Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 05 JUILLET 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 19/06834 - N° Portalis DBVK-V-B7D-OLTR
ARRET N°
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 10 SEPTEMBRE 2019
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BEZIERS
N° RG 18/02800
APPELANTE :
SCI FONCIERE CASTELLI, société civile immobilière au capital de 9.146,94 €, immatriculée au RCS de BEZIERS sous le n° 410 865 307 prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est sis :
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Xavier LAFON substituant Me Frédéric SIMON de la SCP SIMON FREDERIC, avocat au barreau de BEZIERS
INTIMEE :
SAS PICARD SURGELES
prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité audit siège :
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentée par Me Cloé PERROT substituant Me Céline THAI THONG de la SCP CASANOVA - MAINGOURD - THAI THONG, avocat au barreau de MONTPELLIER
Ordonnance de clôture du 27 Avril 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 MAI 2022, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffiers :
- lors des débats : Mme Ginette DESPLANQUE
- lors du délibéré : Mme [B] [L]
ARRET :
- Contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Séverine ROUGY, greffier.
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EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 7 décembre 2006, la société civile immobilière Foncière Castelli a consenti à la société Picard Surgelés un bail commercial pour une durée de neuf années, à effet du 5 mars 2007, portant sur un local en rez-de-chaussée à usage de parking situé à [Localité 4], moyennant un loyer annuel de 26 400 euros, hors taxe et hors charges.
Par acte d'huissier de justice du 24 mars 2016, la société Picard Surgelés a fait notifier à la société Foncière Castelli une demande de renouvellement du bail commercial pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2016, moyennant un loyer annuel fixé dans la double limite du loyer plafond et de la valeur locative.
Par mémoire du 28 février 2018, signifié le 2 mars 2018, la société Picard Surgelés a demandé à ce que le montant du loyer soit fixé à la somme de 9 757,83 euros par an, hors charges et taxe, étant précisé que la valeur locative était inférieure au loyer plafond.
Par mémoire du 26 mars 2018, la société Foncière Castelli a demandé à ce que le juge des loyers commerciaux constate le renouvellement du bail et fixe le montant du loyer à la somme de 36 000 euros hors taxe et hors charges.
Par acte d'huissier de justice du 6 décembre 2018, la société Picard Surgelés a fait assigner la société Foncière Castelli devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Béziers aux fins de fixation du loyer du bail renouvelé.
Le jugement rendu le 10 septembre 2019 par le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Béziers énonce dans son dispositif :
Juge que l'assignation délivrée le 6 décembre 2018 par la société Picard Surgelés est recevable ;
Constate que le bail est renouvelé à partir du 1er avril 2016 par la rencontre de la volonté des parties sur le principe du renouvellement ;
Fixe le point de départ d'application du montant du loyer du bail renouvelé au 1er avril 2016 ;
Constate le désaccord des parties sur le caractère monovalent du bail commercial conclu et sur le montant du loyer du bail renouvelé ;
Ordonne avant-dire droit une mesure d'expertise et commet pour y procéder [V] [T], expert près la cour d'appel de Montpellier, demeurant [Adresse 1] avec pour mission de ['] (cf jugement) :
Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile ;
Fixe à la somme de 2 000 euros (deux mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la société Picard Surgelés dans un délai de six semaines à compter de la présente décision ;
Dit que faute de consignation de la provision dans le délai de six semaines, la désignation de l'expert sera caduque ;
Dit que s'il estime insuffisante la provision ainsi fixée l'expert devra, lors de la première réunion ou au plus tard de la deuxième, dresser un programme de ses investigations et évaluer d'une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et débours ; qu'à l'issue de cette réunion, l'expert fera connaître aux parties la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et débours et recueillera leur avis ; il sollicitera, le cas échéant, auprès du magistrat chargé du contrôle des expertises, le versement d'une consignation complémentaire en annexant l'avis des parties ;
Dit que l'expert devra déposer l'original de son rapport au greffe de la juridiction dans les six mois de l'avis qui lui sera donné de commencer ses opérations ;
Dit qu'il devra solliciter du magistrat chargé du contrôle des expertises une prorogation de ce délai si celui-ci s'avère insuffisant ;
Dit que si les parties viennent à se concilier, l'expert constatera que sa mission est devenue sans objet et qu'il nous en fera rapport ;
Dit qu'en cas de refus ou d'empêchement de l'expert commis, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur simple requête ;
Fixe le montant provisionnel du loyer du bail renouvelé dû par la société Picard Surgelés à la société Foncière Castelli à la somme trimestrielle de 7 703,98 euros hors taxes et hors charges pendant le cours de l'instance ;
Dit que l'affaire sera rappelée à l'audience du mardi 12 mai 2020 à 9h00 ;
Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision ;
Réserve toute autre demande ainsi que les dépens et l'éventuelle application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur le renouvellement du bail commercial et le point de départ du loyer du bail renouvelé, le juge des loyers commerciaux a relevé que la société Picard Surgelés avait fait notifier à la société Foncière Castelli, par acte d'huissier de justice du 24 mars 2016, une demande de renouvellement du bail commercial pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2016, moyennant un loyer annuel fixé dans la double limite du loyer plafond et de la valeur locative, et qu'elle avait, dans un mémoire du 28 février 2018, sollicité la fixation du loyer à la valeur locative et chiffré sa demande à la somme annuelle de 9 757,83 euros.
Le juge des loyers commerciaux a relevé par ailleurs que si la société Foncière Castelli ne s'opposait pas au principe du renouvellement du bail commercial à compter du 1er avril 2016, elle contestait néanmoins le montant du loyer sollicité ainsi que le point de départ du loyer du bail renouvelé arguant que les prétentions originaires présentées par la société Picard Surgelés avaient été modifiées et que le nouveau loyer ne pouvait être fixé qu'à compter du 18 mars 2018, jour de la notification du mémoire chiffrant la fixation du loyer à la valeur locative.
Le juge des loyers commerciaux a retenu que les prétentions de la société Picard Surgelés, bien que non chiffrées initialement, n'avaient pas été modifiées puisque, que ce soit dans l'acte en renouvellement du bail ou bien dans le mémoire postérieur, elle sollicitait la fixation du loyer à la valeur locative dès lors qu'elle était inférieure au loyer plafond. Il a en conséquence constaté l'accord des parties sur le principe du renouvellement et jugé que le montant du loyer du bail renouvelé prendrait effet au 1er avril 2016, date de prise d'effet du bail renouvelé.
Sur la fixation du prix du bail renouvelé à compter de cette date, le juge des loyers commerciaux, au visa des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce, a dit qu'il était de jurisprudence constante que le loyer devait être fixé selon la valeur locative si celle-ci était inférieure au montant du loyer plafonné et, qu'au cas présent, le bail d'une durée de neuf ans s'était prolongé par tacite reconduction dans la limite de douze ans, de sorte que le prix du loyer révisé devait être en principe plafonné ou fixé à la valeur locative dès lors que celle-ci était inférieure au montant du loyer plafonné, que toutefois, la société Foncière Castelli invoquait le caractère monovalent du local commercial, aménagé en vue d'une utilisation unique, à savoir à usage de garage, ce que la société Picard Surgelés contestait au motif que la bailleresse n'apportait aucun élément permettant de justifier du caractère exorbitant du coût des travaux aux fins de modifier la destination des lieux.
S'agissant du montant du loyer du bail renouvelé, le juge des loyers commerciaux a relevé que la société Picard Surgelés se référait, pour déterminer la valeur locative, à des locations de garages consenties par des particuliers alors que la société Foncière Castelli, au motif qu'il s'agissait d'un parking attaché à une surface de vente aux fins de faciliter le stationnement de la clientèle, se référait notamment aux prix pratiqués pour des parking affectés au même usage, à savoir des parking clientèle.
Les parties ne s'accordant ni sur le caractère monovalent du local, ni sur le prix du loyer du bail renouvelé, le juge des loyers commerciaux a ordonné une expertise et a fixé le loyer provisionnel à la somme de 7 703,98 euros hors taxes et hors charges par trimestre, soit le montant du loyer trimestriel en vigueur au 31 mars 2016.
La société Foncière Castelli a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 15 octobre 2019.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 27 avril 2022.
Les dernières écritures pour la société Foncière Castelli ont été déposées le 8 janvier 2020.
Les dernières écritures pour la société Picard Surgelés ont été déposées le 14 août 2020.
Le dispositif des écritures pour la société Foncière Castelli énonce :
Fixer le point de départ du nouveau loyer au 2 mars 2018 ;
Condamner la société Picard Surgelés aux dépens, outre la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Au visa de l'article R. 145-21 du code de commerce, qui dispose que le prix fixé judiciairement ne peut, en aucun cas, excéder les limites de l'offre et de la demande faite, sauf si depuis lors les parties ont varié dans leurs prétentions et, qu'en ce dernier cas, le prix ne peut prendre effet, dans la mesure où il excéderait les limites fixées par les prétentions originaires des parties, qu'à dater de la notification des nouvelles prétentions, la société Foncière Castelli soutient que dans sa demande du 24 avril 2016, la société Picard Surgelés sollicitait le renouvellement de son bail commercial pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2016, sans en fixer le montant et que ce n'est que par son mémoire préalable du 2 mars 2018 qu'elle a notifié une fixation à hauteur de 9 757,83 euros, soit un loyer moindre que le loyer au 1er janvier 2016, de 30 815,92 euros par an, de sorte que c'est à la date de cette deuxième prétention chiffrée du 2 mars 2018 qu'il faut se placer.
Le dispositif des écritures pour la société Picard Surgelés énonce :
Rejeter l'ensemble des demandes de la société Foncière Castelli ;
Confirmer le jugement rendu le 10 septembre 2019 par le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Béziers, en ce qu'il a fixé le point de départ d'application du montant du loyer du bail renouvelé au 1er avril 2016 ;
Condamner la société Foncière Castelli au paiement à la société Picard Surgelés de la somme de 4 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner la société Foncière Castelli aux dépens dont, pour les dépens d'appel, distraction au profit de maître Céline Thai-Thong, avocat postulant, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Pour l'essentiel, à titre principal, la société Picard Surgelés expose qu'elle n'a aucunement modifié ses prétentions depuis la signification de la demande de renouvellement du bail et que le point de départ d'application du loyer du bail renouvelé doit être fixé au 1er avril 2016, qu'en tout état de cause, toute modification par elle de ses prétentions concernant le loyer du bail renouvelé serait inopérante sur le point de départ d'application du loyer de renouvellement au motif que les dispositions de l'article R. 145-21 du code de commerce ne sont pas applicables au locataire en matière de loyer de renouvellement.
MOTIFS
1. Sur le point de départ du loyer du bail renouvelé
L'article L. 145-11 du code de commerce dispose que le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l'article L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l'article L. 145-10, faire connaître le loyer qu'il propose, faute de quoi le nouveau prix n'est dû qu'à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d'Etat.
L'article R. 145-21 du code de commerce dispose que le prix fixé judiciairement ne peut, en aucun cas, excéder les limites de l'offre et de la demande faite, selon le cas, en application de l'article L. 145-37 et conformément à l'article R. 145-20 ou en application de l'article L. 145-11, sauf si depuis lors les parties ont varié dans leurs prétentions. En ce dernier cas, le prix ne peut prendre effet, dans la mesure où il excéderait les limites fixées par les prétentions originaires des parties, qu'à dater de la notification des nouvelles prétentions.
Si ces dispositions visent les demandes du bailleur, qui peuvent être formulées par différentes étapes qui marqueront le point de départ du nouveau loyer, aucune disposition n'impose qu'il en soit de même lorsque le locataire formule lui-même une ou plusieurs demandes à la baisse. Ses demandes ne marqueront pas le point de départ du loyer, éventuellement diminué, celui-ci dépendant exclusivement de la date de prise d'effet du renouvellement.
En l'espèce, la société Foncière Castelli, bailleresse, ne peut donc se prévaloir de ces dispositions pour demander à la cour de fixer le point de départ du nouveau loyer au 2 mars 2018, soit à la date du mémoire préalable de la société Picard Surgelés, et c'est bien à juste titre que le juge des loyers commerciaux a fixé le point de départ au 1er avril 2016, date de prise d'effet du renouvellement du bail en litige.
Le jugement rendu le 10 septembre 2019 par le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Béziers sera donc confirmé en ce qu'il a fixé le point de départ d'application du montant du loyer du bail renouvelé au 1er avril 2016.
2. Sur les dépens et les frais non remboursables
Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
La société Foncière Castelli sera condamnée aux dépens de l'appel avec recouvrement direct au bénéfice des avocats de la cause qui peuvent y prétendre.
La société Foncière Castelli , qui échoue en cause d'appel, sera au surplus condamnée à payer à la société Picard Surgelés la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;
CONFIRME le jugement rendu le 10 septembre 2019 par le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Béziers, en toutes ses dispositions ;
CONDAMNE la société Foncière Castelli à payer à la société Picard Surgelés la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais non remboursables exposés en appel ;
CONDAMNE la société Foncière Castelli aux dépens de l'appel et accorde aux avocats de la cause qui peuvent y prétendre le droit de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le greffierLe Président
