Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 11 OCTOBRE 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 20/02591 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OTRR
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance du 12 JUIN 2020
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SETE
N° RG 1219000696
APPELANT :
Monsieur [S] [M]
né le 31 Décembre 1956 à [Localité 3] (Maroc)
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représenté par Me Mikaël D'ALIMONTE de la SELARL BCA - AVOCATS ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/006977 du 29/07/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER), avocat postulant
assisté de Me Fanny GRAUBNER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
INTIMEE :
S.A. SA ELIT
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Jean-Pierre BROC, avocat au barreau de NARBONNE, avocat postulant
assistée de Me Marie-Noelle TOURNIER-DEGRYSE, avocat au barreau de NARBONNE, avocat plaidant
Ordonnance de clôture du 16 Août 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 SEPTEMBRE 2022,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Estelle DOUBEY
ARRET :
- Contradictoire.
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier.
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FAITS et PROCÉDURE ' MOYENS et PRÉTENTIONS DES PARTIES
Le 16 octobre 2013, la société anonyme Elit a donné à bail avec effet au 18 octobre 2013, à [S] [M] un logement situé à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel révisable de 670 €, provision sur charges comprises.
Le 16 novembre 2018, la SA Elit a fait délivrer congé à [S] [M] et son épouse [U] [M] pour le 17 octobre 2019 au motif de la vente du bien, congé accompagné d'une offre de vente à 148 000 €, sans que ces derniers ne quittent les lieux ni n'acceptent l'offre.
Le 29 novembre 2019, la SA Elit a fait assigner les époux [M] aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner leur expulsion et les voir condamner au règlement d'une indemnité d'occupation outre 1 000 € à titre des dommages et intérêts.
[S] [M] a fait valoir les dispositions de l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 et le fait que les propositions de relogement ne correspondent pas à sa situation familiale. Il a donc demandé le rejet de la demande d'expulsion des lieux et subsidiairement des délais, ce à quoi la bailleresse a opposé la mauvaise foi des locataires qui ont cessé de payer les loyers depuis octobre 2019.
[U] [M] n'a pas comparu.
L'ordonnance rendue le 12 juin 2020 par le tribunal de proximité de Sète énonce dans son dispositif :
Déclarons recevables en la forme les demandes de la SA Elit à l'encontre des époux [M].
Validons le congé délivré le 16 novembre 2018 par la SA Elit aux époux [M].
Disons que les époux [M] sont déchus de tout titre d'occupation depuis le 17 octobre 2019.
Déboutons [S] [M] de sa demande tendant à l'octroi de délais de grâce préalables à son expulsion.
Autorisons à défaut de libération spontanée des lieux la SA Elit à procéder à l'expulsion des époux [M] dans les conditions habituelles.
Autorisons la SA Elit à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meuble de son choix aux frais, risques et périls des époux [M].
Condamnons solidairement les époux [M] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 17 octobre 2019 et jusqu'à la date de libération des lieux.
Précisons que l'indemnité d'occupation sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 10 du mois suivant.
Précisons que le bailleur est autorisé à obtenir remboursement des charges locatives.
Déboutons la SA Elit de sa demande en dommages et intérêts.
Condamnons solidairement les époux [M] à payer à la SA Elit la somme de 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.
Rappelons que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.
L'ordonnance expose que les formalités relatives à un congé pour vendre ont été respectées et que les époux [M] n'ont pas donné suite à l'offre de vente contenue dans le congé. Elle relève qu'à la date d'échéance du contrat aucun des époux [M] ne respectent les conditions de l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 puisqu'ils sont âgés de moins de 65 ans. La SA Elit n'est donc pas soumise à une obligation d'offre de relogement. En tout état de cause, la bailleresse a formulé des offres de relogement qui ont été refusées. L'ordonnance relève que l'immeuble contenant l'appartement objet du bail est dans un état d'insalubrité et dangereux.
L'ordonnance relève que le congé a été délivré aux époux [M] en novembre 2018 avec effet en octobre 2019 ce qui a laissé aux locataires un délai suffisant pour se reloger outre le fait que des propositions de relogement leur ont été transmises. Elle expose que l'immeuble présente un danger pour la sécurité des occupants de sorte qu'il n'est pas possible d'accorder des délais.
En revanche la décision déférée déboute la SA Elit de sa demande de dommages et intérêts au motif que l'existence d'un préjudice n'est pas démontrée.
[S] [M] a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 30 juin 2020.
Le 6 août 2020, un procès-verbal d'expulsion a été dressé.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 16 août 2022.
Les dernières écritures pour [S] [M] ont été déposées le 29 septembre 2020.
Les dernières écritures pour la SA Elit ont été déposées le 13 novembre 2020.
Le dispositif des écritures pour [S] [M] énonce :
Infirmer le jugement rendu le 12 juin 2020 en toutes ses dispositions sauf s'agissant de la demande de dommages et intérêts sollicitée par la SA Elit qui a été rejetée.
Rejeter la demande tendant à déclarer valable au fond et en la forme le congé délivré à [S] [M].
Rejeter la demande d'expulsion des lieux loués formée par la SA Elit.
Débouter la SA Elit de sa demande de condamnation du locataire au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle et de toutes demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires.
Octroyer des dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l'article 1240 du Code civil à hauteur de 5 000 €.
Débouter la SA Elit de sa demande de condamnation du locataire au paiement de la somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts.
Débouter la SA Elit de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Rejeter la demande de la SA Elit tendant à assortir le jugement à intervenir de l'exécution provisoire.
[S] [M] conteste le congé qui lui a été délivré faute de proposition de relogement et de réelle intention de vendre. Il fait valoir qu'il était âgé de 63 ans au moment du congé et que son épouse est atteinte de troubles psychologiques sévères depuis sa tentative de suicide. Ils ont également eu 5 enfants dont 3 à charge et ne disposent en ressources mensuelles nettes que de 1 072, 46 €.
[S] [M] soutient que les logements qui lui ont été proposés ne sont pas en adéquation avec ses besoins. La SA Elit lui a en effet proposé un logement deux fois plus petit que leur logement actuel pour le même loyer. Le logement social attribué par l'OPH est un T3 ce qui parait inadapté à la composition familiale du foyer. Ce logement se situe secteur Ile de Thau, qui est le seul secteur qu'ils ont indiqué ne pas vouloir puisqu'il ne s'agit pas d'un environnement suffisamment calme ou en adéquation avec la santé de [U] [M]. [S] [M] ajoute que ce secteur ne convient pas à la famille puisque deux de leurs enfants ont effectué des séjours en détention avec d'autres personnes demeurant dans ce secteur. L'appelant ajoute que la société à qui est vendue l'immeuble doit, selon la mission qui lui a été confiée, s'occuper de reloger les occupants et proposer des logements sociaux permettant à certains locataires d'être relogés dans la même zone. Aucune proposition en ce sens ne leur a été faite.
[S] [M] fait valoir également que le prix de vente proposé est excessif au regard de la valeur du bien dont l'état de salubrité et la dangerosité sont soulignés pour justifier l'expulsion. Il ajoute qu'il a été expulsé avec sa famille de façon illégale ce qui lui cause nécessairement un préjudice.
Le dispositif des écritures pour la SA Elit énonce :
Rejeter les demandes des époux [M].
Confirmer dans toutes ses dispositions l'ordonnance du 12 juin 2020.
Confirmer que les époux [M] sont occupants sans droits ni titres des locaux depuis le 17 octobre 2019 et confirmer la régularité de leur expulsion.
Condamner les époux [M] au paiement jusqu'au départ effectif des lieux d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au dernier loyer charges comprises.
Rejeter la demande de délai de grâce des époux [M].
Condamner les époux [M] au paiement d'une somme de 1 000 € à la SA Elit au titre des dommages et intérêts.
Condamner les époux [M] au paiement d'une somme de 2 000 € à la SA Elit au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.
Ordonner l'exécution provisoire.
La SA Elit soutient que son congé pour vente est dépourvu de tout caractère frauduleux. Elle avance que malgré l'état du bien, l'appartement ne pouvait pas être cédé à un prix dérisoire et ce d'autant plus que le prix de vente a été fixé selon les cessions similaires réalisées dans la rue. Elle ajoute qu'un prix excessif doit être démontré par celui qui s'en prévaut en établissant que le prix proposé ne peut intéresser personne ce qui n'est pas ici le cas. En tout état de cause, quand bien même le prix aurait été établi bien à la baisse, les ressources du foyer n'auraient pas permis aux locataires de se porter acquéreurs.
La SA Elit ajoute que la procédure de congé pour vente a été respectée. Elle soutient que les époux [M] n'ont engagé aucune démarche pour se reloger ni pour acquérir le bien dont ils sont expulsés.
La SA Elit soutient que les époux [M] ont refusé sans motif les propositions de relogement. Elle avance que l'article R. 822-25 du Code de la construction et de l'habitation prévoit qu'un logement éligible aux APL doit présenter une surface habitable au moins égale à 9 m2 pour une personne seule, 16 m2 pour un ménage et 9 m2 supplémentaire par personnes en plus dans limite de 70 m2 pour 8 personnes et plus. Elle en déduit qu'un logement d'une superficie de 43 m2 est suffisant pour deux parents et trois enfants. Le premier logement proposé disposait d'une surface de 82 m2, ce qui répond bien aux exigences de surface. La SA Elit souligne que dans une autre affaire l'opposant aux époux [M], [S] [M] avait affirmé que le logement était trop grand et qu'il souhaitait en changer. En tout état de cause un autre logement F5 de 83 m2 leur a également été attribué, ce que les époux [M] ont refusé.
La SA Elit affirme que les appelants ne peuvent se prévaloir de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 puisqu'aucun des locataires n'est âgé de 65 ans ou plus.
Elle conteste l'octroi d'un délai de grâce puisque les locataires ont disposé d'un délai suffisant pour se reloger et au vu de l'état de l'immeuble qui présente un danger pour les locataires.
Concernant la localisation des biens proposés pour le relogement, la SA Elit soutient qu'elle a respecté les dispositions de l'article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948 puisque les biens proposés à la famille se situent chacun à moins de 5 kilomètres du bien destiné à être repris. Elle ajoute que le F3 proposé dans le secteur Ile de Thau, se situe à moins de 10 minutes en voiture du centre hospitalier du bassin de Thau au sein duquel l'épouse de [S] [M] est suivie. Le second logement proposé se trouve à 10 minutes à pied du centre hospitalier alors même que le logement actuel des époux [M] se trouvent à plus de 12 minutes de trajet en voiture. Rien ne démontre non plus que les biens se situent dans des environnements hostiles.
La SA Elit souligne qu'elle n'est pas compétente pour suivre les anciens détenus, la situation pénale des enfants des époux [M] ne la concerne pas. En outre, il est probable que les enfants concernés soient ceux ayant déjà quitté le foyer outre le fait qu'un logement au centre-ville ne garantit pas l'absence de rencontre avec les personnes mentionnées.
La SA Elit soutient que l'expulsion des époux [M] est justifiée et rappelle en premier lieu que l'expulsion est intervenue suite à une procédure en parallèle de celle-ci dans le cadre de loyers impayés et une ordonnance prononcée le 4 novembre 2019 non contestée prévoyant un plan d'apurement qui n'a pas été respecté. En outre, l'ordonnance contestée aujourd'hui a assorti sa décision de l'exécution provisoire.
MOTIFS
A titre liminaire la cour observe que les écritures de l'appelant ont été déposées au nom de [S] [M] et de [U] [M] épouse [M] alors qu'il ressort de la lecture de la déclaration d'appel que cette dernière n'a pas interjeté appel et aucun appel incident n'a été formé contre elle par la SA Elit si bien que [U] [M] épouse [M] qui n'est pas dans la présente procédure ne peut présenter de prétentions, pas plus qu'il ne peut en être formé contre elle.
La cour rappelle ensuite que l'appel s'entend comme la critique argumentée en droit et en fait du jugement entrepris.
Sur l'application de l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989:
Le premier juge a pertinemment rappelé les dispositions de cet article selon lesquelles le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe 1 et notamment dans le cas du congé pour vente à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logement locatifs sans qu'un logement correspondant au besoin du locataire et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 de la loi du n° 48-1360 du 1er septembre 1948.
Cette obligation de relogement pesant sur le bailleur s'impose aussi si le locataire a à sa charge une personne âgée de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant les conditions de ressources.
Les conditions relatives à l'âge et aux ressources du locataire ou de la personne à sa charge sont cumulatives.
La décision dont appel a relevé à juste titre que ni [S] [M] ni [U] [M] épouse [M] ne remplissaient les conditions relatives à l'âge si bien que l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 ne peut s'appliquer et dans ses conclusions devant la cour [S] [M] ne développe aucune critique sur ce point.
Par conséquent le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a dit que l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 ne s'appliquait pas en l'espèce et il n'y a donc pas lieu par conséquent d'examiner plus avant les offres de relogement qui ont été faites par le bailleur.
Sur la validité du congé pour motif de vendre le logement:
Comme relevé par la décision entreprise qui n'est pas critiquée sur ce point il n'est pas contesté que le congé délivré par acte d'huissier le 16 novembre 2018 est conforme aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 indiquant le montant du prix de vente, les conditions de la vente, offrant au locataire la possibilité d'acquérir le bien en priorité, reproduisant intégralement les dispositions légales et respectant le délai de préavis.
[S] [M] soutient que le congé serait toutefois frauduleux au motif que l'offre de prix figurant dans le congé à 148 000 € est largement excessive au regard de la valeur du bien.
La cour rappelle que c'est au locataire qui invoque une intention frauduleuse d'en rapporter la preuve or en l'espèce force est de constater que [S] [M] ne produit aucune pièce venant démontrer comme il le soutient que le prix de 148 000 € contenu dans le congé est manifestement excessif et n'avait pour but que d'écarter le locataire d'une possible acquisition du bien.
Le jugement dont appel sera donc confirmé en ce qu'il a déclaré valide le congé délivré par la SA ELIT le 16 novembre 2018 relatif au bail du logement loué à [S] [M] et son épouse [U] [M].
Le jugement sera également confirmé en ce qu'il en a ensuite tiré les conséquences de la validité dudit congé à savoir l'occupation sans droit ni titre de [S] [M] et de son épouse [U] [M] depuis le 17 octobre 2019 et en ce qu'il a autorisé l'expulsion des occupants et fixé l'indemnité d'occupation due jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur les demandes en dommages et intérêts:
La demande en dommages et intérêts présentée par [S] [M] au motif qu'il aurait subi une expulsion illégale ne pourra qu'être rejetée dans la mesure où cette expulsion autorisée par le premier juge est justifiée par le fait que les époux [M] sont devenus occupants sans droit ni titre du logement en litige depuis le 17 octobre 2019.
La demande en dommages et intérêts formée par le bailleur a été rejetée en première instance au motif que l'existence d'un préjudice n'était pas démontrée.
Devant la cour la SA Elit qui n'a pas formé appel incident demande à la fois dans le dispositif de ses écritures la confirmation du jugement en toute ses dispositions et la condamnation de l'appelant à des dommages et intérêts à hauteur de 1 000 € sans apporter de justificatif à l'appui de cette demande.
La décision entreprise sera donc confirmée.
Sur les demandes accessoires:
La décision querellée sera également confirmée en ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens et [S] [M] succombant en son appel sera condamné à payer la somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de la procédure d'appel.
PAR CES MOTIFS:
La cour statuant par arrêt contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe;
Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue le 12 juin 2020 par le tribunal de proximité de Sète;
Y ajoutant,
Condamne [S] [M] à payer à la SA Elit la somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
Condamne [S] [M] aux dépens de la procédure d'appel.
Le greffier, Le président,
