Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
2e chambre civile
ARRET DU 23 JUIN 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 21/06880 - N° Portalis DBVK-V-B7F-PHD7
ARRET N°
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance du 04 OCTOBRE 2021
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE NARBONNE
N° RG 21/00307
APPELANTE :
Madame [L] [F] VEUVE [V] placée sous sauvegarde de justice et représentée dans le cadre de la procédure d'appel par l'ATDI, mandataire judiciaire à la protection des majeurs dont le siège social est sis [Adresse 6], en vertu d'une ordonnance du juge des contentieux de la protection de Narbonne en date du 24/11/21
née le 23 Janvier 1940 à [Localité 5] (MAROC)
de nationalité Française
[Adresse 9]
[Localité 1]
Représentée par Me FONTAINE substituant Me Philippe GROS, avocat au barreau de CARCASSONNE
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/015991 du 15/12/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)
INTIME :
Madame [W] [Y]
née le 05 Septembre 1986 à [Localité 7] (CAMEROUN)
de nationalité Camerounaise
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Gilles BERTRAND de la SCP ROZE, SALLELES, PUECH, GERIGNY, DELL'OVA, BERTRAND, AUSSEDAT , SMALLWOOD, avocat au barreau de MONTPELLIER
Ordonnance de clôture du 10 Mai 2022 révoquée par une nouvelle ordonnance du 17/05/2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 MAI 2022,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Béatrice VERNHET, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Eric SENNA, Président de chambre
Madame Myriam GREGORI, Conseiller
Madame Béatrice VERNHET, Conseiller
Greffiers
- lors des débats : Mme Ginette DESPLANQUE
- lors du délibéré : Mme Sophie SPINELLA
ARRET :
- Contradictoire.
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Eric SENNA, Président de chambre, et par Mme Sophie SPINELLA, Greffier.
EXPOSE DE LA PROCÉDURE
Suivant acte sous seing privé du 12 juin 2018 , Madame [W] [Y] a donné à bail à Madame [L] [F], un appartement à usage d'habitation situé au sein de la Résidence dénommée '[Adresse 4], moyennant un loyer mensuel avec charges de 383 €.
Des loyers étant demeurés impayés, Madame [W] [Y] a fait signifier à Madame [L] [F], le 15 février 2021, un commandement de payer la somme principale de 1175,70€ au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 1er février 2021, et visant la clause résolutoire prévue au bail avant de l'assigner, le 11 mai 2021 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Narbonne pour obtenir notamment le paiement de l'arriéré locatif et entendre constater la résiliation du bail ainsi que toutes les mesures s'y attachant.
Par ordonnance en date du 4 octobre 2021 , le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Narbonne, statuant en référé hors la présence de Madame [F] a:
- constaté que les conditions d'acquisition des effets de la clause résolutoire sont réunies à la date du 27 juillet 2020,
- ordonné en conséquence à Madame [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la décision,
-dit qu'à défaut pour Madame [F] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [W] [Y] pourra , deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris avec le concours de la force publique, si besoin est,
- dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place,
-condamné Madame [F] à verser à Madame [W] [Y], à titre provisionnel , la somme de 2 273, 06 € ( décompte arrêté en date du 1er août 2021, ce compris l'échéance locative du mois d'août 2021 ) avec les intérêts au taux légal à compter de la décision,
- condamné Madame [F] à payer à Madame [W] [Y], à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 27 juillet 2020 et jusqu'à la libération définitive des lieux et la restitution des clés,
- fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges calculés tels que si le contrat s'était poursuivi,
- condamné Madame [F], à verser à Madame [W] [Y] la somme de 300 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamné Madame [F] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer , de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture,
Madame [L] [F], placée sous sauvegarde de justice et représentée dans le cadre de la procédure d'appel par l'ATDI , mandataire judiciaire à la protection des majeurs, désigné par l'ordonnance du juge des contentieux de la protection du 24 novembre 2021, a relevé appel de cette décision le 29 novembre 2021 en critiquant chacune de ses dispositions.
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 avril 2022 auxquelles il y a lieu de se référer pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, elle demande à la cour de :
-confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 27 juillet 2020 , et l'infirmer pour le reste,
Statuant à nouveau,
- juger que Madame [L] [F] veuve [V] bénéficiera d'un délai de trois années pour régler sa dette d'un montant de 2 719,42 € actualisée au 22 octobre 2021,
- suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au bail
- juger que cette clause sera réputée n'avoir jamais joué une fois la datte locative apurée,
A titre subsidiaire,
- accorder à Madame [F] veuve [V] un délai de grâce de trois années pour quitter les lieux loués et remettre les clés,
En tout état de cause,
-débouter Madame [W] [Y] de toutes ses demandes et prétentions,
- juger en équité que les parties conserveront leurs frais et dépens à leur propre charge.
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 mai 2022 , auxquelles il y a lieu de se référer pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, Madame [W] [Y] demande à la cour de:
- confirmer la décision rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Narbonne statuant en matière de référé le 4 octobre 2021 en ses dispositions relatives à l'acquisition des effets de la clause résolutoire, et à l'ensemble des mesures qui s'y attachent, mais la réformer en ce qui concerne les dispositions relatives au montant de la dette locative et au montant de l'indemnité allouée au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.
Statuant à nouveau,
- condamner Madame [F] au paiement de la somme actualisée de 3 347,54 € au titre de la dette locative provisoirement arrêtée au 28 avril 2022,
- condamner Madame [F] au paiement de la somme de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en cause d'appel,
-condamner Madame [F] aux entiers dépens y compris les frais déjà exposés et à venir en application des dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 17 mai 2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION
La cour est saisie de l'appel principal de Madame [F], placée sous sauvegarde de justice, qui critique la décision en tous ses chefs et de l'appel incident de Madame [W] [Y], qui , compte tenu de l'évolution du litige, actualise le montant de certaines de ses prétentions.
Il convient cependant de constater que même si Madame [F] a relevé appel de la disposition ayant constaté l'acquisition des effets de la clause résolutoire , elle ne forme plus aucune prétention au terme des ses dernières conclusions, en demandant au contraire à la cour de confirmer la décision entreprise de ce chef.
En conséquence l'ordonnance sera purement et simplement confirmée sur ce point.
(I ) Sur le montant de la dette locative.
Le juge des contentieux de la protection a condamné Madame [F] à verser , à Madame [W] [Y] la somme de 2727,06 € à titre provisionnel au titre des loyers locatif arrêté au 1er août 2021, ce compris l'échéance du mois d'août 2021 .
Madame [W] [Y] actualise sa demande en paiement provisionnel, compte tenu des nouvelles échéances de loyers impayées échues depuis le mois d'octobre en la fixant à la somme de 3 347, 54 € arrêtée au 28 avril 2022.
Madame [F], âgée de 81 ans, désormais placée sous sauvegarde de justice ne conteste ni l'existence ni le montant de la dette locative qui résulte selon les explications , de l'ATDI, désignée par le juge des contentieux de la protection en qualité de mandataire spécial à l'effet de la représenter dans le cadre de la présente procédure, d'un cumul d'arriérés résultant d'une dégradation de l'état de santé de la locataire, Madame [F] ayant été hospitalisée à plusieurs reprises entre 2020 et 2021 pour traiter divers troubles ( états confusionnels , problème cardiaque, et anémie) .
La cour relève que selon le dernier décompte établi par la bailleresse le 28 avril 2022, la dette locative s'élevait au 13 avril 2022 à la somme de 3347, 84 € qui n'est pas contestée par la locataire même si cette dernière fait état d'un relevé locatif plus ancien remontant au mois d'octobre 2021, faisant apparaître à ce moment là un solde débiteur de 2 719,42 €. En tout état de cause elle n'offre aucune preuve de paiement alors que celle ci lui incombe en application des dispositions de l'article 1353 du Code civil.
Dans ces conditions, il convient de faire droit à la demande en paiement à hauteur de 3 347, 54 € correspondant au loyers et charges impayés arrêtés au 28 avril 2022, dans la mesure où elle ne se heurte à aucune contestation sérieuse.
L'ordonnance sera en conséquence réformée de ce chef.
(II) Sur la demande principale tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire et à l'octroi de délais de paiement.
Le juge des contentieux de la protection a statué en l'absence de Madame [F], qui n'était ni présente, ni représentée durant la première instance et n'a donc pas été saisi de cette demande.
Devant la cour, Madame [F], placée sous sauvegarde de justice et assistée par l'ATDI pour les besoins de l'instance demande à titre principal le bénéfice des dispositions des articles 1345 -5 du Code civil , 24V et 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 afin de voir suspendre les effets de la clause résolutoire pendant trois ans, et de permettre le règlement , dans ce délai de l'arriéré locatif.
Madame [W] [Y] s'oppose à cette demande en faisant valoir que l'ATDI avait pris contact avec la société en charge de la gestion locative du bien, en novembre 2021 pour lui indiquer qu'un plan de remboursement de la dette allait être mis en place, mais observe que ce plan n'a jamais été communiqué. Elle fait par ailleurs état de plusieurs plaintes du syndicat de la copropriété et de la mairie concernant sa locataire, en raison des odeurs nauséabondes qui se dégagent du logement et qui indisposent les occupants de la résidence.
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, même d'office accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) Il énonce par ailleurs que 'Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus' et il est précisé que ' si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".
Les éléments versés au dossier par Madame [F] et sa curatrice établissent la matérialité de ses problèmes de santé, qui ont motivé plusieurs hospitalisations au cours des deux dernières années et l'accumulation d'une dette locative, en lien avec sa vulnérabilité découlant de son âge et de sa perte d'autonomie . Pour autant, Madame [F], maintenant placée sous une mesure de protection, dispose d'une retraite de l'ordre de 1200 € par mois suffisante pour reprendre le paiement du loyer courant ( 338 € ) et apurer l'arriéré locatif en 36 mensualités et il ressort de certificat médical délivré par son médecin traitant le 6 décembre 2021, qu'un changement de lieu de résidence entraînerait chez elle des conséquences importantes sur son état psychique et physique.
Dans ces conditions il convient, de lui accorder les délais de paiement sollicités par l'ATDI en relevant que les problèmes d'hygiène constatés par les services techniques de la mairie de [Localité 8] lors de la visite de son appartement le 30 janvier 2020 , peuvent être réglés par l'intervention régulière d'une aide ménagère à domicile , qui est dores et déjà en place au vu de la facture de 560,42 € réglée par l'organisme tutélaire depuis le mois de novembre 2021 à la société 'Domicil Service' .
(III) Sur l'application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
Compte tenu de la position économique respective des parties, l'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
(IV) Sur les dépens.
Les dépens resteront à la charge de Madame [F].
PAR CES MOTIFS
La cour,
-Infirme l'ordonnance rendue le 4 octobre 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du tribunal judiciaire de Narbonne, en ce qu'elle a :
- ordonné à Madame [L] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la décision entreprise,
-dit qu'à défaut pour Madame [L] [F] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [W] [Y] pourra , deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris avec le concours de la force publique, si besoin est,
- dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place,
- condamné Madame [L] [F] à verser à Madame [W] [Y], à titre provisionnel, la somme de 2 273,06 € (décompte arrêté en date du 1er août 2021, ce compris l'échéance locative du mois d'août 2021) avec les intérêts au taux légal à compter de la décision,
- condamné Madame [L] [F] à payer à Madame [W] [Y] , à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 27 juillet 2020 et jusqu'à la libération définitive des lieux et la restitution des clés,
- fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charge calculés tels que si le contrat s'était poursuivi,
- condamné Madame [L] [F] à verser à Madame [W] [Y] la somme de 300 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile;
-Confirme l'ordonnance en ses autres dispositions critiquées.
Statuant à nouveau des chefs réformés;
- Condamne Madame [L] [F] à verser à Madame [W] [Y], à titre provisionnel, la somme de 3 347, 54 € correspondant au loyers et charges impayés , au 28 avril 2022 avec les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent arrêt;
-Autorise Madame [L] [F] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, en 36 mensualités successives de 92,98 € chacune, la dernière mensualité devant solder la dette en principal et intérêts ;
-Dit que chaque mensualité devra intervenir avant le 05 de chaque mois et pour la première fois le 05 du mois suivant la signification du présent arrêt ;
-Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés;
-Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;
-Dit qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que:
* la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* à défaut pour Madame [L] [F] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, Madame [W] [Y] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est ;
* Madame [L] [F] soit condamnée à verser à Madame [W] [Y] une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés;
- Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile;
-Laisse les dépens à la charge de Madame [L] [F], qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé et de sa notification à la sous-préfecture.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
