Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 06 SEPTEMBRE 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 19/02295 - N° Portalis DBVK-V-B7D-OC5V
ARRET N°
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 12 MARS 2019
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PERPIGNAN
N° RG 17/02689
APPELANTE :
EURL JUALOVA
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Sylvain DONNEVE de la SCP DONNEVE - GIL, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, substitué sur l'audience par Me Fiona GIL, avocat au barreau de MONTPELLIER
INTIMEES :
S.A.S. VOLO représentée par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Gilles ARGELLIES de la SCP GILLES ARGELLIES, EMILY APOLLIS - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l'audience par Me Christian COUVRAT, avocat au barreau de PARIS
SNC VALLESPIR prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 1]
Représentée par Me Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l'audience par Me Jean-Pierre BURAVAN, avocat au barreau de TARASCON
Ordonnance de clôture du 07 Février 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 MAI 2022, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sabine MICHEL
ARRET :
- contradictoire,
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sabine MICHEL, greffier.
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Par acte du 29 février 2008, la SNC Vallespir a consenti à l'EURL Jualova une cession de droit au bail de locaux pour une activité de coiffure dans la galerie marchande d'un centre commercial Intermarché exploité par la SAS Volo.
Dans la nuit du 26 au 27 août 2014, un incendie à l'origine indéterminée a détruit une partie du centre commercial et notamment le local exploité par l'EURL Jualova.
La SNC Vallespir a notifié par lettre recommandée du 30 octobre 2014 la résiliation de plein droit du bail commercial en application de l'article 1722 du code civil.
Une expertise solidité réalisée par le bureau SOCOTEC a déposé un rapport daté du 15 décembre 2014.
Une expertise judiciaire a été ordonnée dans une autre instance opposant un autre commerce de la galerie à la SAS Volo et la SNC Vallespir pour rechercher les causes de l'incendie et déterminer l'étendue des désordres.
L'EURL Jualova a saisi le tribunal de commerce de Perpignan pour obtenir la condamnation de la SAS Volo et la SNC Vallespir à indemniser son préjudice résultant de la perte du droit au bail.
Par jugement du 14 février 2017, le tribunal de commerce s'est déclaré incompétent au bénéfice du tribunal de Grande instance.
Par acte du 27 juillet 2017, l'EURL Jualova a assigné la SAS Volo et la SNC Vallespir devant le tribunal de grande instance de Perpignan, pour faire constater que l'incendie avait pour origine l'installation électrique du centre commercial, sur laquelle était intervenue quelques heures avant un employé de la SAS Volo sans habilitation et sans prendre les mesures de sécurité nécessaires, que le bail commercial n'était pas résilié de plein droit en l'absence de destruction des locaux par l'incendie.
Le jugement rendu le 12 mars 2019 par le tribunal de Grande instance de Perpignan énonce dans son dispositif :
' Déboute la SAS Volo et la SNC Vallespir de la fin de non-recevoir pour défaut d'intérêt et de qualité à agir.
' Déboute la SNC Vallespir de la fin de non-recevoir qui résulterait d'une clause de renonciation à tout recours.
' Déboute la SAS Volo de la demande de non opposabilité du rapport d'expertise judiciaire à l'EURL Jualova.
' Constate que l'origine de l'incendie est accidentelle.
' Dit que le régime spécifique de la communication d'incendie de l'article 1384 alinéa 2 du Code civil est applicable, et non pas l'article 1382.
' Déboute l'EURL Jualova de son action en responsabilité et en indemnisation pour la perte du droit au bail à l'encontre de la SAS Volo en l'absence de faute prouvée au titre de l'article 1384 du Code civil.
' Déboute l'EURL Jualova de son action à l'encontre de la SNC Vallespir pour manquement à son obligation de délivrance et de jouissance paisible.
' Dit que la chose louée a été détruite en totalité par cas fortuit entraînant la résiliation de plein droit au sens de l'article 1722 du Code civil.
' Déboute l'EURL Jualova de la demande en dommages-intérêts réparation des préjudices.
' Condamne l'EURL Jualova aux dépens, qui ne comprendront pas les frais d'expertise judiciaire.
' Rejette les demandes respectives au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le jugement retient la qualité à agir de locataire de l'EURL Jualova, et l'intérêt à agir sur la contestation de la résiliation de bail, que la clause du bail que le preneur fera son affaire personnelle de tous dégâts ou troubles causés par des tiers ne permet pas au bailleur de s'affranchir de l'examen du bien-fondé de la résiliation du bail dont il a pris l'initiative.
Même en l'absence de l'EURL Jualova le rapport d'expertise judiciaire rendu aux contradictoires de SAS Volo et la SNC Vallespir est dans le débat contradictoire.
Le jugement observe que l'expert judiciaire déclare sans être sérieusement critiqué que la cause de l'incendie est imputable à un court-circuit accidentel.
Il retient qu'une faute du préposé de la société Volo qui a pris l'initiative de réarmer ce jour-là le disjoncteur général sans avoir d'habilitation particulière, en lien de causalité avec l'incendie, n'a pas été établie par l'expertise judiciaire, de sorte que l'origine du sinistre reste incertaine.
Il expose le préjudice invoqué par l'EURL Jualova de la perte de son droit au bail, et non pas de la perte de fonds de commerce qui résulterait de l'incendie, ne peut pas faire l'objet d'une demande d'indemnisation à l'encontre de la société Volo qui n'est pas responsable de la résiliation du bail.
Il écarte le fondement d'une indemnisation par la SNC Vallespir d'un défaut de délivrance et de jouissance paisible dans l'application spécifique de l'article 1722 du Code civil sur les conséquences de la destruction totale ou partielle des locaux loués.
Il retient contrairement à l'expertise judiciaire que le rapport de la SOCOTEC établit clairement la menace d'effondrement qui a justifié le choix de la SNC Vallespir de procéder à la démolition complète du centre commercial pour la sécurité des personnes et des biens, et en application de l'article 1722 du Code civil de procéder à la résiliation de plein droit du bail de la chose louée détruite.
Il ajoute que l'EURL Jualova n'apporte pas la preuve de la réalité d'un paiement de droit au bail ni le moindre justificatif des préjudices invoqués relatifs au paiement d'un pas-de-porte et à des frais de recherche d'un nouveau local et de déménagement d'un matériel professionnel.
L'EURL Jualova a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 3 avril 2019.
La clôture a été prononcée par ordonnance du 7 février 2022.
Les dernières écritures pour l'EURL Jualova ont été déposées le 18 novembre 2019.
Les dernières écritures pour la SAS Volo ont été déposées le 25 septembre 2019.
Les dernières écritures pour la SNC Vallespir ont été déposées le 29 août 2019.
Le dispositif des écritures pour l'EURL Jualova énonce en termes de prétention :
' Réformer la décision en ce qu'elle a rejeté les demandes de l'EURL Jualova à l'encontre de la SAS Volo et la SNC Vallespir.
' Condamner in solidum la SAS Volo et la SNC Vallespir à verser la somme de 40 000 € de dommages-intérêts en réparation des préjudices subis, et la somme de 6000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.
L'EURL Jualova demande la confirmation du rejet des fins de non-recevoir, en indiquant notamment que la contestation de la destruction totale des locaux rend sans objet la fin de non-recevoir invoquée par la société Volo du fait d'une résiliation de plein droit qui lui enlèverait la qualité de locataire, et qu'elle seule pourrait se prévaloir d'une inopposabilité du rapport d'expertise judiciaire qu'elle produit.
Elle soutient que l'incendie dans le centre commercial est d'origine électrique, imputable à l'intervention d'un employé de la SAS Volo sur l'installation sans habilitation et sans prendre les mesures de sécurité nécessaires, de sorte que la société de gestion du centre commercial a commis une faute d'imprudence qui engage sa responsabilité délictuelle.
Elle expose que l'expert judiciaire a relevé que la société Volo était en charge de l'entretien de l'installation électrique qui n'avait pas été correctement effectuée.
Elle demande de constater que le local n'a pas été détruit par l'incendie mais le choix volontaire de la SNC Vallespir qui ne s'imposait pas, de sorte que le bail commercial n'était pas résilié de plein droit, et que la perte du droit au bail relève directement de la responsabilité de la SNC Vallespir qui a manqué à ses obligations contractuelles, notamment de délivrance et de jouissance paisible.
Elle expose que l'expert judiciaire a constaté l'absence de signes de menace imminente d'effondrement qui justifierait un choix de destruction des locaux, de sorte que la destruction du local contrevient à l'obligation du bailleur d'entretien et de garantie de jouissance.
Elle soutient que même le rapport SOCOTEC ne conclut pas à une menace certaine d'effondrement et la nécessité absolue de destruction du centre commercial et en particulier de l'EURL Jualova.
Elle demande dans l'indemnisation de son préjudice la perte du droit incorporel acquis à la signature du contrat de bail pour 30 000 €, auquel doit s'ajouter pour 10 000 € le préjudice des démarches de déplacement de l'activité.
Le dispositif des écritures pour la SAS Volo énonce :
'A titre principal, réformer le jugement et dire que l'EURL Jualova est irrecevable à agir faute d'un intérêt et d'une qualité, et que le rapport d'expertise judiciaire dans une instance où elle n'était pas partie, lui est inopposable.
' A titre subsidiaire, confirmer le jugement.
' Condamner l'EURL Jualova à verser une somme de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens dont le recouvrement sera effectué conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La SAS Volo soutient que l'EURL Jualova n'est plus propriétaire de son fonds de commerce depuis la résiliation de plein droit pour destruction totale des locaux en application de l'article 1722 du Code civil qui exclut tout paiement d'indemnités, de sorte qu'elle n'a plus ni intérêt ni qualité à agir en indemnisation de la perte de son droit au bail, que par ailleurs elle ne peut invoquer les conclusions d'un rapport d'expertise judiciaire dans une instance où elle n'était pas partie.
Au subsidiaire elle demande à la cour d'adopter les motifs pertinents des premiers juges.
Elle indique que son employé a toujours contesté les manipulations qui lui sont attribuées par l'enquête pénale sur le circuit électrique.
Elle indique que la perte éventuelle du fonds de commerce relève de la seule décision du cessionnaire du droit au bail de résiliation de plein droit qui n'est pas imputable à la société Volo, que de l'aveu même de l'EURL Jualova les désordres se limiteraient à des traces de suie ce qui ne caractérise pas le préjudice invoqué, que l'exploitant dans une galerie d'un centre commercial ne rapporte pas la preuve d'un préjudice de perte de clientèle propre.
Le dispositif des écritures pour la SNC Vallespir énonce en termes de prétention :
' Réformer le jugement en retenant l'irrecevabilité de l'action de l'EURL Jualova à son encontre en raison des dispositions contractuelles du bail commercial et de la clause de non recours.
' Confirmer sur l'appel principal le jugement déféré.
' Condamner l'EURL Jualova à payer la somme de 4000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens y compris les frais d'expertise distraits au profit de l'avocat.
La SNC Vallespir expose que le bail mentionne que le preneur renonce à tout recours en responsabilité contre le bailleur pour toutes circonstances, avec par ailleurs une obligation d'assurance en cas d'incendie.
Elle demande en subsidiaire la confirmation des motifs pertinents du premier juge.
Elle soutient que la démolition des locaux et de l'ensemble du centre commercial était nécessaire en raison du risque d'effondrement et du danger pour tous les occupants des lieux, que l'ingénieur de la SOCOTEC a noté concernant la zone du local en cause que les désordres observés montrent que les structures ont subi des échauffements très importants qui ont pu diminuer leurs propriétés mécaniques de sorte que les portiques n'assurent plus leur stabilité et que la solidité du plancher n'est plus assurée, qu'un complément de l'expertise considère que les structures de la zone ont été détériorées de manière irréversible.
Elle expose que la gérante du magasin a confirmé dans une audition du 28 août 2014 que son commerce était devenu inexploitable, qu'une partie du toit s'était affaissée.
Elle ajoute que la jurisprudence assimile à la perte totale de la chose louée l'impossibilité de jouissance et d'usage, ou un coût de travaux nécessaires exorbitant par rapport à la valeur vénale du fonds, qu'il faut rappeler que le fonds de commerce se situe dans une galerie marchande dont l'exploitation est entièrement dépendante de la poursuite de celle du magasin principal Intermarché.
Elle soutient que la preuve de la réalité du préjudice réclamé n'est pas rapportée.
MOTIFS
Sur les fins de non-recevoir
La cour adopte les motifs pertinents du premier juge qui ne font pas l'objet de critiques sérieusement argumentées pour retenir la qualité et l'intérêt à agir du locataire commercial dans un litige sur la résiliation de son bail, dont il conteste justement la validité.
La cour considère comme le premier juge que la mention dans l'avenant au bail de sous-location que le preneur fera son affaire personnelle de tous dégâts causés aux lieux loués, et se pourvoira directement contre les auteurs sans que le bailleur puisse être recherché, ne caractérise pas une clause sans équivoque de renonciation du preneur à contester le bien-fondé de la notification de la résiliation de plein droit du bail pour un motif de destruction totale.
La cour confirme également l'opposabilité dans le débat contradictoire des moyens de preuve tirés du contenu du rapport de l'expertise judiciaire ordonnée dans une autre instance sur le même sinistre concernant un autre preneur en litige avec les mêmes sociétés SNC Vallespir et SAS Volo, alors que seule l'EURL Jualova pourrait se prévaloir de l'inopposabilité de l'expertise à laquelle elle n'était pas partie.
Sur la résiliation du bail
L'article 1722 du Code civil dispose que le bail est résilié de plein droit si la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, sans qu'il y ait lieu à aucun dédommagement.
Le bailleur cédant du droit au bail a fondé sur ces dispositions la résiliation de plein droit du bail par lettre du 30 octobre 2014, pour le motif énoncé que dans le cadre de l'incendie il ressort du rapport d'expertise solidité que le bâtiment doit être entièrement démoli.
Le rapport d'avis technique visé par la lettre de résiliation, établi le même jour 30 octobre 2014 par l'agence SOCOTEC, indique en conclusion que sur la partie de la galerie examinée 80 % des structures ont subis des dommages manifestement irréversibles, et 20 % présentent des traces d'échauffement de nature à modifier irréversiblement les caractéristiques mécaniques de l'acier.
L'avis précise que les portiques n'assurent plus la stabilité des structures, la solidité du plancher n'est plus assurée, les bacs aciers ont subi des dommages qui ne permettent pas de garantir leur étanchéité et leur pérennité.
Le rapport d'avis complémentaire du même technicien à la suite d'une nouvelle visite le 10 décembre 2014, notamment pour examiner les parties d'ouvrages qui n'étaient pas visibles lors de la première intervention, sur la zone 3 où se situe le local d'activité de l'EURL Jualova, constate la même situation irréversible, et précisément sur la partie boutique concernant les coques qui assurent la stabilité d'ensemble de la structure.
La cour en déduit la preuve suffisante d'une situation de péril équivalente à la condition de destruction totale d'application de l'article 1722 du Code civil, en ce que la démolition de l'ensemble du bâtiment était devenue nécessaire en raison des risques mis en évidence pour la sécurité des usagers de la galerie.
L'indication affirmée dans le rapport de l'expertise judiciaire effectuée au contradictoire d'un autre preneur mais dans des locaux de la même zone que " la notion de péril imminent n'est en aucun cas avérée ", que le rapport SOCOTEC ne répondrait pas à la certitude d'une menace d'effondrement et de nécessité de démolition, ne remet pas sérieusement en cause la validité technique de l'appréciation d'un péril imminent rendant nécessaire la démolition et la reconstruction, alors que l'expert judiciaire n'a pas souhaité donner une suite favorable à la demande dans un dire du 7 décembre 2015 du conseil de la SNC Vallespir de faire intervenir un ingénieur dans un domaine technique qui n'est pas sa spécialité pour répondre à la question, et que l'ingénieur SOCOTEC fait une réponse circonstanciée à l'appréciation divergente de l'expert dans un courrier du 2 décembre 2015 pour confirmer son appréciation technique du 30 octobre et du 10 décembre 2014.
Le caractère de cas fortuit de l'origine de l'incendie, également condition d'application de l'article 1722 du Code civil, résulte de l'absence de preuve certaine d'une faute d'un tiers qui serait la cause déterminante du sinistre.
La cour renvoie les parties à la lecture des motifs pertinents particulièrement circonstanciés du premier juge pour constater le défaut de lien certain de causalité avec une erreur invoquée de manipulation du disjoncteur par un employé de la SAS Volo, ou avec un défaut d'entretien des installations électriques, qui n'ont pu ni l'un ni l'autre être mis en évidence par l'expertise judiciaire.
La cour en déduit que l'EURL Jualova n'apporte pas la preuve suffisante de la faute d'un tiers au sens de l'application du deuxième alinéa de l'article 1242 du Code civil, et par conséquent la confirmation de la validité de la signification de la résiliation de plein droit dans un cas fortuit, dans la relation contractuelle avec la SNC Vallespir.
La faute délictuelle imputée par l'EURL Jualova à la SAS Volo dans un défaut d'entretien suffisant des installations électriques n'est pas non plus fondée en lien certain de causalité avec le sinistre par les débats et notamment les expertises réalisées.
Il en résulte en application de l'article 1722 du Code civil l'absence de droit à dédommagement.
L'EURL Jualova n'est pas davantage fondée comme l'énonce à juste titre le premier juge à réclamer une indemnisation pour défaut de délivrance conforme de la chose louée alors que la jouissance paisible a été assurée jusqu'au sinistre incendie.
Sur les autres prétentions
Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge des parties les frais non remboursables exposés en appel.
L'EURL Jualova supportera les dépens de l'appel, mais qui ne comprendront pas comme en première instance les frais de l'expertise judiciaire à laquelle elle n'était pas partie.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;
Confirme le jugement rendu le 12 mars 2019 par le tribunal de grande instance de Perpignan ;
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel ;
Condamne l'EURL Jualova aux dépens de l'appel qui ne comprennent pas les frais de l'expertise judiciaire.
Le greffier, Le président,
