 3 000 € par application de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.
Les époux [M] soutiennent que leur action est recevable. [P] [M] a participé à l'assemblée générale en seule qualité de mandataire, il est donc présumé défaillant.
Les époux [M] demandent l'annulation de la résolution n° 17. Ils estiment que les frais de dépose et de remise à l'identique du revêtement superficiel, privatif, constituent des frais accessoires à répartir entre tous les copropriétaires en proportions de leurs tantièmes. La résolution 17 impose un revêtement alors qu'il s'agit normalement d'un choix des propriétaires comme l'explicite le règlement de copropriété. Les époux [M] font également valoir que si les travaux visés sont avantageux financièrement, il n'en demeure pas moins qu'il existe un risque de stagnation de l'eau si l'étanchéité est réalisée sans vérifier que la dalle d'origine a une forme de pente.
Les époux [M] demandent l'annulation de la résolution n° 19 en faisant valoir qu'elle a pour conséquence la modification de la destination d'une partie commune. Ils avancent que l'aire de jeu mentionnée dans le règlement de copropriété est mal placée et constitue un danger pour les enfants ce qui a justifié, lors de l'assemblée générale du 22 août 1975 qu'elle soit transformée en espace vert. En votant la résolution 19, le syndicat a donc modifié la jouissance de l'usage d'une partie commune et il était donc nécessaire d'obtenir la majorité prévue à l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965. La prise en compte des nuisances sonores futures est également nécessaire puisque le bâtiment est situé à 7-8 mètres de l'espace litigieux.
Les époux [M] contestent l'information délivrée par le syndic le 7 juillet 2017 que toutes les décisions d'assemblées relatives aux caravanes et autres véhicules n'étaient pas opposables aux copropriétaires dans la mesure où le règlement de copropriété n'avait pas été modifié à leur suite. Ils soutiennent que par assemblée générale du 22 août 1975, le syndicat a approuvé à l'unanimité le règlement intérieur prévoyant qu'il est interdit de stationner des caravanes habitées sur le parking visiteur sauf autorisation expresse avant de voter, le 8 juillet 1989 l'interdiction pour tout camping-car ou caravane habités ou non. Le 20 août 2014, une note intitulée règlement intérieur Le Neptuna a été affichée par le syndicat afin de rappeler que le stationnement sur le parking visiteur de caravanes ou bateaux est formellement interdit sauf autorisation exceptionnelle.
Les époux [M] soulignent que le règlement de copropriété prévoit que le stationnement est possible à condition que les limites de l'emplacement parking soient respectées. Au vu des tailles actuelles des camping-cars, il est impossible que de tels véhicules puissent rentrer dans les places de stationnement.
Concernant l'absence de nom des votants pour les résolutions votées lors des assemblées de 89 et 98, les époux [M] avancent que les résolutions ont été votées à l'unanimité et qu'il suffit donc de se référer au registre de présence pour en savoir plus.
Le dispositif des écritures pour le syndicat des copropriétaires énonce :
Infirmer partiellement le jugement dont appel et par voie de conséquence.
Confirmer le jugement pour le surplus.
Débouter les demandeurs de toutes leurs fins et demandes.
Condamner les demandeurs au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile outre tous frais et dépens.
Le syndicat soutient que l'action des époux [M] est irrecevable puisque [P] [M] n'a ni la qualité d'opposant ni de défaillant. Il n'est pas défaillant puisque sa présence à l'assemblée n'est pas discutée, et il n'est pas plus opposant puisque ses seuls votes sont des votes en qualité de mandataire et qu'il n'a pas voté en tant que copropriétaire.
Concernant la résolution 17, le syndicat expose que la mise en place d'un revêtement carrelé ne permet pas d'avoir un relevé d'étanchéité suffisant. Le syndicat souligne qu'il n'est pas possible de partir du principe que le coût du renouvellement du revêtement de la terrasse doit être supporté par chaque copropriétaire. Tout dépendra des raisons pour lesquelles l'étanchéité doit être refaite. Les époux [M] ne démontrent pas en quoi le remplacement d'un carrelage par des dalles sur plots constitue une modification des modalités de jouissance des parties communes rendant nécessaire l'obtention de la majorité prévue à l'article 26. En tout état de cause cette majorité est atteinte selon le syndic.
Concernant la résolution 19, le syndicat fait valoir que le permis de construire mentionne bien une aire de jeu sur la zone litigieuse ce dont le règlement de copropriété fait également mention. Il ajoute qu'en 1975, l'aire de jeu a été transformée en espace vert lors des questions diverses de l'assemblée mais sans que la question ne soit soumise au vote ni le règlement de copropriété ou le permis de construire modifiés. L'argument des nuisances n'est pas étayé.
Le syndicat avance que le règlement de copropriété ainsi que ses modificatifs ne précisent pas les modalités de stationnement des camping-cars et caravanes alors même que ces véhicules existaient déjà en 1975. Il ajoute que lors des assemblées générales du 8 juillet 1989 et du 11 juillet 1998, une résolution portant sur l'interdiction de stationnement de tels véhicules a été soumise aux votes, sans qu'une mention des votes ne soit visible dans les procès-verbaux. En tout état de cause, seul le règlement de copropriété est opposable. La cour d'appel n'a pas le pouvoir de prendre une résolution à la place de l'assemblée générale.
MOTIFS
1Sur la recevabilité de l'action
Le premier juge a énoncé avec pertinence que la mention dans le procès-verbal de l'assemblée générale du 7 juillet 2017 que [P] [M] n'est pas présent en son nom personnel mais seulement en tant que mandataire de trois copropriétaires dont il détient le pouvoir, qu'il n'a pas pris part au vote en son nom, de sorte que sa présence physique n'empêche pas qu'il soit considéré en sa qualité personnelle de copropriétaire défaillant.
Le procès-verbal de l'assemblée générale produit également en appel montre la même situation, qui n'est d'ailleurs pas contestée par le syndicat qui se contente de mentionner la présence physique de [P] [M].
La cour confirme en conséquence la recevabilité de l'action.
2Sur la résolution 17
Le premier juge a relevé avec pertinence que l'annulation de la résolution ne pourrait résulter que de la preuve d'une irrégularité formelle qui n'était pas établie.
En appel comme en première instance l'argumentation de l'opposition des époux [M] à l'adoption de la résolution 17 n'est qu'une discussion sur les raisons de leur désaccord avec le vote de la majorité des copropriétaires, concernant le choix du revêtement, la répartition du coût, le respect de la réglementation de ce type de travaux, qui caractérisent une discussion de fond qui n'enlève pas la validité du vote majoritaire et par conséquent de l'adoption de la résolution.
La cour confirme en conséquence également le rejet de la demande d'annulation de la résolution.
3Sur la résolution 19
Les époux [M] demandent l'annulation de la résolution au motif cette fois de la régularité formelle qu'il était nécessaire d'obtenir la majorité prévue à l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu'elle modifie la jouissance d'une partie commune.
Ils invoquent qu'il s'agit de remplacer un espace vert résultant de l'assemblée générale du 22 août 1975 par une aire de jeux.
La cour observe à la lecture du procès-verbal de l'assemblée générale du 22 août 1975 que la mention « les copropriétaires demandent à ce que l'aire de jeux soit transformée en espace vert » est sous le titre de questions diverses, et ne fait pas l'objet d'une résolution, de sorte qu'en l'absence de modification corrélative du règlement de copropriété qui est la loi des parties dans la copropriété la résolution 19 d'aménager une aire de jeu de boules sur « l'aire de jeux » ne portait pas une modification de la destination des parties communes de nature à exiger la majorité spéciale de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
La cour fait la même déduction que pour la résolution 17 du reste de l'argumentation des époux [M] qui constitue une discussion de fond expliquant leur désaccord, sur les modalités d'exécution des travaux qui devraient avoir un architecte, sur des nuisances sonores probables, ou un danger pour les enfants.
La cour retient l'absence d'incidence du courrier de la commune du 17 août 2017, en ce que l'éventuelle non-conformité des travaux avec le PLU peut engager un défaut d'autorisation de travaux ou l'exercice de recours de contestations, mais n'est pas un motif d'annulation de la résolution votée à la majorité.
4Sur l'utilisation des parkings
Les époux [M] demandent dans leur prétention au dispositif de leurs écritures de faire installer à l'entrée du parking visiteurs un panneau de signalisation portant la mention « stationnement interdit aux véhicules, camping-cars, caravanes, etc. aux dimensions supérieures à 2x5 m ».
L'assemblée générale du 22 août 1975 adopte un règlement intérieur dans lequel il est décidé d'interdire le stationnement des caravanes habitées sur le parking visiteurs sauf autorisation expresse du concierge.
Les appelants ne justifient pas d'une situation de stationnement de « caravanes habitées ».
L'assemblée générale du 8 juillet 1989 adopte à l'unanimité une résolution qui rappelle que tout stationnement de camping car et de caravane est interdit sur la résidence, que le syndic se voit confier tous pouvoirs pour poursuivre les contrevenants.
L'assemblée générale du 11 juillet 1998 adopte à l'unanimité une résolution qui indique que les camping-cars sont interdits dans la résidence au même titre que les caravanes.
Quelque soit la réalité établie, la demande de la prétention de faire installer un panneau à l'entrée de la résidence ne peut relever que d'une résolution adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires.
Les époux [M] n'ont pas saisi le syndic d'une demande de résolution en ce sens.
Leur prétention n'est pas fondée dans l'application des règles de la copropriété.
Par ces motifs substitués, la cour rejette la prétention.
5Sur les autres prétentions
Il n'est pas inéquitable de mettre la charge des appelants qui succombent une part des frais non remboursables exposés en appel par le syndicat des copropriétaires, pour un montant de 3000 €.
Les époux [M] supporteront les dépens de l'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;
Confirme le jugement rendu le 24 juin 2019 par le tribunal de Grande instance de Béziers ;
Condamne solidairement [X] et [C] [M] à payer au [Adresse 8] la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel.
Condamne solidairement [X] et [C] [M] aux dépens de l'appel.
Le GreffierLe Président
