Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 11 OCTOBRE 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 20/02266 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OS66
Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 JANVIER 2020
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
N° RG 18/00753
APPELANTE :
S.A.R.L. SULLY DISTRIBUTION ET SERVICES dont le siège social est [Adresse 6] [Localité 2], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de MONTPELLIER sous le numéro 320 975 410 représentée par son gérant en exercice Madame [I] [L]
[Adresse 4]
[Localité 1]
Représentée par Me Mylène CATARINA de la SCP D&C DIENER ET CATARINA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
INTIMEE :
S.C.I. LES PORTES DU MIDI
C/O Transports PRUNIERES
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représentée par Me Daniel D'ACUNTO, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Fanny GRAUBNER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Ordonnance de clôture du 16 Août 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 SEPTEMBRE 2022,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Estelle DOUBEY
ARRET :
- contradictoire.
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, Greffier.
*
**
FAITS et PROCÉDURE ' MOYENS et PRÉTENTIONS DES PARTIES
Le 26 octobre 2006, la SCI les Portes Du Midi a donné à bail commercial à la SARL Sully Distribution Services un bien immobilier situé à Balaruc-Le-Vieux d'une surface de l'ordre de 650 m2, à usage de bar, restaurant et hôtel pour une durée de 9 années à compter du 1er novembre 2006, moyennant un loyer annuel de 69 000 € HT.
Le 19 août 2010, la sous-commission départementale de sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les ERP et IGH a établi un procès-verbal de visite périodique au terme duquel elle a émis un avis défavorable à la poursuite d'exploitation au motif que l'établissement présentait un niveau de sécurité insuffisant du fait de l'absence de vérification des installations d'électricité et d'éclairage depuis la dernière visite périodique, l'absence de rapport triennal du SSI A, l'anomalie structurelle des coursives et escaliers à l'air libre mettant en cause leur solidité et l'absence de débroussaillement autour des bâtiments et à proximité immédiate des façades.
Le 16 juin 2011, le juge des référés saisi par la SARL Sully Distribution Services a ordonné une expertise pour que soient décrits les désordres et déterminés les travaux nécessaires.
Le 28 juillet 2017, l'expert a conclu qu'il ne pouvait mener à bien cette mission en raison notamment de l'impossibilité technique de constater sur place la pertinence des actions menées par le demandeur mais qu'il pouvait valider le préjudice matériel demandé.
Le 1er février 2018, la SARL Sully Distribution Services a fait assigner la SCI les Portes Du Midi pour qu'elle soit condamnée à lui payer notamment les sommes de 25 504, 87 € au titre des travaux qu'elle aurait réglés et 50 000 € à titre de dommages et intérêts.
La SCI Les Portes Du Midi a conclu au débouté des demandes en faisant valoir que ses manquements n'étaient pas démontrés.
Le jugement rendu le 29 janvier 2020 par le tribunal judiciaire de Montpellier énonce dans son dispositif :
Déboute la SARL Sully Distribution Services de l'ensemble de ses demandes en paiement formées à l'encontre de la SCI Les Portes Du Midi.
Condamne la SARL Sully Distribution Services à payer à la SCI Les Portes Du Midi la somme de 2 000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile.
Condamne la SARL Sully Distribution Services aux entiers dépens.
Le jugement expose que le rapport de l'expert ne suffit pas à démontrer un quelconque manquement de la SCI Les Portes du Midi à ses obligations en sa qualité de bailleresse. Il relève que les factures versées aux débats ne démontrent pas en quoi il s'agirait de travaux susceptibles d'entrer dans le champ de l'article 606 du Code civil.
La SARL Sully Distribution Services a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 9 juin 2020.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 16 août 2022.
Les dernières écritures pour la SARL Sully Distribution ont été déposées le 15 juillet 2020.
Les dernières écritures pour la SCI Les Portes Du Midi ont été déposées le 6 octobre 2020.
Le dispositif des écritures pour la SARL Sully Distribution énonce :
Infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions.
Condamner le bailleur à payer à la SARL Sully Distributions les sommes de 25 504, 87 € au titre des travaux réglés pour lui par la concluante et 50 000 € à titre de dommages et intérêts.
Le condamner à payer à la concluante la somme de 5 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.
La SARL Sully Distribution énonce que la carence du bailleur à réparer les désordres subis l'a obligé à engager des frais importants et a eu comme conséquences de nombreuses pertes de nuitées.
Elle avance que si l'article 606 du Code civil ne met à la charge du bailleur que les grosses réparations, la jurisprudence a pu préciser que les travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l'immeuble incombent toujours au bailleur qui ne peut s'en exonérer par une clause contractuelle.
Le bailleur a en tout état de cause l'obligation de délivrer des lieux exploitables et de permettre la jouissance paisible des lieux, ce qui n'est pas le cas au vu des nombreux désordres constatés par le procès-verbal du 17 janvier 2007. La SARL Sully Distribution souligne que le 4 août 2008, la bailleresse s'est engagée à assumer partiellement la charge de travaux d'entretien, sans jamais respecter cet engagement.
La SARL Sully Distribution conteste l'absence d'obligation pour la bailleresse de rembourser les travaux pour défaut d'accord préalable pour leur réalisation en faisant valoir que la SCI Les Portes Du Midi s'était engagée à les réaliser et que, suite à sa carence d'action, elle a été obligée de les faire réaliser elle-même. Elle avance que le preneur ayant pris l'initiative d'effectuer les réparations à la place du bailleur peut en obtenir le remboursement si ces travaux étaient indispensables pour permettre l'usage de la chose louée et qu'ils ont été faits aux moindres frais. Il en est de même quand les travaux sont réalisés avec l'accord tacite du bailleur. La locataire ajoute qu'elle a rencontré des difficultés dues aux vices de structure également.
La SARL Sully Distribution affirme que le rapport d'expertise présente peu d'intérêt puisque le premier expert désigné a cessé soudainement de traiter le dossier sans transmettre son dossier au nouvel expert. Elle soutient qu'elle a payé à la place de la bailleresse la somme de 25 504, 87 € comme le montrent les justificatifs comptables fournis. Elle affirme avoir également subi un préjudice important de fonctionnement compte tenu de l'attitude du bailleur qui a négligé de remplir ses obligations.
Le dispositif des écritures pour la SCI Les Portes Du Midi énonce :
Confirmer la décision dont appel en toutes ses dispositions.
Condamner l'appelante à payer une somme de 3 000 € de dommages et intérêts.
Condamner l'appelante à payer une somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers frais et dépens.
La SCI Les Portes Du Midi fait valoir que l'appelante n'indique pas si les travaux afférents aux désordres mentionnés ont été réalisés. Elle ajoute que la SARL Sully Distribution n'a jamais adressé aux experts les factures des travaux. En tout état de cause, les factures aujourd'hui versées aux débats ne permettent pas, pour la plupart, de savoir quels types de travaux ont été réalisés.
Il est par exemple fait mention de la location de pelleteuse sans précision des travaux réalisés avec, de factures Veolia en lien avec les charges que le locataire doit payer. Et si un courrier précise qu'il existe sans doute une fuite, rien n'explicite quelle est son origine.
La SCI Les Portes Du Midi conteste s'être engagée à réaliser des travaux. Elle ajoute que sa locataire n'apporte aucune précision sur les travaux concernés par l'engagement allégué. Elle précise que si elle avait souhaité prendre en charge des travaux, elle aurait formalisé la situation dans un écrit et sollicité des devis. Elle soutient qu'aucune preuve de la réalisation de travaux de gros 'uvres n'est versée aux débats.
La SCI Les Portes Du Midi fait valoir que sa locataire soutient qu'elle n'a pas pu exploiter l'établissement du fait des désordres alors qu'elle ajoute avoir perdu des nuitées, ce qui confirme la poursuite de l'exploitation. En outre, elle ne fournit aucun élément comptable au soutien de cette demande au titre de la perte d'exploitation.
La bailleresse soutient que la procédure à son encontre est abusive ce qui justifie l'octroi de dommages et intérêts.
MOTIFS
Sur les demandes de la SARL Sully:
Le bail commercial en date du 26 octobre 2006 liant les parties prévoit en son article 9 que le bailleur est tenu :
- de mettre les locaux à disposition du preneur, les tenir clos et couverts suivant l'usage,
- de prendre en charge les grosses réparations visées à l'article 606 du code civil,
- d'assurer au preneur une jouissance paisible des locaux et de le garantir contre les risques d'éviction et les vices cachées.
Le contrat de bail dispose également que le preneur est tenu à plusieurs obligations principales au titre desquelles figurent en particulier:
-une obligation d'effectuer ou de faire effectuer en temps ordinaire comme en cas d'urgence l'entretien, et les réparations locatives dès que nécessaire de lui même ou sur injonction du bailleur.
Il est aussi expressément convenu que le locataire pourra effectuer tous travaux de remise en état et de respect des normes d'hygiène et des normes de sécurité.
La cour rappelle enfin que selon l'article 606 du code civil, «Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien. »
Le preneur appelant soutient qu'en raison du non respect par le bailleur de ses obligations il a dû faire l'avance de nombreux travaux incombant à la SCI.
La SARL Sully soutient en effet à la fois que certaines des réparations rendues nécessaires entrent bien dans le champ d'application de l'article 606 du code civil en ce qu'il s'agit de grosses réparations et pas seulement de réparations d'entretien, et aussi que le bailleur est tenu d'une obligation de délivrance.
Elle ajoute également qu'en outre le bailleur a donné son accord pour prendre en charge des travaux d'embellissement comme la mise en peinture des extérieurs de l'hôtel.
La cour observe qu'en ce qui concerne les travaux de peinture de l'extérieur du bâtiment qui ne peuvent être qualifiés de grosses réparations le preneur à qui incombe la charge de la preuve de ce que le bailleur s'est engagé à les prendre en charge, ne produit aucun document probant la seule attestation de Monsieur [E] agent commercial outre qu'elle n'est pas établie selon les formes exigées par le code de procédure civile est insuffisante à démontrer tant le principe de l'engagement de la SCI que son contenu.
En ce qui concerne le respect des normes de sécurité incendie il sera rappelé que le respect des normes de sécurité et d'hygiène incombe selon le bail au preneur et que la SARL ne peut sur ce point invoquer un défaut de délivrance puisque si avant la signature du bail la commission de sécurité avait émis le 26 mai 2005 un avis défavorable à la poursuite de l'exploitation cet avis avait été levé par la dite commission le 13 juillet 2005.
Sur les autres travaux la SARL Sully invoque pour l'essentiel des problèmes sur les installations d'eau chaude des sanitaires et sur les climatisations réversibles, des malfaçons avec des fuites d'eau dans le réseau d'alimentation et des infiltrations pluviales et des problèmes de solidité sur les coursives.
Elle produit au débat différentes études et diagnostics qui sont tous des documents établis de façon non contradictoires.
Par ailleurs en ce qui concerne la solidité des coursives, le rapport de diagnostic fait en octobre 2010 par le bureau Alpes Contrôles à la demande du preneur, s'il relève plusieurs anomalies ne permet pas savoir si celles-ci sont la cause d'un problème structurel, d'un vice de construction ou d'un défaut d'entretien, entretien qui incombe à la SARL Sully preneur depuis la conclusion du bail 4 ans auparavant.
De même le rapport de diagnostic des installations d'eau chaude et de climatisation fait à la demande du preneur par le bureau d'études Ingénio, s'il pointe plusieurs dysfonctionnements ne permet pas d'imputer la part qui incombe au bailleur et celle qui incombe au preneur.
Il sera rappelé comme déjà exposé que l'expertise judiciaire qui aurait pu dans le cadre d'un débat contradictoire apporter des réponses objectives et documentées sur la nature des désordres affectant le bien loué, sur l'origine des désordres, sur les responsabilités entre le preneur et le bailleur et sur les réparations réellement effectuées par le preneur n'a pu être menée à bien notamment dans un premier temps par l'absence de production de factures et qu'aucune nouvelle expertise n'a été sollicitée.
La cour observe enfin que l'appelante sollicite au titre des travaux dont elle aurait assumés le coût en lieu et place de son bailleur une somme de 25 504, 87 € alors qu'il est produit pour 23 058 € seulement de factures et qu'il n'est produit aucun document pour justifier du préjudice de fonctionnement que la SARL Sully soutient avoir subi et dont elle demande réparation à hauteur de 50 000 €.
Au vu de l'ensemble de ces éléments et de la défaillance de la SARL Sully dans l'administration de la preuve, le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a débouté la SARL de l'ensemble de ses demandes.
Sur la demande en dommages et intérêts pour procédure abusive présentée par la SCI Les Portes Du Midi :
L'exercice d'une action en justice ou l'exercice d'une voie de recours constitue en principe un droit ne dégénérant en abus qu'en cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol.
En outre une procédure ne peut être abusive au seul motif qu'elle n'est pas bien fondée si l'intention de nuire n'est pas démontrée.
Or en l'espèce la preuve de la mauvaise foi ou de l'intention de nuire de la SARL Sully n'est pas suffisamment démontrée.
Par conséquent la SCI Les Portes Du Midi ne pourra qu'être déboutée de sa demande de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires :
La décision de première instance sera également confirmée en ses dispositions au titre de l'article 700 code de procédure civile et des dépens.
La SARL Sully succombant en son appel sera condamnée à payer à la SCI Les Portes Du Midi la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de la présente procédure.
PAR CES MOTIFS:
La cour, statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe.
Confirme le jugement rendu le 29 janvier 2020, par le tribunal judiciaire de MONTPELLIER en toutes ses dispositions.
Y ajoutant ,
Déboute la SCI Les Portes Du Midi de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive.
Condamne la SARL Sully aux dépens de la procédure en appel.
Condamne la SARL Sully à payer à la SCI Les Portes Du Midi la somme de 2 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le greffierLe Président
