Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 11 OCTOBRE 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 20/02726 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OTZR
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 02 JUIN 2020
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE PERPIGNAN
N° RG 19/03307
APPELANT :
Monsieur [P] [V]
né le 30 Août 1973 à [Localité 3]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représenté par Me Sarah HUOT de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER-HUOT-PIRET-JOUBES, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant et postulant
INTIMEE :
Syndic. de copro. SDC RESIDENCE [Adresse 2] pris en la personne de son représentant légal, son syndic la SAS SODESCO à l'enseigne DOMIANS IMMOBILIER ayant son siège social [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Pascal GADEL de la SCP NICOLAU-MALAVIALLE-GADEL-CAPSIE, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant non plaidant
Ordonnance de clôture du 16 Août 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 SEPTEMBRE 2022,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Estelle DOUBEY
ARRET :
- Contradictoire.
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier.
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FAITS et PROCÉDURE ' MOYENS et PRÉTENTIONS DES PARTIES
[P] [V] est propriétaire des lots: n°3, une cave, n° 6, un garage et n° 9, un appartement, dans un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété et situé à [Localité 3].
[P] [V] a modifié les portes du garage constituant le lot n° 6.
Le 3 mai 2018, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure [P] [V] de remettre le portail d'origine afin de respecter l'harmonie de l'immeuble dans un délai de 10 jours sans succès.
Le 1er octobre 2019, le syndicat des copropriétaires de la résidence a fait assigner [P] [V] sur le fondement de l'article 25b de la loi du 10 juillet 1965 aux fins de le voir condamner à procéder à la remise en état originelle de la porte de garage sous astreinte de 100 € par jour de retard. Il a fait valoir que le garage est désormais blanc alors qu'il s'agit originellement de panneaux en bois vernis.
[P] [V] n'a pas comparu.
Le jugement rendu le 2 juin 2020 par le tribunal judiciaire de Perpignan énonce dans son dispositif :
Condamne [P] [V] à la remise en état originelle de la porte du garage constituant le lot n°6 par l'installation d'une porte munie de panneaux de bois vernis, de couleur marron, et ce sous astreinte de 20 € par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification du jugement, astreinte provisoire qui courra pendant un délai de trois mois.
Condamne [P] [V] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Ordonne l'exécution provisoire.
Condamne [P] [V] aux dépens.
Le jugement expose que l'article 25b de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les travaux réalisés par certains propriétaires affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble doivent être autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires. Il apparait que [P] [V] n'a pas remis en état le portail modifié comme le constat d'huissier effectué le 14 novembre 2018 l'a constaté. L'huissier a pu ainsi relevé l'absence d'harmonie des matériaux utilisés. Le jugement relève que le copropriétaire n'a pas sollicité l'autorisation ni répondu à la mise en demeure.
[P] [V] a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 8 juillet 2020.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 16 août 2022.
Les dernières écritures pour [P] [V] ont été déposées le 29 juillet 2022.
Les dernières écritures pour le syndicat des copropriétaires ont été déposées le 30 novembre 2020.
Le 20 juillet 2022, [P] [V] a procédé à la vente de son appartement.
Le dispositif des écritures pour [P] [V] énonce :
Infirmer le jugement entrepris.
Débouter le syndicat des copropriétaires de l'intégralité de ses demandes.
Le condamner à verser à [P] [V] une somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.
[P] [V] soutient d'abord que l'action du syndicat est prescrite puisqu'il aurait effectué les travaux en juillet 2012. Le fait qu'un nouveau syndic ait constaté le remplacement de la porte de garage en août 2017 ne fait pas de cette date le point de départ de la prescription puisqu'auparavant le syndicat des copropriétaires était représenté par un autre syndic qui ne pouvait manquer de constater le changement de couleur de la porte. Il n'est pas possible pour l'actuel syndic de se prévaloir d'une faute de l'ancien syndic, qui s'est abstenu d'effectuer des visites, pour prétendre que la prescription n'aurait pas commencé à courir. Le changement effectué est particulièrement visible, et ce d'autant plus dans une copropriété composée de trois copropriétaires seulement.
Subsidiairement, [P] [V] affirme que le syndicat prétend qu'il aurait réalisé les travaux en 2017, sans autorisation ce qui est faux. Il soutient qu'il a sollicité l'accord de la copropriété qui lui a été donné le 22 mars 2012, ce qui est confirmé par un courrier de l'ancien syndic en date du 26 juin 2020. Rien dans les autorisations délivrées ne mentionnait qu'il devait également obtenir une autorisation de l'assemblée générale.
Encore plus subsidiairement, il fait valoir qu'il ne peut remettre les lieux en l'état l'ancienne porte étant extrêmement vétuste et le modèle n'existant plus.
En tout état de cause, [P] [V] avance que les travaux qui n'ont qu'un impact mineur sur la modification de l'aspect extérieur peuvent être réalisés sans autorisation préalable de l'assemblée générale et il souligne qu'il a uniquement remplacé une porte marron vétuste par une porte récente blanche.
[P] [V] soutient qu'il subit un véritable acharnement de la part des autres copropriétaires et qu'il a déposé plaintes contre eux.
Le dispositif des écritures pour le syndicat des copropriétaires énonce :
Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 2 juin 2020.
Déclarer irrecevable la fin de non-recevoir opposée par [P] [V] à l'action du syndicat des copropriétaires et en toutes hypothèses le déclarer irrecevable en l'état.
Condamner [P] [V] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 € par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Le syndicat des copropriétaires conteste la valeur juridique des lettres rédigées par l'ancien syndic de copropriété puisque seule l'assemblée générale des copropriétaires à vocation à autoriser de tels travaux.
Le syndicat des copropriétaires conteste la prescription de son action. Il affirme qu'il n'a jamais été informé ni par le copropriétaire ni par l'ancien syndic de la réalisation des travaux ce qui le plaçait dans l'impossibilité d'agir. Il soutient qu'il n'a eu connaissance de l'infraction au règlement qu'à l'occasion d'une visite effectuée par le nouveau syndicat en septembre 2017.
Sur le fond il fait valoir que les portes de garage constituent des parties communes qui participent à l'harmonie extérieure de l'immeuble et dans ces circonstances [P] [V] se devait de solliciter avant le début des travaux l'autorisation de l'assemblée générale ce qu'il n'a pas fait.
C'est donc à juste titre que le syndicat des copropriétaires lui a adressé plusieurs demandes puis une mise en demeure de remise en état d'origine ce qui n'a pas été suivi d'effet.
MOTIFS
Sur la fin de non recevoir tirée de la prescription de l'action du syndicat des copropriétaires:
La cour rappelle tout d'abord qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.
Or en l'espèce si dans ses écritures [P] [V] développe un moyen d'irrecevabilité de l'action du syndicat des copropriétaires fondé sur la prescription de la dite action, ce moyen ne se traduit pas en termes de prétention dans le dispositif de ses écritures si bien que la cour n'est donc pas tenue d'y répondre.
Sur le fond:
En application de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 un copropriétaire doit solliciter l'autorisation de l'assemblée générale pour effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes ou pour effectuer des travaux sur des parties privatives affectant l'aspect extérieur de l'immeuble.
En l'espèce il est constant et non contesté que [P] [V] a procédé au changement de la porte de garage de son lot n° 6 selon facture en date du 13 juillet 2012.
Il n'est pas contesté que [P] [V] préalablement à ces travaux n'a pas sollicité l'autorisation de l'assemblée générale et a seulement obtenu le 22 mars 2012 une autorisation de la SARL AVI GESTION syndic de la copropriété à cette date.
Il ne peut être contesté que cette autorisation du seul syndic alors en exercice ne correspond pas aux dispositions de l'article 25 b) sus énoncé, et [P] [V] ne peut valablement soutenir s'être mépris sur la portée et la valeur de l'autorisation donnée par le seul syndic alors que le règlement de la copropriété du 18 octobre 1968 en page 11 HARMONIE DE L'IMMEUBLE dispose expressément en particulier que les portes d'entrée des appartements et locaux, les fenêtres, persiennes, les garde-corps...., même la peinture et d'une façon générale tout ce qui contribue à l'harmonie de l'ensemble ne pourront être modifiés même s'ils constituent une partie privative sans le consentement de l'assemblée générale.
Concernant les travaux réalisés par [P] [V] il est constant au regard de la facture produite et du procès verbal de constat d'huissier en date du 14 novembre 2018 que celui-ci a remplacé une porte de garage en bois marron par une porte sectionnelle en paroi acier blanche.
Il ne peut être contesté que même si cette nouvelle porte s'avère neuve et de bonne facture elle ne respecte pas l'harmonie extérieure de l'immeuble puisque les autres portes de garage demeurent d'origine c'est à dire en bois de couleur marron.
La cour ajoute qu'il est d'évidence à la lecture du règlement de copropriété qui est la loi de la dite copropriété que l'intention de cette dernière a été d'encadrer de façon très stricte tout ce qui a trait à l'harmonie de l'immeuble puisque le règlement de copropriété encadre la couleur des stores, les modèles de paillasson sur les paliers, les modèles de vases à fleurs, les enseignes et lanternes...
Par conséquent c'est à juste titre que le jugement entrepris a ordonné la remise en l'état de la porte selon les conditions fixées dans la décision et ce sous astreinte [P] [V] n'ayant pas déféré à la mise en demeure faite préalablement à l'instance judiciaire par le syndicat des copropriétaires.
La cour ajoute que le fait comme l'affirme [P] [V] sans pour autant en rapporter la preuve qu'il ne peut remettre les lieux en l'état l'ancienne porte étant extrêmement vétuste et le modèle n'existant plus, constitue seulement une difficulté d'exécution de la décision qui pourra être portée devant le juge en charge de la liquidation de l'astreinte.
Sur les mesures accessoires:
Le jugement dont appel sera également confirmé en ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens.
En outre [P] [V] succombant en son appel sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de la procédure d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant par arrêt contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe;
Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 2 juin 2020 par le tribunal judiciaire de Perpignan,
Y ajoutant,
Condamne [P] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de la procédure d'appel.
Le greffier, Le président,
