Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
3e chambre civile
ARRET DU 06 OCTOBRE 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 17/04487 - N° Portalis DBVK-V-B7B-NJFP
ARRET N°
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 20 JUILLET 2017
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BEZIERS
N° RG 15/02028
APPELANTE :
SARL SAINTE CECILE
[Adresse 5]
[Localité 6]
Représentée par Me Jean-Marc NGUYEN-PHUNG de la SELARL PHUNG 3P, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me Romain BOULET, avocat au barreau de MONTPELLIER
INTIMEES :
Madame [S] [U] épouse [D]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par Me Karine JAULIN-BARTOLINI de la SCP PECH DE LACLAUSE-JAULIN-EL HAZMI, avocat au barreau de NARBONNE substitué par Me Fatiha EL HAZMI, avocat au barreau de NARBONNE
SA SAFER OCCITANIE venant aux droits de la SOCIETE D'AMENAGEMENT FONCIER ET D' ETABLISSEMENT DU LANGUEDOC ROUSSILLON selon traité de fusion absorption du 30 mai 2017 représentée en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités au dit siège social
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Bernard BORIES de la SCP MAGNA BORIES CAUSSE CHABBERT CAMBON AQUILA BARRAL, avocat au barreau de BEZIERS, substitué par Me Yannick CAMBON, avocat au barreau de BEZIERS
Ordonnance de clôture du 08 Juin 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 JUIN 2022,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Fabrice DURAND, Conseiller chargé du rapport et Mme Marie-Claude SIMON, Vice-présidente placée.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. Thierry CARLIER, Conseiller faisant fonction de Président M. Fabrice DURAND, Conseiller
Mme Marie-Claude SIMON, Vice-présidente placée par ordonnance du premier président en date du 01 décembre 2021
Greffier lors des débats : Mme Sabine MICHEL
ARRET :
- contradictoire,
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par M. Thierry CARLIER, Conseiller, faisant fonction de Président et par Mme Sabine MICHEL, Greffier.
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EXPOSE DU LITIGE
Par acte notarié du 31 octobre 2012, Mme [S] [U] épouse [D] a vendu à la SARL Sainte Cécile un bien immobilier dénommé Domaine de Sainte Cécile sis à [Localité 6] (34) consistant en un château avec terrain d'agrément, piscine et diverses dépendances au prix de 3 000 000 d'euros.
Cette vente est intervenue par substitution, notifiée le 17 octobre 2012 et enregistrée le 22 octobre 2012, de la SARL Sainte Cécile à la SAFER Languedoc Roussillon bénéficiaire d'une promesse de vente signée avec Mme [D] le 29 juin 2012 et enregistrée le 9 juillet 2012.
Invoquant la découverte de désordres constitutifs selon elle de vices cachés, la SARL Sainte Cécile a saisi par acte d'huissier signifié le 6 décembre 2013 le juge des référés du tribunal de grande instance de Béziers.
Par ordonnance du 21 janvier 2014, le juge des référés a ordonné une expertise de l'immeuble litigieux confiée à M. [Z] [R].
L'expert judiciaire a déposé son rapport le 28 octobre 2014.
Par actes d'huissier signifiés le 25 juin 2015, la SARL Sainte Cécile a fait assigner sa venderesse Mme [S] [D] ainsi que la SAFER du Languedoc-Roussillon aux fins de se voir indemniser des divers préjudices liés aux vices cachés allégués.
Par jugement contradictoire du 20 juillet 2017, le tribunal de grande instance de Béziers a :
' rejeté les demandes de la SARL Sainte Cécile à l'encontre de Mme [S] [D] et de la SAFER du Languedoc-Roussillon en garantie des vices cachés et de dommages-intérêts ;
' rejeté la demande de Mme [S] [D] de dommages-intérêts pour procédure abusive ;
' condamné la SARL Sainte Cécile à payer à Mme [S] [D] la somme de 3 000 euros et à la SAFER du Languedoc-Roussillon la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
' condamné la SARL Sainte Cécile aux dépens, en ce compris les frais de référé et d'expertise ;
' rejeté le surplus des demandes ;
' ordonné l'exécution provisoire de la décision.
Par déclaration au greffe du 11 août 2017, la SARL Sainte Cécile a relevé appel du jugement à l'encontre de Mme [S] [D] et de la SAFER du Languedoc-Roussillon.
Vu les dernières conclusions de la SAFER Occitanie, venant aux droits de SAFER du Languedoc-Roussillon selon traité de fusion-absorption du 30 mai 2017, remises au greffe le 5 janvier 2018 ;
Vu les dernières conclusions de Mme [S] [D] remises au greffe le 7 juin 2022 ;
Vu les dernières conclusions de la SARL Sainte Cécile, prise en la personne de son représentant légal, remises au greffe le 3 juin 2022 ;
L'ordonnance de clôture a été rendue le 8 juin 2022.
MOTIFS DE L'ARRET :
A titre liminaire, il convient de rappeler que, conformément aux dispositions du troisième alinéa de l'article 954 du code de procédure civile, les demandes tendant simplement à voir « constater », « rappeler » ou « dire et juger » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu'i1 soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que la cour n'y répondra pas dans le dispositif du présent arrêt.
Sur la procédure devant la cour d'appel,
Mme [D] sollicite le rabat de l'ordonnance de clôture du 8 juin 2022 et demande à la cour d'appel d'accueillir ses conclusions n°3 et de rejeter les écritures de la SARL Saint Cécile déposées le 3 juin 2022.
La SARL Sainte Cécile s'oppose à ces demandes.
Il ressort de l'examen comparé des conclusions n°2 communiquées par la SARL Sainte Cécile le 25 janvier 2018 et de ses conclusions n°3 communiquées le 3 juin 2022 qu'aucune modification ni ajout substantiel n'est intervenu susceptible de porter atteinte au principe du contradictoire en l'état de la clôture de l'instruction intervenue le 8 juin 2022. Les ajouts ont en outre été parfaitement mis en évidence en marge par la société concluante conformément au code de procédure civile.
En outre, Mme [D] a pu elle-même répondre le 7 juin 2022 aux conclusions notifiées par la SARL Sainte Cécile le 3 juin 2022.
En conséquence, il n'y a pas lieu d'écarter ces dernières conclusions du 3 juin 2022.
Aucune cause grave n'est par ailleurs démontrée justifiant de rabattre l'ordonnance de clôture de sorte que la demande en ce sens formée par Mme [D] sera rejetée.
La cour d'appel statuera donc en l'état des dernières conclusions de Mme [D] notifiées le 7 juin 2022 et des dernières conclusions de la SARL Sainte Cécile notifiées le 3 juin 2022.
Sur la fin de non recevoir tirée de la prescription soulevée par Mme [D],
Aux termes de l'article 1648 du code civil, l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans le délai de deux ans à compter de la découverte du vice.
En l'espèce, au regard de la date de la vente du 31 octobre 2012, l'assignation en référé signifiée le 6 décembre 2013 l'a été dans le délai requis de deux ans qui a commencé à courir au plus tôt à compter de la date de la vente.
S'agissant du seul vice allégué relatif aux désordres électriques, le délai a couru à compter de sa découverte résultant des conclusions du rapport d'expertise déposé le 28 octobre 2014 de sorte que la demande formée de ce chef par la SARL Sainte Cécile dans son assignation du 25 mai 2015 l'a été avant l'expiration du délai biennal.
Par ailleurs, l'application de la clause de non garantie du vendeur ne relève pas de la recevabilité de l'action mais de l'examen du bien-fondé de chaque demande afférente à un vice caché dont l'existence aura préalablement été constaté par la cour d'appel.
Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a déclaré recevables toutes les demandes formées par la SARL Sainte Cécile sur le fondement des dispositions de l'article 1648 du code civil.
Sur les demandes fondées sur l'existence de vices cachés,
L'article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui en diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. La qualification de vice caché ne peut donc concerner qu'un désordre revêtant une certaine gravité.
Il appartient à l'acquéreur de rapporter la preuve du vice, de son antériorité, de sa gravité, de son caractère caché et de l'impropriété à la destination.
En application de l'article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.
La mauvaise foi du vendeur, lorsqu'elle est établie par l'acquéreur, fait obstacle au jeu de la clause exonératoire de garantie stipulée à l'acte de vente.
La SARL Sainte Cécile fait valoir l'existence de plusieurs vices cachés affectant les parties suivantes de l'immeuble vendu.
En préalable et en réponse aux allégations de la SARL Sainte Cécile, il convient de relever que la SARL Sainte Cécile a été en relation constante avec Mme [D] et la SAFER pendant les quatre années ayant précédé la vente et qu'elle a visité le bien immobilier à de nombreuses reprises avec la possibilité d'en inspecter les moindres détails à des moments différents et avec le bénéfice du recul et de la réflexion nécessaires pour en appréhender tous les aspects.
L'ancienneté de ces échanges est établie notamment par le courrier de Me [V] [I] du 14 janvier 2009 qui relate l'offre d'achat émise dès cette date par le gérant de la SARL Sainte Cécile M. [Y] [W] à hauteur de 2 500 000 euros.
La poursuite des échanges entre les parties courant entre 2009 et 2012 est établie par les pièces versées aux débats par Mme [D].
Il ne résulte pas des pièces versées aux débats que Mme [D] ou la SAFER aient fait obstacle d'une quelconque manière à la visite de certaines parties de la propriété.
En particulier, le simple fait que M. [O] représentant la SAFER ait reconnu ne pas avoir pénétré dans la pièce située à l'arrière du gîte en étage ne matérialise pas un refus de visite de certaines parties de la propriété opposé par les vendeurs à la SARL Sainte Cécile.
Les simples mentions en page 17 du rapport d'expertise ne suffisent pas à démontrer l'existence de man'uvres imputables aux vendeurs destinées à tromper leur candidat acquéreur.
Le « mauvais climat régnant » entre les parties allégué par la SARL Sainte Cécile ne dispensait pas cette dernière d'exiger toutes les visites nécessaires et de faire état des difficultés rencontrées le cas échéant, voire de renoncer à la vente si ces difficultés demeuraient indépassables.
Les mauvaises conditions de visite et les mauvaises relations entre les parties alléguées par la SARL Sainte Cécile, outre qu'elles ne sont étayées par aucun élément factuel probant, ne dispensaient pas cette dernière de procéder aux constatations minimales nécessaires à la parfaite connaissance des caractéristiques du bien qu'elle achetait.
La présence de lierre sur la façade, de divers végétaux ou d'encombrants dans certaines parties de cette vaste propriété immobilière n'empêchaient pas la SARL Sainte Cécile de procéder aux constatations nécessaires ou de mentionner des réserves en cas d'impossibilité d'accéder à certaines parties de l'immeuble.
La durée de la négociation pendant quatre années lui a largement permis de visiter le bien en différentes saisons et d'être en mesure d'en appréhender les moindres détails.
Il ressort en outre des pièces versées aux débats que la SARL Sainte Cécile n'a jamais fait part de difficultés rencontrées lors de la visite du bien immobilier.
Lors de la signature de la vente le 31 octobre 2012, qui a donné lieu à une ultime visite du bien par les parties à l'acte de vente, la SARL Sainte Cécile a déclaré « ne pas avoir d'observation ou réserve à formuler sur l'état des lieux ».
Au regard, de la nature de ce bien immobilier ancien et dont le mauvais état général ne pouvait échapper à personne, la SARL Sainte Cécile ne peut utilement prétendre avoir découvert les défauts que tout observateur était capable de détecter. Il convient donc d'examiner chaque vice allégué par la société appelante et d'en examiner notamment le caractère caché ou apparent.
Sur l'état des balustres et diverses fissurations,
L'expert judiciaire a relevé que les balustres cassées étaient parfaitement apparentes lors de la vente.
Les photographies non datées et non explicitées versées aux débats par la SARL Sainte Cécile n'apportent pas la preuve de ce que les balustres étaient dissimulées par la végétation.
Le fait qu'un nombre infime de ces balustres dégradées aient été moins visibles pour un observateur peu attentif ne suffit pas pour qualifier ce défaut de vice caché. En effet, le descellement de certaines balustres du garde-corps du toit terrasse accessible de l'orangerie était décelable par toute personne prenant le soin d'en vérifier l'état. L'éventuelle présence de végétation n'empêchait pas une vérification plus complète des balustres au regard de ces défauts généralisés et apparents. Bien au contraire, la présence de lierre était susceptible de s'accompagner de dégradations des maçonneries, situation qui imposait à l'acquéreur une vigilance encore accrue.
Le défaut généralisé affectant les balustres était donc apparent au moment de la vente. La SARL Sainte Cécile n'a pas pu ignorer l'existence de ce défaut qui ne revêt donc pas le caractère de vice caché. Le coût des réparations nécessaires était en outre parfaitement prévisible au regard de la taille et de la facture de cet immeuble construit en pierre de taille.
En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes formées par la SARL Sainte Cécile de ce chef.
Sur le garde-corps en fonte du perron,
Il ressort des constatations de l'expert que ce garde-corps partiellement cassé était en partie masqué par la végétation.
Toutefois, les nombreuses visites de la SARL Sainte Cécile à différentes saisons et la possibilité qui était la sienne de vérifier la nature et l'état de cet ouvrage parfaitement accessible par les visiteurs quoique partiellement caché par la végétation, l'ont mise en capacité de voir ce désordre qui doit donc être considéré comme apparent.
En outre, s'agissant d'un élément d'équipement dont le coût de remplacement est évalué par l'expert à 5 000 euros, la SARL Sainte Cécile ne peut pas utilement soutenir que ce défaut a joué un quelconque rôle dans sa décision d'acquérir le bien ou dans la fixation de son prix à hauteur de 3 000 000 euros.
Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a retenu, par des motifs pertinents que la cour d'appel adopte expressément, qu'un tel défaut ne constituait pas un vice rédhibitoire au sens de l'article 1641 du code civil.
Sur la toiture de l'ancienne basse-cour,
L'expert judiciaire a constaté un état de délabrement avancé de cette toiture parfaitement visible de l'extérieur du bâtiment.
La SARL Sainte Cécile ne démontre pas que cette toiture était recouverte d'un lierre ayant rendu impossible toute opération d'inspection et de contrôle de l'état de la toiture.
De surcroit, le mauvais état général de cette partie de l'immeuble à usage ancien de basse-cour, manifestement abandonnée depuis des années, et à plus forte raison si ce bâtiment était envahi d'un lierre dense, ne pouvait que laisser présumer le très mauvais état de la toiture litigieuse.
En effet, au regard de l'apparence des lieux et de l'état de délabrement et d'abandon de cette partie du bâtiment, il était hautement probable que cette vieille toiture envahie par le lierre soit en très mauvais état. Le contraire eut été miraculeux et il appartenait à l'acquéreur, s'il souhaitait obtenir des assurances sur ce point, de faire procéder aux investigations nécessaires ou d'insérer une clause spécifique dans l'acte de vente.
Il convient donc de confirmer le jugement déféré qui a relevé l'absence de vice caché affectant cette toiture.
Sur les caves de vinification,
La société appelante reconnaît que la toiture de la partie nord de la petite cave était effondrée lors de la vente. Elle reconnaît également avoir eu connaissance de la vétusté et de la dégradation avérée de la toiture de la partie sud de cette cave.
Par ailleurs, l'expert judiciaire a constaté en accord avec toutes les parties présentes, que la charpente de la toiture était étayée lors de la vente, que l'ensemble de la toiture était en très mauvais état lors de la vente et qu'elle présentait déjà un effondrement partiel.
Au regard de ces éléments, l'effondrement de la partie subsistante et fortement dégradée de cette toiture était inéluctable. La SARL Sainte Cécile n'a pas pu ignorer l'existence de cet état de délabrement généralisé parfaitement visible et qui aurait alerté n'importe quel acquéreur normalement attentif et vigilant ainsi que le confirment les photographies et attestations versées aux débats par Mme [D].
Il conviendra donc de confirmer le jugement déféré qui a rejeté la qualification de vice caché concernant ce désordre.
Sur les fissurations,
Les fissurations étaient apparentes et les pièces versées aux débats ne démontrent pas que ces fissurations auraient été intégralement dissimulées par les pots de fleurs et divers autres éléments mobiliers entreposés.
Le caractère ancien du revêtement de sol rendait hautement probable l'existence de fissures ou d'altérations ponctuelles des surfaces. Il appartenait à la SARL Sainte Cécile, après avoir vu les désordres immédiatement visibles, de procéder aux contrôles complémentaires en déplaçant si nécessaire les éléments mobiliers présents pour disposer d'une vision exacte de ces défauts.
En l'état de ces éléments exactement relevés par le jugement déféré aux termes de motifs expressément adoptés par la cour, il convient de retenir le caractère apparent de ces désordres de fissuration.
Sur les infiltrations dans la chambre nuptiale et dans la chambre du rez-de-chaussée du château,
Il ressort des constatations de l'expert judiciaire et des photographies versées aux débats que ces traces d'infiltration étaient visibles à la date de l'expertise.
Toutefois, aucun élément technique relevé par l'expert judiciaire ne lui a permis d'établir que ces désordres auraient été antérieurs à la vente. Ces traces ont pu apparaître postérieurement à la vente entre novembre 2012 et avril 2014 et la société appelante échoue à apporter la preuve contraire.
En outre, par de motifs pertinents que la cour d'appel adopte, le premier juge a exactement relevé que ce désordre mineur, susceptible d'être réparé par une intervention estimée à 350 euros, ne présentait aucune caractère rédhibitoire au regard de la valeur globale du bien immobilier.
Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a considéré que ces désordres d'infiltration ne constituaient pas un vice caché.
Sur les infiltrations dans le gîte,
L'expert judiciaire a constaté que ces infiltrations étaient causées par un défaut d'entretien du chéneau encaissé reliant la toiture de la petite cave et la toiture du gîte.
Aucun élément de l'expertise ou versé par les parties n'établit que ces infiltrations existaient antérieurement à la vente. Il est au contraire établi par l'expert judiciaire que ces infiltrations ont été causées par le défaut d'entretien de l'ouvrage par la SARL Sainte Cécile.
La SARL Sainte Cécile ne démontre pas dans ses écritures (page 34) que ces désordres « remontent à plusieurs années et pour certains à des décennies » mais que les traces de ces infiltrations relevées par l'expert comme existantes à la date de la vente ne sont apparues qu'après son entrée dans les lieux.
Le caractère antérieur à la vente de ce désordre n'est donc pas établi.
En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a retenu qu'un tel désordre ne constituait pas un vice caché.
Sur les infiltrations dans les toits des bâtiments de l'entrée de la cour du château,
L'expert judiciaire a également relevé le caractère particulièrement apparent des traces d'infiltration d'eau en décrivant « une très grande vétusté de ces locaux avec un écroutage des plafonds en lattis consécutifs à des infiltrations d'eau par le toit ainsi qu'une humidité importante en pied de murs ».
L'état de vétusté avancée de ces locaux abandonnés de longue date et les photographies éloquentes annexées au rapport d'expertise ne laisse aucun doute quand au fait que ces entrées d'eau affectaient bien avant la vente du 31 octobre 2012 une toiture manifestement non entretenue et non contrôlée depuis des années.
La gravité et l'ancienneté des infiltrations relevées par l'expert ne sont pas compatibles avec une première apparition des traces d'infiltration seulement à partir de l'entrée dans les lieux du nouveau propriétaire le 31 octobre 2012.
Le jugement déféré sera donc confirmé de ce chef.
Sur les menuiseries et fenêtres cassées et manquantes,
Il ressort des photographies versées aux débats que la présence d'une fenêtre cassée et de volets difficiles à man'uvrer était parfaitement visible par l'acquéreur de l'immeuble à qui il appartenait d'être vigilant lors de ses nombreuses visites des lieux.
En particulier, les désordres affectant la fenêtre du bâtiment nord étaient parfaitement décelables en pénétrant dans le bâtiment ou en écartant le lierre qui avait envahi une menuiserie ancienne et inutilisée qui se trouvait très probablement en piteux état.
S'agissant de l'affaissement du solin de la souche de la cheminée, il n'est pas établi que ce désordre soit antérieur à la vente. En effet, en l'absence d'infiltration d'eau au niveau de cette cheminée, cet affaissement récent et apparu progressivement relève de l'entretien courant de l'immeuble qui incombe à la SARL Sainte Cécile depuis le 31 octobre 2012.
Enfin, contrairement aux allégations de la SARL Sainte Cécile, il lui appartenait lors des visites du bien de procéder à toutes les vérifications nécessaires telles que celles relatives au bon fonctionnement des volets du bâtiment. Ces contrôles s'imposaient d'autant plus que la vétusté et le mauvais entretien de l'immeuble laissaient présumer un très mauvais état des menuiseries et des huisseries des bâtiments.
Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la qualification de vices cachés concernant ces désordres.
Sur les désordres affectant l'orangerie,
L'expert judiciaire n'a pas été en mesure de constater et de commenter l'existence de désordres dans ce bâtiment qui avait été entièrement rénové lors de sa visite.
Il ressort en outre des pièces versées aux débats que le bâtiment de l'orangerie était abandonné et non entretenu depuis des années et totalement envahi par les ronces.
S'agissant d'un bâtiment acheté dans un état manifeste d'abandon et de ruine, la SARL Sainte Cécile n'est pas fondée à faire valoir un quelconque vice caché puisqu'un tel local exigeait manifestement une réfection complète comparable à une reconstruction totale.
Le jugement déféré sera donc confirmé de ce chef.
Sur les désordres affectant les carreaux de ciment,
Les éléments issus de l'expertise judiciaire et les photographies jointes établissent que les désordres affectant les carreaux étaient parfaitement visibles.
De tels désordres, habituels et prévisibles dans un bâtiment aussi ancien, étaient parfaitement visibles au moyen d'un simple arpentage des différentes pièces de l'immeuble. La SARL Sainte Cécile devait être d'autant plus vigilante que la présence de carreaux cassés est parfaitement normale dans un immeuble ancien tel que celui qu'elle achetait.
De surcroît, l'évaluation par l'expert des travaux de réfection à hauteur de 500 euros est incompatible avec la condition de gravité du désordre requise par la loi.
Il convient donc de confirmer le jugement déféré qui a rejeté cette demande.
Sur l'installation électrique,
L'installation électrique dans un château datant d'une centaine d'années présente nécessairement des non conformités au regard des normes techniques en vigueur aujourd'hui.
Il ressort des photographies versées aux débats que la vétusté de cette installation électrique dans un immeuble lui-même dans un état de vétusté généralisé ne pouvait pas échapper à un acquéreur même profane.
La SARL Sainte Cécile n'apporte pas la preuve d'un vice caché dans la mesure où le caractère vétuste de l'installation électrique était parfaitement apparent.
Contrairement à la position soutenue par la société appelante, aucun élément versé au dossier n'établit que le vendeur a cherché à tromper son cocontractant ou à dissimuler la vétusté de cette installation qui était parfaitement visible. Le simple fait que l'ancien propriétaire ait procédé à quelques réparations d'ampleur limitée ne constitue pas une tromperie dans la mesure où ce dernier n'était pas tenu de refaire l'intégralité de cette installation pour pouvoir vendre un château centenaire.
C'est donc à bon droit que le jugement déféré a rejeté la demande de la SARL Sainte Cécile relative à cette installation électrique.
Sur l'ensemble des désordres allégués,
La SARL Sainte Cécile fait enfin valoir la globalité des désordres précédemment décrits et leur dissimulation du fait de la végétation naturelle, de la présence d'encombrants et de la volonté de l'ancienne propriétaire de ne pas offrir un accès complet au bien immobilier et de dissimuler, de concert avec la SAFER, les vices affectant le bien vendu.
Il convient de rappeler, dans la suite des précédents développements, que la SARL Sainte Cécile a acquis un bien immobilier de type château pinardier en mauvais état d'entretien et dont certaines parties étaient quasiment en ruine.
La SARL Sainte Cécile ne peut donc pas utilement soutenir qu'elle a découvert, seulement après son entrée dans les lieux, les nombreux vices qu'elle allègue et qui étaient décelables lors de la visite des lieux.
En particulier, il appartenait à la SARL Sainte Cécile de visiter toutes les dépendances du château et cette dernière n'est pas fondée à s'abriter derrière sa propre timidité, ou encore sur le mauvais caractère prétendu de Mme [D] pour excuser sa négligence et ses graves manquements à son devoir élémentaire de vigilance en qualité d'acquéreur.
De même, la SARL Sainte Cécile ne peut prétendre avoir légitimement cru que les ouvrages étaient intacts sous le lierre les recouvrant alors que la présence d'une telle végétation non contrôlée sur des bâtiments vétustes constitue un signe d'alerte majeur quant à la présence de graves désordres sur les ouvrages immobiliers centenaires ainsi envahis.
Enfin, la SARL Sainte Cécile n'apporte pas la preuve de man'uvres ni de dissimulation de la part de Mme [D] et de la SAFER qui ont vendu ce château ancien et mal entretenu en l'état et en le présentant tel qu'il était au candidat acquéreur qui a été en mesure d'en connaître toutes les caractéristiques physiques lors de ses nombreuses visites durant plus de deux années avant sa décision définitive d'achat.
En conséquence, la demande de dommages-intérêts formée par la SARL Sainte Cécile sur le fondement de l'article 1645 du code civil ne pourra qu'être rejetée.
Sur la demande reconventionnelle pour procédure abusive,
L'action en justice constitue un droit qui ne dégénère en abus qu'en présence de circonstances fautives caractérisées imputables à la personne qui l'exerce.
En l'espèce, la SARL Sainte Cécile a fait preuve d'une particulière mauvaise foi en prétendant avoir ignoré les nombreux désordres affectant le bien immobilier qu'elle achetait.
Alors qu'elle a été en mesure de préparer sa décision définitive d'acquisition pendant plusieurs années et qu'elle a bénéficié de multiples visites et d'un temps de réflexion particulièrement long, la SARL Sainte Cécile fait preuve d'une particulière mauvaise foi en prétendant notamment avoir :
' ignoré le mauvais état des toitures alors que de larges pans de ces toitures étaient déjà effondrés ;
' ignoré les désordres affectant les balustres alors ces désordres étaient parfaitement apparents pour tout visiteur observant l'immeuble ;
' ignoré la vétusté de l'installation électrique alors que le château a été construit au siècle dernier ;
' ignoré la présence de carreaux cassés alors que de telles dégradations, fréquentes sur un bien de cette nature, se découvrent en arpentant simplement les surfaces de l'immeuble ;
' et d'une façon générale allégué de multiples vices cachés qui étaient en réalité parfaitement apparents s'agissant d'un château dont le mauvais état d'entretien généralisé était manifeste et qui a été acheté en l'état par la SARL SAINTE Cécile en parfaite connaissance de cause après quatre années de négociations et de visites des lieux.
Il ressort de l'ensemble de ces éléments que la SARL Sainte Cécile a fait preuve d'une parfaite mauvaise foi en faisant valoir des vices comme si elle avait acquis un immeuble neuf et non un château centenaire dont le mauvais état d'entretien était manifeste et qui était partiellement en ruine.
L'état réel du château acheté, s'agissant d'un bien ancien et mal entretenu, était parfaitement connu de la SARL Sainte Cécile.
L'action présentement exercée est abusive dans le sens où elle n'a pas été loyalement exercée par la SARL Sainte Cécile sur le fondement de vices cachés découverts postérieurement à son entrée dans les lieux.
L'examen des pièces du dossiers, de l'expertise judiciaire et des photographies versées aux débats démontre que tous les vices allégués étaient parfaitement apparents et que cette action n'a été engagée par la SARL Sainte Cécile que dans un but de revanche et pour obtenir une réduction de prix qui lui avait été refusée dans le cadre des longues négociations ayant précédé la vente du 31octobre 2012.
Le mobile réel de la présente action en justice est quasiment avoué par la SARL Sainte Cécile dans ses écritures (page 49) lorsqu'elle explique solliciter la somme de 440 293,78 euros TTC en réparation des vices allégués, somme qui correspond à la différence entre le montant de son offre d'achat de 2 500 000 euros et le prix qu'elle a accepté de payer de 3 000 000 euros.
Il se déduit de ces développements que la SARL Sainte Cécile instrumentalise une action fondée sur les vices cachés pour compenser les conséquences de ce qu'elle estime avoir été une mauvaise négociation commerciale et obtenir une déduction sur le prix payé afin de parvenir quasiment au montant de son offre d'achat initiale.
Un tel comportement constitue une faute caractérisée, faute qui s'est prolongée dans le cadre d'un appel tout aussi abusif au regard du comportement de la SARL Sainte Cécile en l'état d'un jugement de première instance intégralement confirmé et dont les motifs précis et pertinents auraient dû conduire la société appelante à mettre un terme à ses errements procéduraux.
Ce comportement fautif caractérisant l'abus du droit d'agir en justice est à l'origine d'un préjudice causé à Mme [D] qui peut être évalué à la somme de 15 000 euros, somme accordée dans la limite du montant sollicité par l'intimée.
Le jugement déféré sera donc seulement infirmé en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts formée par Mme [D] sur le fondement de l'abus de droit commis par la SARL Sainte Cécile.
La SARL Sainte Cécile sera en conséquence condamnée à payer la somme de 15 000 euros à Mme [D] en réparation de son préjudice.
Sur les demandes accessoires,
Le jugement déféré sera confirmé en ses dispositions afférentes aux dépens et celles fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.
Les dépens d'appel seront mis à la charge de la SARL Sainte Cécile qui succombe entièrement en appel.
L'équité commande en outre de condamner la SARL Sainte Cécile, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure en cause d'appel, à payer :
' 10 000 euros à Mme [D] ;
' 3 000 euros à la SAFER.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Rejette la demande de rabat de l'ordonnance de clôture formée par Mme [S] [U] épouse [D] ;
Dit n'y avoir lieu à écarter des débats les conclusions notifiées le 3 juin 2022 par la SARL Sainte Cécile ;
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions à l'exception de celle ayant débouté Mme [S] [U] épouse [D] de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;
Statuant à nouveau sur l'unique disposition infirmée,
Condamne la SARL Sainte Cécile à verser une indemnité de 15 000 euros à Mme [S] [U] épouse [D] ;
Y ajoutant,
Condamne la SARL Sainte Cécile à supporter les entiers dépens d'appel ;
Condamne la SARL Sainte Cécile à verser sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile :
' 10 000 euros à Mme [S] [U] épouse [D] ;
' 3 000 euros à la SA SAFER Occitanie ;
Déboute les parties de leurs plus amples demandes.
Le greffier, Le conseiller faisant fonction de président,
