Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 13 SEPTEMBRE 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 20/01665 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OR7J
ARRET N°
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 26 FEVRIER 2020
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SETE
N° RG 1119000665
APPELANTS :
Madame [W] [B] épouse [D]
née le 14 Février 1990 à [Localité 2] ([Localité 2])
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par Me Mylène CATARINA de la SCP D&C DIENER ET CATARINA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
Monsieur [F] [D]
né le 01 Janvier 1985 à COTE D'IVOIRE
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représenté par Me Mylène CATARINA de la SCP D&C DIENER ET CATARINA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
INTIMEE :
SETE THAU HABITAT - Office Public de l'Habitat - Etablissement Public Administratif agissant poursuites et diligences de ses représentants en exercice domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assisté de Me Eve TRONEL de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Ordonnance de clôture du 24 Mai 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 JUIN 2022,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Estelle DOUBEY
ARRET :
- Contradictoire.
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier.
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EXPOSE DU LITIGE
Le 14 novembre 2018, Sète Thau Habitat a donné à bail à [F] [D] et [W] [B] un logement situé à [Localité 5] (34), moyennant un loyer mensuel de 338 euros.
Le 23 août 2019, suite à des impayés, le bailleur a fait délivrer aux consorts [Y] un commandement de payer la somme de 2 339,30 euros représentant les loyers et charges dus, outre celle de 143,64 euros correspondant au coût de l'acte, visant la clause résolutoire, outre un commandement de justifier d'une assurance locative visant également la clause résolutoire.
Le 24 août 2019, la situation d'impayés des locataires a été portée à la connaissance de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions, sans que les locataires ne se présentent par la suite à la convocation du travailleur social.
Le 19 novembre 2019, [Localité 5] Thau Habitat a assigné ses locataires aux fins de voir notamment, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, constater l'acquisition de la clause résolutoire, prononcer la résiliation du bail et ordonner leur expulsion, outre leur condamnation à lui payer solidairement 3 227,80 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation dus.
Les consorts [Y] n'ont pas comparu.
Le jugement rendu le 26 février 2020 par le tribunal de proximité de Sète énonce dans son dispositif :
Déclare recevable en la forme l'assignation en justice délivrée le 19 novembre 2019 ;
Constate la résiliation du bail conclu le 14 novembre 2018 à compter du 24 octobre 2019 ;
Autorise à défaut de libération spontanée des lieux, [Localité 5] Thau Habitat à procéder à l'expulsion d'[F] [D] et [W] [B] et à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans les conditions habituelles ;
Condamne solidairement [F] [D] et [W] [B] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dues en cas de non résiliation du bail ;
Précise que l'indemnité sera due au prorata temporis et payable à terme et que le bailleur est autorisé à obtenir remboursement des charges locatives ;
Condamne solidairement [F] [D] et [W] [B] à payer à Sète Thau Habitat la somme de 3 227,80 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayées arrêtées au 21 janvier 2020 avec intérêts au taux légal et la somme de 80 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Le jugement constate que le bailleur a respecté les conditions de forme relatives à la délivrance d'une assignation aux fins de constat de résiliation du bail. Il relève que le bail contient une clause résolutoire, visée dans le commandement de payer délivré aux locataires, et que ces derniers n'ont pas apuré leur dette locative. Les conditions d'application de la clause résolutoire sont donc réunies.
Le jugement expose que le bail se trouvant résilié depuis le 24 octobre 2019, par application de la clause résolutoire, les consorts [Y] doivent réparer le préjudice causé à leur bailleur par leur maintien dans les lieux, en lui versant une indemnité d'occupation. Le décompte versé par le bailleur aux débats démontre également que les consorts [Y] ne sont pas à jour des loyers, charges et indemnité d'occupation.
Le jugement relève que les locataires n'ont pas comparu et qu'ils n'ont pas non plus fait parvenir de demande de délais par courrier. Ils n'ont pas non plus donné de suite à la convocation du travailleur social, ce qui ne permet pas de connaître la réalité de leurs difficultés sociales et financières ou d'accorder un délai de paiement.
[W] [B] et [F] [D] ont relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 24 mars 2020.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 24 mai 2022.
Les dernières écritures pour [W] [B] et [F] [D] ont été déposées le 25 mai 2022.
Les dernières écritures pour [Localité 5] Thau Habitat ont été déposées le 25 mai 2022.
Le dispositif des écritures pour [W] [B] et [F] [D] énonce :
Ordonner le rabat de l'ordonnance de clôture ;
Réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Débouter Sète Thau Habitat de sa demande tendant à voir constater l'acquisition des effets de la clause résolutoire pour défaut d'assurance locative et de sa demande de résiliation du contrat de bail par l'effet de la clause résolutoire pour défaut d'assurance locative ;
Faire droit à la demande reconventionnelle de [W] [B] et [F] [D] tendant à l'octroi de délais de paiement pour s'acquitter de la dette locative ;
Suspendre en conséquence les effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail pour défaut de paiement des loyers et charges ;
Débouter Sète Thau Habitat de sa demande de résiliation du contrat de bail par l'effet de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;
Débouter Sète Thau Habitat de sa demande tendant à la condamnation solidaire de [W] [B] et [F] [D] au paiement de la somme de 3 227,80 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayées arrêté au 21 janvier 2020 avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;
Débouter Sète Thau Habitat de sa demande aux fins d'expulsion de [W] [B] et [F] [D] et de tous occupants de leur chef et de sa demande tendant à la condamnation solidaire de [W] [B] et [F] [D] au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer ;
Réformer le jugement en ce qu'il a autorisé Sète Thau Habitat à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux et en ce qu'il a condamné solidairement [W] [B] et [F] [D] à payer à Sète Thau Habitat la somme de 80 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;
Dire que chacune des parties conservera la charge de ses dépens.
[W] [B] et [F] [D] soutiennent que le bail était assuré contre les risques locatifs depuis la prise à bail, ce qui ne permet pas à la clause résolutoire de produire ses effets, quand bien même ils n'auraient pas produit les justificatifs à la suite du commandement de payer. Ils soutiennent qu'ils démontrent aujourd'hui que le logement était assuré contre les risques locatifs depuis la prise à bail. Ils précisent que le contrat a été souscrit au nom de [W] [B], qui était mariée à [F] [D] depuis le 18 avril 2016. Le bailleur n'est pas tenu d'exiger une assurance locative souscrite par chacun des locataires. Ils notent que dans ses dernières écritures, le bailleur a pris acte de ces élément.
[W] [B] et [F] [D] font valoir qu'ils peuvent solliciter des délais de paiement ainsi qu'une suspension des effets de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges, comme la Cour de cassation a pu le rappeler le 16 février 2011. Ils avancent que la crise sanitaire les a empêchés de se déplacer pour régler directement les loyers au bailleur.
Ils soutiennent qu'ils sont en mesure de régler leur dette locative et qu'ils ont repris le paiement des loyers. Ils avancent avoir mis en place deux virements permanents auprès du bailleur, l'un permettant de régler les loyers et charges en cours, l'autre d'apurer la dette locative sur un échéancier de 24 mois. Ils précisent qu'aujourd'hui, ils ont apuré totalement leur dette locative.
Le dispositif des écritures pour Sète Thau Habitat énonce :
Révoquer l'ordonnance de clôture ;
Statuer ce que de droit sur les demandes des consorts [Y], la concluante étant quant à elle désintéressée de ses demandes s'agissant des impayés et du défaut d'assurance ;
A titre principal, sur l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de production de l'attestation d'assurance habitation, infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a retenu l'acquisition du jeu de la clause résolutoire au 24 octobre 2019 ;
Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné solidairement les consorts [Y] aux entiers dépens ;
Infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné solidairement les consorts [Y] au paiement de la somme de 80 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner solidairement les consorts [Y] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles engagés en première instance et 3 000 euros au titre des frais irrépétibles engagés en cause d'appel ;
Confirmer le jugement en ce qu'il a condamné solidairement les consorts [Y] aux entiers dépens ;
Condamner solidairement les consorts [Y] aux entiers dépens en cause d'appel.
Sète Thau Habitat soutient que la clause résolutoire du bail est acquise pour défaut d'assurance puisque les consorts [Y] n'ont pas justifié d'une assurance dans le délai d'un mois suivant la délivrance du commandement de payer, soit avant le 23 septembre 2020. Le fait de produire en appel des attestations d'assurance ne peut avoir d'incidence sur l'acquisition de la clause résolutoire. En tout état de cause, le bailleur fait valoir que [W] [B] ne justifie pas de son côté de la souscription d'une assurance alors que le bail prévoit que chaque colocataire doit justifier d'une assurance.
Subsidiairement, [Localité 5] Thau Habitat avance que la clause résolutoire est acquise pour défaut de paiement des loyers impayés, comme le premier jugement l'a constaté puisque les locataires ne se sont pas acquittés des causes du commandement de payer qui leur a été délivré.
Sète Thau Habitat s'oppose à l'octroi de délais de paiement pour les locataires. Il précise que durant la crise sanitaire, il a été précisé aux locataires que les règlements des échéances mensuelles devaient être effectuées prioritairement par virement bancaire, prélèvement automatiquement, carte bleue ou chèque. Les consorts [Y] pouvaient donc bien régler le loyer. Le bailleur conteste la reprise du paiement des loyers alors que seul un versement de 750 euros a été effectué en janvier 2020, sans être suivi d'aucun autre versement. Il fait valoir que la mise en place d'ordre de virement ne constitue pas une preuve irréfutable que les consorts [Y] vont s'acquitter de leur loyer et apurer leur dette. Cela ne permet pas non plus de justifier de leur capacité financière. Le bailleur ajoute que les consorts [Y] ont refusé de se présenter à la convocation du travailleur social.
Sète Thau Habitat demande la confirmation de leur expulsion dès lors que la clause résolutoire est acquise, soit au 24 septembre 2019 principalement, soit subsidiairement à compter du 24 octobre 2019.
Le bailleur relève que juste avant la clôture de la procédure, les locataires ont justifié d'avoir soldé intégralement l'arriéré locatif, d'une assurance et de s'acquitter désormais des loyers. Il maintient tout de même ses demandes relatives à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
MOTIFS
1. Sur la demande de rabat de l'ordonnance de clôture
Dans le respect du contradictoire, il sera fait droit à la demande de rabat de l'ordonnance de clôture du 23 mai 2022, qui sera fixée à la date de l'audience de plaidoiries, de façon à ce que soient reçues les dernières conclusions des parties, en date du 25 mai 2022.
2. Sur les prétentions des parties
Dans ses dernières conclusions, Sète Thau Habitat expose qu'[F] [D] et [W] [B] ont soldé intégralement l'arriéré locatif, justifié d'une assurance et s'acquittent désormais des loyers.
Le jugement entrepris, en considération des prétentions des appelants, auxquelles l'intimé ne s'oppose désormais plus, sera en conséquence infirmé en toutes ses dispositions.
L'intimé maintient toutefois ses prétentions au titre l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
3. Sur les dépens et les frais non remboursables
Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
[F] [D] et [W] [B] seront condamnés aux dépens de l'appel.
[F] [D] et [W] [B] seront en outre condamnés à payer à Sète Thau Habitat la somme de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;
RABAT l'ordonnance de clôture du 24 mai 2022, à la date de l'audience de plaidoiries du 13 juin 2022 ;
REÇOIT les conclusions des parties en date du 25 mai 2022 ;
INFIRME le jugement rendu le 26 février 2020 par le tribunal de proximité de Sète, sauf en ce qui concerne l'article 700 du code de procédure civile et les dépens ;
CONDAMNE [F] [D] et [W] [B] à payer à Sète Thau Habitat la somme de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables exposés en appel ;
CONDAMNE [F] [D] et [W] [B] aux dépens de l'appel.
Le greffier, Le président,
