Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 25 OCTOBRE 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 20/03125 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OUQJ
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 28 MAI 2020
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BEZIERS
N° RG 17/01996
APPELANTS :
Monsieur [E] [X]
né le 17 Mars 1969 à [Localité 4]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représenté par Me Yannick CAMBON de la SELARL M3C, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant
assisté de Me Camille DUMAS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Madame [P] [X]
née le 16 Août 1978 à [Localité 3]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Yannick CAMBON de la SELARL M3C, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant
assistée de Me Camille DUMAS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
INTIMEE :
S.C.I. LES CLEFS DU BONHEUR
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Florence DELFAU-BARDY, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant
assistée de Me Maeva PETIT, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant
Ordonnance de clôture du 29 Août 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 SEPTEMBRE 2022,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Estelle DOUBEY
Ministère public :
L'affaire a été communiquée au ministère public, qui a fait connaître son avis.
ARRET :
- Contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier.
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[E] [X], [P] [X] et la SCI les Clés Du Bonheur sont propriétaires de lots au sein d'une résidence.
La SCI les Clés Du Bonheur a entrepris des travaux qui ont généré des désordres dans les parties communes et dans le lot privatif des époux [X].
Une expertise judiciaire a conclu à la responsabilité de la SCI les Clés Du Bonheur dans les désordres du fait de ses travaux, précision faite, qu'en l'état, l'appartement des époux [X] n'est pas louable.
Le 18 novembre 2010, un deuxième expert, chargé de vérifier la conformité des travaux réalisés par la SCI les Clés Du Bonheur avec les préconisations de l'expert, a conclu que les travaux réalisés ne respectaient pas ces dernières.
Le 27 juin 2011, le tribunal de grande instance de Béziers a condamné la SCI Les Clés Du Bonheur à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de 7 434 € au 30 décembre 2010 au titre du remplacement d'une poutre porteuse en bois brisé, 6 818, 40 € au 30 décembre 2010 au titre de la reprise de l'horizontalité du plancher, et 253, 20 € TTC au titre de travaux conservatoires , ainsi que 13 868 € arrêté au 30 octobre 2010 aux époux [X] au titre du préjudice locatif.
Les époux [X] ont obtenu paiement de leur créance.
Le 5 avril 2016, le syndicat des copropriétaires a fait délivrer un commandement aux fins de saisie immobilière sur les biens de la SCI les Clés Du Bonheur afin d'obtenir le paiement de sa créance.
Le 18 juillet 2017, le juge de l'exécution a fixé la créance du syndicat des copropriétaires à la somme de 16 005, 60 € et a ordonné la vente forcée. Celle-ci n'aura finalement pas lieu.
Parallèlement, estimant subir un préjudice distinct au titre de leur préjudice locatif postérieur au 30 octobre 2010, les époux [X] ont saisi le juge de l'exécution d'une demande tendant à voir ordonner une hypothèque judiciaire provisoire qui a été autorisée le 23 juin 2017. L'ordonnance portait sur un bien situé à [Localité 5] pour garantie de la somme de 21 600 €.
Le 29 septembre 2017, la SCI les Clés Du Bonheur a vendu une maison d'habitation située à [Localité 5] pour 210 000 € et un appartement à Béziers moyennant le prix de 40 000 €.
Le 3 août 2017, les époux [X] ont assigné la SCI les Clés Du Bonheur pour obtenir sa condamnation à lui payer notamment la somme de 21 600 € au titre de leur préjudice de jouissance de novembre 2010 à juin 2017, à actualiser si les travaux ne sont pas réalisés au jour du jugement.
La SCI les Clés Du Bonheur a conclu au débouté des demandes au motif qu'elle s'est acquittée des condamnations prononcées à son encontre par le jugement du 21 juin 2011.
Le jugement rendu le 28 mai 2020 par le tribunal judicaire de Béziers énonce dans son dispositif :
Déboute les époux [X] de leurs demandes.
Déboute la SCI les Clés Du Bonheur de ses demandes.
Condamne les époux [X] aux dépens.
Le jugement expose que le jugement du 21 juin 2011 a fixé un terme au préjudice subi au jour du jugement sans accorder de réparation ultérieure à parfaire. Les époux [X] ont reçu paiement des sommes dues par la SCI les Clés Du Bonheur. Le jugement relève que les époux [X] reprochent à la SCI les Clés Du Bonheur un paiement tardif au syndicat des copropriétaires qui les a ainsi empêchés de faire des travaux au sein de leur appartement puisqu'ils devaient attendre la réfection des parties communes. Le jugement expose que le préjudice des époux [X] n'est pas démontré. Les propriétaires n'ont jamais mis en demeure ou sollicité la condamnation du syndicat à agir pour remédier aux désordres alors que le syndicat a attendu près de cinq ans pour mettre en place une voie d'exécution.
Le jugement constate que la SCI les Clés Du Bonheur ne justifie pas d'un préjudice du fait de cette procédure.
Les époux [X] ont relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 28 juillet 2020.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 29 août 2022.
Les dernières écritures pour les époux [X] ont été déposées le 15 avril 2021.
Les dernières écritures pour la SCI les Clés Du Bonheur ont été déposées le 20 janvier 2021.
Le Ministère public, par note en date du 11 août 2022 et envoyée par RPVA le 12 août 2022, s'en rapporte.
Le dispositif des écritures pour les époux [X] énonce :
Réformer le jugement du tribunal judicaire de Béziers du 28 mai 2020.
Condamner la SCI les Clés Du Bonheur à payer aux consorts [X] au titre de leur préjudice locatif la somme de 21 600 € de novembre 2010 à juin 2017 et de 10 530 € de juillet 2017 à octobre 2020.
Condamner la SCI les Clés Du Bonheur à payer les époux [X] la somme de 3 000 € sur la base des dispositions de l'article 700 du Code procédure civile et aux entiers dépens.
Les époux [X] soutiennent qu'ils subissent un préjudice propre concernant leur appartement qu'ils ne peuvent pas louer dans la mesure où les travaux à faire sur les parties privatives sont liés aux travaux à faire au préalable sur les parties communes, comme l'expert a pu le constater. Ils précisent que leur loyer était de 270 € par mois. Ils contestent la motivation du tribunal de première instance et font valoir qu'ils sont victimes du comportement de la SCI les Clés Du Bonheur. Ils affirment que la SCI les Clés Du Bonheur dispose d'un patrimoine immobilier important, quand bien même sa trésorerie ne serait pas suffisante, et qu'elle en a vendu plusieurs ce qui aurait dû lui permettre de désintéresser rapidement ses créanciers. Ils ne sont pas responsable d'un retard d'exécution de la part du syndicat des copropriétaires. Ils précisent que les travaux ont commencé et devraient être réceptionnés fin octobre 2020 ce qui constitue depuis juillet 2017, 39 mois de préjudice complémentaire.
Les époux [X] font valoir la mauvaise foi de la SCI les Clés Du Bonheur qui n'a jamais exécuté spontanément le jugement ce qui a rendu nécessaire une procédure de saisie immobilière de la part du syndic. Ils n'ont de fait pas pu relouer leur bien avant le 23 octobre 2020, date de réception des travaux.
Le dispositif des écritures pour la SCI les Clés Du Bonheur énonce :
Confirmer le jugement prononcé le 28 mai 2020 dans toutes ses dispositions.
Débouter les consorts [X] de l'ensemble de leurs prétentions comme injustes et mal fondées.
Condamner les consorts [X] au paiement d'une somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
La SCI les Clés Du Bonheur soutient que les condamnations mises à sa charge par le jugement du 27 juin 2011 ont été réglées, ce que les consorts [X] ne contestent pas. Elle conteste la possibilité pour les consorts [X] de demander réparation au titre d'un nouveau préjudice locatif postérieur au 30 octobre 2010.
La SCI les Clés Du Bonheur rappelle que si elle a tardé dans le règlement des causes du jugement, le syndicat des copropriétaires a attendu quant à lui cinq années pour mettre en place une voie d'exécution forcée et que les consorts [X] n'ont jamais mis en demeure le syndicat des copropriétaires d'exécuter les travaux. Elle soutient que la procédure des consorts [X] est abusive et qu'ils ne démontrent pas la faute, le préjudice et le lien de causalité prévus à l'article 1240 du Code civil.
MOTIFS
Le jugement rendu le 27 juin 2011 constate que du fait des travaux réalisés par la SCI les clés du bonheur l'appartement des époux [X] n'est plus louable en l'état, ce que ne conteste pas la SCI.
Le jugement indique que le loyer étant de 270 €, la perte de loyer est de 13 868 € au 30 octobre 2010.
Le jugement du 28 mai 2020 a déduit à tort de cet énoncé des motifs que le jugement du 27 juin 2011 avait fixé un terme définitif au préjudice subi sans accorder une réparation ultérieure à parfaire, alors que le motif énoncé se limite à fixer un montant de préjudice arrêté au 30 octobre 2010.
Il appartenait cependant aux époux [X] d'apporter la preuve de la poursuite du préjudice résultant de l'impossibilité de louer imputable à la SCI.
Le premier juge a malgré son premier motif péremptoire recherché ensuite la preuve de l'imputabilité de ce préjudice.
Il relève avec pertinence que si la SCI n'a pas spontanément payé sa dette à l'égard du syndicat des copropriétaires qui devait d'abord procéder aux travaux de réfection d'étanchéité des parties communes avant que les époux [X] ne fassent des travaux au sein de leur appartement qui resterait inhabitable, d'une part le syndicat a lui-même attendu près de cinq ans pour mettre en place une voie d'exécution pour récupérer sa créance, d'autre part les époux [X] n'ont jamais mis en demeure ou sollicitée la condamnation du syndicat des copropriétaires à agir.
Les époux [X] n'apportent pas de justification supplémentaire en appel, et n'ont engagé eux-mêmes de voie d'exécution à l'encontre de la SCI que par une dénonciation d'inscription provisoire d'hypothèque autorisée par une ordonnance du juge de l'exécution du 23 juin 2017, soit 6 ans après le jugement de 2011, et par la présente instance par assignation du 3 août 2017.
Par ces motifs substitués, la cour confirme le jugement du 28 mai 2020 qui constate l'absence de preuve d'une faute de la SCI responsable de la poursuite de leur préjudice.
La date d'achèvement effectif des travaux en octobre 2020 n'est pas davantage démontrée pour les mêmes motifs en lien de causalité avec une faute de la SCI dans les diligences effectuées pour la réalisation des travaux en premier lieu à la charge du syndicat des copropriétaires.
Il n'est pas inéquitable dans l'espèce de laisser à la charge de chacune des parties les frais non remboursables exposés en appel.
Les époux [X] supporteront les dépens de l'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;
Confirme le jugement rendu le 28 mai 2020 par le tribunal judiciaire de Béziers ;
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne solidairement [E] et [P] [X] aux dépens de l'appel.
Le greffier, Le président,
