AFFAIRE :
SCI LES ORCHIDEES
C/
[A]
[C]
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
3e chambre civile
ARRET DU 27 OCTOBRE 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 17/00328 - N° Portalis DBVK-V-B7B-M7VR
Décisions déférées à la Cour :
Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, en date du 29 septembre 2016, enregistrée sous le n° X 15-12.500
Arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence, en date du 18 novembre 2014, enregistrée sous le n° 13/12539
Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, en date du 17 avril 2013, enregistrée sous le n° F 12-14.589
Arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence, en date du 10 novembre 2010, enregistrée sous le n° 10/03530
Jugement du tribunal de grande instance de Grasse, en date du 16 février 2010, enregistrée sous le n° 04/03758
Vu l'article 1037-1 du code de procédure civile;
DEMANDERESSE A LA SAISINE:
SCI LES ORCHIDEES
représentée par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social
[Adresse 5]
[Localité 2]
Représentée par Me Gilles ARGELLIES de la SCP GILLES ARGELLIES, EMILY APOLLIS - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER
et assistée à l'instance par Me Carole DUNAC BORGHINI de la SCP E. BORGHINI - C. BORGHINI, avocat au barreau de NICE
DEFENDERESSES A LA SAISINE
Mme [Y] [A], en qualité d'ayant droit de son père [V] [A] décédé le 1er janvier 2008
née le 19 Septembre 1965 à [Localité 4]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 1]
et
Mme [W] [C] veuve [A],en son nom personnel et en qualité d'ayant droit de son époux [V] [A] décédé le 1er janvier 2008
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentées par Me Jérémy BALZARINI de la SCP LEVY, BALZARINI, SAGNES, SERRE, LEFEBVRE, avocat au barreau de MONTPELLIER
et assistées à l'instance par Me Jean-Louis AUGEREAU, avocat au barreau de NICE, substitué à l'audience par Me Laurent CINELLI, avocat au barreau de NICE
Ordonnance de clôture du 02 novembre 2021
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 NOVEMBRE 2021,en audience publique, Mme Marie-Claude SIMON, vice-présidente placée, ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
M. Jacques RAYNAUD, Président
M. Fabrice DURAND, Conseiller
Mme Marie-Claude SIMON, Vice-présidente placée par ordonnance du premier président du 30 Juin 2021
qui en ont délibéré.
GREFFIER : Mme Camille MOLINA, Greffière lors des débats; en présence de Mme Marine MOURET, greffière stagiaire en approfondissement
ARRET :
- contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour fixée au 20 janvier 2022 prorogée au 10 mars 2022, 31 mars 2022, 19 mai 2022, 9 juin 2022, 15 septembre 2022 puis 27 octobre 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Marie-Claude SIMON, Vice-présidente placée en remplacement du président empêché, et par Mme Camille MOLINA, Greffière.
*
* *
EXPOSE DU LITIGE
Par acte reçu le 18 septembre 2002 par Me [X] [D], notaire à Nice, en concours avec Me [B] [K], notaire à Annot, la SCI Les Orchidées achetait aux époux [A] une propriété située sur la commune de [Adresse 5], pour un prix total de 762 245,09 euros, consistant en une villa de trois chambres, en une construction élevée sur sous-sol d'un rez-de-chaussée et de trois étages à usage commercial à destination d'hôtel de sept chambres et de restaurant.
Faisant valoir que le bâtiment était infesté de termites, qu'il comportait de l'amiante, qu'il avait été en partie réalisé sans permis de construire, que [V] [A] avait été condamné pénalement pour ces faits et qu'aucune régularisation n'était possible, la SCI Les Orchidées assignait, par actes d'huissier des 27 avril et 4 mai 2004, les époux [A] et Me [D], devant le tribunal de grande instance de Grasse, aux fins d'obtenir l'indemnisation de ses préjudices sur le fondement de l'article 1641 du code civil.
M. [V] [A] décédait le 1er janvier 2008. La procédure était poursuivie à l'égard de Mme [W] [C] veuve [A], tant à titre personnel qu'ès qualités d'ayants droit de feu [V] [A] et de Mme [Y] [A], fille et héritière de feu [V] [A].
Par jugement du 16 février 2010, ce tribunal déboutait la SCI Les Orchidées de ses demandes, laquelle a interjeté appel de cette décision.
Par arrêt du 10 novembre 2011, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a :
- confirmé partiellement le jugement rendu le 16 février 2016 par le tribunal de grande instance de Grasse en ce qu'il a débouté la SCI Les Orchidées des demandes formées à l'encontre de Me [X] [D] ;
- réformé le jugement rendu le 16 février 2016 par le tribunal de grande instance de Grasse pour le surplus ;
- condamné Mme [W] [C] veuve [A] et Mlle [Y] [A] à payer à la SCI Les Orchidées la somme de 76 000 euros au titre de la garantie des vices cachés ;
- débouté la SCI Les Orchidées de ses autres demandes à ce titre ;
- condamné Mme [W] [C] veuve [A] et Mlle [Y] [A] à payer à la SCI Les Orchidées la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- dit que Me [X] [D] conservera ses frais irrépétibles de première instance et d'appel et ses dépens de première instance et d'appel ;
- condamné Mme [W] [C] veuve [A] et Mlle [Y] [A] aux dépens de première instance et d'appel exposé par la SCI Les Orchidées.
Les consorts [A] formaient un pourvoi en cassation à l'encontre de cette décision. Par arrêt du 17 avril 2013, la Cour de cassation cassait et annulait l'arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence pour violation de l'article 1644 du code civil en ce que la réduction de prix doit être arbitrée par experts.
Par arrêt du 18 novembre 2014, rendu sur renvoi après cassation, la cour d'appel d'Aix-en-Provence déclarait l'appel, de la SCI Les Orchidées, non fondé, confirmait le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Grasse du 16 février 2010 et condamnait la SCI Les Orchidées à payer aux époux [A] la somme de 3 000 euros.
Statuant sur le pourvoi formé par la SCI Les Orchidées, la Cour de cassation, par arrêt du 29 septembre 2016, cassait et annulait l'arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 18 novembre 2014 qui avait écarté le vice caché en se fondant notamment sur la régularisation des constructions, insusceptibles de démolition sans répondre aux conclusions de la SCI soutenant qu'en raison du dépassement du coefficient d'occupation des sols par les constructions illicites, une destruction fortuite du bâtiment ne permettrait pas la reconstruction à l'identique, sauf en ce qu'il confirmait le jugement ayant rejeté les demandes formées par la SCI contre [X] [D] et renvoyait la cause et les parties devant la cour d'appel de Montpellier.
La SCI les Orchidées saisissait la cour d'appel de renvoi le 17 janvier 2017.
Par arrêt du 5 décembre 2019, la cour d'appel de Montpellier a :
- infirmé le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
- dit que l'immeuble à usage d'habitation et commercial vendu par les consorts [A] à la SCI Les Orchidées est affecté d'un vice caché diminuant tellement son usage, en cas de réalisation du risque de destruction fortuite, que la SCI n'en aurait donné qu'un moindre prix si elle l'avait connu ;
- ordonné une expertise avant dire droit sur l'estimation de la réduction du prix et les autres préjudices, confiées à Mme [L] [H] ;
- dit que les frais d'expertise seront provisoirement avancés par la SCI Les Orchidées qui devra consigner la somme de 5 000 euros à valoir sur la rémunération des experts ;
- réservé les dépens et frais irrépétibles.
Le rapport d'expertise était déposé le 30 juillet 2020. La cour d'appel était de nouveau saisie pour fixer le montant de réduction du prix et celui en réparation des autres préjudices.
Les consorts [A] formaient un pourvoi en cassation.
Par arrêt du 10 juin 2021, la cour de cassation rejetait le pourvoi indiquant que la cour d'appel de Montpellier ayant retenu qu'en cas de destruction fortuite du restaurant et de ses annexes, la SCI serait dans l'impossibilité de les reconstruire à l'identique alors que l'article L. 111-5 du code de l'urbanisme, qui autorise une telle reconstruction des bâtiments détruits ou démolis depuis moins de dix ans, ne concerne que les constructions régulièrement édifiées, ce qui n'est pas le cas des extensions litigieuses qui ont été bâties de manière illicite et contreviennent aux prescriptions du plan d'occupation des sols de la commune, avait souverainement déduit, abstraction faite de motifs surabondants, que l'impossibilité de reconstruire à l'identique, qui a été dissimulée à la SCI lors de la vente et qui empêchera l'exploitation du restaurant et en diminuera tellement l'usage qu'elle n'en aurait donné qu'un moindre prix si elle en avait été informée, était constitutive d'un vice caché.
Vu les conclusions de la SCI Les Orchidées remises au greffe le 25 octobre 2021 ;
Vu les conclusions de Mme [W] [C] veuve [A] et de Mme [Y] [A] remises au greffe le 21 octobre 2021.
MOTIF DE L'ARRÊT
La SCI Les Orchidées demande la condamnation des consorts [A] à lui payer les sommes 240 758,26 euros en réduction de prix, somme devant être actualisée selon l'indice du coût de la construction depuis septembre 2002 jusqu'au parfait paiement et subsidiairement la somme de 127 437 euros correspondant à la perte de surface perdue et 700 000 euros de dommages et intérêts pour la perte d'exploitation et de revenus locatifs, outre 173 990 euros correspondant au montant des dépenses effectuées lors de l'achat et définitivement perdues du fait de l'impossibilité d'exploiter le bien et le remboursement des frais de notaire.
Elle fait valoir deux préjudices résultant du caractère illicite des constructions, en cas de destruction accidentelle de ces constructions, concernant :
- l'impossibilité d'obtenir un permis pour les reconstruire à l'identique ;
- l'impossibilité d'exploiter le restaurant depuis 2002 car elle ne peut réaliser les travaux de remise en état de la toiture en raison des termites et les aménagements obligatoires et de mise en conformité aux normes d'hygiène et de sécurité.
La SCI soutient que la réduction de prix doit être fixée à la valeur vénale de la partie illicite sans retenir la dévaluation de 50% proposée par l'expert.
Mme [W] [C] veuve [A] et Mme [Y] [A] sollicitent le rejet des demandes formulées par la SCI Les Orchidées au titre de l'indemnisation d'une perte d'exploitation ou de jouissance déjà écartées par la cour, de son préjudice matériel et d'une moins-value immobilière et à défaut, de réduire à une somme symbolique le montant de cette moins-value.
Elles considèrent que le préjudice de la SCI Les Orchidées ne peut être équivalent à la valeur vénale des surfaces dites illicites, calculées par l'expert judiciaire.
Elles soutiennent que le préjudice de la SCI Les Orchidées est quasiment nul compte tenu des conditions de la vente s'agissant de l'acquisition d'un bien qu'elle qualifie 'd'exceptionnel' pour un prix 'dérisoire', de l'hypothèse peu vraisemblable de destruction fortuite du bien et de la possible indemnisation de reconstruction du bien dans son intégralité par l'assurance. Ainsi, la perte de valeur du bien repose sur un événement hypothétique et peut s'analyser que comme une perte de chance d'avoir pu négocier au mieux le prix d'achat.
Elles font valoir, qu'au terme du nouveau PLUM opposable depuis le 29 novembre 2019, le droit à bâtir est bien supérieur à ce qu'il était antérieurement permettant aujourd'hui la reconstruction à l'identique du bien voir même la reconstruction d'un bien deux fois plus grand.
I / Sur la saisine de la cour
- Sur les dispositions définitives
Par arrêt du 5 décembre 2019, la cour d'appel de Montpellier a écarté l'existence d'un vice caché lié à la présence de termites ainsi que la demande de vice caché pour impossibilité d'exploiter le restaurant, considérant qu'elle n'est pas établie et qu'aucune diminution de l'usage du bien vendu ne peut être retenue de ce chef.
Elle retient que l'impossibilité de reconstruire à l'identique empêchera totalement l'exploitation du restaurant et diminuera tellement l'usage de l'établissement commercial acheté que la SCI n'en aurait donné qu'un moindre prix si elle en avait été informée.
Ces dispositions sont devenues définitives, à la suite du rejet du pourvoi par arrêt de la cour de cassation du 10 juin 2021.
Ce chef d'arrêt statuant sur la réalité, la nature et l'étendu du vice caché est devenu irrévocable et échappe à la saisine de la cour, à qui il appartient de statuer, à la suite du dépôt du rapport de l'expertise, ordonnée avant dire droit par l'arrêt de la cour d'appel du 5 décembre 2019, sur le montant de la réduction qui doit être consentie à la SCI Les Orchidées par rapport au prix effectivement payé en septembre 2002 et sur les autres préjudices.
- Sur le dispositif
En application de l'article 954 al. 3 du code de procédure civil, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées par les parties dans leur dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Selon ce texte la cour d'appel ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions déposées.
La SCI Les Orchidées évoque le caractère non contradictoire du dire des consorts [A] adressé le 13 mai 2020 auquel elle déclare répondre dans ses conclusions, mais ne présente aucune demande à ce titre dans ses moyens et son dispositif.
La cour n'est en conséquence saisie d'aucune demande au titre de la validité du rapport.
II / Sur le fond
Il résulte des dispositions de l'article 1644 du code civil dans sa version antérieure à la loi du 16 février 2015, applicable en l'espèce, que l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par experts.
L'action estimatoire de l'article 1644 du code civil permet de replacer l'acheteur dans la situation où il se serait trouvé si la chose vendue n'avait pas été atteinte de vices cachés (cass. civ. 1ère, 1er février 2006; 00-18753).
Lorsque l'acquéreur conserve la chose vendue, il n'a droit de se faire rendre qu'une partie du prix.
L'article 1645 du code civil dispose si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.
- Sur la restitution du prix
Au terme de l'acte de vente conclut le 18 septembre 2002, il est cédé au prix de 762 245,09 euros'une propriété située sur le territoire de la commune de [Adresse 5], comprenant :
- une villa élevée sur un sous-sol d'un rez de chaussée et d'un premier étage ;
- un jardin autour ;
-et une construction élevée sur sous-sol d'un rez de chaussée et de trois étages à usage commercial'
Les experts [G] [E] et [L] [H], relevant que, le mesurage du rapport Ingenierie Nice Côte d'Azur retenant une surface illicite de 128,48 m2, construite illégalement et une surface totale de 406,77 m2, n'est pas contesté, déterminent la valeur du m2 du prix d'acquisition à 1 873,88 euros après application d'une minoration concernant les surfaces de sous-sol et illicites, et fixent la valeur des m2 illicites à 127 437 euros lors de l'acquisition, sur laquelle ils appliquent une réduction de 50%, correspondant au risque attaché à l'impossibilité de construire en cas de destruction fortuite et évaluent la réduction de prix à 63 718 euros.
La SCI Les Orchidées conteste le caractère contradictoire du dire des vendeurs transmis aux experts en date du 13 mai 2020, qui contenait notamment la demande d'une nouvelle réunion et un complément d'investigation, renouvelé auprès du conseiller chargé du contrôle des expertises par courrier du 10 novembre 2020, mais ne justifie d'aucune contestation, lors du dépôt du rapport le 30 juillet 2020, qui mentionne expressément la réception de ce dire, tant auprès des experts, que du conseiller chargé des expertises.
Contrairement à ce que soutient la SCI Les Orchidées, la pondération opérée par les experts sur les surfaces concerne le sous-sol et les constructions illicites qui sont pour ces dernières d'une qualité de construction, sans rapport avec les autres immeubles, s'agissant d'une terrasse et d'une construction légère, tel qu'il ressort des photographies jointes au rapport.
La pondération de 50 % correspond à l'appréciation de la diminution de valeur résultant d'une impossibilité de construire, en cas de destruction du bien.
S'agissant d'un risque de non-reconstruction en cas de disparition fortuite, le montant de la réduction de prix ne peut correspondre à la totalité de la ' surface perdue'ou de la totalité de 'la surface pondérée' réclamée par la SCI Les Orchidées.
Même s'il s'agit d'une surface commerciale située face à la mer, la réduction de prix est appréciée par rapport à la valeur vénale du bien au jour de l'acquisition et non à sa valeur économique et fixée par rapport à la portion du prix correspondant à ce que l'acquéreur aurait vraisemblablement payé de moins s'il avait connu les défauts de la chose vendue, s'agissant d'un bâtiment dont la démolition avait été écartée par le tribunal. Elle ne constitue pas une perte de chance contrairement à ce que soutiennent les consorts [A].
La valeur de restitution de prix, retenue par les experts, est celle de la valeur au jour de l'acquisition.
Cette dernière n'a pas à être réévaluée en fonction de l'indice de la construction à ce jour, tel que le soutient à tord la SCI Les Orchidées ou sous-évaluée, tel que le concluent les consorts [A], d'une part à la suite de la modification du PLU métropolitain des communes de Nice et limitrophes adopté le 29 octobre 2019, opposable depuis le 29 novembre 2019 qui a augmenté l'emprise au sol, pour la zone Ucf concernée, à 40%, sur 16 mètres de hauteur, permettant désormais la reconstruction d'une surface au sol de 214,80 m2, en cas de destruction, cette impossibilité de construction étant appréciée au moment de l'acquisition et ayant durée pendant 17 années et d'autre part en raison du règlement d'une éventuelle indemnité d'assurance, qui couvrirait la valeur du bien en l'absence de reconstruction du bien.
Il s'ensuit, que Mme [W] [C] veuve [A] et Mme [Y] [A] seront condamnées à régler à la SCI Les Orchidées, la somme de 63 718 euros arbitrée par les experts, au titre de la réduction de prix résultant du vice caché résultant de l'impossibilité de reconstruire à l'identique, en cas de destruction fortuite.
- Sur la réparation des préjudices
Il est constant selon les dispositions précitées, que le vendeur de mauvaise foi, peut être condamné, à des dommages et intérêts, correspondant à l'intégralité du préjudice subi par l'acheteur s'il résulte un lien de causalité avec le vice constaté.
Il ressort de l'arrêt du 5 décembre 2019 que [V] [A] poursuivi à deux reprises pour défaut de permis de construire, pour la construction du restaurant et de la terrasse avait en conséquence connaissance de l'impossibilité qui en résultait de reconstruire le bien en cas de destruction fortuite et donc du vice dont il n'a pas informé ses acquéreurs, ce dernier étant en conséquence de mauvaise foi.
-Sur la demande en réparation de la perte d'exploitation et des revenus locatifs
La SCI Les Orchidées, considère avoir subi un préjudice d'exploitation pour la période de 2002 à 2020 évalué sur la base d'une année de chiffre d'affaires prévisionnel ou perte de bénéfices prévisionnel sur la période à hauteur de 1 960 200 euros ou une perte de loyers sur la même période de 756 000 euros qu'elle arrondit à 700 000 euros.
Indépendamment du fait que ces demandes de réparation de préjudice ne sont justifiées par aucune pièce autre qu'un prévisionnel, sans aucune référence et sans aucune pièce attestant du loyer, la SCI Les Orchidées, ne démontre pas l'existence d'un lien de causalité entre le préjudice évoqué et le vice caché correspondant à l'impossibilité de reconstruire en cas de destruction fortuite.
Il ressort de l'acte de vente, que la SCI Les Orchidées a acquis un immeuble et non un fonds de commerce dont elle sollicite l'indemnisation et elle ne démontre pas avoir exploité de fonds pendant la période ou l'avoir proposé à la location, l'impossibilité d'exploitation, du fait de la construction sans permis, ayant été considérée comme non établie par l'arrêt du 5 décembre 2019 qui a écarté toute diminution de l'usage du bien vendu, qui est sans lien avec le vice évoqué.
Il résulte de l'ensemble de ces constatations que la SCI Les Orchidées ne rapporte pas la preuve dont elle a la charge de l'impossibilité d'exploitation et de mise du bien en location pendant cette période de 18 ans du fait du risque de non-reconstruction en cas de destruction fortuite.
En conséquence, la SCI Les Orchidées sera déboutée de sa demande concernant les pertes d'exploitation.
- Sur les préjudices matériels
Au terme de leur rapport, les experts relèvent l'achat de matériel acheté en vue de l'exploitation, qui n'a pu être utilisé concernant une facture établie par la société ' Ferronnerie d'Art Provençal' pour 8 000 euros HT et un devis d'une entreprise Macau pour un montant de 347 980 euros, dont il n'est pas justifié du règlement et pour lequel, la SCI Les Orchidées demande réparation du montant de l'acompte qu'elle indique avoir réglé, à hauteur de 173 990 euros.
Dans son arrêt du 5 décembre 2019, la cour retient que la SCI Les Orchidées ne justifie d'aucun refus définitif de l'autorité administrative d'accéder à des travaux de confortement de la charpente, d'aménagement ou de mise aux normes des constructions, le refus du 18 octobre 2010 ne concernant que la demande de régularisation des volumes construits.
Le devis établi par la société Ferronnerie d'Art Provençale du 7 octobre 2003, concerne la réfection de la véranda pour un montant de 58 962,80 euros avec facturation le 7 octobre 2003 du démontage de la grille métallique HS et des 'baies-plafond-toiture' pour 8 000 euros.
Le devis du 13 juin 2003, produit pour un montant de 347 980 euros, liste un ensemble d'aménagements, de mobilier et décoration pour l'installation d'un restaurant japonais dans les locaux acquis.
Outre le fait qu'il n'est produit aucun justificatif de règlement tant de la facture de 8 000 euros HT que de l'acompte sur le devis du 13 juin 2003, ces travaux et matériels concernent une installation et des réparations du restaurant pour lesquels il n'est justifié d'aucun refus administratif, ni démontré aucun lien de causalité avec le vice caché concernant l'impossibilité de reconstruction en cas de destruction fortuite.
Il s'ensuit que la SCI Les Orchidées sera déboutée de sa demande de réparation de préjudice matériel.
- Sur la demande de réparation des frais d'intermédiaire ou de notaire et des taxes acquittés lors de la vente
La réduction de prix résultant du vice caché étant fixée à 63 718 euros et les frais de notaire et taxes acquittés lors de la vente étant déterminés en fonction du prix du bien, la SCI Les Orchidées est fondée à solliciter le remboursement du montant des frais et taxes afférents à cette partie du prix qui n'aurait pas été réglée si elle avait été informée du vice caché résultant de l'impossibilité de reconstruire à l'identique, en cas de destruction fortuite.
Il en résulte que ce préjudice est en lien direct de causalité avec le vice caché et sera indemnisé à auteur de 4 460,26 euros correspondant à 7 % de 63 718 euros.
En conséquence, Mme [W] [C] veuve [A] et Mme [Y] [A] seront condamnées à régler à la SCI Les Orchidées, la somme de 4 460,26 euros correspondant aux frais de vente sur la réduction de prix.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Condamne Mme [W] [C] veuve [A] et Mme [Y] [A] à régler à la SCI Les Orchidées, la somme de 63 718 euros au titre de la réduction de prix résultant du vice caché ;
Condamne Mme [W] [C] veuve [A] et Mme [Y] [A] à régler à la SCI Les Orchidées, la somme de 4 460,26 euros au titre des frais de vente sur la réduction de prix ;
Déboute la SCI Les Orchidées de ses autres demandes ;
Déboute Mme [W] [C] veuve [A] et Mme [Y] [A] de leurs demandes ;
Condamne Mme [W] [C] veuve [A] et Mme [Y] [A] aux dépens de première instance et d'appel comprenant les frais d'expertise et à régler à la SCI Les Orchidées, la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour ses frais engagé en première instance et en appel.
Le greffier, La vice-présidente placée en remplacement du président empêché,
