Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 11 OCTOBRE 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 20/02842 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OT75
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 14 MAI 2020
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE RODEZ
N° RG 19-000177
APPELANTS :
Monsieur [C] [J]
né le 24 Février 1970 à [Localité 6]
[Adresse 5]
[Localité 2]
Représenté par Me Sebastien LEBLOND, avocat au barreau d'AVEYRON, avocat postulant et plaidant
Madame [F] [B] épouse [J]
née le 25 Novembre 1967 à [Localité 8]
[Adresse 5]
[Localité 2]
Représentée par Me Sebastien LEBLOND, avocat au barreau d'AVEYRON, avocat postulant et plaidant
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/010338 du 07/10/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)
INTIME :
Monsieur [I] [K] employé
né le 19 Octobre 1979 à [Localité 7]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Me Maxime BESSIERE de la SELARL COUTURIER PHILIPPE - BESSIERE MAXIME, avocat au barreau d'AVEYRON, avocat postulant
assisté de Me Christine AUCHE-HEDOU, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
INTERVENANTE :
Madame [M] [T] épouse [K]
née le 13 Septembre 1981 à [Localité 4]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Maxime BESSIERE de la SELARL COUTURIER PHILIPPE - BESSIERE MAXIME, avocat au barreau d'AVEYRON, avocat postulant
assisté de Me Christine AUCHE-HEDOU, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Ordonnance de clôture du 16 Août 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 SEPTEMBRE 2022,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
Madame Emmanuel GARCIA, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Estelle DOUBEY
ARRET :
- Contradictoire.
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier.
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FAITS et PROCÉDURE ' MOYENS et PRÉTENTIONS DES PARTIES
Le 30 juillet 2018, [I] [K] a donné à bail avec effet au 1er septembre 2018, un logement à [C] [J] et [F] [J], situé à [Localité 3], contre un loyer mensuel de 570 €.
Le 17 octobre 2018, suite au commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et demandant de justifier d'une assurance locative délivré le 12 octobre 2018, la commission de la coordination de sanctions de prévention des expulsions locatives de l'Aveyron a été saisie.
Le 23 janvier 2019, les époux [K] ont fait assigner les époux [J] aux fins de voir constaté par le tribunal l'acquisition de la clause résolutoire du contrat, ordonné l'expulsion des locataires et leur condamnation solidaire à régler la somme de 2 850 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 14 janvier 2019 outre intérêt ainsi qu'à une indemnité d'occupation. Ils ont par la suite demandé également la condamnation solidaire des locataires à leur payer 3 500 € en réparation du préjudice matériel subi par la nécessité de remettre en état les lieux, 3 000 € au titre du préjudice moral et 2 000 € au titre du caractère abusif et dilatoire de leur contestation au titre de l'article 32-1 du Code de procédure civile. Les époux [K] ont fait valoir que les désordres du logement seraient dus à l'absence d'entretien par les locataires.
Les époux [J] ont opposé l'exception d'inexécution liée au caractère inhabitable des lieux pour justifier du non-paiement des loyers et la remise des clés le 5 juillet 2019 à leur avocat. Reconventionnellement ils ont demandé notamment 2 000 € au titre du préjudice subi pour recours abusif. Ils ont fait valoir l'humidité des lieux due à des problèmes de chauffage non résolus par le bailleur ainsi que la présence de fuites dans les canalisations.
Le 2 septembre 2019, par mesure d'instruction, le juge s'est rendu sur les lieux.
Le jugement rendu le 14 mai 2020 par le tribunal judiciaire de Rodez énonce dans son dispositif :
Constate l'acquisition de la clause résolutoire incluse au contrat de bail signé le 30 juillet 2018 à la date du 13 décembre 2018 et la résiliation de plein droit du bail à la même date.
Ordonne, faute de départ volontaire des époux [J] dans le délai de deux mois suivant la signification de la présente décision, leur expulsion des lieux loués.
Rejette l'exception d'inexécution soulevée par les époux [J].
Condamne solidairement les époux [J] à payer à [I] [K] la somme de 2 280 € au titre des loyers et charges impayés au 13 décembre 2018, de 9 690 € au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle due, du 13 décembre 2018 au jour du présent jugement et une indemnité mensuelle d'occupation de 570 € à compter du présent jugement, ces sommes étant assorties des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.
Déboute les époux [K] de leur demande en réparation du préjudice matériel subi et en réparation du préjudice moral subi.
Déboute les parties du surplus de leurs demandes.
Déboute les parties de leurs demandes au titres des article 32-1 et 700 du Code de procédure civile.
Condamne les époux [J] au paiement des dépens de l'instance, en ce compris les frais relatifs aux deux commandements du 12 octobre 2018.
Déboute [I] [K] de sa demande relative aux frais à intervenir en cas d'exécution forcée du présent jugement.
Ordonne l'exécution provisoire.
Le jugement expose que seul [I] [K] peut agir en résiliation du bail puisqu'il est seul sur le bail en qualité de bailleur.
Il relève que les formalités légales ont été exécutées.
Il constate que la dette des locataires n'a pas été apurée après la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire. Il en est de même pour le commandement de justifier de l'assurance locative. Les locataires ont donc manqué à leurs obligations contractuelles. La clause résolutoire a donc pris effet au 13 décembre 2018.
Le jugement relève que la restitution alléguée des clés par les locataires a été réalisée de façon unilatérale. Ils ne peuvent donc s'en prévaloir puisqu'ils auraient dû respecter la procédure de restitution prévue contractuellement. Ils demeurent donc occupants sans titre jusqu'à la reprise effective des lieux par le bailleur.
Concernant les désordres invoqués par les locataires, le juge énonce avoir constaté sur les lieux des désordres mineurs ne rendant pas les lieux inhabitables. Rien ne démontre que l'humidité pré-existait à l'entrée dans les lieux des époux [J], au vu de l'état des lieux. Le jugement relève que le bailleur produit une attestation du technicien intervenu sur les lieux sur réclamation des locataires et qui a pu constater la conformité du système. Les locataires ne peuvent donc pas se prévaloir de l'exception d'inexécution pour justifier leur non paiement des loyers.
Le jugement constate en revanche que le bailleur ne justifie pas de la nature ou de l'étendue des désordres constituant son préjudice matériel. Pour les mêmes raison sa demande en réparation du préjudice moral résultant de la remise en état des lieux ne peut être retenue. Les demandes relatives au recours abusif au droit d'agir en justice ne sont pas plus fondées
Les époux [J] ont relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 14 juillet 2020.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 16 août 2022.
Les dernières écritures pour les époux [J] ont été déposées le 3 octobre 2020.
Les dernières écritures pour les époux [K] ont été déposées le 28 décembre 2020.
Le dispositif des écritures pour les époux [J] énonce :
Réformer le jugement du 14 mars 2020.
Constater l'absence de constitution d'avocat par les époux [K] dans les délais.
Relever l'exception d'inexécution liée au caractère inhabitable des lieux et considérer qu'elle exonère le locataire du paiement des loyers.
Condamner les époux [K] à régler aux époux [J] la somme de 2 000 € au titre du préjudice subi par eux en raison de la demande initialement présentée devant le tribunal qui sera considéré comme abusive.
Subsidiairement, dire qu'aucun loyer et charges ne pourront en tout état de cause être exigé au-delà du 5 juillet 2019, date à laquelle les époux [J] ne pouvaient plus accéder au logement puisqu'ils en avaient remis les clés à leur avocat.
Condamner les époux [K] aux entiers dépens et à payer aux époux [J] la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Les époux [J] font valoir l'exception d'inexécution pour justifier leur non paiement des loyers comme cela a pu être admis par la jurisprudence lorsque le logement loué est insalubre. Ils invoquent l'humidité et les moisissures des murs du logement qui ont provoqué des allergies chez leur fille. Ils précisent qu'il n'est pas possible qu'ils soient responsables de l'humidité des lieux alors même qu'ils sont entrés peu de temps avant dans les lieux, la moisissure n'apparaissant pas en seulement quelques semaines. Les locataires versent au débat une attestation de leur voisin qui indique que les anciens locataires avaient le même problème. Le bailleur a donc probablement repeint les traces de moisissures avant de redonner les lieux à bail. L'état des lieux d'entrée constate déjà quelques traces de moisissures et le juge venu visiter les lieux a également pu en relever des traces.
Les époux [J] soutiennent que toutes les pièces habitables étaient affectées par l'humidité sans qu'une insuffisance de chauffage ne puisse leur être reprochée au vu de l'importance de la facture d'électricité. Ils ajoutent que le bailleur n'a rien fait non plus pour les systèmes de chauffage défaillant et le ballon d'eau chaude qui fuit. Ils font valoir que le juge qui s'est présenté sur les lieux n'est pas celui qui a rendu le jugement ce qui ne lui a pas permis de se forger une véritable idée de l'état de la maison.
Les époux [J] estiment qu'ils ont subi un préjudice du fait de l'action du bailleur qui, leur demande de payer les loyers alors même qu'il sait que son logement est insalubre.
Subsidiairement, dans l'hypothèse où il serait retenu que les loyers sont dus, les locataires soutiennent que les loyers et l'indemnité d'occupation ne sont dus que jusqu'au 6 août 2019, date de remise des clés à leur conseil. Ils font valoir que la jurisprudence a pu considérer que l'obligation de restituer les lieux loués était satisfaite si la remise des clés est accompagnée d'autres éléments comme le déménagement du preneur, la coupure de l'abonnement électrique ou le changement d'adresse. Ils soutiennent qu'ils ont bien quitté les lieux et remis les clés.
Le dispositif des écritures pour les époux [K] énonce :
Confirmer le jugement dont appel sauf en ce qu'il a débouté les époux [K] de leur demande à titre de dommages et intérêts.
Condamner les époux [J] à verser à [I] [K] la somme de 3 500 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice matériel et 3 000 € au titre du préjudice moral.
Condamner les époux [J] à verser à [I] [K] la somme de 2 500 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Les époux [K] contestent le caractère inhabitable des lieux et donc l'exception d'inexécution que les locataires leur oppose. Ils avancent que l'état des lieux d'entrée fait apparaitre des tâches sur certains murs mais sans pour autant mentionner de gros désordres. Ils ajoutent que les anciens locataires attestent du bon état et du bon entretien de la maison. Lorsque les locataires se sont plaints de dysfonctionnements graves du système de chauffage, les époux [K] affirment qu'ils ont fait intervenir une société de chauffage qui n'a pas remarqué de défaut particulier sur les installations. Selon les bailleurs, le professionnel se serait plaint de l'attitude des locataires à son égard. Les bailleurs affirment qu'ils ont déposé plaintes contre les époux [J] puisque l'un d'eux aurait tenté d'écraser avec son véhicule un membre de leur famille.
Les époux [K] ajoutent que les locataires ont eu le même comportement dans leur précédent logement, qu'ils ont dégradé avant d'arrêter le paiement des loyers.
Les bailleurs soutiennent que les travaux de remise en état vont être très importants du fait des dégâts causés par les locataires. Ils font valoir que l'état des lieux d'entrée et de sortie du précédent locataire ne mentionne aucun désordre. Ils ajoutent qu'ils souffrent également d'un préjudice moral du fait de la dégradation d'une maison à laquelle ils tiennent et du harcèlement des locataires à leur égard.
MOTIFS
La cour rappelle tout d'abord qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties, c'est à dire sur ce à quoi prétend une partie et que la formulation dans le dispositif des conclusions de voir «dire et juger» et/ou «constater» ne constitue pas une prétention et que la cour n'est donc pas tenue d'y répondre.
Le dispositif des écritures des appelants mentionne: « Constater l'absence de constitution d'avocat par les époux [K] dans les délais » ce qui ne constitue pas une prétention, en conséquence de quoi la cour n'est pas tenu d'y répondre.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire:
Le jugement dont appel a constaté l'acquisition de la clause résolutoire suite à la délivrance le 12 octobre 2018 par le bailleur d'un commandement de payer visant la clause résolutoire, commandement de payer demeuré infructueux.
Les époux [J] ne contestent pas le défaut de paiement de loyer et ne pas avoir apuré la dette locative dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer mais invoquent pour l'essentiel l'indécence du logement pour justifier le non paiement du loyer et demander l'infirmation du jugement en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail pour non respect de ses obligations par le preneur.
Ils versent au débat une attestation d'un tiers disant avoir observé des traces d'humidité dans le logement.
Le bailleur produit au débat pour attester du bon état des lieux, l'état des lieux de sortie du précédent locataire, l'état des lieux d'entrée, une attestation établie par les locataires précédents, une facture et une attestation de l'artisan étant intervenu sur la chaudière.
Enfin le 2 septembre 2019 le juge d'instance qui s'est rendu sur les lieux a établi un procès verbal de constat.
Il ressort de l'ensemble de ces éléments comme retenu en première instance que si le logement présente des dysfonctionnements notamment des problèmes d'humidité pouvant cautériser un éventuel préjudice de jouissance des locataires, ces dysfonctionnements ne peuvent caractériser un logement inhabitable seule hypothèse dans laquelle est admise l'exception d'inexécution au paiement du loyer.
Par ailleurs compte tenu de la date du premier impayé de loyer en octobre 2018 soit seulement deux mois après l'entrée dans les lieux il ne peut être considéré que le bailleur a été défaillant dans son obligation d'entretien du bien.
Par conséquent au regard de la défaillance des preneurs à pouvoir justifier du bien fondé à opposer l'exception d'inexécution c'est à bon droit que le premier juge a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail au 13 décembre 2018 et a fixé l'indemnité d'occupation due jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur la libération des lieux et la dette locative:
Les époux [J] soutiennent comme en première instance s'être à tout le moins libérés de leur obligation de payer le loyer et/ou l'indemnité d'occupation à compter du 5 juillet 2019 date à laquelle ils ont remis les clés du logement à leur conseil ce dont ils justifient par une attestation de ce dernier en date du 5 juillet 2019.
Toutefois c'est à juste titre que le jugement entrepris a rappelé que la restitution des clés ne peut être opérée qu'entre les mains du bailleur ou de son mandant qui a mandat de les recevoir ce qui n'est la cas à l'évidence de l'avocat des preneurs.
Par conséquent le jugement entrepris ne pourra qu'être confirmé ce qu'il a condamné solidairement les époux [J] à payer la somme de 2 280 € au titre des loyers et charges impayés au 13 décembre 2018 et la somme de 9 690 € au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 13 décembre 2018 et jusqu'au 14 mai 2020.
Sur la demande en dommages et intérêts formée par les époux [J] pour procédure abusive:
Le jugement dont appel ne pourra qu'être confirmé en ce qu'il a débouté les époux [J] de leur demande à ce titre au regard de l'accueil au moins en partie des prétentions du bailleur et du rejet des moyens de défense des époux [J].
Sur la demande en réparation du préjudice matériel et du préjudice moral du bailleur:
La cour rappelle que l'appel s'entend comme la critique argumentée en droit et en fait du jugement entrepris.
Le jugement entrepris a débouté les époux [K] de leurs demandes en réparation d'un préjudice matériel et d'un préjudice moral en raison du défaut de justificatifs, or les époux [K] qui ont formé appel incident ne développent aucune critique de la décision de première instance, et ne produisent aucun justificatif se contentant comme devant le premier juge d'affirmer avoir subi un préjudice matériel et un préjudice moral dont ils ne font pas la démonstration.
Sur les demandes accessoires:
Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens.
[C] [J] et [F] [J] succombant au principal en appel seront condamnés à payer à [I] et [M] [K] la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de la procédure d'appel.
PAR CES MOTIFS:
La cour statuant par arrêt contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe;
Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 14 mai 2020 par le tribunal judiciaire de Rodez,
Y ajoutant,
Condamne [C] [J] et [F] [J] à payer à [I] et [M] [K] la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
Condamne [C] [J] et [F] [J] aux dépens de la procédure d'appel.
Le greffier, Le président,
