Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
3e chambre civile
ARRET DU 06 OCTOBRE 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 17/06302 - N° Portalis DBVK-V-B7B-NNKQ
ARRET N°
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 16 novembre 2017
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NARBONNE
N° RG 16/00731
APPELANTE :
SCI BELLA
RCS de NARBONNE n° D 450 161 971, représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité au siège social
[Adresse 8]
[Adresse 6]
[Localité 2]
Représentée par Me Bruno BLANQUER de la SCP BLANQUER//CROIZIER/CHARPY, avocat au barreau de NARBONNE, substitué à l'audience par Me Mathilde SEBASTIAN, avocat au barreau de MONTPELLIER
INTIMEE :
SCI L DE L
RCS de NARBONNE n° D 804 256 964, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social
[Adresse 5]
[Adresse 8]
[Localité 2]
Représentée par Me Hugues MOULY de la SCP HABEAS AVOCATS ET CONSEILS, avocat au barreau de NARBONNE
Ordonnance de clôture du 19 Août 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 SEPTEMBRE 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Emmanuelle WATTRAINT, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. Gilles SAINATI, Président de chambre
M. Thierry CARLIER, Conseiller
Mme Emmanuelle WATTRAINT, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Camille MOLINA
ARRET :
- contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par M. Gilles SAINATI, Président de chambre, et par Mme Camille MOLINA, Greffière.
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EXPOSE DU LITIGE
Par acte notarié en date du 5 février 2015, la SCI L de L a acquis de la SCI Bella, au sein d'un ensemble immobilier dénommé "[Adresse 8]" soumis au statut de la copropriété, situé lieu-dit [Adresse 7], les lots 30 à 35 constitués par des locaux commerciaux d'une superficie de 167,66 m² et le lot n°59 correspondant à un parking extérieur, pour le prix de 537 000 euros, la superficie résultant du certificat de mesurage annexé à l'acte de vente a mentionné que « le vendeur déclare que la superficie garantie au titre de la loi numéro 96-1107 du 18 décembre 1996, est de 167,66 m² pour les lots 30 à 35 réunis ».
Un nouveau mesurage de la superficie après la vente donnant un résultat de 127,03 m², la SCI L de L a saisi le juge des référés près le tribunal de grande instance de Narbonne lequel, par ordonnance de référé du 22 septembre 2015, a ordonné une mesure d'expertise judiciaire.
L'expert, dans son rapport du 1er novembre 2016, a conclu que la surface mesurée en application des limites des lots sur l'état des lieux était de 128,59 m² alors que la surface déclarée par le vendeur dans l'acte de vente pour les lots 30 à 35 réunis était de 167,66 m², soit une surface inférieure de plus de 1/20 à celle exprimée dans l'acte de vente. L'expert a évalué la diminution du prix de vente à la somme de 125 138 euros.
Saisi par la SCI L de L d'une demande de réduction du prix de vente, le tribunal de grande instance de Narbonne a notamment, par jugement du 16 novembre 2017 :
- dit que la SCI L de L est fondée à solliciter la restitution partielle du prix de vente de l'immeuble qui lui a été vendu, par application des dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- condamné la SCI Bella à payer à la SCI L de L la somme de 106 495,23 euros en restitution du prix de vente des biens soumis aux dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, au prorata de la surface ;
- condamné la SCI Bella à payer à la SCI L de L la somme de 8 762,85 euros au titre du remboursement des frais d'acte ;
- condamné la SCI Bella à payer à la SCI L de L la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la SCI Bella aux dépens comprenant les frais de référé et d'expertise.
La SCI Bella a interjeté appel de cette décision par déclaration au greffe en date du 6 décembre 2017, l'appel portant sur l'ensemble des chefs de jugement.
Par ses conclusions enregistrées au greffe le 07 août 2018, la SCI Bella demande à la cour de rejeter l'exception d'irrecevabilité soulevée par la SCI L de L. Au fond, elle demande à la cour à titre principal de débouter la SCI L de L de l'ensemble de ses demandes tenant le défaut d'information sur la valeur de la véranda et de la terrasse litigieuses. Subsidiairement, elle demande à la cour de :
- dire que le montant de la diminution du prix de vente dû au visa de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ne saurait être supérieure à la somme de 66 181 euros ;
- dire, en application des articles 1134 et 1147 anciens du code civil, que la SCI L de L n'a pas exécuté le contrat de bonne foi et la condamner en conséquence à verser à la SCI Bella la somme de 66 181 euros ou toute autre somme qui serait fixée par la Cour comme correspondant à la diminution du prix de vente sollicitée sur le fondement de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- débouter la SCI L de L de ses demandes au titre des intérêts d'emprunt et des sommes versées au notaire à l'occasion de l'acte de vente.
En tout état de cause, elle sollicite :
- la condamnation de la SCI L de L à lui verser la somme de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- la condamnation de la SCI L de L à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les dépens afférents à la procédure de référé et les frais d'expertise.
Elle soutient que la SCI L de L a fait preuve de mauvaise foi dans la mesure où elle connaissait parfaitement les locaux lors de la vente et a signé l'acte de vente en parfaite connaissance de cause. Selon elle, ayant exécuté de mauvaise foi le contrat, la SCI L de L a engagé sa responsabilité contractuelle, ce qui constitue un nouveau fondement aux prétentions de la SCI BELLA mais ne modifie pas ses prétentions de première instance. Elle soutient encore qu'outre la valeur du parking, la valeur des parties du local vendu non assujetties à la loi Carrez (véranda et terrasse) et l'avantage constitué par la possibilité d'acquérir le premier étage, doivent être déduits du prix de la vente, de sorte que le calcul de la diminution du prix de vente doit être effectué sur la base de la somme de 284 000 euros, d'où un montant de diminution qui ne peut être supérieur à la somme de 66 181 euros. Elle ajoute que la SCI L de L ne démontre pas le montant des intérêts qu'elle aurait réglé en trop. Elle affirme sa bonne foi dans l'exécution du contrat.
Par ses conclusions enregistrées au greffe le 29 mai 2018, la SCI L de L sollicite la confirmation du jugement entrepris, sauf en ses dispositions :
- ayant diminué l'assiette du prix de vente à prendre en considération pour calculer la diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure ;
- ayant rejeté la demande de dommages et intérêts au titre des intérêts payés indûment pendant la durée du prêt ;
- ayant ramené le supplément de taxe et émolument payé au notaire à 8 762,85 euros.
Elle demande à la cour de :
- dire et juger que l'assiette à prendre en considération pour calculer la diminution du prix de vente correspond au prix de vente et s'élève à 537 000 euros et de condamner en conséquence la SCI Bella à payer à la SCI L de L la somme de 125 138 euros au titre de la diminution du prix de vente proportionnelle à la moindre mesure ;
- dire et juger que la SCI Bella engage sa responsabilité contractuelle en ayant déclaré dans l'acte de vente, et en toute connaissance de cause comme le confirme ses écritures que : « la superficie garantie au titre de la loi numéro 9-1107 du 18 décembre 1996 est de 167,66 m² pour les lots 30 à 35 réunis », et de condamner en conséquence la SCI Bella à payer à la SCI L de L à titre de dommages et intérêts :
37 961,14 euros pour les intérêts payés indûment pendant la durée du prêt,
14 186,75 euros le supplément de taxe et émolument payé au notaire.
En toute hypothèse, elle demande à la cour de :
- juger irrecevable comme étant une prétention nouvelle ou en application du principe de l'estoppel, la demande de la SCI Bella de voir juger que la SCI L de L n'aurait pas exécuté le contrat de bonne foi et, en application des articles 1104 et 1231-1 du code civil,
- la condamner à verser à la SCI Bella la somme de 66 181 euros ou toute autre somme qui serait fixée par la Cour comme correspondant à la diminution du prix de vente sollicité sur le fondement de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, et à défaut et subsidiairement, dire et juger cette demande est infondée ;
- condamner la SCI BELLA à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 d code de procédure civile ;
- condamner la SCI BELLA aux entiers dépens, qui comprendront ceux de l'ordonnance de référé du 22 septembre 2015 et le coût de l'expertise judiciaire.
Elle soutient que la demande de la SCI Bella tendant à faire juger que la SCI L de L aurait pu engager sa responsabilité en faisant preuve de mauvaise foi constitue une demande nouvelle irrecevable en cause d'appel en tant que telle mais également en vertu du principe général du droit de l'estoppel. Elle ajoute que la mauvaise foi est à rechercher du côté de l'attitude de la SCI Bella, qui n'a de cesse de se contredire dans la présente procédure. Au fond, elle affirme que la connaissance de l'acquéreur de la surface est indifférente à la recevabilité et au bien fondé de l'action en diminution du prix. Selon elle, par ailleurs, les éléments extérieurs aux lots vendus (véranda, terrasse') n'ont pas à être pris en considération dans l'assiette du prix de vente pour calculer la réduction de prix. Enfin, elle affirme avoir subi un préjudice lié au montant des intérêts payés indûment pendant la durée du prêt (37 961,14 euros) et au supplément de taxes et émoluments payé au notaire sur la base erronée de 537 000 euros.
La clôture de la procédure a été prononcée le 19 août 2022.
MOTIFS
Sur la recevabilité de la demande de la SCI Bella tendant à voir juger que la SCI L de L n'aurait pas exécuté le contrat de bonne foi
Aux termes de l'article 563 du code de procédure civile « pour justifier en appel les prétentions qu'elles avaient soumises au premier juge, les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux, produire de nouvelles pièces ou proposer de nouvelles preuves ».
Aux termes de l'article 564 du même code, « A peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait », tandis que l'article 565 précise que « Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent. »
La SCI Bella, qui recherche en cause d'appel la responsabilité de la SCI L de L, laquelle aurait, selon elle, fait preuve de mauvaise foi dans l'exécution du contrat, demande à voir débouter la SCI L de L de ses demandes, la SCI L de L devant être selon elle, par le jeu de la compensation, condamnée à réparer son préjudice à hauteur de la diminution du prix de vente qui serait décidée par la juridiction.
Il s'agit par conséquent de la même demande, mais reposant sur un fondement juridique différent au sens de l'article 565 du code de procédure civile.
Par ailleurs, si la SCI Bella a indiqué, aux termes de conclusions déposées devant la 5ème chambre section A de la présente cour, que le prix de vente ne comprenait pas les parties communes, cette affirmation n'est pas radicalement en contradiction avec celle soutenue dans la présente instance selon laquelle le prix de cession a été fixé en tenant compte de la possibilité pour la SCI L de L de faire l'acquisition gratuite de la salle du premier étage, puisqu'il n'est nullement affirmé par la SCI Bella que les parties communes feraient désormais partie de la vente.
Le positionnement de la SCI Bella ne contrevient ainsi pas au principe général du droit qui interdit à une partie de se contredire au détriment de son adversaire.
Dans ces conditions, la demande de la SCI Bella sera déclarée recevable.
Sur la responsabilité contractuelle de la SCI L de L
Aux termes de l'article 1134 alinéa 3 du code civil dans sa version applicable à la présente instance, les conventions doivent être exécutées de bonne foi.
Si la SCI L de L avait parfaitement connaissance des lieux pour les avoir occupés avant la vente, a demandé rapidement la réitération de la vente par acte authentique, proposé un prix de vente et, postérieurement à la vente, fait mesurer à nouveau la superficie du bien, cette attitude n'est pas constitutif d'un comportement incorrect ou déloyal mais s'inscrit dans le strict cadre de l'exercice de ses droits. Elle ne peut, dans ces conditions, caractériser une mauvaise foi qui, en tout état de cause, serait sans incidence sur le présent litige fondé sur l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 résultant de la loi du 18 décembre 1996 dite loi Carrez dérogatoire au droit commun.
Par conséquent, la SCI L de L n'a pas engagé sa responsabilité contractuelle.
Sur le bien fondé de la demande en réduction du prix de vente
L'acte notarié mentionnant que « la superficie garantie au titre de la loi numéro 96-1107 du 18 décembre 1996 'loi Carrez' est de 167,66 m2 pour les lots 30 à 35 réunis » et la surface réelle des biens vendus telle que mesurée par l'expert et non contestée par les parties étant de 128,59 m2, la différence de surface est caractérisée.
Cette différence de surface étant supérieure à 1/20ème, elle justifie en elle même, sans qu'il y ait lieu de se prononcer ni sur l'existence d'une quelconque faute contractuelle, ni sur une mauvaise foi dans l'exécution du contrat, éléments indifférents à l'appréciation soumise aux juges du fond, une diminution de prix en application de la loi numéro 96-1107 du 18 décembre 1996 'loi Carrez', ainsi que justement retenu par le tribunal.
Sur le montant de la réduction du prix de vente
Il résulte de l'acte de vente et du rapport d'expertise judiciaire que seuls les lots 30 à 35 et le lot 59 sis sur la parcelle section AV [Cadastre 3] ont été vendus. La terrasse et la véranda étant édifiées sur la parcelle section AV n°[Cadastre 4], elles ne sont pas concernées par la vente litigieuse.
De même, la parcelle n°[Cadastre 1], qui par acte en date du 28 avril 2015 a fait l'objet d'une vente à l'euro symbolique, n'est évidemment pas comprise dans l'assiette de la vente, laquelle comporte uniquement le rappel de la résolution de l'assemblée générale des copropriétaires la concernant (page 7 de l'acte de vente, pièce 1 de l'intimée).
Dans ces conditions, en dépit des accords entre les parties qui ont pu influer sur les conditions de la vente (notamment l'exploitation de la véranda et de la terrasse par l'acquéreur et la promesse d'achat de la parcelle n°[Cadastre 1] de l'étage pour l'euro symbolique alors que ladite parcelle vaut plus de 200 000 euros), le prix de la véranda, de la terrasse et de la salle du 1er étage n'a pas à être déduit de l'assiette du bien soumis à mesurage, contrairement à ce qu'a retenu le tribunal.
S'agissant, en revanche, du parking, ce lot est bien compris dans la vente litigieuse (lot n°59) et se trouve exclu du champ d'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 en raison de sa nature. Sa valeur, qui sera estimée au vu des éléments du dossier à la somme de 10 000 euros, devra par conséquent être déduite de l'assiette du bien soumis à mesurage.
Ainsi, le montant de la réduction de prix sera de : (537 000 euros - 10 000 euros) / 167,66 x 39,07 = 122 807,41 euros.
Sur les accessoires du prix de vente
L'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, qui énonce que le vendeur supporte une diminution proportionnelle à la moindre mesure, ne peut être étendu à d'autres fais, tels les intérêts payés pendant la durée du prêt ou les suppléments de taxes et émoluments payés au notaire sur une base erronée.
Le jugement sera par conséquent infirmé en ce qu'il a condamné la SCI Bella à payer à la SCI L de L la somme de 8 762,85 euros au titre du remboursement des frais d'acte.
Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens et les dépens
Au regard de l'issue du litige mais également de son contexte, le jugement de première instance sera confirmé.
En cause d'appel, la SCI Bella sera condamnée à payer à la SCI L de L la somme de 1 500 euros. Elle sera également condamnée aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Déclare recevable la demande de la SCI Bella tendant à voir juger que la SCI L de L n'aurait pas exécuté le contrat de bonne foi ;
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf sur le montant de la restitution du prix de vente des biens soumis aux dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et en ce qu'il a condamné la SCI Bella à payer à la SCI L de L la somme de 8 762,85 euros au titre du remboursement des frais d'acte ;
Statuant des chefs infirmés,
Condamne la SCI Bella à payer à la SCI L de L la somme de 122 807,41 euros au titre de la restitution du prix de vente des biens soumis aux dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, au prorata de la surface ;
Déboute la SCI L de L de sa demande au titre du remboursement des frais d'acte ;
Y ajoutant,
Condamne la SCI Bella à payer à la SCI L de L la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Condamne la SCI Bella aux dépens d'appel.
Le greffier, Le président,
