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délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
3e chambre civile
ARRET DU 15 SEPTEMBRE 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 17/03598 - N° Portalis DBVK-V-B7B-NHC5
ARRET N°
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 24 mai 2017
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER
N° RG 14/01543
APPELANTE :
SARL OIKOS, venant aux droits de la SARL STRATUS FINANCE, société en liquidation, représentée par Me [V] [U] ès qualités de liquidateur judiciaire désigné par jugement du 04/09/2017
RCS de Montpellier n°B 442 587 226,
[Adresse 11]
[Adresse 11]
[Adresse 7]
Représentée par Me Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué à l'audience par Me Lola JULIE de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, et assistée à l'instance par Me Jean-Marc NGUYEN-PHUNG de la SELARL SELARL PHUNG 3P, avocat au barreau de MONTPELLIER
INTIMES :
Compagnie d'assurances MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS (MAF), assureur de M. [V] [G]
représentée par son président en exercice domicilié de droit au siège social
[Adresse 4]
[Adresse 4]
Représentée par Me Sophie ENSENAT, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituée à l'audience par Me Laurent PRUDON, avocat au barreau de LYON
Monsieur [V] [G]
de nationalité Française
[Adresse 10]
[Localité 8]
Représenté par Me Jérémy BALZARINI de la SCP LEVY, BALZARINI, SAGNES, SERRE, LEFEBVRE, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué à l'audience par Me LEFEBVRE de la SCP LEVY, BALZARINI, SAGNES, SERRE, LEFEBVRE, avocat au barreau de MONTPELLIER
Monsieur [P] [I]
né le 09 Avril 1979 à [Localité 15]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représenté par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué à l'audience par Me Jean-Claude ATTALI de la SCP SVA, avocat au barreau de BEZIERS
SA AXA FRANCE IARD, venant aux droits de la SA AXA ASSURANCES IARD
représentée par son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités au siège social
[Adresse 12]
[Adresse 12]
Représentée par Me Gilles ARGELLIES de la SCP GILLES ARGELLIES, EMILY APOLLIS - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué à l'audience par Me Denis RIEU de la SELARL MBA & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER
SARL ACTIF FINANCE PATRIMOINE CONSEIL ET DEVELOPPEMENT
RCS de Nîmes n°B 414 778 639, prise en la personne de son gérant, domicilié ès qualités au siège social
[Adresse 3]
[Adresse 3]
et
Monsieur [D] [F], gérant de société
né le 1er Avril 1950
de nationalité Française
[Adresse 14]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentés par Me Christine AUCHE HEDOU de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, et assistés à l'instance par la SCP LOBIER MIMRAN GOUIN LEZER
Société AREAS DOMMAGES
[Adresse 9]
[Adresse 9]
Représentée par Me Philippe DELSOL de la SCP DELSOL, GUIZARD, AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué à l'audience par Me Yoann BORREDA, avocat au barreau de MONTPELLIER
SA ALLIANZ IARD
RCS de Paris n°542 110 291, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités au siège social
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Fabrice DI FRENNA de la SCP SANGUINEDE DI FRENNA & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER
Me [Z] [A], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL SUN CONSTRUCTIONS
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 8]
Non représenté - signification délivrée à personne du 28/09/2017
INTERVENANT :
Monsieur [V] [U], agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL OIKOS désigné par jugement du 04/09/17
de nationalité Française
[Adresse 5]
[Adresse 5]
Représenté par Me Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué à l'audience par Me Lola JULIE de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER et assisté à l'instance par Me Jean-Marc NGUYEN-PHUNG de la SELARL SELARL PHUNG 3P, avocat au barreau de MONTPELLIER
Ordonnance de clôture du 27 Avril 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 MAI 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Thierry CARLIER, Conseiller faisant fonction de président de chambre, chargé du rapport et Mme Marie-Claude SIMON, Vice-présidente placée.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. Thierry CARLIER, Conseiller faisant fonction de président de chambre
M. Fabrice DURAND, Conseiller
Mme Marie-Claude SIMON, Vice-présidente placée par ordonnance du premier président du 20 avril 2022
Greffier lors des débats : Mme Camille MOLINA
ARRET :
- réputé contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour fixée au 8 septembre 2022 prorogée au 15 septembre 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par M. Thierry CARLIER, Conseiller faisant fonction de président de chambre et par Mme Camille MOLINA, Greffière.
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EXPOSE DU LITIGE
Par acte authentique du 30 septembre 2005, Monsieur [P] [I] a acquis un bien immobilier sis sur la commune de [Localité 13]. Il a fait appel à la société Stratus Finance (anciennement dénommée AFM) en qualité de conseil en gestion de patrimoine. Ladite société s'est rapprochée de la société Actif Patrimoine Finance (ci-après AFP) dont l'objet relève également de la gestion en patrimoine.
La société Stratus Finance a soumis à Monsieur [I] la fiche descriptive du bien immobilier dans les conditions suivantes :
« Acquisition : 180 000 euros
Provision pour frais de notaire, hypothèque : 19 800 euros
Acquisition du foncier : 199 800 euros
Travaux (comprenant architecte, SPS, bureau d'études, provisions pour divers...): 632 500 euros
Coût de l'opération : 832 300 euros.
Revenus locatifs (estimations)
sur la base de 9 euros le m² hors local commercial 30 m² environ
Soit environ 4 200 euros Total locatif annuel : 33 900 euros »
En vue de la rénovation du bien immobilier, Monsieur [I] a :
- conclu un contrat d'architecte avec Monsieur [V] [G], assuré auprès de la Maf, le 22 septembre 2005, moyennant des honoraires de 57 000 euros TTC ;
- accepté un devis au profit de la société Sun construction, assurée auprès de la compagnie Areas Dommages, le 14 septembre 2005, moyennant le prix de 420 260 euros ;
- conclu un contrat de maîtrise d'ouvrage avec la société AFP du 22 septembre 2005, moyennant la somme de 145 000 euros TTC.
Le document d'architecture technique a été établi le 15 octobre 2007.
Aucun procès-verbal de réception des travaux n'a été signé. La déclaration d'achèvement des travaux est intervenue le 15 octobre 2017.
Postérieurement à l'installation des locataires, des désordres et malfaçons sont apparus.
Par ordonnance de référé du tribunal de grande instance de Montpellier des 11 octobre 2012 et 13 août 2013, Monsieur [N] a été désigné en qualité d'expert judiciaire.
Le 20 janvier 2014, l'expert a déposé son rapport d'expertise.
Par actes d'huissier des 5 mars, 6 mars et 7 mars 2014, Monsieur [P] [I] a assigné la SARL Stratus Finance, la SARL Actif Finance Patrimoine Conseil et Développement ( AFP), son gérant, Monsieur [D] [F], M. [V] [G], la société Mutuelle des Architectes Français, la SARL Sun Constructions, la société Areas Dommages, la SA Allianz Iard anciennement AGF et la SA Axa Assurances Iard devant le tribunal de grande instance de Montpellier.
Le 31 janvier 2016, une fusion par absorption de la société Stratus Finance par la société Oikos est intervenue.
Par jugement du 24 mai 2017 le tribunal de grande instance de Montpellier a :
- prononcé la jonction de l'affaire n°14/01543 avec l'affaire n°16/04387 qui se sont poursuivis sous le premier numéro ;
- condamné in solidum la SARL Actif Finance Patrimoine Conseil et de développement, [D] [F], la SARL Oikos et M. [V] [G], garanti par la société Mutuelle des Architectes Français à concurrence de 63%, à payer à M. [P] [I] la somme de 34 160,59 € au titre des malfaçons et inachèvements ;
- dit que sur cette somme, M. [V] [G] et la société Mutuelle des Architectes Français (à concurrence de 63%) ne seront tenus au paiement que de la somme de 10 248,09 € ;
- dit que dans les rapports entre coresponsables, les responsabilités et la contribution des coauteurs dans la réparation des dommages seront fixées dans les proportions de 60% pour l'entrepreneur et 10% pour les maîtres de l'ouvrage délégués (soit 5% pour la SARL AFP et M. [D] [F], d'une part, et 5% pour la SARL Oikos, d'autre part) ;
- condamné in solidum la société Areas Dommages, prise en sa qualité d'assureur de la SARL Sun Constructions, et [V] [G], garanti par la société MAF à concurrence de 63%, à payer à [P] [I] la somme de 70 573,66 € au titre des désordres à caractère décennal ;
- dit que dans les rapports entre coresponsables, les responsabilités et la contribution des coauteurs dans la réparation des dommages seront fixées à hauteur des sommes de 50 662,91 € pour l'entrepreneur et de 19 950,75 € pour l'architecte et son assureur (à hauteur de 63%) ;
- mis hors de cause la société Axa France Iard ;
- condamné in solidum la SA Allianz Iard, prise en sa qualité d'assureur de la SARL Sun Constructions, la SARL AFP, M. [D] [F], la SARL Oikos et M. [V] [G], garanti par la société MAF à concurrence de 63%, à payer à M. [P] [I] la somme de 105 964 € au titre des pertes locatives ;
- dit que les rapports entre corresponsables, les responsabilités et la contribution des coauteurs dans la répartition des dommages seront fixées dans les proportions d'un tiers pour l'assureur de l'entrepreneur, un tiers pour l'architecte et son assureur (celui-ci à hauteur de 63%) et un tiers pour les maîtres d'ouvrages délégués (soit 1/6 pour la SARL AFP et M. [F], d'une part, 1/6 pour la SARL Oikos d'autre part) ;
- condamné la SARL Oikos, venant aux droits de la société Stratus Finance, à payer à M. [I] la somme de 30 000 € pour préjudice subi résultant de la mauvaise évaluation de la valeur locative du bien ;
- condamné la SARL Oikos à payer à M. [I] la somme de 290 000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice subi résultant de la surévaluation du bien ;
- dit que les condamnations prononcées à l'encontre de la SARL AFP et de M. [D] [F] le sont en deniers ou quittance ;
- dit que la société MAF ne sera tenue qu'à hauteur de 63% des sommes mises à la charge de son assuré ;
- dit que les franchises contractuelles et les plafonds de garantie sont opposables aux assurés en matière d'assurance ;
- dit que les franchises et les plafonds de garantie au titre des dommages immatériels sont opposables aux assurés et au tiers lésé bénéficiaire de l'indemnité ;
- rejeté toute autre demande ;
- ordonné l'exécution provisoire ;
- condamné la SARL AFP, M. [D] [F], la SARL Oikos, M. [V] [G], garantie par la société MAF à concurrence de 63%, la société Areas Dommages et la société Allianz Iard à payer à M. [I] la somme de 15 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- les a condamné aux dépens, en ce compris frais d'expertise et les dépens des procédures de référés aux fins d'expertise.
Le 28 juin 2017, la SARL Oikos a interjeté appel du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Montpellier à l'encontre de M. [P] [I], la SARL AFP, M. [D] [F], M. [V] [G], Maître [Z] [A], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Sun Constructions, la compagnie d'assurance Areas Dommages, la compagnie d'assurances Allianz Iard et la SA Axa Assurance Iard.
La compagnie d'assurances MAF est intervenue à l'instance.
Par jugement du tribunal de commerce de Montpellier du 4 septembre 2017 la société Oikos a été déclarée en liquidation judiciaire. Maître [V] [U] a été désigné en qualité de mandataire judiciaire.
Par acte d'huissier du 29 septembre 2017, le mandataire liquidateur de la SARL Oikos a fait signifier la déclaration d'appel et ses conclusions d'appelant à Maître [Z] [A], non constitué.
Vu les conclusions de Maître [V] [U] en qualité de mandataire liquidateur de la SARL Oikos remises au greffe le 10 octobre 2017 ;
Vu les conclusions de la Mutuelle des Architectes Français remises au greffe le 25 avril 2022 ;
Vu les conclusions de la compagnie Areas Dommages remises au greffe le 7 avril 2022 ;
Vu les conclusions de M. [O] [G] remises au greffe le 6 avril 2022;
Vu les conclusions de la SA Allianz Iard remises au greffe le 22 mars 2022 ;
Vu les conclusions de M. [P] [I] remises au greffe le 21 mars 2022 ;
Vu les conclusions de la SARL Actif Finance Patrimoine Conseil et Développement et de M. [D] [F] remises au greffe le 15 décembre 2021 ;
Vu les conclusions de la SA Axa France Iard remises au greffe le 27 novembre 2017.
MOTIFS DE L'ARRÊT
Sur les malfaçons et les inachèvements :
L'expert judiciaire expose qu'il s'agit de malfaçons et inachèvements parfaitement visibles pendant le déroulement du chantier ou au moment de la prise de possession des lieux.
Selon l'expert, ces malfaçons résultent du non respect des règles de l'art ou de dispositions contractuelles au premier rang desquelles se trouve le non respect des plans, ce qui a été réalisé étant très souvent très éloigné de ce qui a été dessiné.
M. [N] estime le coût total des travaux de reprise à 34 160,59 euros TTC.
Il expose que toutes les malfaçons et inachèvements concernent des travaux réalisés par la SARL Sun Constructions et auraient du faire l'objet de réserves à la réception, suggérées au maître de l'ouvrage par le maître d'oeuvre.
Il propose par conséquent une responsabilité partagée entre :
- l'entrepreneur qui a mal travaillé : 60 %
- l'architecte qui a mal rempli sa mission : 30 %
- le maître d'ouvrage délégué complètement absent : 10 %
Sur les désordres :
L'expert a constaté l'existence de désordres résultant de remontées capillaires, de phénomènes de condensation, de pénétrations d'eau à travers les murs, l'absence de réfection à neuf de la couverture, de fissurations au plafond et de fissures et de décollements intéressant toutes les façades.
Il résulte du rapport d'expertise que les parties considèrent que la réception des travaux a été tacitement acquise avec effet au 15 octobre 2017.
L'expert indique que tous les désordres sont apparus dans les mois suivants la date de prise de possession des lieux (constat d'huissier du 4 juillet 2008) et rendent l'ouvrage impropre à sa destination.
Selon lui, ces désordres ont pour origine la grave inconsistance de l'architecte et de l'entrepreneur qui, ensemble, ont bafoué les règles de l'art.
Il estime la reprise des travaux nécessaires pour reprendre les désordres à la somme de 70 573,66 euros TTC et propose que la responsabilité soit partagée entre la SARL Sun Constructions à hauteur de 50 622,91 euros et M. [G] à hauteur de 19 950,75 euros.
Sur les responsabilités :
- la société Oikos, venant aux droits de Stratus Finance, représentée par Maître [U], ès qualités de liquidateur judiciaire :
Maître [U], mandataire liquidateur de la société Oikos, expose que cette dernière avait pour objet une activité de conseil en gestion de patrimoine et qu'à ce titre, elle a proposé à M. [I] d'acquérir un ensemble immobilier dans le quartier médiéval de [Localité 13] aux fins de réhabilitation lui permettant de bénéficier des dispositions de la loi Malraux et de réaliser une économie d'impôt conséquente.
Il soutient que le rôle de la société Stratus Finance, anciennement dénommée AFM, s'est limité à des calculs permettant à M. [I] de connaître le coût de l'opération, le montant de l'épargne à prévoir ainsi que les déductions fiscales dont il pouvait bénéficier.
En l'espèce, il n'est pas contesté que la société Oikos, venant aux droits de la société Stratus Finance, anciennement dénommée AFM, a perçu auprès du vendeur de l'immeuble une commission sur vente de 68 000 euros et une commission d'apporteur d'affaire de 20 000 euros alors que la seule diligence dont elle justifie devant la cour est la rédaction d'une simple fiche descriptive du bien immobilier évaluant le coût de l'opération à 832 500 euros alors même qu'il ressort du rapport d'expertise que la valeur marchande de l'immeuble est estimée à la somme de 220 000 euros, étant relevé que cette estimation effectuée par un agent immobilier, l'agence Champollion, qui confirme celle de la société Foncia, n'est pas contredite par d'autres estimations produites par l'appelant.
La société Oikos, venant aux droits de Stratus Finance, anciennement dénommée AFM, a donc incontestablement manqué à son obligation de conseil et d'information en conseillant à M. [I] d'investir la somme de 832 500 euros et ne démontre en outre aucunement l'existence de diligences de sa part justifiant la perception de commissions à hauteur de 68 000 euros et 20 000 euros.
Enfin, force est de constater que la société Oikos, venant aux droits de Stratus Finance, anciennement dénommée AFM, a également perçu une somme de 48 000 euros en qualité de " co-maître de l'ouvrage délegué " de l'opération (facture du 2 janvier 2006), la société Oikos se bornant à faire état d'un libellé malheureux.
En tout état de cause, elle ne justifie d'aucune diligence à ce titre et engage donc sa responsabilité en sa qualité de co-maître de l'ouvrage délégué.
Le jugement sera confirmé de ce chef.
- la société AFP :
Il résulte des dispositions de l'article 1792-1 3° du code civil qu'est réputé constructeur de l'ouvrage toute personne qui, bien qu'agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage.
Aux termes du contrat de maîtrise d'oeuvre déléguée signé le 22 septembre 2005 entre la société Actif Finance Patrimoine et M. [P] [I], ce dernier donnait à la société AFP la mission suivante :
- assurer la maîtrise d'oeuvre déléguée des travaux de remise en valeur de l'immeuble ;
- établir tous dossiers et signer tous documents nécessaires à l'obtention éventuelle de subvention de l'ANAH en liaison avec l'architecte nommé par le propriétaire ;
- superviser le travail de l'architecte ;
- veiller à la bonne réalisation des travaux selon les descriptifs et marchés de travaux passés entre le propriétaire et l'entreprise chargée de réaliser lesdits travaux ;
- comptabiliser tous les frais annexes occasionnés par la rénovation.
La mission d'Actif Finance Patrimoine devait s'achever lors de la remise des clefs par cette dernière au propriétaire.
En l'espèce, il convient d'une part de constater que la mission confiée à la société AFP est bien assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage et que la société AFP a bien la qualité de constructeur au sens de l'article 1792-1 du code civil.
D'autre part, l'expert indique qu'il n'existe aucune trace des prestations de la société AFP correspondant à la mission donnée, cette dernière ne justifiant aucunement dans le cadre de la présente procédure de la réalité des prestations qu'elle aurait réalisée pour une rémunération prévue à hauteur de 145 000 euros.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a retenu la responsabilité de la société AFP qui a manqué à ses obligations de maître de l'ouvrage délégué et engage notamment à ce titre sa responsabilité décennale.
- M. [D] [F] :
Il résulte des dispositions des articles 1792-1 du code civil et L 241-1 et L 242-1 du code des assurances que le mandataire, dit " maître d'ouvrage délégué ", est assujetti à la souscription obligatoire de diverses assurances.
D'une part, agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l'ouvrage faisant réaliser des travaux de bâtiment, il est visé par le code des assurances parmi les personnes soumises à l'assurance dommages ouvrage obligatoire.
D'autre part, le maître d'ouvrage délégué étant considéré comme un constructeur lorsqu'il accomplit une mission assimilable à un locateur d'ouvrage, ce qui est le cas en l'espèce, doit également contracter une assurance en responsabilité décennale.
Il est constant que le gérant d'une société qui ne souscrit pas au nom de celle-ci l'assurance de responsabilité décennale obligatoire commet une faute intentionnelle constituant le délit prévu par l'article L 243-3 du code des assurances et engage sa responsabilité personnelle à l'égard des tiers auxquels cette infraction a porté préjudice, quant bien même elle aurait été commise dans le cadre de ses fonctions de dirigeant social.
En l'espèce, la société AFP, qui avait la qualité de locateur d'ouvrage, était tenue de souscrire une assurance de responsabilité décennale obligatoire.
Par conséquent, en s'abstenant de souscrire cette assurance, M. [F] a commis une faute séparable de ses fonctions sociales et engagé sa responsabilité personnelle.
Le jugement sera confirmé de ce chef.
- l'architecte :
Il ressort du rapport d'expertise que l'architecte était investi d'une mission complète incluant la conception générale et la direction des travaux.
L'expert indique que la conception générale comprend les plans et le descriptif :
- les plans qui ont été diffusés sont faux (ils décrivent des aménagements qui ne correspondent en rien à ce qui a été réalisé) et particulièrement sommaires, ne rendant pas compte de l'enveloppe réelle de l'immeuble dont pas une seule façade n'est rectiligne.
En outre, la surface habitable totale annoncée (301 m²) est supérieure de 18 % environ à la surface habitable constatée (250 m² environ).
- le descriptif diffusé ne correspond pas à l'opération [I]. Il décrit des ouvrages qui n'ont jamais été envisagés dans le cadre de cette opération. L'expert indique qu'il s'agit d'un document alibi.
Concernant la direction des travaux, l'expert relève qu'aucun marché de travaux ni planning n'ont été signés avec l'entreprise générale, les travaux ayant été confiés à cette dernière au vu d'un devis particulièrement sommaire, qui ne décrit pas précisément les travaux envisagés pour le prix proposé.
Pendant le temps de la réalisation des travaux, l'expert indique qu'aucun compte-rendu de chantier n'a été établi.
Concernant la gestion financière du chantier, les paiements de l'entrepreneur général ont été réalisés sans qu' aucun décompte général n'ait été présenté.
La visite de réception des travaux, qui doit réunir le contractant général et le maître de l'ouvrage, n'a pas eu lieu, aucun procès-verbal de réception n'ayant été signé.
Il résulte donc du rapport d'expertise que l'architecte a manqué à ses obligations à chaque stade de sa mission et engage sa responsabilité tant décennale que contractuelle, le jugement étant confirmé de ce chef.
M. [G] sollicite l'application de la clause d'exclusion stipulée dans le contrat d'architecte aux termes de laquelle " L'architecte n'assumera les responsabilités professionnelles définies par les lois et les règlements en vigueur et particulièrement celles édictées par les articles 1792 et 2270 du code civil, que dans la mesure de ses fautes personnelles. Il ne pourra être tenu responsable, ni solidairement, ni in solidum , des fautes commises par d'autres intervenants à l'opération ci-dessus visée ".
D'une part, si M. [I] invoque un arrêt de la Cour de cassation du 19 janvier 2022 ayant cassé un arrêt de la cour d'appel de Nîmes du 6 février 2020 ayant fait application de cette clause, il convient de constater que dans sa décision, la Cour de cassation rappelle simplement qu'une telle clause ne limite pas la responsabilité de l'architecte, tenu de réparer les conséquences de sa propre faute qui a concouru à la réalisation de l'entier dommage, le cas échéant in solidum avec d'autres constructeurs, ce qui ne remet pas en cause la validité de la clause limitant la responsabilité de l'architecte aux seuls dommages qui sont la conséquence directe de ses fautes personnelles, en proportion de sa part de responsabilité.
La Cour de cassation relève qu'en l'espèce, l'architecte n'avait pas concouru à la réalisation de l'entier dommage mais était à l'origine de ce dernier, ce qui excluait de facto l'application de la clause d'exclusion de solidarité.
D'autre part, si M. [I] soutient que cette clause contrevient aux dispositions de l'article 1792- 5 du code civil disposant que " Toute clause d'un contrat qui a pour objet, soit d'exclure ou de limiter la responsabilité prévue aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2, soit d'exclure les garanties prévues aux articles 1792-3 et 1792-6 ou d'en limiter la portée, soit d'écarter ou de limiter la solidarité prévue à l'article 1792-4, est réputée non écrite ", force est de rappeler qu'en tout état de cause, les clauses d'exclusion de solidarité ont vocation à s'appliquer uniquement dans l'hypothèse où la responsabilité contractuelle de l'architecte est recherchée et ne peuvent avoir pour effet de limiter la responsabilité décennale prévue aux articles 1792,1792-1 et 1792-2 du code civil.
Enfin, cette clause ne crée pas de déséquilibre significatif au détriment des maîtres de l'ouvrage non professionnels, en interdisant à ces derniers de faire peser sur l'architecte les conséquences d'une responsabilité solidaire ou in solidum avec les autres intervenants dès lors qu'elle ne limite pas la responsabilité de l'architecte qui doit répondre de toutes les fautes commises dans le cadre de sa mission et qu'elle ne prive pas M. [I] du droit d'obtenir la réparation intégrale des dommages imputables à ce constructeur.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a retenu l'application de la clause de solidarité s'agissant des malfaçons et inachèvements.
- la SARL Sun Constructions :
L'expert judiciaire expose que la SARL Sun Construction a réalisé les travaux sans devis précis et a été réglée en totalité sans présenter le moindre décompte précis.
L'expert ajoute que malgré sa demande, l'entrepreneur n'a pas fourni un état détaillé des travaux réalisés concernant principalement la toiture, l'isolation thermique, la ventilation des colonnes EU/EV, etc.
Il retient entre 60 et 80 % la responsabilité de la société Sun Constructions dans les différents désordres, malfaçons et inachèvements.
Il convient donc de retenir la responsabilité tant décennale que contractuelle de la société Sun Constructions, étant rappelé que cette dernière est en liquidation judiciaire et qu'aucune demande n'est présentée à son encontre, les demandes étant dirigées à l'encontre de ses différents assureurs.
Sur la garantie des assureurs :
- la MAF :
La MAF soutient principalement l'existence d'une faute dolosive commise par M. [G] au regard des manquements constatés et de la conscience du dommage pouvant résulter de l'absence de réalisation par l'architecte de sa mission, cette faute dolosive étant exclusive de toute garantie de l'assureur en application des dispositions de l'article L 113-1 du code des assurances et de l'article 2.11 des conditions générales de la police d'assurance souscrite, comme privant le contrat de l'aléa qui en constitue l'essence.
De son côté, M. [I] conteste l'existence d'une faute dolosive commise par l'architecte, faisant valoir qu'en dépit de la gravité de ses défaillances, il n'est aucunement démontré que M. [G] avait conscience que sa faute rendait certaine le sinistre.
Au préalable, il convient de relever, comme le tribunal, que M. [G], curieusement, ne conteste pas la position de non-garantie de son assureur, alors même que les sommes réclamées sont conséquentes.
D'autre part, contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, la jurisprudence, après avoir visé indifféremment la faute intentionnelle ou dolosive, opère aujourd'hui une distinction entre la faute intentionnelle et la faute dolosive, cette dernière étant assimilée aux manquements délibérés de l'assuré ayant eu pour effet de retirer au contrat d'assurance son caractère aléatoire.
L'absence de garantie est alors justifiée par la disparition du caractère aléatoire du contrat d'assurance.
En l'espèce, il ressort du rapport d'expertise que le comportement de M. [G], qui ne s'explique aucunement sur les manquements qui lui sont reprochés, est, comme le soutient la Maf, manifestement dolosif au sens de l'article L 113-1 du code des assurances.
En effet, l'expert expose que les plans diffusés par l'architecte sont faux et décrivent des aménagements ne correspondant en rien à ce qui a été réalisé.
Le descriptif diffusé ne correspond pas d'avantage à l'opération [I] et décrit des ouvrages qui n'ont jamais été envisagés dans le cadre de cette opération, l'expert ajoutant qu'il s'agit d'un document alibi.
Par ailleurs, aucun marché de travaux ni planning n'a été signé avec l'entreprise générale et aucun compte-rendu de chantier n'a été établi.
Enfin, les paiements de l'entrepreneur général ont été réalisés sans qu'aucun décompte général précis n'ait été présenté.
Par conséquent, contrairement à ce qu'a jugé le tribunal, les fautes professionnelles commises par M. [G] dépassent la simple incompétence ou négligence et témoignent d'un exercice anormal de la profession d'architecte contrevenant aux obligation d'intégrité, de clarté et d'assistance exigées par le code de déontologie des architectes.
En tout état de cause, M. [G], investi d'une mission complète, ne pouvait manifestement ignorer qu'en étant totalement défaillant au stade des phases de conception et d'exécution du chantier et en produisant des documents ne correspondant en rien à l'opération envisagée et réalisée, il rendait inéluctable la réalisation d'un dommage et faisait ainsi disparaître l'aléa attaché à la couverture du risque.
La Maf est donc bien fondée à se prévaloir de la faute dolosive de son assuré qui s'est volontairement placé dans une situation dont il ne pouvait ignorer qu'elle conduirait inévitablement au dommage, cette faute dolosive excluant la garantie de l'assureur.
Par conséquent, les demandes présentées à l'encontre de la Maf seront rejetées.
Le jugement sera infirmé de ce chef.
- Areas Dommages :
D'une part, il convient de constater que la compagnie Areas Dommages sollicite la confirmation du jugement en toutes ses dispositions, exception de celles concernant les travaux de reprise de la toiture de l'immeuble.
Par conséquent, le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu la garantie d'Areas Dommages, assureur responsabilité décennale de la société Sun Constructions, en ce qui concerne les phénomènes de condensation, les remontées capillaires, les pénétrations d'eau à travers les murs et les fissurations en plafond, étant rappelé que sa garantie est en revanche exclue concernant les malfaçons et inachèvements de nature contractuelle, aucune demande n'étant en outre présentée à ce titre par M. [I] à l'encontre d'Areas Dommages.
S'agissant des travaux en couverture, il ressort du rapport d'expertise que le projet prévoyait la réfection à neuf de la couverture.
Cette réfection à neuf n'a pas été réalisée, la toiture existante (composée de 9 pans) ayant été conservée telle quelle. Seules apparaissent des traces d'interventions localisées : quelques tuiles remplacées, quelques tuiles de faîtage rescellées.
L'expert expose qu'il s'agit d'une absence d'ouvrage, difficilement visible à la réception des travaux par un non initié.
Comme le soutient la compagnie Areas Dommages, la non réalisation de travaux initialement prévus et payés, à défaut de désordres rendant l'ouvrage impropre à sa destination, ne relève pas du domaine de la responsabilité décennale mais de celui de la responsabilité contractuelle fondée sur le manquement de l'entrepreneur à son obligation de résultat.
En outre, la société Sun Constructions ne pouvait ignorer que son absence volontaire de réfection de la toiture conduirait inéluctablement à la réalisation du sinistre, à savoir l'apparition de désordres de nature décennale.
Elle a donc commis une faute dolosive, aggravée encore par sa facturation et le paiement d'une prestation qui n'a pas été réalisée, cette faute engageant sa responsabilité contractuelle et justifiant l'exclusion de la garantie de l'assureur, la non réalisation des travaux par l'entrepreneur ne rentrant pas en tout état de cause dans le champ d'application de la garantie décennale mais relevant de la responsabilité contractuelle de la société Sun Constructions non assurée par la compagnie Areas Dommages.
Par conséquent, la demande présentée à l'encontre d'Areas Dommages au titre des travaux de réfection de la toiture chiffrés à la somme de 31 008,75 euros TTC sera rejetée.
Le jugement sera infirmé de ce chef.
Enfin, le jugement sera confirmé en ce qu'il a mis hors de cause la société Areas Dommages s'agissant des dommages immatériels extérieurs à la réparation de l'ouvrage, la police d'assurance liant la SARL Sun Constructions à la société Areas Dommages ayant été résiliée à compter du 31 décembre 2006.
- Allianz :
La SA Allianz Iard, venant aux droits de la société AGF, a été l'assureur de responsabilité décennale de la société Sun Constructions du 1er janvier 2007 au 31 décembre 2009.
La Sa Axa France Iard lui a ensuite succédé à compter du 1er janvier 2010.
Au préalable, il convient de constater que la société Allianz ne conteste pas avoir la qualité d'assureur de la SARL Sun Constructions à la date de la réclamation du syndic datée du 23 janvier 2009, soit entre la date d'effet initiale de la garantie de la société Allianz Iard et l'expiration du délai de garantie.
La garantie E des dispositions générales portant sur les garanties complémentaires à la responsabilité décennale stipule :
" 6.4 Dommages immatériels consécutifs
Que vous soyez lié au maître d'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage ou que vous soyez sous-traitant, nous garantissons le paiement des indemnités qui pourraient être mises à votre charge par suites de dommages immatériels consécutifs subis par les tiers et résultant de dommages garantis au titre des paragraphes 5.1.1,5.1.2,6.1.1.1,6.1.2.1, 6.2 et 6.3 ci-dessus."
La société Allianz ne conteste pas la mobilisation de la garantie E consécutive aux pertes locatives résultant des phénomènes de condensation, de la pénétration d'eau à travers les murs et des fissurations plafonds et enduits extérieurs.
S'agissant des remontées capillaires, l'expert indique que la société Sun Constructions a enduit les murs sans se préoccuper de la qualité du support gorgé d'eau, sans même piquer les enduits intérieurs existants peints.
Si l'expert relève de graves manquements de l'entrepreneur à ses obligations, il n'est cependant nullement démontré que la société Sun Constructions aurait délibérément omis de mettre en place un système adapté rendant inéluctable la réalisation d'un dommage et faisant ainsi disparaître l'aléa attaché à la couverture du risque.
Par conséquent, la compagnie Allianz Iard sera tenue de garantir les pertes locatives résultant des remontées capillaires.
En revanche, la garantie E n'est pas mobilisable s'agissant des malfaçons et inachèvements qui ne revêtent pas un caractère décennal et des travaux de couverture pour lesquelles la garantie décennale a été exclue en raison de la faute dolosive de l'entrepreneur.
Le jugement sera infirmé de ce chef.
- Axa France Iard :
Il convient de rappeler que le 27 janvier 2010, la société Sun Constructions a souscrit à effet du 1er janvier 2010 une police d'assurance auprès d'Axa.
Comme l'a relevé le tribunal, la première réclamation formulée auprès de la société Sun Constructions au titre d'un préjudice immatériel est intervenue pendant la période de validité de la police souscrite auprès d'Allianz, l'entrepreur ayant donc connaissance du fait dommageable au jour où il a souscrit une police auprès d'Axa France Iard.
C'est donc à bon droit que sur le fondement des dispositions de l'article L 124-5 alinéa 4 du code des assurances que le tribunal a mis hors de cause la société Axa France Iard.
Le jugement sera confirmé de ce chef.
Sur les préjudices :
- sur les malfaçons et inachèvements :
L'expert évalue le coût des travaux nécessaires pour remédier aux malfaçons et inachèvements à la somme de 34 160,59 euros.
Il convient donc de condamner in solidum la SARL Actif Finance Patrimoine Conseil et développement, M. [D] [F] et M. [V] [G] à payer à M. [P] [I] la somme de 34 160,59 euros, les manquements de l'ensemble de ces intervenants ayant conduit à la réalisation de l'entier préjudice du maître de l'ouvrage.
Sur cette somme, M. [G] ne sera tenu au paiement que de la somme de 10 248,09 euros, compte tenu de la clause d'exclusion applicable en matière contractuelle.
Enfin, la somme de 34 160,59 euros sera fixée au passif de la liquidation judiciaire de la SARL Oikos.
Compte tenu du rapport d'expertise, dans les rapports entre coresponsables, les responsabilités et la contribution des coauteurs dans la réparation des dommages seront fixées dans les proportions de 60 % pour l'entrepreneur, 30 % pour l'architecte (étant rappelé que la garantie de la Maf a été exclue en raison d'une faute dolosive de M. [G]) et 5 % pour la SARL AFP et M. [D] [F] d'une part, et 5 % pour la SARL Oikos d'autre part.
Le jugement sera confirmé de ce chef.
- sur les désordres :
L'expert estime la reprise des travaux nécessaires pour reprendre les désordres à la somme de 70 573,66 euros TTC et propose que la responsabilité soit partagée entre la SARL Sun Constructions à hauteur de 50 622,91 euros et M. [G] à hauteur de 19 950,75 euros.
Il convient en conséquence de condamner in solidum la société Areas Dommages, assureur de la SARL Sun Constructions et M. [V] [G], non garanti par la Maf, à payer à M. [P] [I] la somme de 70 573,66 euros, étant précisé que sur ce montant, la société Areas Dommages ne sera tenu à garantie qu'à hauteur de 39 564,91 euros TTC, les travaux concernant la toiture étant exclus de sa garantie compte tenu de la faute dolosive de son assurée.
Le jugement sera infirmé de ce chef.
Dans les rapports entre les coresponsables, les responsabilités et la contribution des coauteurs dans la réparation des dommages seront fixées à hauteur de 70 % pour l'entrepreneur et 30 % pour l'architecte.
- sur les pertes locatives :
Il ressort du rapport d'expertise que les locaux n'ont pu être loués ou sont devenus vacants après que les locataires aient donné congé à cause de l'inconfort généré par les désordres.
L'expert expose que le préjudice est constitué par l'impossibilité de louer en considérant un taux de vacance de 20 %.
Si M. [I] fait valoir qu'il est fondé à réclamer réparation de son préjudice locatif sur la base du rendement annuel annoncé, soit 33 900 euros , il convient de relever que le préjudice locatif ne peut s'analyser que comme une perte de chance d'avoir pu louer sur la base du rendement annuel annoncé, étant rappelé en tout état de cause que la perte de chance ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée.
Par conséquent, il convient de retenir le préjudice locatif fixé par le tribunal à hauteur de 105 964 euros, arrêté à la date du 30 avril 2017.
Il y a donc lieu de condamner in solidum la SA Allianz Iard, assureur de la SARL Sun Constructions, la SARL Actif Finance Patrimoine Conseil et Developpement, M. [D] [F] et M. [V] [G] à payer à M. [P] [I] la somme de 105 964 euros qui sera également fixée au passif de la liquidation judiciaire de la société Oikos.
Le jugement sera confirmé de ce chef.
Dans les rapports entre coresponsables, les responsabilités et la contribution des coauteurs dans la réparation des dommages seront fixées à hauteur de 20 % pour l'assureur de l'entrepreneur, Allianz Iard, compte tenu que la mobilisation de sa garantie E est limitée, 40 % pour l'architecte, M. [G] et 40 % pour les maîtres d'ouvrage délégués (soit 20 % pour la SARL AFP et pour M. [F] d'une part et 20 % pour la SARL Oikos d'autre part).
Le jugement sera infirmé de ce chef.
- sur la surévaluation du bien immobilier :
M. [I] sollicite à ce titre et au titre de la mauvaise évaluation de la valeur locative une somme de 600 000 euros incluant la perte de surface estimée selon l'expert à 16 % , M. [N] faisant valoir que le coût final de l'opération est arrêté par la SARL Oikos (fiche descriptive du 24 mars 2005) à la somme de 832 300 euros alors que la valeur marchande de l'immeuble est estimée à 220 000 euros, soit 26 % de la dépense globale.
En l'espèce, il convient de relever que contrairement à ce qu'il soutient, il y a lieu de tenir compte dans l'évaluation du préjudice de M. [I] de l'avantage fiscal réalisé par ce dernier, qui était le but principal de son investissement.
Cet avantage correspondait à 50 % du montant des travaux réalisés déductibles (632 500 euros), soit une somme de 316 250 euros.
Par ailleurs, M. [I] ne justifie pas de la valeur actuelle de l'immeuble, étant rappelé que la somme de 220 000 euros a été fixée en 2014, dans le cadre des opérations d'expertise.
Enfin, M. [I] a déjà perçu des loyers, et pourra de nouveau louer l'immeuble ou le revendre, une fois les travaux de reprise réalisés.
Il ne peut donc solliciter une somme de 600 000 euros qui conduirait à un remboursement de l'intégralité de son investissement et à un enrichissement sans cause, son préjudice devant être en adéquation avec le préjudice réellement subi.
S'agissant de la surface habitable inférieure de 16 % à la surface annoncée, l'expert l'évalue à la somme de 101 200 euros à partir du montant de la dépense prévue pour réaliser les travaux, ce défaut de surface générant une perte de valeur vénale de l'immeuble.
Si M. [G] fait état d'une clause de non garantie de contenance contenue dans l'acte de vente du 30 septembre 2005, cette clause profite exclusivement au vendeur et non à l'architecte.
Ce dernier ne conteste pas avoir, postérieurement à la vente, communiqué des plans faisant apparaître une surface supérieure à la surface réelle, étant rappelé que les plans diffusés étaient faux et particulièrement sommaires, l'architecte ayant validé une surface et un montant des travaux sans rapport avec la réalité, la cour ayant retenu la faute dolosive de M. [G].
Compte tenu de ces éléments, il convient de retenir la responsabilité solidaire de la SARL OIKOS et de l'architecte, M. [G], qui ont tout deux contribué au préjudice subi par M. [I].
Par conséquent, ce dernier sera condamné à payer à M. [P] [I] la somme de 200 000 euros au titre de la surévaluation de l'immeuble, cette somme étant fixée au passif de la SARL Oikos.
Le partage de responsabilité s'effectuera par moitié entre la SARL Oikos et M. [G].
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Infirme partiellement le jugement et statuant à nouveau sur le tout, pour une meilleure compréhension du litige ;
Retient la responsabilité de la SARL Oikos, de la SARL Actif Finance Patrimoine Conseil et Développement, de M. [D] [F], de M. [V] [G] et de la SARL Sun Constructions ;
Dit que la clause d'exclusion de solidarité a vocation à s'appliquer s'agissant des malfaçons et inachèvements ;
Rejette les demandes présentées à l'encontre de la Maf en raison de la faute dolosive commise par son assuré, M. [V] [G] ;
Met hors de cause la société Axa France Iard ;
Retient la garantie d'Areas Dommages, assureur responsabilité décennale de la société Sun Constructions, en ce qui concerne les phénomènes de condensation, les remontées capillaires, les pénétrations d'eau à travers les murs et les fissurations en plafond ;
Rejette la demande présentée à l'encontre d'Areas Dommages au titre des travaux de réfection de la toiture en raison de la faute dolosive commise par son assurée, la SARL Sun Constructions ;
Met hors de cause la société Areas Dommages s'agissant des dommages immatériels extérieurs à la réparation de l'ouvrage ;
Dit que la SA Allianz Iard sera tenue de garantir les pertes locatives résultant des phénomènes de condensation, de la pénétration d'eau à travers les murs, des fissurations plafonds et enduits extérieurs et des remontées capillaires ;
Dit la garantie E de la SA Allianz Iard n'est pas mobilisable s'agissant des malfaçons et inachèvements qui ne revêtent pas un caractère décennal et des travaux de couverture pour lesquelles la garantie décennale a été exclue en raison de la faute dolosive de l'entrepreneur ;
Condamne in solidum la SARL Actif Finance Patrimoine Conseil et développement, M. [D] [F] et M. [V] [G] à payer à M. [P] [I] la somme de 34 160,59 euros ;
Dit que sur cette somme, M. [G] ne sera tenu au paiement que de la somme de 10 248,09 euros, compte tenu de la clause d'exclusion applicable en matière contractuelle ;
Dit que la somme de 34 160,59 euros sera fixée au passif de la liquidation judiciaire de la SARL Oikos ;
Dit que dans les rapports entre coresponsables, les responsabilités et la contribution des coauteurs dans la réparation des dommages seront fixées dans les proportions de 60 % pour l'entrepreneur, 30 % pour l'architecte (étant rappelé que la garantie de la Maf a été exclue en raison d'une faute dolosive de M. [G]) et 5 % pour la SARL AFP et M. [D] [F] d'une part, et 5 % pour la SARL Oikos d'autre part ;
Condamne in solidum la société Areas Dommages, assureur de la SARL Sun Constructions et M. [V] [G], non garanti par la Maf, à payer à M. [P] [I] la somme de 70 573,66 euros, étant précisé que sur ce montant, la société Areas Dommages ne sera tenu à garantie qu'à hauteur de 39 564,91 euros TTC, les travaux concernant la toiture étant exclus de sa garantie compte tenu de la faute dolosive de son assurée ;
Dit que dans les rapports entre les coresponsables, les responsabilités et la contribution des coauteurs dans la réparation des dommages seront fixées à hauteur de 70 % pour l'entrepreneur et 30 % pour l'architecte ;
Condamne in solidum, au titre des pertes locatives, la SA Allianz Iard, assureur de la SARL Sun Constructions, la SARL Actif Finance Patrimoine Conseil et Développement, M. [D] [F] et M. [V] [G] à payer à M. [P] [I] la somme de 105 964 euros qui sera également fixée au passif de la liquidation judiciaire de la société Oikos ;
Dit que dans les rapports entre coresponsables, les responsabilités et la contribution des coauteurs dans la réparation des dommages seront fixées à hauteur de 20 % pour l'assureur de l'entrepreneur, Allianz Iard, compte tenu que la mobilisation de sa garantie E est limitée, 40 % pour l'architecte, M. [G] et 40 % pour les maîtres d'ouvrage délégués (soit 20 % pour la SARL AFP et pour M. [F] d'une part et 20 % pour la SARL Oikos d'autre part) ;
Condamne M. [V] [G] à payer à M. [P] [I] la somme de 200 000 euros au titre de la surévaluation de l'immeuble, cette somme étant également fixée au passif de la liquidation judiciaire de la SARL Oikos ;
Dit que le partage de responsabilité s'effectuera par moitié entre la SARL Oikos et M. [G] ;
Dit que les condamnations prononcées à l'encontre de la SARL Actif Finance Patrimoine Conseil et Développement et de M. [D] [F] le seront en deniers ou quittance ;
Dit que les franchises contractuelles et les plafonds de garantie sont opposables aux assurés en matière d'assurance ;
Dit que les franchises et les plafonds de garantie au titre des dommages immatériels sont opposables aux assurés et au tiers lésé bénéficiaire de l'indemnité ;
Condamne in solidum M. [V] [G], la SARL Actif Finance Patrimoine Conseil et Développement, M. [D] [F], la SA Areas Dommages et la SA Allianz Iard à payer à M. [P] [I] la somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Dit que cette somme sera fixée au passif de la liquidation judiciaire de la SARL Oikos ;
Condamne in solidum M. [V] [G], Maître [V] [U], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL Oikos, la SARL Actif Finance Patrimoine Conseil et Développement, M. [D] [F], la SA Areas Dommages et la SA Allianz Iard aux entiers dépens de première instance et d'appel, comprenant les frais d'expertise judiciaire et les frais de dépens de référé;
Déboute la SA Axa France Iard et la Maf de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le greffier, Le conseiller faisant fonction de président de chambre,
