Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 05 JUILLET 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 19/01590 - N° Portalis DBVK-V-B7D-OBTP auquel est joint le N° RG 19/2556 - N° Portalis DBVK-V-B7D-ODMR
ARRET N°
Décisions déférées à la Cour :
Jugement du 28 JANVIER 2019 du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BEZIERS et jugement rectificatif du 11 MARS 2019 du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BEZIERS
N° RG 15/02303 et N° RG 19/00352
APPELANTS :
SCI IMMO SUD 34
[Adresse 5]
[Localité 6]
Représentée par Me Xavier LAFON de la SCP LAFON PORTES, avocat au barreau de BEZIERS
Monsieur [R] [K]
né le 1er Septembre 1983 à BENIKHALAD
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représenté par Me Sophie NOEL, avocat au barreau de BEZIERS
SARL BEZIERS PNEUS, représentée par son gérant, M. [R] [K]
[Adresse 1] et [Adresse 2]
[Localité 6]
Représentée par Me Sophie NOEL, avocat au barreau de BEZIERS
INTIMES :
Monsieur [R] [K]
né le 1er Septembre 1983 à BENIKHALAD
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représenté par Me Sophie NOEL, avocat au barreau de BEZIERS
SARL BEZIERS PNEUS, représentée par son gérant, M. [R] [K]
[Adresse 1] et [Adresse 2]
[Localité 6]
Représentée par Me Sophie NOEL, avocat au barreau de BEZIERS
SCI IMMO SUD 34
[Adresse 5]
[Localité 6]
Représentée par Me Xavier LAFON de la SCP LAFON PORTES, avocat au barreau de BEZIERS
INTERVENANTE :
S.E.L.A.R.L. [Z] [U], es qualité de mandataire judiciaire de la SCI IMMO SUD 34 en vertu du jugement rendu le 29 mars 2021 par le Tribunal Judiciaire de BEZIERS
[Adresse 7]
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représentée par Me Xavier LAFON de la SCP LAFON PORTES, avocat au barreau de BEZIERS
Ordonnance de clôture du 27 Avril 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 MAI 2022, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffiers :
- lors des débats : Mme Ginette DESPLANQUE
- lors du délibéré : Mme Séverine ROUGY
ARRET :
- Contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Séverine ROUGY, greffière.
*
**
FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:
Le 16 mai 2008, [R] [K] a acquis de la SARL CRP PNEUS un fonds de commerce de négoce de pneus neufs et d'occasions situé [Adresse 1] et [Adresse 2] à Béziers.
Le 26 mars 2009, [Y] [F] a consenti sur l'immeuble susvisé un bail commercial à [R] [K] pour une durée de neuf ans, soit jusqu'au 31 mai 2017.
Courant décembre 2011, un changement de statut est intervenu au terme duquel le fonds de commerce n'est plus exploité par [R] [K] en son nom personnel mais par la SARL BEZIERS PNEUS dont il est le gérant, changement de statut dont l'administrateur de biens CAPIGI a pris note le 22 décembre 2011.
Par acte authentique en date du 20 février 2014, les consorts [F] ont vendu l'immeuble à la SCI IMMO SUD 34, l'acte portant mention de la location des locaux commerciaux à la SARL BEZIERS PNEUS.
En mai 2014, la SCI IMMO SUD 34 a réalisé des travaux au premier étage des locaux et le 28 juillet 2014, la DIRECCTE a informé [R] [K] du risque d'effondrement d'une partie du plafond du magasin suivi le 6 août 2014 d'une mise en demeure de faire cesser toute activité sous peine d'exposer toute personne à un risque de danger grave et imminent d'ensevelissement.
Par acte en date du 8 août 2014, [R] [K] et la SARL BEZIERS PNEUS ont saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Béziers, lequel par décision en date du 12 septembre 2014 a déclaré irrecevables les demandes formées par la SARL BEZIERS PNEUS et a ordonné une expertise confiée à [M] [S], lequel a déposé son rapport le 20 février 2015.
Par commandement en date du 18 mai 2015, la SCI IMMO SUD 34 a mis en demeure [R] [K] d'avoir à occuper et exploiter les locaux personnellement conformément au bail article 3, de mettre les locaux en conformité avec les prescriptions édictées en matière d'incendie, de supprimer la couverture installée sur la cour, de justifier d'une assurance locative en cours de validité et de permettre à la bailleresse d'effectuer les travaux nécessaires pour raccorder un des deux appartements au tout à l'égout.
Par acte d'huissier en date du 7 août 2015, [R] [K] et la SARL BEZIERS PNEUS ont assigné devant le tribunal de grande instance de Béziers la SCI IMMO SUD 34.
Le jugement rendu le 28 janvier 2019 par le tribunal de grande instance de Béziers énonce dans son dispositif :
Dit que [R] [K] est irrecevable à agir;
Dit que le locataire est la SARL BEZIERS PNEUS;
Condamne la SCI IMMO SUD 34 à payer à la SARL BEZIERS PNEUS les sommes suivantes:
-5 000 € au titre du préjudice de jouissance de mai 2014 au 29 juillet 2014;
-58 579 € au titre de la perte d'exploitation entre le 30 juillet et le 18 septembre 2014;
-3 840 € au titre des frais de renforcement et de mise en sécurité du local;
-1 500 € au titre de l'information apportée à la clientèle,
-883,50 € au titre des frais de mise en recouvrement des charges et dettes;
Ordonne à la SCI IMMO SUD 34 d'effectuer la remise en état et la consolidation du plancher des étages au-dessus du magasin dans un délai de un mois sous astreinte de 50 € par jour de retard de retard passé ce délai dans la limite de 5000 €:
Ordonne l'exécution provisoire;
Condamne la SCI IMMO SUD 34 à payer à la SARL BEZIERS PNEUS la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile
Condamne la SCI IMMO SUD 34 aux entiers dépens en ce compris les frais de référé et de l'expertise judiciaire.
Sur l'identité du titulaire du bail, le tribunal, après avoir repris les dispositions des articles 1714 et 1690 du code civil et le contrat de bail du 26 mars 2009, considère que le courrier en date du 21 décembre 2011 par lequel la société CAPIGI, alors mandataire du bailleur, a accusé réception du courrier par lequel [R] [K] l'informe de la cession du fonds de commerce à la SARL BEZIERS PNEUS et indique avoir pris bonne note du changement, suffit à considérer que la cession du fonds de commerce a été portée à la connaissance du bailleur qui l'a acceptée et qu'elle est donc pleinement opposable à la SCI IMMO SUD 34.
Le tribunal en tire comme conséquence que c'est à tort que le commandement du 18 mai 2015 a été délivré à [R] [K] et non à la SARL BEZIERS PNEUS, si bien qu'il se voit privé d'effet et qu'il n'y a pas lieu de statuer sur l'éventuelle application de la clause résolutoire.
De même, [R] [K] n'étant plus locataire, ses demandes sont irrecevables.
Sur le non-respect du contrat de bail et la faute du bailleur, les premiers juges retiennent qu'il n'est pas contesté que la SCI IMMO SUD 34 a entrepris en mai 2014 des travaux de rénovation des ses biens situés au-dessus du garage, objet du bail commercial, et qu'il ressort des pièces qu'il en est résulté une situation dangereuse en raison des risques potentiels d'effondrement de partie du plancher, ce qui a conduit le locataire à fermer partiellement son local à la clientèle.
Ainsi, les désordres survenus au détriment de la SARL BEZIERS PNEUS à l'occasion des travaux réalisés par la SCI IMMO SUD 34 caractérisent un trouble de jouissance excessif et une violation du contrat de bail, le danger relevé par la DIRECCTE constatant non pas un manquement du preneur mais une faute du bailleur.
Sur la réparation des préjudices subis par la SARL BEZIERS PNEUS:
-sur le préjudice de jouissance au regard de sa nature et de son étendue, le tribunal alloue la somme forfaitaire de 5 000 €,
-sur la perte d'exploitation, le tribunal retient qu'elle est certaine du 29 juillet au 18 septembre 2014 en raison de la fermeture du garage et il se fonde sur le chiffre d'affaires et le rapport d'expertise.
Le tribunal fait droit aux autres demandes de réparation présentée à l'exception du trouble de jouissance après la réouverture du garage et du préjudice moral pour défaut de justificatifs.
Il rejette aussi la demande de consignation des loyers au motif que la persistance des désordres n'est pas démontrée.
Le 13 février 2019, la SCI IMMO SUD 34 a déposé une requête en retranchement et en interprétation au motif que le jugement du 28 janvier 2019 a ordonné à la SCI IMMO SUD 34 d'effectuer la remise en état et la consolidation du plancher des étages au-dessus du magasin dans un délai de un mois sous astreinte de 50 € par jour de retard passé ce délai dans la limite de 5 000 € alors que cette demande n'était pas expressément formulée.
La SCI IMMO SUD 34 a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 5 mars 2019 enregistré au rôle de la cour sous le numéro RG 19-1590.
Le jugement rectificatif rendu le 11 mars 2019 par le tribunal de grande instance de Béziers énonce dans son dispositif :
Rectifie l'erreur matérielle et ordonne le retranchement de l'obligation faite à la SCI IMMO SUD 34 d'effectuer la remise en état et la consolidation du plancher des étages au-dessus du magasin dans un délai de un mois sous astreinte de 50 € par jour de retard passé ce délai dans la limite de 5000 € et sa suppression du jugement;
Ordonne l'exécution provisoire du jugement;
Laisse les dépens à la charge du Trésor Public.
[R] [K] et la SARL BEZIERS PNEUS ont relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 11 avril 2019 enregistré au rôle de la cour sous le numéro RG 19-2556.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 27 avril 2022 dans chacune des affaires.
Dans le dossier RG 19-1590:
Les dernières écritures pour la SCI IMMO SUD 34 et de la SELARL [W] [U], es qualité de mandataire judiciaire de la SCI IMMO SUD 34, intervenant volontaire , ont été déposées le 14 juin 2021.
Les dernières écritures pour [R] [K] et la SARL BEZIERS PNEUS ont été déposées le 2 août 2019.
Le dispositif des écritures de la SCI IMMO SUD 34 énonce en ses seules prétentions :
Infirmer en partie le jugement dont appel et statuant à nouveau;
A titre principal,
Dire que [R] [K] est seul titulaire du bail commercial portant sur les locaux sis [Adresse 1] et [Adresse 1];
Déclarer irrecevables toutes les demandes formées par la SARL BEZIERS PNEUS;
Déclarer [R] [K] infondé en ses demandes;
Constater l'acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation du bail commercial à compter du 18 juin 2015;
Ordonner l'expulsion de [R] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef y compris la SARL BEZIERS PNEUS avec au besoin le concours de la force publique;
Condamner [R] [K] au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant de 50 € par jour à compter du 18 juin 2015 inclus et jusqu'à justification de la libération effective des lieux;
Condamner [R] [K] au paiement de la somme de 12 000 € en réparation du préjudice résultant de l'impossibilité de louer les appartements;
Condamner [R] [K] au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement;
A titre subsidiaire,
Débouter la SARL BEZIERS PNEUS et [R] [K] de leurs demandes relatives à un préjudice de jouissance, des frais de renforcement et de mise en sécurité du local, de l'information apportée à la clientèle et des frais de mise en recouvrement des charges et dettes;
Débouter la SARL BEZIERS PNEUS et [R] [K] de leur appel incident et de toutes les demandes formulées à ce titre.
La SCI soutient d'abord que le seul bail est celui conclu le 26 mars 2009 entre [Y] [F], représentée par son mandataire l'EURL CAPIGI, et le seul [R] [K].
Elle fait valoir que ultérieurement, [R] [K] a constitué la SARL BEZIERS PNEUS qui a repris l'exploitation des locaux mais qu'aucun acte n'a constaté le transfert du bail au profit de la SARL et aucun acte de cession du fonds ou d'apport en société n'a été signifié au bailleur.
La SCI affirme que la lettre de la société CAPIGI du 22 décembre 2011 se borne à prendre note du changement de statut de [R] [K] en SARL ce qui est une erreur mais qui ne vaut pas acceptation d'une cession du fonds de commerce inexistante.
Ainsi, seul [R] [K] est resté titulaire du bail et par conséquent le commandement du 18 mai 2015 qui lui a été délivré et visant la clause résolutoire du bail doit produire tous ses effets dans la mesure où il n'a pas exécuté les causes du commandement en l'occurrence une occupation personnelle des lieux, les travaux de mise en conformité aux normes incendie, la suppression de la couverture installée sur la cour du local et le justificatif d'assurance.
La SCI soutient également que [R] [K] a manqué au respect de l'article 6 du bail qui prévoit que le preneur souffrira les travaux nécessaires réalisés par le bailleur en ne permettant pas à la SCI de réaliser les travaux nécessaires dans les appartements du 1er étage.
La SCI précise que si [R] [K] ne s'est pas opposé à ces travaux, il a émis la condition qu'ils soient faits par un professionnel alors que la SCI entendait les réaliser elle-même alors que la stipulation du bail n'autorise pas le preneur à formuler de pareilles exigences.
A titre subsidiaire, la SCI soutient que les demandes de réparation ne sont pas fondées faisant valoir en substance:
-qu'en application du bail, le preneur n'a pas droit à une indemnité pour la gêne que peuvent lui causer des travaux de rénovation dans l'immeuble,
-qu'il n'est pas justifié d'une perte d'exploitation qui ne peut être confondue avec une perte du chiffre d'affaires comme retenu à tort par le jugement,
-que depuis le 17 septembre 2014, le fonds est normalement exploité et qu'il n'est pas démontré le contraire.
Le dispositif des écritures de la SARL BEZIERS PNEUS et [R] [K] énonce en ses seules prétentions:
A titre principal,
Confirmer le jugement dont appel sauf en ce qu'il a limité le préjudice de jouissance de la SARL BEZIERS PNEUS au 29 juillet 2014 et en ce qu'il a rejeté certaines demandes d'indemnisation de la la SARL BEZIERS PNEUS;
Statuant à nouveau,
Condamner la SCI IMMO SUD 34 à payer à la SARL BEZIERS PNEUS les sommes suivantes:
-204 716 € au titre du trouble de jouissance arrêté au 31 juillet 2019,
-10 000 € au titre du préjudice moral,
-3 499 € au titre des frais de procédure antérieures;
Dire que la somme de 122 € par jour sera due par la SCI IMMO SUD 34 à la SARL BEZIERS PNEUS en réparation du préjudice de jouissance jusqu'à la remise en état et à la mise en sécurité des locaux;
Condamner la SCI IMMO SUD 34 à faire effectuer les travaux de remise en état de l'immeuble sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir;
Condamner la SCI IMMO SUD 34 à payer à la la SARL BEZIERS PNEUS la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens;
A titre subsidiaire,
Si la SARL BEZIERS PNEUS n'est pas la locataire des locaux, dire que [R] [K] est recevable et bien fondé en toutes ses demandes et en conséquence,
Condamner la SCI IMMO SUD 34 à lui payer la somme de 286 816,37 € correspondant à son entier préjudice arrêté au 31 juillet 2019;
Dire que la somme de 122 € par jour sera due par la SCI IMMO SUD 34 à [R] [K] en réparation du préjudice de jouissance jusqu'à la remise en état et à la mise en sécurité des locaux;
Condamner la SCI IMMO SUD 34 à faire effectuer les travaux de remise en état de l'immeuble sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir;
Condamner la SCI IMMO SUD 34 à payer à [R] [K] la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Sur la qualité de preneur de la SARL BEZIERS PNEUS, les intimés soutiennent qu'il existe bien un bail commercial liant la SARL à la SCI IMMO SUD 34 rappelant qu'un bail commercial peut être verbal, que le statut des baux commerciaux n'est pas subordonné à l'existence d'un bail écrit.
Au cas d'espèce, la simple occupation des lieux, le versement des loyers et la mention du bail dont est titulaire la SARL BEZIERS PNEUS dans l'acte de vente de l'immeuble dans lequel se situe les locaux loués démontrent que la SCI IMMO SUD 34 avait parfaitement connaissance du bail commercial dont est titulaire la SARL BEZIERS PNEUS.
Lest intimés ajoutent en outre que jusqu'à ce que la SARL demande à être indemnisée, la SCI n'a jamais contesté la qualité de locataire de la SARL.
Les intimés font valoir l'absence d'acquisition de la clause résolutoire exposant que [R] [K] a répondu au commandement délivré le 18 mai 2015 tout comme il avait répondu à celui du 30 septembre 2014 justifiant de l'assurance des locaux.
Sur la réparation des préjudices de la SARL BEZIERS PNEUS, les intimés se fondent sur l'article 1719 du code civil et l'obligation du bailleur de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée et le bailleur ne peut faire subir au preneur des travaux si la jouissance des locaux est compromise.
Sur sa perte d'exploitation pour la période de fermeture de l'établissement, la SARL se fonde sur le chiffre donné par la société comptable FIDURIS.
Elle demande que lui soit en particulier alloué des préjudices rejetés par le juge déféré et plus particulièrement la réparation de son préjudice de jouissance soutenant qu'elle n'a pu exploiter normalement son activité professionnelle en raison des tavaux entrepris par le bailleur au niveau des étages depuis mai 2014 jusqu'au 29 juillet 2014.
Elle soutient que ce trouble de jouissance caractérisé par la gêne dans l'exploitation perdure encore aujourd'hui comme le démontre un constat d'huissier du 31 mars 2018, la sécurité des lieux n'étant toujours pas garantie.
Elle fait valoir également l'existence d'un préjudice moral qui peut être subi par une société personne morale.
Enfin ,les intimés exposent que si la SARL BEZIERS PNEUS ne devait pas être considérée comme la titulaire du bail commercial alors il conviendrait de reconnaître [R] [K] comme titulaire dudit bail.
Dans cette hypothèse, les intimés soutiennent que les motifs invoqués par la SCI ne peuvent justifier l'acquisition de la clause résolutoire dans la mesure où:
Le preneur exploite les lieux loués en sa qualité de gérant de la SARL BEZIERS PNEUS et il n'y a ni sous-location ni gérance,
-les travaux de mise en sécurité incombe au bailleur et pas au preneur,
-il n'est pas démontré que la cour comprise dans l'assiette du bail est une cour découverte et la couverture existait déjà lors de la prise d'effet du bail,
-il a toujours été répondu aux demandes de justification d'une assurance des locaux,
-le preneur ne s'est pas opposé à l'accomplissement par le bailleur de travaux mais a seulement demandé que les dits travaux soient réalisés par un homme de l'art ce qui est une revendication légitime compte tenu de la nature des travaux et des précédents travaux réalisés par la SCI ayant conduit à la fermeture du commerce.
Dans le dossier RG 19-2556:
Les dernières écritures pour [R] [K] et la SARL BEZIERS PNEUS ont été déposées le 9 juillet 2019.
Les dernières écritures pour la SCI IMMO SUD 34 ont été déposées le 8 octobre 2019.
Le dispositif des écritures de de la SARL BEZIERS PNEUS et [R] [K] énonce en ses seules prétentions :
Infirmer le jugement rectificatif;
Dire que la requête en retranchement n'est pas fondée;
Condamner la SCI IMMO SUD 34 au paiement de la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Ils soutiennent qu'ils ont formulé dans l'instance ayant donné lieu au jugement du 28 janvier 2019 une demande relative à la remise en état et à la consolidation des planchers de l'immeuble.
Le dispositif des écritures de la SCI IMMO SUD 34 énonce:
Confirmer le jugement rectificatif;
Condamner solidairement la SARL BEZIERS PNEUS et [R] [K] à payer la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
La SCI soutient que dans les écritures de première instance, la demande portant sur 'la remise en état de l'immeuble' est tellement vague et imprécise que l'on ne peut considérer qu'elle vise la remise en état et la consolidation des planchers des étages.
Elle ajoute qu'en outre l'expert judiciaire ne conclut nullement que les travaux de renforcement qui ont été réalisés sont insuffisants.
MOTIFS
La cour rappelle tout d'abord qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties, c'est à dire sur ce à quoi prétend une partie et que la formulation dans le dispositif des conclusions de voir «dire et juger» et/ou «constater» ne constitue pas une prétention et que la cour n'est donc pas tenue d'y répondre.
Sur la jonction entre les procédures RG 19-1590 et RG 19-2556:
Au regard des liens existants entre ces deux procédures, la procédure RG 19-2556 portant sur l'appel du jugement rectificatif du jugement du 28 janvier 2019, procédure d'appel RG 19-1590, il convient en application de l'article 367 du code de procédure civile, dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice, d'ordonner la jonction entre ces deux procédures et de joindre l'affaire enrôlée sous le numéro RG 19-2556 à l'affaire enrôlée sous le numéro RG 19-1590.
Sur le titulaire du bail
Il est constant qu'en application de l'article 1216 du code civil, un contractant, le cédant peut céder sa qualité de partie au contrat à un tiers, le cessionnaire, avec l'accord de son cocontractant, le cédé.
Il ressort ainsi des pièces produites à la procédure que le contrat de bail commercial en date du 26 mars 2009 dispose en son article 20 CESSION- SOUS-LOCATION :
« Il est interdit au preneur de céder son droit au présent bail si ce n'est en totalité à son successeur dans son fonds de commerce et dans ce cas à condition d'appeler le bailleur à ladite cession et non à une simple réitération de la cession du bail et de lui remettre une expédition ou un exemplaire de l'acte de cession pour lui servir de titre à l'égard du cessionnaire. »
Il n'est pas contesté au vu des éléments versés au débat que le 10 février 2012, la SARL BEZIERS PNEUS a été immatriculée au registre du commerce et des sociétés du tribunal de commerce de Béziers avec [R] [K] en qualité de gérant, avec comme activité le négoce de pneus neufs et occasions et le négoce de véhicules automobiles et avec comme adresse du siège social: [Adresse 1] (adresse du bail en litige).
Parallèlement, le 27 décembre 2012, [R] [K] justifie s'être radié du registre du commerce et des sociétés.
Si cette cession n'a pas été formalisée par un acte et que le bailleur n'y a donc pas été appelé, pour autant l'article 1690 du code civil ne prévoit aucune forme particulière pour la signification de la cession au bailleur et la validité de la cession peut résulter, comme retenu par le jugement entrepris, du fait que cette cession a été portée à la connaissance du bailleur qui l'a acceptée.
Or, en l'espèce, par courrier en date du 21 décembre 2011, la société CAPIGI, administrateur de biens et mandataire du bailleur, a écrit à [R] [K] qu'elle prenait bonne note du changement de statut en SARL BEZIERS PNEUS.
La SARL BEZIERS PNEUS justifie également avoir réglé auprès du trésorier des impôts SIP Béziers le 6 octobre 2017 la somme de 565,66 € en paiement du loyer d'octobre 2017, et le 21 novembre 2017 la somme de 565,66 € en paiement du loyer de novembre 2017, ce qui a permis le 21 décembre 2017 la main levée totale d'opposition par le comptable public de l'avis à tiers détenteur notifié entre les mains de la SARL BEZIERS PNEUS sur les créances appartenant à la SCI IMMO SUD 34.
Ce dont il résulte que la SCI IMMO SUD 34 a bien émis une créance de loyer à l'encontre de la SARL BEZIERS PNEUS et en a accepté le paiement par ladite société.
Enfin, cette connaissance par la SCI IMMO SUD 34 de la cession du bail par [R] [K] à la SARL BEZIERS PNEUS et de son acceptation ressort également des propres pièces produites par la SCI IMMO SUD 34 elle-même en l'occurrence deux quittances de loyers pour les mois de mars et avril 2014 au nom de BEZIERS PNEUS.
Par conséquent, il résulte de l'ensemble de ces éléments que la cession du bail à la SARL BEZIERS PNEUS est donc opposable au bailleur la SCI IMMO SUD 34 qui en a eu connaissance et qui l'a acceptée par des actes positifs et non équivoques.
Le jugement dont appel sera donc confirmé en ce qu'il a dit que le titulaire du bail commercial est la SARL BEZIERS PNEUS, et que par voie de conséquence, il n'y a pas lieu de statuer sur l'acquisition de la clause résolutoire du bail suite à la délivrance du commandement du 18 mai 2015 au seul [R] [K] qui s'avère par ailleurs irrecevable en ses demandes.
Sur la faute du bailleur:
Comme relevé par le jugement dont appel, la SCI IMMO SUD 34 ne conteste pas avoir entrepris des travaux de rénovation dans les appartements situés au-dessus du garage de la SARL BEZIERS PNEUS à compter de mai 2014 ni que suite à ces travaux, la DIRECCTE, constatant après une visite le 28 juillet 2014, l'effondrement d'une partie du plafond du magasin avec des chutes de gravats, l'arrachage de plusieurs lattes de faux plafond et la fragilisation de la trémie et donc une situation présentant un risque grave pour la clientèle et le personnel, a le 6 août 2014 mis en demeure le gérant de la SARL BEZIERS PNEUS, [R] [K], de prendre les mesures nécessaires.
La SCI IMMO SUD 34 ne critique pas plus le rapport d'expertise judiciaire en ce qu'il retient notamment que:
-manifestement il n'y a pas eu de précautions de prises lorsque la dalle des appartements situés au premier étage a été coulée et qu'il y a donc eu des coulures de béton dans le local situé en dessous,
-les travaux réalisés lors des démolitions de l'étage, des cloisons et l'enlèvement du carrelage ont eu pour conséquence de faire chuter des parties de plâtre et [R] [K] a été contraint d'arracher toutes les parties de plafonds qui avaient été endommagées par ces chutes de matériaux,
-l'exploitation de fond de commerce avec la présence de personnel à l'intérieur n'était plus possible.
La SCI IMMO SUD 34 n'oppose pas plus de contestations face aux divers procès-verbaux de constat d'huissier qui dès le 5 juin 2014 relèvent notamment que :
-l'appartement du dessus est visible depuis le local commercial à travers le plancher
-des morceaux de plâtre relativement importants tombent dans le local commercial depuis le plancher qui se désagrège.
La SCI IMMO SUD 34 oppose seulement que le locataire ne peut solliciter au titre de ces désordres aucun dédommagement dans la mesure où le contrat de bail prévoit en son article 6 que le preneur souffrira quelque gêne que lui causeront les réparations, reconstructions et travaux quelconques dans l'immeuble sans pouvoir demander aucune indemnité ni diminution du loyer et ce quelles qu'en soient la durée et l'importance.
Toutefois, le bailleur ne peut s'exonérer de sa faute et de sa responsabilité en invoquant cette clause contractuelle dans la mesure où comme considéré par le jugement entrepris, les désordres survenus au cours des travaux entrepris par le bailleur sans la moindre précaution caractérisent un non respect par le bailleur de son obligation de permettre au preneur une jouissance paisible et excède largement les désagréments que le locataire est tenu de supporter sans indemnité en cas de réalisation de travaux dans l'immeuble dans la mesure où le preneur a dû en raison des désordres provoqués par les dits travaux cesser momentanément son exploitation commerciale.
La décision déférée sera donc confirmée en ce qu'elle a retenu une faute du bailleur et dit que ce dernier était tenu à réparer l'entier préjudice subi par son locataire.
Sur la réparation du préjudice de la SARL BEZIERS PNEUS:
Sur le préjudice de jouissance:
La SARL BEZIERS PNEUS sollicite la somme de 204 716 € au titre de son préjudice de jouissance depuis mai 2014 jusqu'au 31 juillet 2019 et au-delà une somme de 122 € par jour au motif que depuis le début des désordres en mai 2014, elle n'a pu avoir une jouissance normale des lieux et que ce préjudice perdure car la mise en sécurité des locaux ne serait pas à ce jour effective.
Il est constant, comme retenu par les premiers juges, qu'à compter de mai 2014 et jusqu'à la fermeture totale du garage suite à la mise en demeure de la DIRECCTE du 6 août 2014, la SARL BEZIERS PNEUS n'a pu en raison des désordres dans son local consécutifs aux travaux réalisés par la SCI IMMO SUD 34 jouir pleinement du bien loué.
Toutefois, la SARL BEZIERS PNEUS, par les seules pièces comptables parcellaires qu'elle produit, ne fait pas la démonstration de ce que son préjudice de jouissance pour la période du 2 mai 2014 au 29 juillet 2014 est équivalent à la perte de marge brute ( 7 076 €) ni que cette perte de marge brute est de 122 € par jour comme elle l'avance et ce à défaut d'une démonstration claire et corroborée par les pièces comptables.
Par conséquent, c'est par une juste appréciation des faits de la cause que les premiers juges ont estimé de façon forfaitaire le préjudice de jouissance subi par la SARL BEZIERS PNEUS du 2 mai au 29 juillet 2014 à la somme de 5 000 €, ce montant n'étant pas utilement critiqué par les parties.
En ce qui concerne le préjudice de jouissance que revendique la SARL BEZIERS PNEUS après la réouverture du garage le 17 septembre 2014, le rapport d'expertise judiciaire déposé le 20 février 2015 fait état de ce que les travaux de renforcement des planchers sont terminés et que ne reste en attente que la réalisation de la mise en conformité par rapport aux normes incendie, s'agissant toutefois d'un point sans lien avec les travaux entrepris par le bailleur en mai 2014 et qui ne faisait pas partie des missions confiées à l'expert judiciaire.
La SARL BEZIERS PNEUS, qui n'a pas formé de dire suite au dépôt du pré-rapport d'expertise concluant pourtant à la cessation des désordres, ne vient pas utilement démontrer par la production d'un constat d'huissier en date du 18 mai 2015 et d'un constat d'huissier en date du 31 mars 2018 de ce qu'il persiste un trouble de jouissance, l'huissier de justice se limitant à indiquer que les étais soutenant le plafond sont toujours en place sans que cette simple constatation suffise à démontrer que les travaux de renforcement préconisés n'auraient pas été exécutés comme l'a pourtant constaté l'expert judiciaire.
Par conséquent, le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il n'a pas fait droit à la demande de la SARL BEZIERS PNEUS de voir réparer son préjudice de jouissance au-delà du 29 juillet 2014.
Sur la perte d'exploitation:
Au regard de la fermeture du garage suite à la mise en demeure faite par l'administration du 29 juillet 2014 au 18 septembre 2014, le jugement déféré, au vu du rapport d'expertise judiciaire et des éléments comptables produits par la SARL BEZIERS PNEUS, a fixé la perte d'exploitation subie par cette dernière en lien avec les travaux réalisés par le bailleur à la somme de 58 579 €.
Le fait que la SARL BEZIERS PNEUS ait conservé au cours de cette période son stock comme le soutient la SCI IMMO SUD 34 est sans incidence sur le fait qu'en raison de la fermeture de son commerce, la SARL BEZIERS PNEUS n'a pu réaliser le chiffre d'affaires auquel elle pouvait légitimement prétendre au regard de ses résultats antérieurs.
De même, le fait que la SARL dispose d'un autre établissement à [Localité 8] soit à plusieurs kilomètres du local commercial objet du litige est sans incidence sur le chiffre d'affaires qui n'a pas été réalisé dans l'établissement concerné.
Enfin, la SCI IMMO SUD 34 ne démontre pas comme elle le prétend qu'en tout état de cause, le magasin aurait été fermé sur la période considérée au motif que le frère du gérant responsable de ce site était en arrêt maladie à cette époque, procédant uniquement par affirmation.
Le jugement dont appel sera donc confirmé.
Sur les frais annexes:
La décision a alloué à la SARL BEZIERS PNEUS au regard des éléments produits au débat une somme de 3 840 € au titre des frais de renforcement et de mise en sécurité du local assumés par la SARL, une somme de 1 500 € au titre des frais d'information apportée à la clientèle et une somme de 883,50 € au titre des frais divers.
L'appelante sollicite l'infirmation de ces dispositions mais ne développe aucun argument en droit ou en fait si bien qu'en l'absence de critique pertinente, la décision de première instance sera confirmée.
Sur le préjudice moral:
La SARL BEZIERS PNEUS sollicite, comme en première instance, à être indemnisée d'un préjudice moral.
Si comme elle le soutient une personne morale peut se voir indemniser lorsqu'elle a subi un préjudice moral, c'est à la condition qu'elle démontre l'existence dudit préjudice.
Or, devant la cour, comme en première instance, la SARL BEZIERS PNEUS ne fait pas la moindre démonstration de l'existence de ce préjudice et notamment d'une atteinte à sa considération.
Sur les frais liés aux procédures antérieures:
La SARL BEZIERS PNEUS sollicite en appel qu'il soit fait droit à sa demande de paiement de la somme de 1 920,07 € au titre des frais d'expertise comptable qu'elle a dû supporter et de la somme de 1 579,89 € au titre de l'ensemble des frais et honoraires d'huissier pour faire valoir ses droits.
En ce qui concerne les frais d'expertise comptable, la seule production au débat de la pièce 26 mentionnant uniquement HONORAIRES D'EXPERT
SELON GARANTIE
5% sur 38 411,49
TOTAL 1 920,07 €
datée du 3 novembre 2014 avec un tampon de REXPERTISES est manifestement insuffisante pour justifier du bien fondé de la demande.
En ce qui concerne les frais de constat d'huissier, si la demande de remboursement apparaît fondée pour les constats en date du 5 juin 2014 et du 17 juillet 2014 pour une somme totale de 590,01 €, les autres demandes seront rejetées dans la mesure où il n'est pas démontré que ces frais aient été utiles à la SARL BEZIERS PNEUS pour faire valoir ses droits.
La SCI IMMO SUD 34, infirmant sur ce point le jugement dont appel, sera condamnée à payer à la SARL BEZIERS PNEUS la somme de 590,01 €.
Sur la condamnation de la SCI à effectuer la remise en état et la consolidation du plancher des étages au-dessus du magasin sous astreinte:
Il a déjà été exposé que l'expert judiciaire conclut que les travaux de renforcement des planchers sont terminés.
En outre, la demande de la SARL BEZIERS PNEUS, tant en première instance qu'en appel, de voir condamner la SCI à faire effectuer sous astreinte les travaux de remise en état de l'immeuble n'identifie, ni dans le dispositif de ses écritures, ni dans les moyens qui éclairent le dispositif, la nature des travaux dont elle sollicite la réalisation.
Par conséquent, le jugement rectificatif du 11 mars 2019 sera confirmé en ce qu'il a ordonné le retranchement de l'obligation faite à la SCI IMMO SUD 34 d'effectuer la remise en état et la consolidation du plancher des étages au-dessus du magasin dans un délai de un mois sous astreinte de 50 € par jour de retard passé ce délai dans la limite de 5 000 €, et sa suppression du jugement, et en tout état de cause, le rejet de la demande de condamnation de la SCI IMMO SUD 34 à réaliser des travaux sous astreinte sera confirmé.
Sur les demandes accessoires:
Les jugements dont appel seront confirmés en leurs dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens.
En outre, la SCI IMMO SUD 34, succombant au principal en appel, sera condamnée à payer à la SARL BEZIERS PNEUS la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de la présente procédure.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, et rendu par mise à disposition au greffe;
Ordonne la jonction de l'affaire enrôlée sous le numéro RG 19-2556 à l'affaire enrôlée sous le numéro RG 19-1590;
Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 28 janvier 2019 par le tribunal de grande instance de Béziers sauf en ce qu'il a débouté la SARL BEZIERS PNEUS de sa demande d'indemnisation au titre des frais et honoraires des procès-verbaux de constat d'huissier du 5 juin 2014 et du 17 juillet 2014;
S'y substituant sur ce point,
Condamne la SCI IMMO SUD 34 à payer à la SARL BEZIERS PNEUS la somme de 590,01 € au titre des frais et honoraires des procès-verbaux de constat d'huissier du 5 juin 2014 et du 17 juillet 2014;
Confirme en toutes ses dispositions le jugement rectificatif du 11 mars 2019 rendu par le tribunal de grande instance de Béziers;
Condamne en outre la SCI IMMO SUD 34 à payer à la SARL BEZIERS PNEUS la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure d'appel.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
