Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 20 SEPTEMBRE 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 20/00241 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OPHE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 16 DECEMBRE 2019
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BEZIERS
N° RG 16/00281
APPELANTS :
Monsieur [I] [A] [X]
né le [Date naissance 1] 1943 à [Localité 13]
[Adresse 10]
[Localité 9]
Représenté par Me Frédéric SIMON de la SCP SIMON FREDERIC, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant non plaidant
Madame [P] [E] épouse [X]
[Adresse 10]
[Localité 9]
Représentée par Me Frédéric SIMON de la SCP SIMON FREDERIC, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant non plaidant
INTIMES :
Monsieur [W] [G]
né le [Date naissance 2] 1951 à [Localité 16] (ESPAGNE)
[Adresse 8]
[Localité 9]
Représenté par Me Philippe TERRIER de la SCP TERRIER SCP D'AVOCATS, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/003014 du 11/03/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)
assisté de Me Eric NEGRE, de la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Madame [F] [T] épouse [G]
née le [Date naissance 7] 1951 à [Localité 9]
[Adresse 8]
[Localité 9]
Représentée par Me Philippe TERRIER de la SCP TERRIER SCP D'AVOCATS, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant
assisté de Me Eric NEGRE, de la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Monsieur [C] [K]
né le [Date naissance 4] 1985 à [Localité 15]
[Adresse 11] appart 3
[Localité 9]
signification de la déclaration d'appel le 12 mars 2020 (procès verbal de recherches infructueuses PV 659)
Monsieur [J] [B] [N]
né le [Date naissance 6] 1983 à [Localité 14]
[Adresse 11] appart 3
[Localité 9]
signification de la déclaration d'appel le 12 mars 2020 (procès verbal de recherches infructueuses PV 659)
Monsieur [R] [Y]
né le [Date naissance 5] 1971 à [Localité 12] (Espagne)
1er étage [Adresse 11]
[Localité 9]
signification de la déclaration d'appel le 12 mars 2020 (procès verbal de recherches infructueuses PV 659)
Madame [L] [Z] .
née le [Date naissance 3] 1964 à [Localité 12] (Espagne)
2ème étage [Adresse 11]
[Localité 9]
signification de la déclaration d'appel le 12 mars 2020 (procès verbal de recherches infructueuses PV 659)
Ordonnance de clôture du 07 Juin 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 JUIN 2022,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Estelle DOUBEY
ARRET :
- de défaut.
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, Greffier.
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EXPOSE DU LITIGE
Les époux [G] sont propriétaires de deux appartements situés au second et troisième étage d'un immeuble situé à [Localité 9].
Les époux [X] sont propriétaires de l'immeuble voisin, donné en location à [C] [K], [J] [N], [R] [Y] et [L] [Z].
Le 10 juillet 2014, les époux [G] ont mis en demeure leurs voisins afin qu'ils prennent toutes mesures nécessaires pour mettre fin aux troubles occasionnés par leurs locataires.
Le 27 novembre 2015, se plaignant d'importants troubles de voisinage causés par les locataires des époux [X], les époux [G] ont assigné ces derniers pour obtenir leur condamnation sous astreinte à prendre les mesures nécessaires afin de rendre l'immeuble qu'ils louaient conforme à sa destination et l'attribuer à des personnes en usant sans abus, et obtenir réparation de leur préjudice.
Le 23 juin 2016, les époux [X] ont assigné en intervention forcée leurs locataires afin de les voir condamnés à les relever et garantir de toute condamnation éventuelle. Les deux instances ont été jointes.
Les époux [G] ont demandé que soit reçue leur action oblique contre les locataires des époux [X] et de les condamner solidairement à régler toute condamnation réparatrice des troubles dont ils seraient les auteurs, outre la condamnation solidaire des défendeurs au paiement notamment de la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices subis. Ils ont précisé qu'une tentative de conciliation préalable avait échoué.
Les époux [X] ont soulevé l'irrecevabilité des demandes, faute de justifier d'une tentative de règlement amiable du litige. Ils ont fait valoir qu'ils n'étaient tenus que d'une obligation de moyens et qu'ils avaient pris toutes les mesures nécessaires puisque l'un des locataires était parti, le deuxième s'était engagé à partir et le troisième allait faire l'objet d'une demande de résiliation de bail.
Les locataires n'ont pas constitué avocat.
Le jugement rendu le 16 décembre 2019 par le tribunal de grande instance de Béziers énonce dans son dispositif :
Dit que les époux [G] subissent un trouble anormal de voisinage en raison du comportement des locataires des époux [X] ;
Condamne les époux [X] à justifier dans le délai de trois mois suivant la signification du présent jugement, de l'accomplissement des démarches propres à mettre fin aux troubles de voisinage causés par leurs locataires et, passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;
Se déclare incompétent pour statuer sur la demande incidente en résiliation des baux liant les époux [X] à leurs locataires ;
Condamne in solidum les époux [X] et leurs locataires à payer aux époux [G] la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
Ordonne l'exécution provisoire ;
Condamne in solidum les époux [X] et leurs locataires à payer aux époux [G] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Le jugement expose que les demandes des époux [G] sont recevables puisque l'assignation mentionne le courrier de mise en demeure du 10 juillet 2014.
Le jugement relève que les troubles anormaux de voisinage sont bien démontrés, notamment par un procès-verbal d'huissier constatant la présence de détritus divers dans la cour située à l'arrière de l'immeuble [G] où donnent les fenêtres du fonds [X], des attestations de propriétaires dans la même rue dénonçant le comportement des locataires mis en cause, une plainte pour menaces de mort réitérées déposée par [F] [G], une pétition adressée au sous-préfet de [Localité 9] et plusieurs courriers au maire pour dénoncer les agissements des locataires.
Le maire de [Localité 9] a également demandé aux époux [X] de prendre les mesures nécessaires pour faire expulser les locataires mais le jugement constate que les époux [X] ont attendu onze mois pour adresser en recommandé à leurs locataires une mise en demeure de faire cesser les troubles, sous peine d'une action en résiliation du bail. Les diligences des propriétaires apparaissent donc insuffisantes. Le jugement précise que les bailleurs ne peuvent être contraints à agir en résiliation des baux à l'encontre de leurs locataires.
Le jugement rappelle qu'il est incompétent pour statuer sur la demande incidente en résiliation des baux formée par les époux [G] au titre de l'action oblique, sur le fondement des dispositions de l'article R. 221-38 du code de procédure civile.
Le jugement expose que l'inaction des époux [X] et le comportement des locataires ont causé un préjudice aux époux [G], qui continuent à subir les agissements de leurs voisins malgré la mise en demeure effectuée.
Les époux [X] ont relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 14 janvier 2020.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 7 juin 2022.
Les dernières écritures pour les époux [X] ont été déposées le 9 mars 2020.
Les dernières écritures pour les époux [G] ont été déposées le 2 février 2022.
La déclaration d'appel n'a pu être signifiée à la personne de [C] [K], [J] [N], [R] [Y] et [L] [Z].
Le présent arrêt sera rendu par défaut.
Le dispositif des écritures pour les époux [X] énonce :
Réformer la décision en ce qu'elle condamne les époux [X] au paiement de sommes et à procéder à l'expulsion des locataires ;
Rejeter la demande de condamnation au paiement de sommes et à l'astreinte ;
Débouter les consorts [G] de toutes leurs demandes, à l'égard des époux [X] ;
Les condamner aux entiers dépens et au paiement de la somme de 1 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Les époux [X] contestent avoir commis une faute. Ils affirment qu'ils n'ont pas mis onze mois à réagir après avoir eu connaissances des agissements de leurs locataires le 18 juillet 2014 puisque, immédiatement après la réception du courrier, ils répondaient qu'ils avisaient les locataires concernés par lettre simple et recommandée. Ils estiment ne pas être responsables du fait que les lettres n'aient pas été conservées. En tout état de cause, cela semble démontrer l'absence de troubles anormaux de voisinage préalablement à ce courrier du 18 juillet 2014. Les époux [X] ajoutent que c'est seulement le 3 août 2015 qu'ils ont reçu un courrier de la part du maire de [Localité 9] mais soulignent que les locataires, étant de la communauté gitane et le maire de [Localité 9] s'étant fait élire sur un programme stigmatisant cette communauté, il est possible de retenir le caractère opportuniste de ce courrier. Ils ont néanmoins immédiatement mis en demeure leurs locataires le 4 août 2015 et aucun des documents adverses ne démontre que les faits reprochés se soient poursuivis après cette date. Les pièces évoquant des faits postérieurs ne peuvent être explicitement rattachées aux locataires. Le courrier produit par les intimés en date du 15 février 2016 émanant de la préfecture rappelle uniquement l'existence du courrier de la mairie d'août 2015.
En toutes hypothèses, les époux [X] soulignent qu'ils ont entrepris de mettre fin aux baux. L'une des locataires atteste qu'elle est d'accord pour quitter les lieux. Le courrier de résiliation en date du 15 mai 2017 de refus de renouvellement du bail par les consorts [Y] est également produit, tout comme le commandement pour défaut d'assurance délivré pour mettre fin aux troubles évoqués.
Les époux [X] soutiennent que la somme de 6 000 euros accordée à titre de dommages et intérêts est injustifiée, faute de préjudice réel quantifié. Il n'est d'ailleurs pas démontré que les préjudices allégués auraient perduré au-delà des dates précédemment évoquées. Il est démontré par constat en date du 10 janvier 2020 que l'immeuble est désormais vide et cadenassé.
Le dispositif des écritures pour les époux [G] énonce :
Confirmer en tous points la décision entreprise ;
Condamner les appelants, aux dépens ;
Les condamner en outre à une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Les époux [G] rappellent que la victime d'un trouble de voisinage émanant d'un immeuble donné en location peut en demander réparation au propriétaire, ce dernier ne pouvant s'exonérer en arguant de l'inaction de son locataire mis en demeure de mettre un terme aux nuisance, comme la Cour de cassation l'a confirmé, notamment le 17 avril 1996.
Les époux [G] soutiennent que les époux [X] ont commis une faute sur le fondement de l'article 1383 du code civil du fait de leur négligence. Ils sont responsables, selon les intimés, de la perpétuation des troubles très graves qui portent atteintes à leurs droits et à leur intégrité physique.
Les époux [G] versent aux débats de nombreuses pièces démontrant l'importance des troubles du voisinage subis. Ils affirment que les troubles existaient bien avant le courrier de 2014 et que les époux [X] en avaient été avertis et ce depuis 2009. Ils font valoir que c'est seulement après le jugement, le 10 janvier 2020, que les époux [X] justifient que les locaux sont inoccupés.
Les époux [G] font valoir la durée et l'importance du préjudice subi pour justifier l'octroi de dommages-intérêts. Ils affirment que leur retraite paisible a ainsi été troublée. [W] [G] ajoute que son potentiel physique est amoindri et qu'il porte un pacemaker, ses troubles étant aggravés par son tempérament anxieux. Il y aurait eu en outre des violences physiques.
MOTIFS
1. Sur les responsabilités pour troubles anormaux de voisinage
Pour retenir la responsabilité des époux [X], le tribunal a relevé qu'ils avaient attendu onze mois, consécutivement à la mise en demeure des époux [G] du 10 juillet 2014, pour adresser à leurs locataires une mise en demeure de faire cesser les troubles, par courrier recommandé du 4 août 2015.
En cause d'appel, les époux [X] visent l'infirmation de ce motif en soutenant qu'ils auraient en réalité réagi immédiatement, en adressant à leurs locataires divers courriers simples et recommandés.
Or, comme ils l'indiquent dans leurs dernières conclusions, ils n'ont conservé aucune copie de ces courriers, de sorte qu'ils ne peuvent apporter aucune critique utile aux motifs retenus par les premiers juges.
En l'absence, le jugement entrepris sera par conséquent confirmé en ce qu'il a justement constaté les troubles anormaux du voisinage du fait des locataires et retenu la faute des époux [X] du fait d'une insuffisance de diligences, en leur qualité de propriétaires, pour faire cesser ces troubles.
2. Sur les dépens et les frais non remboursables
Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
Les époux [X] seront condamnés aux dépens de l'appel.
Les époux [X], qui échouent en leur appel, en toutes leurs prétentions, seront au surplus condamnés à payer aux époux [G] la somme de 1 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt de défaut et mis à disposition au greffe ;
CONFIRME le jugement rendu le 16 décembre 2019 par le tribunal de grande instance de Béziers, en toutes ses dispositions ;
CONDAMNE les époux [X] à payer aux époux [G] la somme de 1 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d'appel ;
CONDAMNE les époux [X] aux dépens de l'appel.
Le GreffierLe Président
