Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 28 JUIN 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 20/00665 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OQBD
ARRET N°
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 26 DECEMBRE 2019
TRIBUNAL D'INSTANCE DE MONTPELLIER
N° RG 19-000177
APPELANTS :
Madame [G] [R]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentée par Me Célia MUSLIN, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/002426 du 11/03/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)
assisté de Me Camille GONZALEZ, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Monsieur [L] [U]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représenté par Me Célia MUSLIN, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
Me Célia MUSLIN a dégagé sa responsabilité le 20 avril 2022 reçu par message RPVA le 21 avril 2022
INTIMEE :
Madame [X] [B]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par Me Yvan MONELLI de la SELARL MBA & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Laure D'Hauteville, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Ordonnance de clôture du 25 Avril 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 MAI 2022,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Estelle DOUBEY
ARRET :
- contradictoire.
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier.
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Le 21 juillet 2016, [X] [B] a donné à bail à [L] [U] et [G] [R] un logement pour un loyer mensuel de 500 € outre 15 € de charges.
Le 8 décembre 2016, le cabinet Urbanis a effectué une visite des lieux sur demande des locataires qui se plaignaient de désordres dans le logement, suite à quoi, les locataires ont demandé le 27 janvier 2017, un réajustement du loyer et la réalisation de travaux.
Le 16 février 2017, le service départemental de mise en décence des logements ([W]) a visité le logement après avoir été contacté par [G] [R] et [L] [U] et a contacté le mandataire du bailleur pour lui demander de réaliser certains travaux.
Reprochant une différence entre la surface habitable réelle et celle déclarée au bail, outre l'indécence du logement du fait de la défectuosité de l'isolation et de l'absence d'étanchéité des menuiseries, [G] [R] a assigné [X] [B] en référé aux fins d'obtenir la désignation d'un expert et le paiement de la somme de 2 000 € à titre de provision à valoir sur les dommages et intérêts. [L] [U] est intervenu volontairement à l'instance.
Le 15 novembre 2017, il a été ordonnée en référé la condamnation de la bailleresse à payer aux locataires 1 000 € en réparation de leur préjudice sans faire droit aux autres demandes des locataires.
Le 10 janvier 2019, [L] [U] et [G] [R] ont assigné [X] [B] aux fins d'obtenir 4 000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance au titre de l'indécence du logement, 1 704 € au titre du trop-perçu de loyer au prorata de la surface réelle et 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.
[X] [B] a opposé la nullité de l'assignation pour défaut de mention obligatoire, en l'espèce, l'absence de précision sur leur domicile, et l'irrecevabilité de leurs demandes. Elle a demandé reconventionnellement leur condamnation à lui payer 829, 92 € au titre du solde locatif, 1 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et 1 500 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile outre les dépens.
Les locataires ont quitté le logement le 31 décembre 2018.
Le jugement rendu le 26 décembre 2019 par le tribunal d'instance de Montpellier énonce dans son dispositif :
Prononce la nullité de l'assignation du 10 janvier 2019.
Déclare irrecevables les demandes des consorts [M].
Dit n'y avoir lieu à statuer sur les demandes reconventionnelles à titre principal de [X] [B].
Condamne in solidum [L] [U] et [G] [R] à payer à [X] [B] la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.
Le jugement expose que l'assignation est irrégulière en ce qu'elle mentionne l'adresse de leur ancien logement, quitté le 31 décembre 2018. Au jour de l'audience, la réalité de la domiciliation des demandeurs chez la s'ur d'[G] [R] n'est pas démontrée ce qui cause un grief à [X] [B], la privant de la possibilité d'exécuter toute décision de condamnation rendue à son bénéfice.
[G] [R] et [L] [U] ont relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 4 février 2020.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 25 avril 2022.
Les dernières écritures pour [G] [R] et [L] [U] ont été déposées le 22 juillet 2020.
Les dernières écritures pour [X] [B] ont été déposées le 3 septembre 2020.
Le dispositif des écritures pour [G] [R] et [L] [U] énonce :
Infirmer en toutes ses dispositions le jugement en date du 26 décembre 2019.
Débouter [X] [B] de sa demande tendant à voir déclarer nulle l'assignation délivrée le 11 janvier 2019.
Condamner [X] [B] à verser à [G] [R] et [L] [U] la somme de 4 000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance.
Condamner [X] [B] à verser à [G] [R] et [L] [U] la somme de 1 704 € au titre du trop-perçu de loyer au prorata de la surface réelle, avec intérêts au taux légal à compter de la demande de réduction de loyer en date du 27 janvier 2017.
Condamner la requise au paiement de la somme de 2 000 € au titre des articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991.
La condamner aux entiers dépens.
[G] [R] et [L] [U] font valoir qu'il n'y a pas de nullité sans grief et que [X] [B] n'expose pas en quoi le fait que l'acte introductif d'instance mentionne leur ancien domicile lui causerait un quelconque grief. En tout état de cause leur nouvelle adresse était connue puisqu'ils avaient précisé dans leurs conclusions qu'ils résidaient chez la s'ur d'[G] [R].
Ils contestent le caractère irrecevable de leur demande en révision du loyer. Ils soutiennent que l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit un délai de quatre mois pour saisir le juge d'une demande de diminution du loyer à compter de la date de signature du bail. Il est par contre possible pour le preneur de solliciter la diminution du loyer plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail et la diminution prendra effet à la date de la demande, soit le 27 janvier 2017. [G] [R] et [L] [U] avancent que la surface réelle du logement est moindre que celle indiquée sur le bail et qu'ils ont, dès le 27 janvier 2017 réclamé à la bailleresse un réajustement du loyer et un rappel sur les six mois. La surface est de 107, 55 m2 tandis que le bail prévoit une surface de 130 m2. Le certificat de surfaces habitables fait mention d'une surface habitable de 107, 55 m2 et les anciens locataires du logement versaient un loyer de seulement 200 €. [G] [R] et [L] [U] soutiennent que la surface habitable est un élément essentiel et déterminant du consentement du locataire et retiennent la sanction de réduction proportionnelle du loyer prévue à l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989.
[G] [R] et [L] [U] soutiennent que le logement loué était non décent et font valoir que les services départementaux de l'Hérault d'action de lutte contre la non décence des logements ont déclaré que le logement ne répondait pas aux critères de décence le 20 octobre 2017. Les travaux entrepris par la bailleresse sont insuffisants et l'organisme Urbanis a pu constater notamment lors de sa visite du 8 décembre 2016 la présence d'infiltrations et de moisissures. Le 16 février 2017, la fédération Soliha a aussi préconisé la réalisation de travaux et confirmé que le logement n'était pas conforme au décret décence pour trois postes. [G] [R] et [L] [U] ajoutent qu'ils ont été contraints de régler d'importantes factures de fioul et d'électricité pour chauffer le logement entre 2017 et 2018 et ce malgré les travaux réalisés. Ils contestent avoir manqué à leur obligation d'entretien. Ils affirment avoir allumé en permanence la VMC sans que celle-ci ne fonctionne correctement. Ils contestent avoir démonté une fenêtre.
Le dispositif des écritures pour [X] [B] énonce :
Confirmer le jugement du 26 décembre 2019 en ce qu'il a prononcé la nullité de l'assignation du 10 janvier 2019 et déclaré irrecevables les demandes formulées par [G] [R] et [L] [U].
Débouter [G] [R] et [L] [U] de leur demande en remboursement des loyers à hauteur de 1 704 € pour cause de prescription et subsidiairement car ils ne peuvent se fonder sur la superficie mentionnée dans le DPE.
Rejeter la demande de dommages et intérêts de 4 000 € de [G] [R] et [L] [U].
Condamner solidairement [G] [R] et [L] [U] à régler à [X] [B] la somme de 829, 92 € assortie d'intérêts au taux légal à compter du 26 février 2019.
Condamner solidairement [G] [R] et [L] [U] à payer la somme de 2 000€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.
[X] [B] soutient que l'assignation qui lui a été délivrée est nulle puisque les demandeurs ont indiqué qu'ils demeuraient dans le logement loué, pourtant quitté le 31 décembre 2018. Il s'agit bien d'un vice de forme lui faisant grief puisqu'elle se retrouve dans l'impossibilité d'exécuter le jugement dans le cas où il lui serait favorable alors qu'elle a formulé une demande reconventionnelle en première instance et une demande incidente en appel. Elle ajoute que l'objectif de cette mention est de lui permettre de localiser facilement les demandeurs ce qu'elle ne peut pas faire en l'espèce puisqu'il apparait que les demandeurs ont changé d'adresse quatre fois en trois ans. Elle fait valoir que les locataires devaient anticiper le laps de temps entre leur déménagement et la délivrance de l'assignation et soutient que le fait que les conclusions notifiées comportent une nouvelle adresse ne permet pas de régulariser le vice de forme dès lors que la réalité de leur domiciliation n'est pas démontrée.
Elle soutient subsidiairement que l'action en diminution des loyers serait irrecevable pour non respect des délais fixés à l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, notamment le délai de quatre mois pour saisir le juge à compter du 27 janvier 2017, date de la sollicitation amiable du réajustement des loyers.
Subsidiairement, [X] [B] fait valoir le DPE n'a qu'une valeur informative et ne peut servir de fondement à des demandes pécuniaires. Il convient également pour les demandeurs de démontrer que la surface a été déterminante dans leur volonté de louer le bien. La bailleresse souligne que si les anciens locataires payaient un loyer moindre c'est parce qu'il s'est écoulé sept ans entre leur bail et celui d'[G] [R] et [L] [U] et qu'elle a entre-temps procédé à des travaux d'amélioration. En tout état de cause, elle souligne que [G] [R] et [L] [U] ne peuvent pas solliciter le remboursement de l'intégralité du loyer sur 24 mois alors même que sur les 500 € prévus, 353 € étaient pris en charge par la CAF.
[X] [B] oppose à la demande de dommages et intérêts d'[G] [R] et [L] [U] l'absence de démonstration du caractère indécent du logement. Le rapport [W] a préconisé d'effectuer quelques contrôles avec mise en conformité le cas échéant ce qui n'est pas similaire à un constat de non décence. Ce même rapport constate que les revêtements sont dégradés, humides et comportent des moisissures ce qui ne saurait être imputable à la bailleresse dès lors que l'état des lieux d'entrée n'avait pas mentionné la présence de moisissures. [X] [B] soutient que l'artisan mandaté par ses soins a constaté que les grilles de ventilation avaient été bouchées et que la VMC n'était pas enclenchée. La détérioration des murs est donc due aux locataires. Concernant les menuiseries de la salle de bain, la bailleresse fait valoir que l'artisan a pu constater que la fenêtre avait été démontée par les locataires lors de leur déménagement, sans qu'elle soit réinstallée correctement. En tout état de cause, [X] [B] souligne que, rapidement après avoir reçu le courrier d'Urbanis plusieurs travaux ont d'ailleurs été entrepris. Concernant l'isolation des lieux, la bailleresse verse aux débats une facture d'isolement du toit en date du 5 octobre 2016.
A titre incident, [X] [B] soutient qu'[G] [R] et [L] [U] lui sont redevables d'un solde locatif de 829, 92 € dont le règlement leur avait été réclamé le 22 janvier 2019.
MOTIFS
La cour observe que les locataires qui n'avaient pas mentionné dans leur assignation introductive d'instance en date du 10 janvier 2019 d'autre adresse que celle du logement loué qu'ils avaient pourtant quitté à la date du 31 décembre 2018 ont par ailleurs depuis plusieurs fois adresse au cours de l'instance judiciaire, sans jamais notifier l'information, et alors que leur domiciliation n'est toujours pas démontrée.
La cour confirme dans ces conditions la réalité d'un grief causé par le vice de forme de l'acte d'assignation à [X] [B] sur le risque d'impossibilité d'exécution de condamnation prononcée à son bénéfice, et confirme par conséquent la nullité prononcée.
Il en résulte également la confirmation que les prétentions de [L] [U] et [G] [R] dans cette instance et les prétentions en appel incident de [X] [B] ne sont pas recevables, sans qu'il y ait lieu de statuer sur l'argumentation de leur bien-fondé.
Il est équitable de mettre à la charge des appelants [L] [U] et [G] [R] une part des frais non remboursables exposés en appel par [X] [B] pour un montant de 2000 €.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition greffe ;
Confirme les dispositions du jugement rendu le 26 décembre 2019 par le tribunal d'instance de Montpellier ;
Condamne solidairement [L] [U] et [G] [R] à payer à [X] [B] une somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne solidairement [L] [U] et [G] [R] aux dépens de l'appel qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.
Le greffierLe président
