Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
2e chambre civile
ARRET DU 23 JUIN 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 21/04585 - N° Portalis DBVK-V-B7F-PCXD
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 02 JUILLET 2021
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE SETE
N° RG 12-21-000106
APPELANTE :
La SCI [Adresse 5], inscrite au RCS de Montpellier, 349 198 606, prise en la personne de son gérant, Monsieur [J] [T], domicilié ès qualités au siège social
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par Me Marie-José GARCIA, avocat au barreau de MONTPELLIER
INTIMEE :
Madame [M] [X] épouse [O]
née le 14 Novembre 1937 à [Localité 7] (95)
de nationalité Française
EHPAD [6]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Mylène CATARINA de la SCP D&C DIENER ET CATARINA, avocat au barreau de MONTPELLIER
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2021/011352 du 01/09/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)
Ordonnance de clôture du 10 mai 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 MAI 2022,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Béatrice VERNHET, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Eric SENNA, Président de chambre
Madame Myriam GREGORI, Conseiller
Madame Béatrice VERNHET, Conseiller
Greffiers
- lors des débats : Mme Ginette DESPLANQUE
- lors du délibéré : Mme Laurence SENDRA
ARRET :
- Contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Eric SENNA, Président de chambre, et par Mme Laurence SENDRA, Greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 15 avril 2009, la société civile immobilière (SCI) [Adresse 5] a donné à bail régi par les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 à Madame [M] [O] née [X] un logement situé [Adresse 5] moyennant un loyer initial mensuel révisable et payable chaque mois d'avance de 496,00 € provision sur charges comprise.
Alléguant de désordres relatifs à la décence du logement, la locataire a, par acte d' huissier de justice du 8 mars 2021, fait assigner le bailleur devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Sète, statuant en référé, aux fins de condamnation de ce dernier à procéder aux travaux de remise en état de la chaudière.
Par ordonnance en date 2 juillet 2021, le juge des contentieux de la protection a:
- constaté que le logement sis [Adresse 5], objet d'un bail conclu le 15 avril 2009 entre la SCI [Adresse 5] d'une part et Madame [M] [O] née [X] d'autre part, ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989;
-débouté la SCI [Adresse 5] de l'ensemble de ses demandes ;
-condamné la SCI [Adresse 5] à procéder travaux de remise en état de la chaudière logement sis [Adresse 5], dans le délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision ;
-dit que faute pour la SCI [Adresse 5] de procéder aux travaux ainsi ordonnés, cette dernière sera redevable, passé ce délai, d'une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 45,00 € par jour de retard pendant un délai maximum de quatre mois ;
-condamné la SCI [Adresse 5] à payer à Madame [M] [O] née [X] la somme de 700,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
-condamné la SCI [Adresse 5] aux entiers dépens, en ce compris le coût du procès- verbal de constat dressé le 20 novembre 2020 ;
- rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision ;
-rappelé qu'une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l'Etat dans le département conformément aux dispositions de l'article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
La SCI [Adresse 5] a relevé appel de cette ordonnance le 16 juillet 2021 en critiquant chacune de ses dispositions.
Madame [M] [X] ayant finalement quitté les lieux en août 2021, la cour tenant compte de l'évolution du litige, a , par arrêt en date du 31 mars 2022 :
- Dit que l'appel principal formé par la SCI '[Adresse 5]' tendant à l'infirmation de l'ordonnance rendue le 02 juillet 2021, est devenu sans objet, en ce qui concerne sa condamnation sous astreinte de 45 € par jour de retard d'avoir à procéder aux travaux de remise en état de la chaudière du [Adresse 5], loué à Madame [M] [O] née [X].
- Ordonné la réouverture des débats à l'audience du 17 mai 2022 pour permettre aux parties de conclure d'une part sur l'irrecevabilité de la demande nouvelle de la SCI [Adresse 5] tendant à la condamnation au paiement de Madame [O] de l'arriéré locatif , et d'autre part sur le pouvoir, revenant à la cour, statuant en référé, de statuer sur une demande en dommage intérêts, et une demande en paiement et non d'une demande en paiement provisionnel.
- Réservé l'application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, et les dépens.
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 avril 2022, auxquelles il y a lieu de se référer pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la SCI [Adresse 5] demande à la cour de :
- déclarer fondé et recevable l'appel interjeté à l'encontre de l'ordonnance du 2 juillet 2021,
- infirmer l'ordonnance en chacune de ses dispositions, et statuant à nouveau de :
- débouter Madame [M] [X] épouse [O] de l'ensemble de ses demandes,
- débouter Madame [O] de son appel incident,
- débouter Madame [O] de sa demande en dommages intérêts,
- juger que la SCI [Adresse 5] est fondée à opposer l'exception d'inexécution,
- juger que le logement, objet du bail signé entre les parties satisfait aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989,
- juger que la SCI [Adresse 5] n'a pas à procéder aux travaux de remise en état de la chaudière,
- condamner Madame [X] épouse [O] à verser à la SCI [Adresse 5] la somme de 8 649, 02 € au titre des arriérés de loyers
- condamner Madame [X] épouse [O] à verser à la SCI [Adresse 5] la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile; outre sa condamnation aux dépens de première instance et d'appel.
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 02 mai 2022, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, Madame [M] [X] épouse [O] demande à la cour de :
- confirmer partiellement l'ordonnance rendue le 02 juillet 2021 en ce qu'elle a constaté que le logement objet du bail signé des parties ne satisfaisait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéa de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, en ce que la SCI [Adresse 5] a été jugée mal fondée à se prévaloir de l'exception d'inexécution, et en ce qu'elle a été déboutée de l'ensemble de ses demandes, et condamnée à payer à Madame [M] [X] épouse [O] la somme de 700 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
- et, y ajoutant,
- de constater que Madame [M] [X] épouse [O] a été contrainte de quitter le logement, objet du bail au mois d'août 2021
- constater qu'en ne procédant pas aux travaux de remise en état de la chaudière la SCI [Adresse 5] a manqué à son obligation de délivrance et d'entretien du logement à l'égard de la locataire
- constater que Madame [M] [X] épouse [O] a subi un préjudice de jouissance pour la période du mois de novembre 2020 au mois d'août 2021, soit durant neuf mois
- juger recevable la demande de Madame [M] [O] tendant au paiement d'une provision à valoir sur l'indemnisation de son préjudice de jouissance,
-condamner la SCI [Adresse 5] à payer à Madame [M] [X] épouse [O] la somme provisionnelle de 4500 € au titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi du fait du trouble de jouissance,
- débouter la SCI [Adresse 5] de sa demande tendant à la condamnation de Madame [M] [X] épouse [O] d'avoir à payer la somme de 8 649,02 € au titre d'un prétendu arriéré de loyers arrêté au mois de juillet 2021,
-ordonner la compensation entre la demande provisionnelle sur dommages intérêts provisionnels et le terme de loyer d'août 2018 demeuré impayé ,
- condamner la SCI [Adresse 5] à payer à Madame [M] [X] épouse [O] la somme de 3 959,96 € après compensation,
-débouter la SCI [Adresse 5] de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- condamner la SCI [Adresse 5] à payer à Madame [M] [X] épouse [O] la somme de 2000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi que sa condamnation aux entiers dépens d'appel.
La clôture de l'instruction est intervenue le 10 mai 2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION
(I°) Sur l'obligation de délivrance
Le juge des contentieux de la protection , statuant en référé sur le fondement des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, a estimé, au regard du procès verbal de constat établi par Maître [C], huissier de justice, le 20 novembre 2020 et des autres éléments de preuve produits par la locataire que la chaudière était hors d'usage, ce qui, au regard de la nature des désordres, rendait le logement impropre aux caractéristiques de décence au sens de l'article 2 du décret du 30 janvier 2002 pris en application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989.
Le magistrat a retenu qu' aucun défaut d'entretien ne pouvait être opposé à la locataire qui justifiait de l'existence d'un contrat d'entretien collectif souscrit par la copropriété et que la SCI [Adresse 5], qui entendait se prévaloir de l'inexécution par la locataire de son obligation au paiement n'était pas fondée au regard des preuves de paiement produites par Madame [M] [X] épouse [O].
Il a en conséquence, ordonné sous astreinte, à la bailleresse de faire procéder aux travaux de remise en état.
La SCI [Adresse 5] critique cette analyse. Après avoir accepté en première instance d'assumer le coût de remplacement de la chaudière sous réserve qu'il soit avancé par Madame [X], et payé par compensation avec sa créance locative,la SCI [Adresse 5] a changé de positionnement devant la cour .
Elle soutient en effet que la chaudière n'était pas hors d'usage, qu'aucun des éléments produits par Madame [X] ne démontre le contraire.
Elle prétend que la panne, touchait le 'débistat' amorti, que celle- ci a été réparée par l'intervention de la société Engie, le 4 novembre 2019 et qu'en réalité,c'est la locataire qui ne savait tout simplement pas s'y prendre pour allumer la chaudière.
Elle prétend qu'il n'existe en l'état aucune preuve de la nécessité de procéder au changement intégral de la machine. En conséquence elle demande à la cour de débouter Madame [X] de sa demande,à l'indemnisation de son prétendu préjudice de jouissance. Elle rappelle que Madame [X] a quitté le logement en août 2021 pour aller vivre dans un institut spécialisé en raison de son grand âge, parce qu'elle n'était plus en capacité d'entretenir le logement et observe qu'elle a d'ailleurs quitté les lieux avant même l'expiration du délai qui lui était imparti par la décision contestée pour exécuter les travaux, de sorte qu'elle n'est pas fondée à se prévaloir d'un quelconque trouble de jouissance.
Madame [M] [X], qui a quitté le logement au mois d'août 2021, demande désormais à la cour, compte tenu de l'évolution du litige, de condamner la SCI [Adresse 5] au paiement d'une provision de 4500 € à valoir sur la réparation de son préjudice de jouissance, subi du mois de novembre 2020 au mois d'août 2021.
La cour considère comme le premier juge, que le constat dressé par Me [C], huissier de justice , le 20 novembre 2020 établit de manière indiscutable que le logement de Madame [X] était privé de chauffage et d'eau chaude, en raison du dysfonctionnement de la chaudière.
Les fiches d'intervention de la société Engie, chargée de l'entretien de l'installation mettent en évidence qu'au cours de l'hiver précédent, cette société avait dû intervenir à quatre reprises pour des pannes diverses, soit le 28 octobre 2019 pour une première panne provoquée par un 'gommage de la pompe', le 2 novembre 2019 pour une fuite d'eau au niveau de l'appareil, le 4 novembre 2019 pour le remplacement du débistat amorti, et le 27 décembre 2019 pour une fuite sur la tête d'un radiateur.
La cour observe d'ailleurs qu'à l'issue de l'intervention du 4 novembre 2019, le technicien avait indiqué que les débistats avaient été remplacés mais que le défaut revenait par intermittence.
Au demeurant il convient de rappeler, que la SCI [Adresse 5] n'était pas opposée au financement du remplacement de cet équipement déjà ancien (dont la première mise en service remontait au 1er mai 2002), dès lors que Madame [X] fasse l'avance de ces frais et que le paiement s'effectue par compensation avec l'arriéré locatif.
Ainsi, Madame [X], est restée sans chauffage ni eau chaude du mois de novembre 2020 à son départ en août 2021, malgré la mise en demeure adressée par son conseil à la bailleresse le 25 novembre 2020.
Cette situation caractérise un manquement avéré à l'obligation de délivrance d'un logement conforme aux normes d'habitabilité définies par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret du 30 janvier 2020 et aux dispositions de l'article 1719 du Code civil.
Dans ce contexte, l' obligation de réparer le préjudice de jouissance subi de ce chef par Madame [X], âgée de 83 ans n'est pas sérieusement contestable et justifie l'allocation d'une provision de 2000 €.
En effet, la circonstance tenant au fait que Madame [X] ait quitté les lieux avant la fin du délai imparti par l'ordonnance critiquée pour procéder à l'exécution des travaux, qui lui interdit de réclamer la liquidation de l'astreinte, ne remet nullement en cause l'existence de son préjudice de jouissance subi pendant plusieurs mois.
(II ) Sur la demande reconventionnelle en paiement des loyers impayés
Le juge des référés a débouté la SCI [Adresse 5] de ses demandes, qui tendaient alors à voir condamner Madame [X] à procéder au remplacement de la chaudière et à entendre juger que le prix des travaux sera déduit du montant de sa créance locative.
Compte tenu de l'évolution du litige, lié au départ de la locataire, la SCI [Adresse 5] demande à la cour de condamner Madame [X] au paiement d'une somme de 8649,02 € au titre des loyers impayés arrêtés au mois de juillet 2021.
Madame [X] conteste formellement ce décompte en faisant valoir qu'elle a réglé tous les loyers.
La cour, comme le premier juge, observe que la SCI [Adresse 5], remet plusieurs décomptes inexploitables et incohérents.
Ainsi, un courrier du 22 mars 2021 adressé à la locataire fait état d'un arriéré de 6 486,48 €, tandis que sur d'autres documents comptables intitulés ' tableau comptable loyers', la dette de Madame [X] à cette même date, apparaît pour 8 108, 36 €. Outre ces confusions, liées à l'appréhension des loyers par le trésor public, dans le cadre d'un avis détenteur, qui complique l'établissement d'un décompte rigoureux, Madame [X] remet de son côté des justificatifs de paiement qui mettent en évidence la caractère érroné du décompte produit par la bailleresse.
A titre d'exemple, le loyer du mois d'octobre 2020 figure dans le tableau comptable de la SCI [Adresse 5], comme étant impayé, alors que de son côté, Madame [X] épouse [O] justifie de son règlement par la production d'attestations de paiement valant quittance délivrée par Maître [U], huissier de justice.
Ces éléments caractérisent l'existence de contestations sérieuses tant sur le principe que sur le montant de la dette locative invoquée par la SCI [Adresse 5], que la cour ne peut connaître sans excéder les pouvoirs définis à l'article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile.
En conséquence l'appelante sera déboutée de la demande formée de ce chef.
(III) Sur l'application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile
Compte tenu des circonstances de l'espèce, il n'y a pas lieu de faire application à l'égard de quiconque, des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
(IV) Sur les dépens
La SCI [Adresse 5], qui succombe sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour,
- Vu l'arrêt de cette cour en date du 31 mars 2022;
- Confirme l'ordonnance rendue le 02 juillet 2021 en ce qu'elle a :
- constaté que le logement sis [Adresse 5], objet d'un bail conclu le 15 avril 2009 entre la SCI [Adresse 5] d'une part et Madame [M] [O] née [X] d'autre part, ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989;
-débouté la SCI [Adresse 5] de l'ensemble de ses demandes.
Y ajoutant;
- Condamne la SCI [Adresse 5] à verser à Madame [M] [O] née [X] la somme provisionnelle de 2000 € à valoir sur la réparation de son préjudice de jouissance.
- Dit n'y avoir lieu à référé en ce qui concerne la demande de la SCI [Adresse 5] tendant à la condamnation de Madame [M] [O] née [X] au paiement de la somme de 8649,02 € au titre des loyers impayés arrêtés au mois de juillet 2021.
- Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
- Condamne la SCI [Adresse 5] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Le greffier Le président
