Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 13 SEPTEMBRE 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 20/01459 - N° Portalis DBVK-V-B7E-ORRE
ARRET N°
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 03 FEVRIER 2020
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BEZIERS
N° RG 18/01450
APPELANTE :
S.C.I. CEMEG
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par Me Jordan DARTIER de la SELARL ACTAH & ASSOCIES, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant
assistée de Me Ludivine TAMANI, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
INTIMEE :
S.A.S.U. LAURENT MADAILLE REALISATION Immatriculée au RCS de BEZIERS, prise en la personne de son représentant légal, domicilié ès-qualités au siège
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Cyrille CAMILLERAPP, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
Ordonnance de clôture du 24 Mai 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 JUIN 2022,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Estelle DOUBEY
ARRET :
- Contradictoire.
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier.
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EXPOSE DU LITIGE
Le 2 septembre 2013, la société civile immobilière Cemeg a donné à bail à la société Laurent Madaille Réalisation un local commercial situé sur la commune de [Localité 3] (34), pour une durée de 9 ans commençant à courir le 1er septembre 2013 et moyennant un loyer mensuel de 1 600 euros, outre 100 euros de provision pour charges.
Le 25 février 2016, la société Laurent Madaille Réalisation a délivré congé à la société Cemeg. La société Laurent Madaille Réalisation s'est maintenue dans les lieux après la date du congé, avec l'accord de la société Cemeg.
Le 25 septembre 2017, la société Cemeg a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société Laurent Madaille Réalisation.
Le 13 juin 2018, la société Cemeg a assigné la société Laurent Madaille Réalisation en paiement de loyers en faisant valoir que le maintien dans les lieux du preneur au terme du congé avait entraîné la formation d'un nouveau bail commercial verbal sans que cette dernière n'ait effectué de paiement entre le 1er mai 2017 et son départ effectif, le 31 août 2019.
La société Laurent Madaille Réalisation a soutenu que la résiliation du bail avait été effectuée le 31 août 2016 et que le maintien dans les lieux ne suffisait pas à donner naissance à un bail commercial lorsque ce maintien ne se produisait pas suite à l'expiration de la durée maximale d'un bail dérogatoire. Subsidiairement, la société Laurent Madaille Réalisation a fait valoir que le bail prétendu aurait été automatiquement résilié par le jeu de la clause résolutoire, le 25 octobre 2017.
Le jugement rendu le 3 février 2020 par le tribunal judiciaire de Béziers énonce dans son dispositif :
Constate que la société Laurent Madaille Réalisation a effectivement libéré les lieux loués au 30 novembre 2017 ;
Juge que le bail commercial du 2 septembre 2013 a pris fin au 31 août 2016 par l'effet du congé délivré par la société Laurent Madaille Réalisation ;
Juge que les parties ne sont plus liées par un bail commercial à compter du 1er septembre 2016 ;
Constate que la société Laurent Madaille Réalisation s'est maintenue dans les lieux à compter du 1er septembre 2016 et reste redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle ;
Fixe l'indemnité d'occupation mensuelle à 1 600 euros, outre 100 euros à titre d'avances sur charges ;
Condamne la société Laurent Madaille Réalisation à payer à la société Cemeg une somme de 11 200 euros au titre de l'indemnité d'occupation et une somme de 700 euros au titre de l'avance sur charges pour la période du 1er mai au 30 novembre 2017 ;
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société Cemeg à payer les dépens.
Le jugement expose que les parties s'accordent tant sur la validité du congé donné par la société Laurent Madaille Réalisation, avec effet au 31 août 2016, que sur le maintien dans les lieux à compter du 1er septembre 2016. Il relève que le maintien dans les locaux n'entraîne pas la formation d'un nouveau contrat de bail mais permet de considérer que la société Laurent Madaille Réalisation a été occupante sans droit ni titre puisque rien ne démontre le consentement des parties à se lier dans un bail.
Le jugement relève que le retard dans la remise des clés n'incombe pas au bailleur du fait qu'il aurait tardé à réaliser l'état des lieux de sortie, alors que la remise des clés n'a été effective que le 30 novembre 2017, par la remise à un huissier. Il expose que le preneur est donc redevable d'une indemnité d'occupation jusqu'à cette date.
La société Cemeg a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 11 mars 2020.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 24 mai 2022.
Les dernières écritures pour la société Cemeg ont été déposées le 22 juin 2020.
Les dernières écritures pour la société Laurent Madaille Réalisation ont été déposées le 25 août 2020.
Le dispositif des écritures pour la société Cemeg énonce, en ses seules prétentions :
Infirmer partiellement le jugement dont appel en ce qu'il a considéré qu'il ne s'est pas formé un nouveau bail au 1er septembre 2016, limité les sommes dues au bailleur à une indemnité d'occupation du 1er mai 2017 au 30 novembre 2017, condamné la société Cemeg aux dépens et jugé qu'aucune indemnité n'était due au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la société Cemeg ;
Juger qu'un nouveau contrat de bail s'est formé le 1er septembre 2016 ;
Condamner la société Laurent Madaille Réalisation à payer à la société Cemeg la somme actualisée de 108 800 euros correspondant aux loyers et provisions sur charges du 1er mai 2017 au 31 août 2022, la somme de 51 000 euros correspondant aux loyers et provision sur charges du 1er mai 2017 au 25 octobre 2019, date de remise effective des clés et 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile pour la première instance et à la somme de 3 000 euros pour la procédure d'appel outre les entiers dépens.
La société Cemeg soutient qu'en l'absence de conclusion par le preneur et le bailleur d'une convention d'occupation saisonnière ou temporaire, il se forme suite à la cessation du bail initial, un nouveau bail du fait du maintien dans les lieux du preneur sur le fondement de l'article L 145-5 du code de commerce. Elle ajoute que le départ du preneur est insuffisant pour acter le terme de son occupation, seule la remise des clés au bailleur est déterminante. La société soutient que la formation du contrat ne dépend pas de sa formalisation mais de l'échange des consentements et ajoute que le preneur s'est maintenu dans les lieux plus d'un an et a payé le loyer pendant près d'un an, ce qui démontre son consentement pour la poursuite de l'occupation des lieux. De son côté, le bailleur n'a pas troublé la jouissance paisible du preneur, ce qui démontre également son consentement. La société Cemeg conteste la pertinence de la jurisprudence invoquée par le preneur puisqu'il s'agit d'un maintien dans les lieux avec contentieux relatif à l'indemnité d'éviction suite à un congé donné sans offre de renouvellement.
La société Cemeg estime que la nature du bail est incontestable puisque le preneur a bel et bien occupé un local commercial contre le paiement régulier d'un loyer. Elle soutient que le preneur ne démontre pas en quoi la construction de son nouveau local mettrait en évidence le fait qu'il avait vocation à quitter les lieux à court terme. Les seules pièces versées émanent du preneur lui-même. En toutes hypothèses, la société rappelle que la jurisprudence exige que tout bail dérogatoire au statut des baux commerciaux soit établi par écrit, ce qui n'est pas ici le cas puisqu'elle n'a jamais souhaité accepter un bail dérogatoire.
La société Cemeg admet que le commandement de payer délivré en 2017 est inefficace à provoquer la résiliation du bail dès lors que le bail conclu le 1er septembre 2016 est verbal et ne peut donc contenir une clause résolutoire. L'existence de ce commandement ne permet pas de fonder un quelconque argument.
Concernant les sommes demandées, la société Cemeg rappelle que l'article L 145-4 du code de commerce prévoit une durée de bail de neuf ans avec possibilité pour le preneur de donner congé à l'expiration d'une période triennale. Le bail verbal court donc jusqu'au 31 août 2019 et les loyers sont dus depuis mai 2017, date de cessation des paiements, jusqu'au terme du bail. La société Cemeg maintient que l'occupation doit être considérée comme effective jusqu'à la remise des clés soit jusqu'au 29 octobre 2019. Dans l'hypothèse où il serait retenu qu'aucun nouveau bail n'aurait été conclu, l'indemnité d'occupation court tout de même jusqu'au 29 octobre 2019.
Le dispositif des écritures pour la société Laurent Madaille Réalisation énonce, en ses seules prétentions :
Débouter la société Cemeg de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;
Confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions ;
Condamner la société Cemeg à payer à la société Laurent Madaille Réalisation la somme de 6 500 euros sur le fondement de l'article 700 ;
La condamner aux entiers frais et dépens.
La société Laurent Madaille Réalisation maintient que le bail initial a été résilié le 2 septembre 2013, comme prévu dans son congé, et qu'aucun autre bail n'a été conclu. Le simple fait de s'être maintenu dans les locaux n'entraîne pas la formation d'un nouveau bail commercial sauf lorsque le bail initial était un bail dérogatoire, selon la société Laurent Madaille Réalisation. Dès lors, les dispositions de l'article L145-5 du code de commerce sont inapplicables. En toutes hypothèses, les dispositions relatives à la soumission au statut de bail commercial appartiennent à un ordre public de protection auquel le preneur est donc libre de renoncer. Il ne s'agit pas non plus d'un congé donné avec offre de renouvellement, qui concerne le congé donné par le bailleur à l'issue des neuf ans, mais d'un congé en fin de période triennale qui met fin au bail, sans ouvrir le processus de renouvellement. La société Laurent Madaille Réalisation souligne que la société Cemeg ne démontre pas l'existence d'un accord avec elle pour conclure un nouveau bail commercial. A l'inverse, la société Laurent Madaille Réalisation soutient qu'elle a manifesté sa volonté de mettre un terme au bail par l'envoi d'un congé du fait d'une opportunité qui s'offrait à elle et qui nécessitait qu'il soit mis un terme au bail et que la bailleresse consente à ce que la société Laurent Madaille Réalisation reste dans les lieux jusqu'à achèvement des travaux dans ses futurs locaux. Elle n'avait donc aucun intérêt à conclure un nouveau bail commercial.
La société Laurent Madaille Réalisation conteste l'irrecevabilité des pièces qu'elle produit. Elle affirme que les pièces n'émanent pas d'elle mais sont uniquement produites par elle.
La société Laurent Madaille Réalisation rappelle que par arrêt du 6 juillet 2017, la Cour de cassation a rappelé qu'un simple maintien dans les lieux et un paiement n'étaient pas suffisants pour caractériser la volonté des parties de conclure un bail verbal soumis au statut des baux commerciaux. Elle affirme que le lien entre les parties doit être qualifié de convention d'occupation précaire. En tout état de cause, la société Laurent Madaille Réalisation souligne que l'article L. 125-5 du code de l'environnement s'oppose à ce que la formation d'un bail commercial ne nécessite pas sa formalisation puisque ce texte prévoit une obligation à la charge du bailleur de joindre au bail l'état des risques naturels et technologiques, à peine de résolution du bail. La société Cemeg ne démontre pas avoir transmis ces documents. Elle ne démontre pas non plus avoir communiqué les documents prévus à l'article L 145-40-2 du code de commerce ou l'état des lieux prévu à l'article L 145-15 alors même qu'il s'agit de dispositions d'ordre public. Pour la société Laurent Madaille Réalisation, il est certain que les parties ont conclu une convention d'occupation précaire, au sens de l'article L 145-5-1 du code de commerce. La bailleresse a en effet permis à la société Laurent Madaille Réalisation de demeurer dans les locaux du fait de circonstances particulières indépendantes de la volonté des parties, c'est-à-dire la réalisation des travaux dans les nouveaux locaux qui dépend tant de la célérité des entreprises que des autorisations administratives. La société Laurent Madaille Réalisation soutient que l'état des lieux d'entrée n'est pas une obligation légale lors de la conclusion d'une convention d'occupation précaire. Elle ajoute que le commandement de payer qui lui a été délivré en 2017 ne peut se justifier qu'en considérant qu'il y a eu accord des parties pour différer la date de congé, laissant ainsi, survivre l'ancien bail jusqu'à la nouvelle date de départ retenue par les parties.
La société Laurent Madaille Réalisation soutient que la société Cemeg a refusé de se présenter à l'état des lieux de sortie bien qu'elle ait reçu une mise en demeure d'y procéder. Cela justifie que les clés aient été remises à un huissier de justice, le 30 novembre 2017 et que l'indemnité d'occupation ne puisse pas courir après cette date.
La société Laurent Madaille Réalisation fait valoir qu'elle a amélioré les locaux loués, comme le montre la comparaison entre les états des lieux et que la société Cemeg cherche tout de même toujours à gagner plus d'argent. Elle ajoute qu'alors même que la société Cemeg soutient que le bail s'est poursuivi, elle n'a pas hésité à proposer le bien en location. Selon l'intimée, la bailleresse a abusé de son ignorance en manière de commerce et de valeurs des locaux en lui proposant un loyer très élevé pour un local très dégradé, qui est désormais présenté à la location à un prix moindre alors qu'il est entièrement rénové.
En tout état de cause, la société Laurent Madaille Réalisation soutient que si l'hypothèse de la conclusion d'un nouveau bail était retenue, celui-ci se serait trouvé résilié le 25 octobre 2017, suite au commandement de payer délivré qui est demeuré infructueux.
MOTIFS
1. Sur la nature de l'occupation à partir du 1er septembre 2016
La cour constate que les parties sont en parfait accord sur le fait qu'il existait entre elles un bail commercial de droit commun et non un bail dit dérogatoire au statut, auquel il a été mis fin unilatéralement suivant congé délivré par la locataire, à effet du 31 août 2016, de sorte que la bailleresse ne peut se prévaloir des dispositions de l'article L. 145-5 du code de commerce pour demander la reconnaissance d'un nouveau bail commercial.
Sur la question du consentement de la locataire à l'existence d'un nouveau bail commercial à partir du 1er septembre 2016, outre le fait que le statut des baux commerciaux instaure un ordre public de protection, comme l'expose à juste titre la société Laurent Madaille Réalisation, de sorte qu'il lui est possible d'y renoncer, il n'est nullement démontré une intention de sa part d'établir un nouveau bail statutaire.
Comme l'a relevé le premier juge, il résulte au contraire que la bailleresse a permis à la locataire de se maintenir dans les lieux au-delà de cette date, le temps de l'achèvement des travaux d'aménagement dans les nouveaux locaux, de sorte qu'il doit être retenu qu'elle était occupante sans droit ni titre sur la période postérieure au 1er septembre 2016 et redevable, à ce titre, d'une indemnité d'occupation, jusqu'au 30 novembre 2017, date de remise des clés à un huissier dûment mandaté.
La société Cemeg ne pouvant se prévaloir d'un bail commercial à effet du 1er septembre 2016, le jugement entrepris sera par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.
2. Sur les dépens et les frais non remboursables
Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La société Cemeg sera condamnée aux dépens de l'appel.
La société Cemeg, qui échoue en son appel, en toutes ses prétentions, sera au surplus condamnée à payer à la société Laurent Madaille Réalisation la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;
CONFIRME le jugement rendu le 3 février 2020 par le tribunal judiciaire de Béziers, en toutes ses dispositions ;
CONDAMNE la société Cemeg à payer à la société Laurent Madaille Réalisation la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d'appel ;
CONDAMNE la société Cemeg aux dépens de l'appel.
Le greffier, Le président,
