Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 05 JUILLET 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 20/01253 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OREZ
ARRET N°
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 29 NOVEMBRE 2019
TRIBUNAL D'INSTANCE DE BEZIERS
N° RG 19/000703
APPELANTE :
Madame [O] [J] épouse [N]
née le 13 Août 1958 à [Localité 5] (92)
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Patricia PIJOT de la SCP PIJOT POMPIER MERCEY, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/00516 du 05/02/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)
assistée de Me Florence GASQ, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
INTIME :
Monsieur [U] [I]
né le 29 Avril 1978 à [Localité 4]
de nationalité Française
[Adresse 6]
[Localité 1]
Représenté par Me Pierre Henri ROCHE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
Ordonnance de clôture du 02 Mai 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 MAI 2022,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Estelle DOUBEY
ARRET :
- Contradictoire.
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier.
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FAITS et PROCÉDURE ' MOYENS et PRÉTENTIONS DES PARTIES
Le 29 août 2017, [U] [I] a donné en location à [O] [N], un appartement meublé situé à [Adresse 7] pour une durée de 9 mois, moyennant un loyer mensuel de 500 € outre une provision sur charges de 50 € et un dépôt de garantie de 500 €. Un état des lieux d'entrée contradictoire a été réalisé.
Le 4 mai 2018, [O] [N] a quitté les lieux et un état des lieux de sortie a été réalisé à la suite duquel le bailleur a adressé à [O] [N] un récapitulatif des frais liés à la remise en état de l'appartement.
Le 16 mai 2018, [U] [I] a fait dresser un procès-verbal de constat non contradictoire par un huissier et s'est opposé à la restitution du dépôt de garantie.
Le 11 avril 2019, [O] [N] a assigné [U] [I] aux fins de le voir condamner à lui payer les sommes de 500 € au titre de la restitution du montant du dépôt de garantie, sous astreinte de 50 € par jour de retard et 800 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens. Elle a contesté les retenues effectuées par le bailleur au titre des dégradations locatives ainsi que le constat d'huissier.
[U] [I] a opposé aux demandes de la locataire les dégradations locatives commises et a sollicité reconventionnellement sa condamnation à lui payer les sommes de 2 039, 73 € au titre des dégradations locatives, après déduction du montant du dépôt de garantie, 5 600 € au titre du préjudice de jouissance, 500 € pour résistance abusive, 500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi pour propos diffamatoires, 1 000 € au titre de l'article 700 outre les dépens.
Le jugement rendu le 29 novembre 2019 par le tribunal d'instance de Béziers énonce dans son dispositif :
Condamne [O] [N] à payer à [U] [I] la somme de 323, 47 € au titre des dégradations locatives restant dues après déduction du dépôt de garantie.
Déboute les parties de leurs autres demandes.
Condamne [O] [N] à payer à [U] [I] la somme de 600 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Rejette toutes autres demandes.
Condamne [O] [N] aux dépens.
Le jugement expose que la comparaison de l'état des lieux d'entrée avec l'état des lieux de sortie démontre que l'appartement a été loué avec des peintures neuves et rendu avec des murs jaunis.
Le commentaire de la locataire sur l'état des lieux de sortie n'est pas de nature à remettre en cause le constat de la dégradation de l'état des murs puisqu'il s'agit seulement de questionner la prise en charge des frais de remise en état.
Le jugement précise que la réfection totale des peintures n'apparait pas nécessaire eu égard aux dégradations et à la durée d'occupation des lieux ce qui justifie une prise en charge à hauteur de 500 €.
Le jugement relève que [O] [N] n'a pas contesté les dégradations au niveau du mobilier, soit le trou dans le canapé et la disparition de verres et oreillers, lors de l'état des lieux de sortie. Ces dégradations sont confirmées par le procès-verbal d'huissier. Le jugement en déduit que le bailleur était fondé à conserver le montant du dépôt de garantie.
Le jugement relève que [U] [I] ne démontre pas l'impossibilité de procéder à la re-location du bien et donc du préjudice de jouissance allégué, ni de la faute de la part de la locataire.
Il constate que le bailleur ne démontre pas que les propos tenus par la locataire sont constitutifs d'un préjudice alors qu'il peut agir au pénal s'il estime être victime de propos diffamatoires.
[O] [N] a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 28 février 2020.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 2 mai 2022.
Les dernières écritures pour [O] [N] ont été déposées le 22 octobre 2020.
Les dernières écritures pour [U] [I] ont été déposées le 29 juillet 2020.
Le dispositif des écritures pour [O] [N] énonce :
Rejeter toutes fins, moyens et conclusions contraires.
Infirmer le jugement du 29 novembre 2019 en ce qu'il a retenu la responsabilité de [O] [N] dans les dégradations dont a fait état [U] [I] et l'a condamné au paiement de la somme de 323, 47 € au titre de ces dégradations locatives restant dues après déduction du dépôt de garantie ainsi qu'à la somme de 600 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.
Condamner [U] [I] à restituer à [O] [N] la somme de 500 € correspondant au dépôt de garantie et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter du prononcé de l'arrêt à intervenir.
Débouter [U] [I] de l'ensemble de ses demandes relatives aux dégradations locatives et autres demandes telles que préjudice de jouissance, préjudice pour propos diffamatoires ou encore résistance abusive.
Condamner [U] [I] à payer [O] [N] la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.
[O] [N] soutient qu'elle a refusé de signer l'état des lieux de sortie car elle n'était pas d'accord avec les mentions y figurant.
Les mentions manuscrites apposées sur l'état des lieux n'équivalent pas à une signature et un état des lieux non signé ne permet pas de prouver les désordres allégués.
Elle conteste les dégradations locatives en faisant valoir que le logement n'a pas pu se dégrader autant en 8 mois de location et souligne qu'elle a bien précisé sur l'état des lieux de sortie qu'elle allait se renseigner au sujet des murs jaunis car elle n'était pas d'accord pour que la remise en état soit à sa charge. Elle avance que le jaunissement de la peinture peut résulter de multiples facteurs, sans lien avec le tabac en intérieur, notamment le défaut d'aération du logement et son manque de luminosité. Elle rappelle qu'une clause visant à l'interdiction de fumer dans un bail d'habitation non saisonnier est une clause abusive selon l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989.
Elle conteste la mention indiquant que le bailleur pouvait conserver la caution en affirmant qu'elle l'a écrite sous pression, le bailleur l'ayant retenu 2h30 dans les lieux pour réaliser l'état des lieux d'un 45 m2.
[O] [N] conteste l'opposabilité du procès-verbal de constat d'huissier dressé sans sa présence, 10 jours après son départ et ce, alors que le bailleur connaissait sa nouvelle adresse. Elle affirme que ce constat est bien un procès-verbal de constat d'état des lieux mais qui ne lui est pas opposable puisque dressé non contradictoirement et en fraude de ses droits. Elle ajoute qu'il est curieux que l'huissier relève que l'appartement présente une forte odeur de tabac alors même qu'elle était partie depuis plus de 10 jours. En tout état de cause, si le procès-verbal était considéré comme un procès-verbal de constat, il ne pourrait constituer la preuve des désordres allégués ni se substituer à un état des lieux contradictoire établi en bonne et due forme.
[O] [N] conteste les demandes indemnitaires de [U] [I]. Elle affirme que le bailleur ne justifie pas que les dégradations alléguées lui sont imputables.
Elle estime donc pouvoir récupérer son dépôt de garantie.
La reprise des peintures pour une somme de 3 520 € parait excessif pour une simple couleur et ce d'autant plus que le jaunissement de la peinture peut résulter de divers facteurs non nécessairement imputables à la locataire. Elle affirme également que les autres désordres invoqués ne lui sont pas imputables puisqu'elle n'a pas signé l'état des lieux de sortie et que le procès-verbal de constat ne fait pas mention de la disparition d'objets.
[O] [N] conteste l'existence d'un préjudice de jouissance puisque le bailleur ne justifie pas d'avoir remis en location le bien et son impossibilité de relouer le bien.
Elle ajoute qu'elle n'a pas tenu de propos diffamatoires à l'égard de [U] [I] et qu'elle n'a pas abusé de son droit d'agir en justice puisque le bailleur a toujours refusé de faire procéder à un état des lieux contradictoire par huissier.
Le dispositif des écritures pour [U] [I] énonce :
Déclarer l'appel incident formé par [U] [I] comme recevable.
Confirmer partiellement le jugement attaqué et l'infirmer concernant le montant de l'indemnisation due à [U] [I].
Rejeter la demande de [O] [N] tendant à obtenir la restitution de son dépôt de garantie et condamner [O] [N] à verser à [U] [I] après déduction dudit dépôt de garantie qu'il a légitimement conservé à 3 343, 47 €.
Infirmer le jugement attaqué en ce qui concerne le préjudice de jouissance et condamner [O] [N] à verser à [U] [I] à titre principal la somme de 5 600 € et subsidiairement celle de 1 100 €.
Infirmer le jugement attaqué en ce qui concerne la résistance abusive et les accusations diffamatoires et condamner [O] [N] au titre de l'article 1240 du Code civil à verser à [U] [I] la somme de 500 € et de 500 € au titre de l'article 41 de la loi du 29 juillet 1881.
Condamner [O] [N] à verser à [U] [I] la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.
[U] [I] soutient que [O] [N] a manqué à ses obligations de locataire et doit répondre des dégradations causées par elle lors de la location. Il rappelle que le bailleur est en droit de conserver le dépôt de garantie en cas de dégradations, comme le prévoit l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Il fait valoir que l'état des lieux d'entrée, établi de manière contradictoire, démontre que le logement venait d'être rénové lorsque [O] [N] est entrée dans les lieux, et que l'état des murs était « neuf ». Il verse également aux débats, des factures de 2017 afin de justifier d'avoir rénové le bien. Il ajoute que l'état des lieux de sortie établi le 4 mai 2018 démontre que les murs sont désormais jaunis par le tabac. S'il n'est pas possible d'interdire à un locataire de fumer dans le bien loué, il est nécessaire pour ce dernier de répondre des dégradations causées de ce fait.
[U] [I] ajoute que l'état des lieux de sortie démontre également que le canapé neuf est désormais troué à cause d'une cigarette, qu'il manque 8 verres et 3 oreillers. Il soutient que l'état des lieux de sortie est bien valable puisque [O] [N] a apposé des mentions manuscrites sur le document ainsi que sa signature. Les clés lui ont également été restituées le 4 mai 2018, lors de l'état des lieux. Il conteste avoir séquestré la locataire jusqu'à ce qu'elle signe l'état des lieux et affirme avoir lui-même appelé la gendarmerie suite aux insultes et menaces proférées à son encontre par la locataire refusant d'assumer les dégradations. [U] [I] fait valoir le procès-verbal de constat du 16 mai 2018 dressé par huissier qui constate l'odeur de tabac dans l'appartement ainsi que le jaunissement des murs et le trou de cigarette fait sur le canapé neuf. Il conteste l'allégation selon laquelle ce document serait un état des lieux de sortie établi par huissier et affirme qu'il s'agit bien d'un procès-verbal de constat intervenu après la réalisation d'un état des lieux de sortie contradictoire signé par les deux parties. Il souligne qu'aucune contestation de l'état des lieux de sortie ne lui avait été adressé avant qu'il ne mandate l'huissier. Un procès-verbal de constat n'a pas à être établi de manière contradictoire pour avoir une valeur probante. En tout état de cause, [U] [I] fait valoir que la Cour de cassation a pu admettre, notamment dans un arrêt du 17 mars 2016, qu'un état des lieux dressé par huissier même s'il est non contradictoire, peut valoir à titre de preuve dès lors qu'il est régulièrement communiqué à l'instance et donc soumis au débat contradictoire. Il fait également valoir que la locataire ne démontre pas comment les dégradations locatives invoquées auraient pu survenir en à peine 10 jours, entre le 4 mai et le 16 mai.
[U] [I] conteste le montant qui lui a attribué en première instance concernant la rénovation des peintures. Il affirme qu'un simple lessivage des murs n'est pas suffisant pour mettre un terme aux dégradations. Il estime donc que son préjudice n'a pas été réparé intégralement. Il justifie d'avoir dépensé 2 216 € pour repeindre les murs quelques semaines avant de louer le bien, il doit donc être replacé dans la situation dans laquelle il se trouvait avant cette location, c'est-à-dire avec des murs repeints à neuf. Il ajoute qu'il a fait établir un devis en janvier 2020 établissant à 3 520 € le coût de la remise en peinture. [U] [I] estime également avoir subi un préjudice de jouissance puisqu'il n'a pu louer ce bien en saisonnier du fait de l'odeur de tabac imprégnant les lieux et de la dégradation des murs. Le bien n'a pu être loué qu'en septembre 2018, une fois l'odeur dissipée. Il précise qu'il loue ce bien de manière saisonnière à 700 € la semaine. Le bailleur soutient que [O] [N] a fait preuve de résistance abusive puisqu'elle refuse toujours de réparer les dégradations qu'elle a causé, il y a plus de deux ans. Il affirme qu'elle l'a insulté et menacé et qu'elle prétend même qu'il l'aurait séquestré pour qu'elle signe l'état des lieux de sortie. Son comportement peu soigneux est intolérable, selon le bailleur qui souligne qu'il a remis les lieux à neuf avant de les lui louer.
MOTIFS
Sur les réparations locatives :
En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé :
c)de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les lieux objets du bail à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d)de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit.
En l'état c'est le décret n° 87-712 du 26 août 1987 qui fixe la liste des réparations locatives .
L'état des lieux d'entrée établi le 29 août 2017 contradictoirement entre le bailleur et le preneur fait état d'un logement en très bon état général avec en particulier des peintures neuves dans l'ensemble des pièces principales.
L'état des lieux de sortie réalisé le 4 mai 2018 entre les mêmes parties de façon contradictoire même si [O] [N] ne l'a pas signé fait état en particulier de murs en mauvais état avec la mention peinture jaunie dans le séjour, la cuisine et l'une des chambres et de plafonds jaunis dans les mêmes pièces.
Cette comparaison entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie permet de retenir l'existence de dégradations locatives sans qu'il soit besoin de prendre en considération le procès-verbal de constat d'huissier établi plusieurs jours après la remise des clés par [O] [N] de façon non contradictoire.
Pour justifier du montant des réparations locatives au niveau des murs et des plafonds, le bailleur verse au débat un devis établi le 9 janvier 2020 par l'entreprise SAS ELDA pour un montant total de 3 520 €.
Toutefois seule une partie des prestations comprises dans ce devis peuvent être mises à la charge de la locataire sortante.
En effet ce devis porte sur la réfection totale des murs et plafonds de l'appartement alors que l'état des lieux de sortie ne comporte aucune mention relative à des dégradations des murs et des plafonds de la chambre 2, que pour la salle de bain il est indiqué « Bon état » et que pour les autres pièces il s'agit pour l'essentiel de peintures jaunies ne nécessitant pas une réfection totale si bien qu'une somme de 500 € apparaît justifié au titre des travaux de reprise des murs et des plafonds comme retenu par le jugement dont appel.
Concernant la dégradation du mobilier s'agissant d'un logement meublé le bailleur sollicite le remplacement du canapé, ainsi que celui de 8 verres et 3 oreillers.
L'état des lieux d'entrée mentionne un canapé neuf, 15 verres en bon état et 3 oreillers en bon état.
L'état des lieux de sortie mentionne que le canapé est en mauvais état avec un trou de brûlures de cigarette, qu'il manque 8 verres et 3 oreillers ce que la locataire n'a pas contesté dans l'état des lieux de sortie même si elle ne l'a pas signé.
Au regard des factures produites c'est donc à juste titre que le jugement dont appel a fait droit à la demande de bailleur au titre des biens mobiliers endommagés ou manquants pour la somme de 323,47 €.
Par conséquent comme retenu par la décision entreprise, après déduction du dépôt de garantie d'un montant de 500 €, [O] [N] est redevable de la somme de 323,47 € au titre des réparations locatives.
Sur le préjudice de jouissance:
Si [U] [I] peut-être bien fondé à solliciter la réparation d'un préjudice de jouissance correspondant à l'impossibilité pour lui de relouer son bien ou de l'occuper personnellement en raison des dégradations locatives, il lui appartient toutefois de rapporter la preuve de l'existence de ce préjudice.
Or comme en première instance [U] [I] affirme ne pas avoir pu relouer le bien en location saisonnière en raison de son mauvais état, ne pas avoir pu non plus l'occuper pour les mêmes raisons et avoir dû attendre le moi de septembre 2018 pour le relouer dans le cadre d'un bail classique mais ne produit aucun élément justificatif ne démontrant même pas avoir tenté de mettre le bien à la location.
Par conséquent en l'absence de preuve d'un préjudice de jouissance le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a débouté [U] [I] de sa demande en dommages et intérêts à ce titre.
Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive, procédure abusive et propos diffamatoires:
[U] [I] soutient tout d'abord que [O] [N] multiplie les comportements inacceptables et les procédures pour éviter de réparer les dégradations locatives dont elle doit répondre.
La cour rappelle tout d'abord que tant la résistance abusive que la procédure abusive suppose de démontrer l'existence d'une intention de nuire, or en l'espèce le fait pour [O] [N] de solliciter la restitution de son dépôt de garantie, de contester l'existence de dégradations locatives et d'exercer les voies de recours qui lui sont ouvertes ne peut caractériser une intention de nuire.
Par ailleurs la cour ajoute que si l'existence de déprédations locatives est établie pour autant il n'est pas fait droit à l'intégralité des demandes du bailleur à ce titre si bien que la résistance de [O] [N] à régler les sommes dues ne peut être qualifiée d'abusive, pas plus que son action judiciaire.
Le jugement critiqué sera donc confirmé en ce qu'il a débouté [U] [I] de sa demande de dommages et intérêts de ces chefs.
Enfin [U] [I] soutient avoir été victime de propos diffamatoires de la part de [O] [N] qui affirme avoir été séquestrée et avoir signé sous la contrainte l'état des lieux de sortie.
La cour rappelle tout d'abord que dans le cadre d'une procédure civile il ne lui appartient pas de statuer sur la commission d'une infraction à la loi de 1881 en matière de diffamation.
En ce qui concerne l'éventuelle faute civile, [U] [I] non seulement ne démontre pas que les propos tenus par [O] [N] dans ses écritures dépassent les arguments de fait dont chaque partie peut user dans le cadre d'un débat judiciaire mais il ne démontre pas non plus sauf à procéder par affirmation le préjudice que lui causent de tels propos.
Par conséquent le jugement dont appel sera également confirmé en ce qu'il a débouté [U] [I] de sa demande d'indemnisation à ce titre.
Sur les demandes accessoires:
La décision querellée sera enfin confirmée en ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens.
En appel l'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et de dire que chaque partie supportera les dépens exposés dans le cadre de la procédure devant la cour.
PAR CES MOTIFS:
La cour statuant par arrêt contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe ;
Confirme le jugement rendu le 29 novembre 2019 par le tribunal d'instance de Béziers en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile et que chaque partie supportera les dépens exposés dans le cadre de la procédure devant la cour.
Le greffier, Le président,
