Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 25 OCTOBRE 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 20/03044 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OULJ
Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 JUIN 2020
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DU TRIBUNAL JUDICIAIRE MONTPELLIER
N° RG 11-19-1007
APPELANTS :
Monsieur [K] [I]
né le 02 Mars 1956 à [Localité 7]
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représenté par Me Céline THAI THONG de la SCP CASANOVA - MAINGOURD - THAI THONG, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assisté de Me Romain GOURDOU, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND, avocat plaidant
Madame [L] [I] née [Y]
née le 18 Février 1966 à [Localité 7]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Me Céline THAI THONG de la SCP CASANOVA - MAINGOURD - THAI THONG, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Romain GOURDOU, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND, avocat plaidant
INTIMES :
Monsieur [R] [F]
né le 15 Janvier 1973 à [Localité 6]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représenté par Me Jean Christophe LEGROS de la SCP LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
Madame [T] [J]
née le 06 Juillet 1971 à [Localité 8]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée par Me Jean Christophe LEGROS de la SCP LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
Ordonnance de clôture du 29 Août 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 SEPTEMBRE 2022,en chambre du conseil, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Estelle DOUBEY
ARRET :
- Contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier.
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[K] et [L] [I] ont donné à bail à compter du 31 octobre 2007 à [R] [F] et [T] [J] un local d'habitation avec garage.
Le 6 juin 2016, les locataires ont effectué un état des lieux de sortie contradictoire avec le mandataire des bailleurs, après avoir donné congé en mars 2016.
Les époux [I] ont refusé de rendre le dépôt de garantie aux locataires en faisant valoir que la remise en état du logement et la régularisation des charges venaient en compensation avec celui-ci.
Le 23 septembre 2016, ils ont informé leurs anciens locataires qu'ils étaient débiteurs envers eux de la somme de 2 503 €, ramenée à 203 € une fois l'imputation du dépôt de garantie effectuée.
Le 17 avril 2019, [R] [F] et [T] [J] ont assigné les époux [I] aux fins d'obtenir 2 300 € au titre du remboursement du dépôt de garantie, 1 000 € de dommages et intérêts, et 800 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Ils ont versé aux débats l'état des lieux de sortie, et ont précisé qu'ils ne contestaient pas la régularisation des charges retenue par les bailleurs, au vu des justificatifs, pour un montant de 767, 11 €. Le montant restant dû au titre du dépôt de garantie est donc de 1 441, 03 € selon eux.
Les époux [I] ont fait valoir les dégradations locatives subies par le logement pour un montant de 1 641, 36 € comprenant le remplacement de la porte du garage, celui de la plaque de cuisson et la réparation du store. Ils ont fait valoir que l'état des lieux produit par les anciens locataires serait un faux.
Le jugement rendu le 2 juin 2020 par le tribunal judiciaire de Montpellier énonce dans son dispositif :
Condamne solidairement les époux [I] à payer à [R] [F] et [T] [J] la somme de 1 532, 89 € au titre de la restitution du solde du dépôt de garantie.
Condamne solidairement les époux [I] à payer à [R] [F] et [T] [J] la somme de 4 945 € au titre de l'indemnité de retard dans la restitution du dépôt de garantie pour la période du 6 août 2016 au 12 mars 2020.
Déboute les consorts [I] de l'ensemble de leurs demandes.
Condamne solidairement les époux [I] à payer [R] [F] et [T] [J] la somme de 1 200 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.
Le jugement expose qu'il revient aux bailleurs de prouver l'existence des dégradations locatives invoquées. Il constate que l'état des lieux de sortie produit en original par les requérants ne fait état d'aucune différence avec l'état des lieux d'entrée, tandis que l'état des lieux produit par les bailleurs l'est en très mauvaise photocopie ce qui ne permet pas de l'exploiter. L'existence de dégradations locatives n'est pas démontrée.
Le jugement relève que les anciens locataires admettent l'existence de traces de brûlures sur une plaque de cuisson, vieille d'au moins 9 ans et de bas prix, ce qui se justifie par la vétusté normale du produit, que la dégradation du store n'est pas reconnue par les anciens locataires, qu'il n'est donc pas démontré que la dégradation a eu lieu pendant le temps d'occupation des lieux par les requérants. La dégradation du portail a été commise par un tiers comme l'atteste le dépôt de plainte du 12 avril 2016, la réparation n'est donc pas à la charge des locataires.
Le jugement constate que le dépôt de garantie aurait dû être restitué au plus tard le 6 août 2016, de sorte que les bailleurs sont redevables depuis cette date mensuellement d'une indemnité de 10 % du loyer mensuel.
Les époux [I] ont relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 23 juillet 2020.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 29 août 2022.
Les dernières écritures pour les époux [I] ont été déposées le 26 août 2022.
Les dernières écritures pour [R] [F] et [T] [J] ont été déposées le 29 août 2022.
Le dispositif des écritures pour les époux [I] énonce :
À titre principal dire prescrite la demande de [R] [F] et [T] [J] en paiement de la majoration de 10 % du loyer mensuel pour défaut de restitution du dépôt de garantie dans les délais prévus.
Réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Montpellier le 2 juin 2020.
Condamner solidairement [R] [F] et [T] [J] au paiement des sommes de 767,11 € au titre des régularisations de charges 2015-2016 et 1804,16 € au titre des dégradations commises, soit un total de 2 571 27 €, soit, après compensation avec le dépôt de garantie, une somme de 271,27 €.
Condamner solidairement [R] [F] et [T] [J] à payer aux époux [I] la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts.
Subsidiairement, écarter l'application de la majoration de 10% par mois de retard pour le défaut de restitution du dépôt de garantie.
Condamner solidairement [R] [F] et [T] [J] à payer aux époux [I] la somme de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.
Les époux [I] soutiennent que l'action de [R] [F] et [T] [J] tendant au paiement de la majoration de 10 % du dépôt de garantie non restitué est prescrite sur le fondement de l'article 7-1 de la loi du 10 juillet 1989. Selon eux, le point de départ du délai débutait au 6 août 2016, soit deux mois après la remise des clés, date de restitution théorique maximum du dépôt. Ils font valoir que [R] [F] et [T] [J] les ont assignés le 17 avril 2019 seulement sur la question du dépôt de garantie, et non la majoration qui ne sera évoquée que le 21 novembre 2019 au-delà du délai de prescription de trois ans.
Les époux [I] soutiennent que l'état des lieux de sortie versé aux débats par les anciens locataires est un faux qui ne contient pas les annotations. Ils font valoir qu'il est impossible qu'il n'y ait eu aucune annotation alors même que 9 années se sont écoulées entre l'entrée dans les lieux et le départ. Ils versent aux débats ce qu'ils affirment être le véritable état des lieux de sortie qui atteste de plusieurs dégradations locatives.
Les bailleurs font valoir la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie outre l'état des lieux d'entrée des locataires suivants, établi deux jours après le départ de [R] [F] et [T] [J]. Alors que l'état des lieux d'entrée mentionne une plaque en parfait état, l'état des lieux de sortie note des traces de brûlures, un éclat et des fissures sur la plaque faisant suite à un choc et n'ayant donc pas de lien avec la vétusté. Le locataire suivant a d'ailleurs remplacé la plaque pour un montant de 120 €, compensé par la suite sur le loyer.
Les époux [I] font également valoir la dégradation du store qui était en parfait état et plus particulièrement la réparation de la télécommande. Ils estiment que la liste du décret du 27 août 1987 n'est pas exhaustive. La réparation de la télécommande constitue une menue réparation incombant au preneur.
Les époux [I] soulignent que la dégradation de la porte du garage n'est pas contestée. Ils font valoir que le dépôt de plainte versé aux débats par les preneurs en date du 12 avril 2016 fait état de dégradations commises en décembre 2015, sans mentionner de date exacte. Il est surprenant que le dépôt de plainte ait été régularisé quatre mois après les faits alors même que la dégradation avait pour effet de ne plus permettre la fermeture de la porte du garage. Ils allèguent que [R] [F] et [T] [J] ont déposé plainte, en prévision de leur départ en juin 2016, pour se fabriquer une preuve.
Les époux [I] ajoutent que l'état des lieux de sortie fait état d'un défaut de placo, qu'ils ont remis à neuf pour un montant de 162, 80 € qui doit également venir s'imputer sur le dépôt de garantie.
Ils estiment qu'ils ont subi un préjudice du fait de la mauvaise foi de leurs anciens locataires qui n'ont pas hésité à produire un faux document et à mentir sur la réalité des dégradations commises.
Subsidiairement, dans l'hypothèse où il serait retenu que les locataires ne sont redevables que de la régularisation des charges, les époux [I] avancent qu'après la demande en restitution du dépôt de garantie, ils ont adressé aux locataires le décompte de sortie, le 23 septembre 2016, laissant apparaitre un solde en leur faveur de 203 €. Ce courrier n'a appelé aucune contestation de la part des locataires, et c'est uniquement le 30 mai 2018 que [R] [F] et [T] [J] ont sollicité la restitution de l'intégralité du dépôt de garantie. Les bailleurs soutiennent qu'ils ont alors adressé tous les justificatifs nécessaires à leurs anciens locataires, sans obtenir de réaction. Ils avancent qu'ils ont légitimement refusé de restituer le dépôt de garantie puisque la régularisation des charges et les coûts induits par les réparations étaient d'un montant supérieur au dépôt. La majoration ne pourrait donc prendre effet qu'à compter de l'arrêt de la cour d'appel.
Le dispositif des écritures pour [R] [F] et [T] [J] énonce :
Confirmer le jugement du 20 juin 2020 en toutes ses dispositions.
Condamner in solidum les époux [I] à payer à [R] [F] et [T] [J] la somme de 1 000 € à titre de dommages-intérêts pour soutien tardif d'une fin de non-recevoir, conformément à l'article 123 du Code de procédure civile.
Condamner in solidum les époux [I] à payer à [R] [F] et [T] [J] la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.
[R] [F] et [T] [J] reconnaissent devoir la somme de 767, 11 € au titre de la régularisation des charges. Ils contestent être responsables des dégradations alléguées.
Ils font valoir que les bailleurs ne justifient nullement de la somme de 120 € demandée au titre du changement de la plaque. Ils ont utilisé les plaques pendant neuf ans, il faut donc tenir compte de la vétusté.
[R] [F] et [T] [J] relèvent que les bailleurs produisent une facture au titre de la réparation du store qui démontre que la réparation a concerné un récepteur intégré dans le store qu'ils n'ont pas pu dégrader sinon l'état des lieux de sortie aurait mentionné la présence de coups sur le coffre contenant le récepteur. Ils prétendent que le décret de 1987 est exhaustif et qu'il apparaît clairement que si l'entretien courant des stores est à la charge des locataires, les réparations du store sont à la charge du propriétaire.
Ils soutiennent que la dégradation de la porte du garage est le fait d'un tiers et qu'ils ont d'ailleurs déposé plainte concernant ces faits. La dégradation ayant eu lieu du fait d'un tiers, ils ne sont pas tenus des frais de remplacement.
Concernant la dégradation du placo, [R] [F] et [T] [J] avancent que cet élément n'avait jamais été invoqué et qu'en tout état de cause l'état des lieux de sortie ne leur impute pas le défaut du placo.
[R] [F] et [T] [J] soutiennent que le dépôt de garantie, auquel s'impute la somme due au titre de la régularisation des charges, aurait dû être restitué au plus tard le 6 août 2016 sauf la provision au titre de la régularisation des charges à venir. Cette provision doit être par la suite régularisée par le bailleur dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble qui a eu lieu le 10 mai 2017. [R] [F] et [T] [J] font valoir que les bailleurs n'ont jamais restitué la somme due ce qui permet d'obtenir une indemnité comme prévue par la loi du 6 juillet 1989. Ils ajoutent que les bailleurs ont exécuté la décision de première instance, la question de l'indemnité n'a donc plus lieu d'être.
Concernant la prescription de l'action en paiement de la pénalité, les intimés font valoir que cet argument est nouveau et qu'il est intervenu tardivement, à quelques jours de la date de clôture. Dès lors, à partir du moment où l'action en restitution du dépôt de garantie a été introduite dans le délai d'action, il n'est pas possible que les demandes de majoration introduites postérieurement soient prescrites. [R] [F] et [T] [J] ajoutent qu'ils n'ont pu se rendre compte que l'absence de restitution du dépôt de garantie par le bailleur était illégitime de manière certaine qu'à la réception des justificatifs transmis par le bailleur à la date du 6 juillet 2018. C'est donc à compter de cette date, selon eux, qu'ils sont aptes à réclamer la pénalité puisque c'est à cette date qu'ils ont connu ou auraient dû connaître le fait que le dépôt de garantie était dû en intégralité. En tout état de cause, [R] [F] et [T] [J] soulignent que l'argument tenant à la prescription aurait dû être soutenu en première instance ou pendant la procédure d'appel et non pas trois jours avant la date de clôture.
MOTIFS
La créance du bailleur de 767,11 € au titre de la régularisation des charges n'est pas contestée.
La cour retient la validité de l'état des lieux de sortie produit par les bailleurs avec les mentions en rouge des désordres constatés, en observant d'une part l'incongruité d'une absence totale de mention supplémentaire après neuf ans d'occupation, alors que les mentions de désordres correspondent à celles sur l'état des lieux d'entrée des locataires suivants deux jours après, et d'autre part que les locataires ont également signés à la même encre rouge sous les mentions des désordres.
La cour confirme le premier juge dans son appréciation pertinente de considérer la dégradation de la plaque de cuisson relevant d'une vétusté d'usage normal après neuf ans d'occupation.
La cour infirme en revanche le rejet de la prétention au titre de la réparation de la télécommande du store, alors que cet élément d'équipement était en parfait état à l'entrée dans les lieux et qu'il s'agit d'une menue réparation à la charge d'usage du locataire.
La créance du bailleur pour 154 € est justifiée par la production d'une facture à la date du lendemain de la sortie du locataire.
Concernant la porte du garage, une plainte déposée le 12 avril 2016 quatre mois après une prétendue dégradation par un tiers, et postérieurement au congé délivré par les locataires, n'est pas une preuve suffisante d'un défaut d'imputabilité du désordre aux locataires occupants. La cour retiendra à la charge du locataire le montant de la réparation résultant d'une facture produite pour la somme 1367,36 €.
L'état des lieux sans dégradation de la chambre 1 à l'entrée justifie la reprise des désordres constatés à la sortie autour de la poignée de la fenêtre, pour le montant de la facture produite de 162,80 €.
Il en résulte une créance du bailleur d'un montant total de 2451,27 €, dont il faut déduire le dépôt de garantie de 2300 €, soit un solde de créance de 151,27 € que les locataires sortant doivent être condamnés à payer.
Les locataires sortants qui n'étaient pas fondés à obtenir la restitution du montant qu'ils réclament du dépôt de garantie ne sont pas fondés à prétendre au bénéfice de la majoration de 10 % du loyer mensuel applicable à l'absence de restitution.
Le moyen soulevé par le bailleur de la prescription de la prétention est sans objet en l'état du rejet de la prétention.
La prétention du locataire qui en découle à des dommages-intérêts pour le soutien tardif de la fin de non-recevoir est également sans objet.
Les bailleurs ne démontrent pas un préjudice distinct dans l'exercice des droits des parties dans le litige au soutien de la demande de dommages-intérêts.
En revanche, il est équitable de mettre à la charge solidaire de [R] [F] et [T] [J] une part des frais non remboursables exposés en première instance et en appel par [K] et [L] [I], pour un montant de 3000 €.
[R] [F] et [T] [J] supporteront les dépens de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;
Infirme le jugement rendu le 2 juin 2020 par le tribunal judiciaire de Montpellier ;
Condamne solidairement [R] [F] et [T] [J] à payer à [K] et [L] [I] somme de 151,27 € au titre du solde du compte locatif, et la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne solidairement [R] [F] et [T] [J] aux dépens de première instance et d'appel.
Le greffier, Le président,
