Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 06 SEPTEMBRE 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 19/08117 - N° Portalis DBVK-V-B7D-OOBY
Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 NOVEMBRE 2019
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER
N° RG 18/03049
APPELANTE :
Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE ISIS EUROPA représenté par son syndic en exercice la SARL STEPHANE THOMAS IMMOBILIER, depuis le 16 juin 2018 (en suite de la société SEHIER et Cie SARL, dont le siège social est sis [Adresse 2]
[Adresse 7] et [Adresse 6]
[Localité 4]
Représentée par Me Philippe BEZ de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, avocat au barreau de MONTPELLIER
INTIMES :
Madame [S] [R]
née le 26 Janvier 1975 à [Localité 12]
de nationalité Française
[Adresse 8]
[Adresse 6]
[Localité 4]
Représentée par Me Fanny LAPORTE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué sur l'audience par Me Grégory ANGLES, avocat au barreau de MONTPELLIER
Monsieur [N] [C]
né le 01 Juillet 1949 à [Localité 11]
de nationalité Française
[Adresse 9]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représenté par Me Fanny LAPORTE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l'audience par Me Grégory ANGLES, avocat au barreau de MONTPELLIER
SARL SEHIER & CIE à titre personnel, représentée par son liquidateur SELARL Etude Balincourt Me [J] [B], demeurant et domicilié [Adresse 5] suite au jugement d'ouverture enliquidation judiciaire du 15 avril 2019 publié le 24 avril 2019
[Adresse 2]
[Adresse 10]
[Localité 4]
ordonnance de caducité de la déclaration d'appel - art 911 du code de procédure civile en date du 15 octobre 2020
SELARL ETUDE BALINCOURT représentée par Maître [J] [B] en sa qualité de liquidateur Judiciaire représentant de la Société SEHIER et Cie SARL par jugement d'ouverture du 15 Avril 2019 publié le 24 Avril 2019, dont le siège social est sis
[Adresse 5]
[Localité 3]
ordonnance de caducité de la déclaration d'appel - art 911 du code de procédure civile en date du 15 octobre 2020
Ordonnance de clôture du 02 Mai 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 MAI 2022, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sabine MICHEL
ARRET :
- contradictoire,
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.
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**
FAITS et PROCEDURE- MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES:
Les consorts [R] [C] sont copropriétaires dans un ensemble immobilier dénommé Résidence ISIS-EUROPA à [Localité 4], laquelle résidence est pour l'essentiel occupé par la majorité des copropriétaires pour la période estivale.
Les consorts [R] [C] qui occupent leur lot à l'année considérant que les autres copropriétaires et le syndic de copropriété négligent le fonctionnement et l'entretien de la résidence, ne respectent pas le règlement de copropriété et n'exécutent pas les décisions de l'assemblée générale ont saisi le juge des référés au contradictoire du syndicat des copropriétaires Résidence ISIS-EUROPA et du syndic alors en exercice la SARL SEHIER et COMPAGNIE d'une demande d'expertise qui a été ordonnée par décision du 24 septembre 2015, désignant [O] [D] en qualité d'expert.
L'expert a déposé son rapport le 16 janvier 2017.
Par acte en date du 14 juin 2018, les consorts [R] [C] ont assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence ISIS-EUROPA devant le tribunal de grande instance de Montpellier et la SARL SEHIER et COMPAGNIE aux fins au principal de les voir condamné à réaliser la mise en conformité des griefs visés au rapport d'expertise et au paiement de dommages et intérêts.
La SARL SEHIER et COMPAGNIE a fait l'objet d'un jugement de liquidation judiciaire en date du 15 avril 2019 et les consorts [R] [C] ont assigné la SARL ETUDE BILANCOURT liquidateur judiciaire de la SARL SEHIER et COMPAGNIE.
La SARL SEHIER et COMPAGNIE et la SARL ETUDE BILANCOURT liquidateur judiciaire de la SARL SEHIER et COMPAGNIE n'ont pas constitué avocat.
Le jugement rendu le 6 novembre 2019 par le tribunal de grande instance de Montpellier énonce dans son dispositif :
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence ISIS-EUROPA à procéder aux mises en conformité des désordres suivant:
3)défaut d'accès aux extincteurs chaufferie et local ascenseurs,
4)plans d'évacuation de l'entresol et du 2ème étage d'EUROPA C,
5)sécurisation des câbles électriques traversant le parking sous-sol EUROPA C,
7)éclairage de secours des parkings EUROPA C,
8)plinthes entrée EUROPA C,
9)signalisation «sortie» ou «sans issue» sur les portes,
10)placards électriques de l'entresol d'EUROPA C
13)présence d'anciens bacs d'amiante EUROPA C,
14)branchements électriques non conformes de 12 garages,
15)préexistence de fermeture et pas même de ventilation pour 56 garages hormis les 4 garages lots 268 et 269, 272, 280, 290 et 291,
16)absence de mise en conformité des branchements + adductions électriques en caves,
17)non-sécurisation des câbles électriques à nu,
18)3 climatiseurs installés en toit-terrasse par [H], [I], [Y] avec fils électriques passant à travers le conduit de cheminée;
Dit que faute de la justification de la réalisation par attestation d'expert ou d'huissier dans un délai de 3 mois suivant le présent jugement la copropriété sera redevable envers les demandeurs d'une astreinte de 100 € par jour de retard pour chaque désordre persistant;
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence ISIS-EUROPA à payer aux demandeurs la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts et la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter avec la la SARL SEHIER et COMPAGNIE les entiers dépens comprenant ceux de référé expertise.
Rejette toute autre demande.
Ordonne l'exécution provisoire.
Le tribunal de grande instance expose que les 18 griefs invoqués par les demandeurs à supposer qu'ils constituent tous une violation du règlement de copropriété ce qui n'est pas démontré aucun article de ce règlement n'étant cité, relèvent de l'appréciation du juge qui peut ordonner leur cessation même en l'absence de toute décision d'assemblée générale de copropriété.
Le jugement ajoute que toutefois le syndicat des copropriétaires reconnaissant dans ses dernières écritures que tous ces griefs sont fondés il convient de le condamner à réparer ceux dont la cessation est encore réclamée.
Concernant les demandes indemnitaires présentées par les consorts [R] [C] le tribunal n'y fait pas droit au motif qu'il n'est pas démontré une perte de jouissance non retenue par l'expert et que seul le préjudice moral très léger qui se poursuit depuis 4 ans sera réparé à hauteur de 2 000 €.
Le syndicat des copropriétaires de la résidence ISIS-EUROPA a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 18 décembre 2019.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 2 mai 2022.
Les dernières écritures pour le syndicat des copropriétaires de la résidence ISIS-EUROPA ont été déposées le 22 février 2022.
Les dernières écritures pour [S] [R] et [N] [C] ont été déposées le 29 avril 2022.
La SARL SEHIER et COMPAGNIE et la SARL ETUDE BILANCOURT liquidateur judiciaire de la SARL SEHIER et COMPAGNIE n'ont pas constitué avocat.
Par ordonnance en date du 15 octobre 2020 le conseiller de la mise en état a prononcé la caducité partielle de la déclaration d'appel à l'encontre de la SARL SEHIER et COMPAGNIE et de la SARL ETUDE BILANCOURT.
Le dispositif des écritures du syndicat des copropriétaires de la résidence ISIS-EUROPA énonce :
Infirmer le jugement entrepris.
Débouter [S] [R] et [N] [C] de leurs demandes tendant à la condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires «à procéder aux mises en conformité des désordres»;
Débouter [S] [R] et [N] [C] de leurs demandes de dommages et intérêts;
Débouter [S] [R] et [N] [C] de leurs demandes au titre des frais irrépétibles;
Condamner [S] [R] et [N] [C] au paiement de la somme de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ainsi qu'à payer la somme de 1 500 € avancés au titre de l'expertise judiciaire.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble soutient tout d'abord qu'il n'est pas justifié ni même déterminé en quoi les points ou «désordres» objets de la condamnation sous astreinte constitueraient des violations au règlement de copropriété.
Il affirme que contrairement à ce qui a été retenu par le tribunal à aucun moment le syndicat des copropriétaires n'a reconnu le bien fondé des griefs évoqués ou qu'ils constitueraient une violation du règlement de copropriété, le fait que le syndicat ait la volonté de tout mettre en 'uvre pour traiter les 18 points évoqués ne signifie en aucun cas qu'il considère que les griefs sont bien fondés.
Le syndicat observe ensuite que seuls 4 points sont envisagés contradictoirement par le rapport d'expertise et documentés:
Pour les trois climatiseurs au jour où il est statué ceux de [Y] et [I] ont été déposés, pour le 3ème au regard de l'assemblée générale de 2015 il semble qu'une action au fond est des plus aléatoire et soumise à l'autorisation de l'assemblée générale et aucun désordre n'est relevé par l'expertise.
Pour la fermeture des garages il fait valoir qu'un procès verval d'assemblée générale de 2001 accepte cette fermeture et cette privatisation et que en ce qui concerne la mise en conformité des ventilations le syndicat ne peut y procéder s'agissant de parties privatives à la place des copropriétaires ou sans leur accord.
Pour les branchements électriques des garages le syndicat fait valoir qu'en cause d'appel tous les copropriétaires concernés se sont mis en conformité.
Pour le défaut d'accessibilité pour les copropriétaires aux locaux vide-ordures le syndicat fait observer que les consorts [R] [C] eux mêmes dans leur courrier du 13 août 2019 conviennent que le problème est résolu par la remise des clés.
Concernant les autres points visés dans l'assignation le syndicat des copropriétaires soutient qu'ils ne sont pas traités contradictoirement dans le rapport d'expertise et la cour pour un plus ample exposé sur la discussion de chaque point renvoie les parties aux écritures de l'appelant.
Enfin sur le débouté de la demande en dommages et intérêts formée par les consorts [R] [C] pour résistance abusive le syndicat soutient que ces derniers ne démontrent pas un préjudice personnel distinct de celui du syndicat des copropriétaires.
Le dispositif des écritures de [S] [R] et de [N] [C] énonce :
Confirmer le jugement déféré,
Y ajoutant,
Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence ISIS-EUROPA au paiement de la somme de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Les consorts [R] [C] dans de longs développements auxquels la cour renvoie les parties reprennent la chronologie de ce qui selon eux caractérise l'inertie et la résistance abusive du syndicat et ce qui malgré des tentatives de règlement amiable les a contraints à agir en justice.
Ils ajoutent qu'il ressort y compris des pièces adverses, démontrant un commencement d'exécution bien tardif du syndicat des copropriétaires, que les 18 griefs qu'ils invoquent contradictoirement et après constatation par constat d'huissier sont bien fondés.
Ils ajoutent que les mises en demeure même après le dépôt du rapport d'expertise n'ont pas plus encore à ce jour permis d'obtenir du syndicat des copropriétaires le respect des règles de vie en copropriété contrairement à ce qui est soutenu par ce dernier et qu'il en est de même en cause d'appel.
Ils reprennent ensuite point par point les 18 griefs la cour renvoyant pour un développement complet les parties aux écritures des intimés.
Les consorts [R] [C] soutiennent donc que le comportement du syndicat qui perdure à ce jour caractérise une résistance abusive qui a porté atteinte pendant des années à la bonne tenue de l'ensemble immobilier résidence ISIS-EUROPA à laquelle les copropriétaires de la dite résidence dont les intimés sont en droit de s'attendre ce qui constitue un préjudice.
MOTIFS :
En application de l'article 1242 du code civil ( anciennement 1384) il pèse sur le syndicat des copropriétaires une responsabilité de droit commun qui suppose la démonstration par celui qui l'invoque d'une faute, d'un dommage et d'un lien de causalité entre la faute et le dommage.
Il s'agit de la responsabilité de droit commun du syndicat des copropriétaires.
En application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 le syndicat des copropriétaires qui a pour objet la conservation de l'immeuble et l'entretien des parties communes, est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes.
Il s'agit là de la responsabilité spéciale du syndicat des copropriétaires qui suppose aussi la démonstration d'un dommage subi par le copropriétaire qui l'invoque ainsi qu'un lien de causalité entre le vice de construction des parties communes ou le défaut d'entretien des dites parties communes et le dommage.
Les consorts [R] [C] sans préciser clairement le fondement de leur action contre le syndicat des copropriétaires à savoir la responsabilité de droit commun de l'article 1242 du code civil ou la responsabilité spéciale de l'article 14 de la loi de 1965 reprochent au syndicat des copropriétaires une résistance abusive face aux non-conformités, au manque d'entretien et des infractions au règlement de copropriété invoquant 18 griefs en première instance puis 13 en appel à savoir uniquement ceux pour lesquels le syndicat des copropriétaires a été condamnés par le jugement entrepris
La cour observe tout d'abord que les consorts [R] [C] ne peuvent utilement soutenir que les griefs invoqués constituent des infractions au règlement de copropriété dans la mesure où cette preuve n'est pas rapportée ce d'autant que le règlement de copropriété n'est même pas produit au débat et que l'expert judiciaire n'a pas répondu à cette question.
La cour relève aussi que les consorts [R] [C] qui en cause d'appel ne font état que de la persistance de cinq griefs (points 5, 9, 14, 15 et 18) ne font pas la démonstration d'un dommage et l'expert judiciaire n'a retenu l'existence d'aucun préjudice à l'exception d'un préjudice financier évalué à 100 € sur 5 ans du fait de l'électrification d'une douzaine de garages privés sur les communs de la copropriété, (point 14) ce qui n'est pas le fait du syndicat des copropriétaires mais des copropriétaires pris individuellement, cette occultation d'anciennes places de parking en garages ayant d'ailleurs été acceptée par une assemblée générale de 2001 qui n'a pas fait l'objet de contestations.
En outre sur ce point qui constitue le grief numéro 14 les consorts [R] [C] reconnaissent en cause d'appel que la plus part des lots concernés se sont mis en conformité et le syndicat des copropriétaires justifient de ce que l'ensemble des copropriétaires de garages se sont mis en conformité et que chacun dispose d'un branchement personnel pour l'électrification de son garage.
L'existence d'un dommage n'est pas plus démontré en ce qui concerne les autres griefs et en particulier les points 5, 9, 15 et 18.
En ce qui concerne notamment le problème de ventilation dans les garages des niveaux R-1 et R-0 (point 15) suite à l'audit technique du bureau VERITAS en date du 30 avril 2015, le syndicat des copropriétaires justifie par un constat d'huissier en date du 10 juillet 2020 que suite à son intervention l'essentiel des garages des niveaux R-1 et R-0 sont désormais pourvus de grille de ventilation.
Il justifie également avoir intenté des actions en référé contre les copropriétaires n'ayant pas procédé aux travaux de ventilation et de ce que ces derniers se sont ensuite conformés aux préconisations du bureau VERITAS.
Si le constat d'huissier en date du 7 février 2022 produit au débat par les consorts [R] [C] fait état sur trois garages de l'absence de grille de ventilation ou de grille de ventilation de taille insuffisante, le procès verbal de constat ne permet pas d'identifier si les garages concernés se situent bien au niveau 5-1 ou R-0 seuls niveaux concernés par les préconisations VERITAS ou bien à d'autres niveaux comme le R+1.
En ce qui concerne le problème des trois climatiseurs installés sur les toits terrasse ( point 18) outre le fait que l'expert n'a relevé l'existence d'aucun préjudice la cour observe qu'il s'agit là de travaux réalisés par des copropriétaires sur les parties communes et non pas d'un défaut d'entretien des dites parties communes par le syndicat des copropriétaires.
En outre le syndicat des copropriétaires justifie de ce que l'assemblée générale du 20 janvier 2015 ne l'a pas autorisé à faire procéder à la dépose des climatiseurs installés sur les parties communes, décision qui n'a pas été contestée en justice.
Le syndicat des copropriétaires justifie également sur ce point 18 d'avoir procédé à plusieurs mises en demeure qui ont conduit à la dépose de deux climatiseurs sur trois comme le reconnaissent les consorts [R] [C].
Il ne peut être retenu l'existence d'une faute commise par le syndicat des copropriétaire dans le fait de ne pas avoir diligenté à ce jour une action en justice pour voir condamné le dernier copropriétaire à l'enlèvement du climatiseur alors que lors de l'assemblée générale du 20 janvier 2015 le syndicat a vu rejeté la résolution visant à se voir autorisé à procéder à la dépose des climatiseurs installés en toiture terrasse et que par ailleurs les consorts [R] [C] ne justifient pas non plus avoir porté cette demande en assemblée générale.
En ce qui concerne les deux autres points ( 5 et 9) à savoir la sécurisation des câbles électriques dans le sous-sol du parking EUROPA C et les signalisations « sorties » ou « issues de secours », non seulement ces points n'ont pas été retenus par l'expert, mais en outre le syndicat des copropriétaires justifie d'avoir passé les ordres nécessaires auprès des entreprises compétentes pour répondre aux demandes des consorts [R] [C] lesquels ne démontrent pas que les diligences nécessaires n'auraient pas été accomplies.
Il ressort de ce qui précède que les premiers juges qui n'ont retenu aucune violation du règlement de copropriété, qui n'ont caractérisé l'existence d'aucune faute commise par le syndicat des copropriétaires, pas plus qu'ils n'ont caractérisé l'existence d'un dommage n'ont pas tiré les conséquences de ces absences de faute et de dommage et n'ont donc pas donné de base légale à la condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires à mettre en conformité les 13 points visés au dispositif de la décision, certains points ne relevant pas d'ailleurs d'une exécution par le syndicat des copropriétaires mais bien par les copropriétaires pris individuellement auxquels le syndicat ne peut se substituer.
Cette condamnation ne peut pas plus être justifiée au seul motif que le syndicat des copropriétaires a reconnu le bien fondé des dits griefs ce que le syndicat conteste et cette reconnaissance ne peut se déduire du fait que le syndicat des copropriétaires ait adressé des mises en demeure à certains copropriétaires ou ait donné des ordres d'intervention à des entreprises, cette action du syndicat caractérisant seulement une diligence dans l'administration de la copropriété et dans l'entretien des parties communes.
Le jugement dont appel sera donc infirmé en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires à la réalisation de travaux sous astreinte.
Le jugement sera également infirmé en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires à payer aux consorts [R] [C] des dommages et intérêts la responsabilité du syndicat n'étant pas engagée et aucun préjudice n'étant démontré.
Enfin le jugement sera infirmé en ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens.
Les consorts [R] [C] succombant au principal seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance en ce compris les frais d'expertise et de référé et aux dépens de la procédure d'appel.
PAR CES MOTIFS:
La cour statuant par arrêt rendu contradictoire et par mise à disposition au greffe;
Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Montpellier le 6 novembre 2019;
S'y substituant,
Déboute [S] [R] et [N] [C] de l'ensemble de leurs demandes;
Condamne [S] [R] et [N] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence ISIS-EUROPA la somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
Condamne [S] [R] et [N] [C] aux entiers dépens de première instance en ce compris les frais d'expertise et de référé et aux dépens de la procédure d'appel.
Le GreffierLe Président
