Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 11 OCTOBRE 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 20/02736 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OT2G
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 11 JUIN 2020
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE MONTPELLIER
N° RG 11-19-255
APPELANT :
Monsieur [F] [F] [R]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représenté par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assisté de Me Olivia ROUGEOT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
INTIMEES :
Madame [D] [Z]
née le 26 Septembre 1974 à [Localité 6]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Thomas DES PREZ DE LA MORLAIS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/012247 du 28/10/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)
Madame [M] [W]
née le 26 Avril 1980 à [Localité 5]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Thomas DES PREZ DE LA MORLAIS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/009807 du 16/09/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)
Ordonnance de clôture du 16 Août 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 SEPTEMBRE 2022,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
MonsieurEmmanuel GARCIA, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Estelle DOUBEY
ARRET :
- Contradictoire.
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier.
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FAITS et PROCÉDURE ' MOYENS et PRÉTENTIONS DES PARTIES
Le 24 mars 2016, [F] [R] a donné à bail à [D] [Z] et [M] [W] un logement situé à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 775 € et un dépôt de garantie de 775 €.
Le 31 août 2017, les locataires ont informé leur bailleur de leur départ du logement le 30 septembre 2017.
Le 9 juillet 2018, [F] [R] a fait délivrer un commandement de payer la somme de 3 948, 72 € au titre des loyers impayés de septembre 2017 au 27 février 2018 aux consorts [T], puis une requête en injonction de payer en date du 2 août 2018.
Le 30 novembre 2018, le président du tribunal d'instance de Montpellier a enjoint aux consorts [T] de verser la somme de 3 851, 68 € outre les dépens.
Le 1er février 2019, les consorts [T] ont formé opposition à l'ordonnance.
[F] [R] a demandé la condamnation des locataires à lui payer notamment 5 425 € au titre des loyers et charges impayés et 500 € au titre du préjudice occasionné par l'absence de restitution des clés et télécommandes. Il a fait valoir que le départ des locataires n'est pas justifié par une perte d'emploi.
Les consorts [T] ont opposé le caractère abusif de la procédure et ont soutenu que le motif de leur départ est bien la perte d'emploi et que le congé a été donné au bailleur le 1er septembre 2019, celui-ci l'ayant refusé.
Le jugement rendu le 11 juin 2020 par le tribunal judiciaire de Montpellier énonce dans son dispositif :
Déclare recevable l'opposition formée par les consorts [T] à l'égard de l'ordonnance d'injonction de payer rendue le 30 novembre 2018 par le président du tribunal d'instance de Montpellier.
Déclare non avenue l'ordonnance d'injonction de payer rendue le 30 novembre 2018 par le président du tribunal d'instance de Montpellier.
Condamne solidairement les consorts [T] à verser à [F] [R] la somme de 2 325 € au titre des loyers et charges impayés relatifs au contrat de bail en date du 24 mars 2016, outre les intérêts légaux à compter de la signification de la présente décision.
Dit que les sommes dues ont été calculées sans tenir compte d'une éventuelle conservation du dépôt de garantie.
Rejette la demande de dommages et intérêts présentée par [F] [R] pour non restitution des dispositifs électroniques d'ouverture du portail.
Rejette la demande des consorts [T] de dommages et intérêts pour procédure abusive.
Dit que chaque partie prendra en charge ses propres frais au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Rappelle que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.
Condamne les consorts [T] aux entiers dépens qui comprendront les frais de commandement de payer et de signification.
Le jugement constate que le courrier avisant le bailleur du congé des locataires ne mentionne aucun motif prévu par la loi permettant de réduire la durée du préavis et que le logement ne se situe pas en zone tendue. La durée du préavis est donc de 3 mois et son point de départ est le 1er septembre 2017, date à laquelle la Poste a indiqué que le courrier a été refusé par le bailleur.
Le jugement expose que les locataires ont démontré avoir adressé les clés au bailleur le 24 novembre 2017 par lettre recommandée.
Le bailleur ne démontre pas le montant de son préjudice en lien avec la non restitution d'appareils électroniques pour lesquels les locataires avaient indiqué dans la même lettre être disposés à les restituer.
Le jugement expose que le bailleur a pu refuser de restituer le dépôt de garantie mais que les calculs des sommes dues ne tiennent pas compte de cette somme.
Le caractère abusif de la procédure n'est pas démontré par les consorts [T].
[F] [R] a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 8 juillet 2020.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 16 août 2022.
Les dernières écritures pour [F] [R] ont été déposées le 23 décembre 2020.
Les dernières écritures pour les consorts [T] ont été déposées le 15 octobre 2020.
Le dispositif des écritures pour [F] [R] énonce :
Infirmer le jugement du 11 juin 2020 en ce qu'il a considéré comme valide le congé émis par les consorts [T], en ce qu'il a considéré la date du 1er septembre 2017 comme point de départ du délai de préavis de trois mois et en en ce qu'il a considéré le contrat comme résilié au 1er décembre 2017.
Confirmer la décision dont appel en ce qu'elle a condamné solidairement les intimées à la somme de 2 325 € au titre des loyers et charges impayés pour la période du 1er septembre 2017 au 1er décembre 2017, assortie des intérêts au taux légal.
Condamner les consorts [T] au paiement de la somme totale de 3 100 €, soit 4 mois à 775 € correspondant au montant total des loyers impayés pour la période décembre 2017-avril 2018 assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 2 octobre 2017.
Subsidiairement, infirmer la décision dont appel en ce qu'elle a considéré que les clés du logement avaient été remises le 24 novembre 2017, la confirmer en ce qu'elle a condamné solidairement les intimées à la somme de 2 325 € au titre des loyers et charges impayés pour la période du 1er septembre 2017 au 1er décembre 2017, assortie des intérêts au taux légal et condamner solidairement les consorts [T] au paiement de la somme de 3 100 € soit 4 mois à 775 € à titre d'indemnité d'occupation pour la période du 2 décembre 2017 au 1er avril 2018.
Infirmer la décision dont appel en ce qu'elle a rejeté la demande de dommages intérêts pour la non restitution des dispositifs électroniques d'ouverture du portail.
Condamner solidairement les consorts [T] à payer à [F] [R] la somme de 500 € au titre du préjudice occasionné par l'absence de restitution des clés et télécommandes.
Confirmer la décision dont appel en ce qu'elle a rejeté la demande des consorts [T] de dommages-intérêts pour procédure abusive.
Débouter les consorts [T] de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.
Infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a dit que chaque partie prendrait en charge ses propres frais au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Condamner solidairement les consorts [T] à la somme de 1 500 € pour les frais irrépétibles engagés en première instance et de 3 000 € en appel.
Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné solidairement les consorts [T] aux entiers dépens et les condamner aux dépens exposés en cause d'appel.
Débouter les consorts [T] de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions.
[F] [R] soutient que le congé délivré par ses locataires n'est pas valable. Il rappelle que le délai de préavis court à compter de la réception de la lettre de congé et non de son émission. Il ajoute que rien dans la lettre du congé ne fait état d'une perte d'emploi ce qui ne permet pas d'appliquer le délai de préavis d'un mois, la ville de [Localité 4] ne faisant pas non plus partie des villes situées en zone tendue. Il avance qu'il n'a jamais reçu le courrier litigieux et que la date du tampon de la Poste, le 1er septembre 2017, ne peut marquer le point de départ du délai de préavis alors même qu'elle démontre qu'il n'a jamais réceptionné le congé. Il en déduit que le bail n'a jamais été rompu et que les loyers n'ont jamais cessé d'être dus.
Subsidiairement, dans l'hypothèse où le congé serait considéré comme régulier, [F] [R] fait valoir qu'une indemnité d'occupation serait due à compter du 1er décembre 2017 et jusqu'à ce jour au motif de l'absence de restitution effective des lieux. Il avance qu'un simple courrier affirmant que les clés ont été remises au bailleur ne suffit pas à démontrer cette remise effective des clés. Il apparaît également que le mode de remise des clés décrit par les consorts [T] diffère de celui rapporté par Madame [J], une amie des locataires qui atteste que les clés ont été laissées dans la boite aux lettres. Il ajoute qu'il a indiqué aux locataires par courrier du 9 mai 2018 qu'il a reçu des clés ne correspondant pas à celles du logement et aucune télécommande et que les locataires ne lui ont jamais répondu. Le fait qu'il dispose d'un double des clés ne rend pas effective la restitution des lieux si les locataires n'ont pas restitué leurs clés.
[F] [R] soutient que les consorts [T] n'ont toujours pas restitué l'ensemble des clés et télécommandes. Il fait valoir que les consorts [T] sont de mauvaise foi lorsqu'elles prétendent que le courrier qu'il leur a adressé mentionnant l'absence de remise des clés, serait une preuve qu'il se constitue à lui-même alors même que leur argumentation repose sur un courrier qu'elles ont rédigé attestant de la remise des clés alléguée. Il ajoute que la preuve de la restitution pèse sur le locataire.
[F] [R] conteste le caractère abusif de la procédure. Il fait valoir que le congé n'a pas été donné régulièrement puisqu'il ne l'a pas réceptionné. Il est donc logique qu'il ait engagé une procédure pour les loyers restant dus. Le fait qu'il ait pu entrer dans le logement en novembre 2017 ne permet pas de dire que la procédure est abusive puisque la restitution des lieux implique que le bailleur ait récupéré l'intégralité des clés du logement. Il estime donc qu'il n'a jamais repris possession juridique des lieux.
Le dispositif des écritures pour les consorts [T] énonce :
Confirmer le jugement rendu le 11 juin 2020 en ce qu'il a déclaré recevable l'opposition formée par les consorts [T], déclarer non avenue l'ordonnance d'injonction de payer rendu le 30 novembre 2018 et rejeter la demande de dommages et intérêts présenté par [F] [R] pour non restitution des dispositifs électroniques d'ouverture du portail.
Réformer le jugement en ce qu'il condamne solidairement les consorts [T] à verser à [F] [R] la somme de 2 325 € au titre des loyers et charges impayés relatifs au contrat de bail outre les intérêts légaux, dit que les sommes dues ont été calculées sans tenir compte d'une éventuelle compensation du dépôt de garantie, rejette la demande des consorts [T] de dommages et intérêts pour procédure abusive et condamne les consorts [T] aux entiers dépens.
Annuler l'ordonnance d'injonction de payer, la dire nulle et non avenue.
Débouter [F] [R] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions.
Condamner [F] [R] au paiement de la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive en réparation du préjudice moral subis par les consorts [T] et au remboursement du dépôt de garantie d'un montant de 775 €.
Condamner [F] [R] au paiement de la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.
Les consorts [T] contestent avoir des dettes de loyer. Elles soutiennent que leur congé a respecté les formes requises et que leur courrier recommandé précisait que le congé serait pour la date du 30 septembre 2017. [D] [Z] avance qu'elle a bien perdu son emploi en septembre 2017 et [M] [W] en octobre 2017. Cette perte d'emploi justifie donc un préavis réduit à un mois. Les locataires ajoutent que le bailleur est de mauvaise foi puisqu'il n'a pas retiré la lettre recommandée contenant le congé. Elles font valoir que le courrier a bien été reçu mais refusé par le bailleur.
Le point de départ du délai de préavis court à compter de la date où le pli a été refusé. Les consorts [T] font valoir que [F] [R] est de mauvaise foi tant dans l'exécution du bail que dans son recours abusif au juge. Elles soulignent que le bailleur a toujours exigé que le loyer soit payé en espèces. Lorsqu'elles ont souhaité par chèque, suite à des difficultés avec leur banque, le bailleur a refusé de récupéré le pli recommandé.
Les consorts [T] soutiennent que le bailleur avait connaissance du départ des locataires comme le montre le fait que la procédure d'ordonnance d'injonction de payer ait été signifiée à leur nouvelle adresse. Elles ajoutent que par courrier du 20 novembre 2017, [F] [R] a reconnu avoir repris les lieux. Elles avancent que le bailleur a abusé de son droit d'ester en justice puisqu'il a intenté la procédure alors qu'il avait connaissance du départ des locataires et qu'il avait sciemment refusé la lettre recommandée contenant le congé. En outre, sa demande de paiement des loyers excède la date du 20 novembre 2017 alors même qu'il a récupéré les lieux à cette date. L'attestation de Madame [J] versée aux débats démontre, selon les consorts [T] qu'elles ont cherché par tous les moyens à entrer en contact avec le propriétaire. Les locataires ajoutent également que [F] [R] a également tenté de faire payer des loyers à l'ancienne locataire alors qu'elle n'était plus locataire dans les lieux, ce qui démontre sa mauvaise foi.
Les consorts [T] soutiennent qu'elles ont bien remis les clés, ce qui est établi par le courrier adressé au bailleur, ainsi que les télécommandes. Le courrier rédigé par le bailleur en date du 9 mai 2018, n'est pas probant puisqu'il est établi par lui-même.
MOTIFS
Sur la validité du congé délivré par les locataires et ses conséquences sur le paiement des loyers:
En application de l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 le congé lorsqu'il émane du locataire peut être donné par lettre recommandée avec avis de réception. Cependant, ce mode de notification nécessite que le propriétaire reçoive bien la lettre recommandée avec accusé de réception pour être valable et faire courir le délai de préavis.
Ainsi en application de ce texte il est constant contrairement à ce qui a été retenu par le premier juge qu'il n'est pas possible de considérer que le délai de préavis court malgré la non-réception de la lettre recommandée avec avis de réception notifiant le congé au propriétaire et même à supposer la possible mauvaise foi du propriétaire pour ne pas réceptionner la lettre de congé, le délai de préavis ne peut commencer à courir que du jour où l'avis de réception a effectivement été signé par le destinataire.
En cas de non réception de la lettre recommandée avec avis de réception ou de refus de celle-ci le preneur se voit donc contraint pour faire courir le délai de préavis de signifier son congé par acte d'huissier ou de le remettre en main propre contre récépissé ou émargement.
En l'espèce au regard des pièces versées au débat il est constant que la lettre recommandée avec accusé de réception datée du 31 août 2017, déposée à la poste le 1er septembre 2017 par laquelle les locataires ont entendu donner congé n'a pas été réceptionnée par le bailleur puisqu'il figure sur l'avis de réception pli refusé et par conséquent il n'y a pas eu réception du congé par le bailleur au sens de la loi du 6 juillet 1989 si bien que contrairement à ce qui a été jugé en première instance le délai de préavis n'a pu courir et que par conséquent les locataires se trouvent tenues au paiement des loyers jusqu'au terme du bail indépendamment de la restitution des clés sauf à ce que le bien ait été reloué avant le terme du bail.
Par conséquent les consorts [T] sont tenues au paiement des loyers du 1er septembre 2017 au 1er avril 2018 date à laquelle il n'est pas contesté que le logement a été reloué.
Infirmant sur ce point le jugement dont appel, la cour condamne solidairement [D] [Z] et [M] [W] à payer à [F] [R] la somme de 5 425 € ( 775 x 7 mois) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision étant précisé que les sommes dues ont été calculées sans tenir compte d'une éventuelle conservation du dépôt de garantie.
Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice occasionné par l'absence de restitution des clés:
Même s'il n'est pas rapporté la preuve par les locataires de la remise des clés à leur bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, comme le permettent les dispositions de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, en ce que le document de la poste ne porte mention que de la date de dépôt de la lettre au 24 novembre 2017, sans aucun justificatif de distribution pour autant le bailleur ne rapporte nullement la preuve de l'existence d'un préjudice.
Il sera en effet relevé que pas plus en première instance qu'en appel [F] [R] ne justifie des frais qu'il a dû exposé pour rentrer dans les lieux ou faire refaire les clés.
Par conséquent le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a débouté [F] [R] de sa demande en dommages et intérêts.
Sur la restitution du dépôt de garantie:
Il n'est pas contesté que lors de l'entrée dans les lieux un dépôt de garantie de 775 € a été réglé et il n'est pas justifié à ce jour de sa restitution si bien que [F] [R] devra restituer à [D] [Z] et [M] [W] la somme de 775 € la cour rappelant que la compensation peut être opérée entre les créances réciproques des parties.
Sur la demande en dommages et intérêts formée par [D] [Z] et [M] [W] pour procédure abusive:
Comme retenu par le jugement entrepris le caractère abusif de la procédure entreprise par [F] [R] n'est pas caractérisée ce d'autant que ce dernier a vu accueilli une partie de ses prétentions.
La décision sera donc confirmée sur ce point.
Sur les dispositions accessoires:
Le jugement dont appel sera confirmé en ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens.
Devant la cour l'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile mais [D] [Z] et [M] [W] succombant au principal en appel devront supporté les dépens de la présente procédure.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant par arrêt contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe;
Confirme le jugement dont appel en toutes ses dispositions sauf sur le montant de la condamnation mise à la charge de [D] [Z] et [M] [W] au titre des loyers et charges impayés et sur la restitution du dépôt de garantie;
S'y substituant sur ce point et y ajoutant,
Condamne solidairement [D] [Z] et [M] [W] à payer à [F] [R] la somme de 5 425 € avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision étant précisé que les sommes dues ont été calculées sans tenir compte de la conservation du dépôt de garantie par [F] [R];
Condamne [F] [R] à restituer à [D] [Z] et [M] [W] la somme de 775 € au titre du dépôt de garantie;
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile;
Condamne [D] [Z] et [M] [W] aux dépens de la procédure d'appel.
Le greffier, Le président,
