Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 14 JUIN 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 20/00431 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OPTG
ARRET N°
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 29 NOVEMBRE 2019
TRIBUNAL D'INSTANCE DE CARCASSONNE
N° RG 11.17.532
APPELANTE :
Madame [M] [L]
née le 13 Mai 1968 à [Localité 6]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Julie SERRANO, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/002213 du 13/05/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)
INTIME :
Monsieur [E] [S]
né le 28 Avril 1936 à [Localité 4]
[Adresse 5]
[Localité 1]
Représenté par Me Ségolène ZICKLER, avocat au barreau de CARCASSONNE, avocat postulant non plaidant
Ordonnance de clôture du 19 Avril 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 MAI 2022,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Estelle DOUBEY
ARRET :
- Contradictoire.
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier.
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FAITS et PROCÉDURE ' MOYENS et PRÉTENTIONS DES PARTIES
Le 1er juillet 2016, [E] [S] a donné à bail à [M] [L], des locaux à usage d'habitation contre un loyer mensuel de 440 € et un dépôt de garantie de 220 € a été réglé.
Le 30 août 2017, [M] [L] a donné congé par courrier, pour le 10 septembre 2017 et a quitté les lieux.
Le 11 octobre 2017, soutenant que le logement loué n'était pas décent, [M] [L] a assigné [E] [S] aux fins d'obtenir la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, 1 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, 440 € en restitution du dépôt de garantie outre le paiement de la pénalité de retard dans la restitution du dépôt de garantie et le remboursement d'un insert et du combustible de chauffages d'appoint ainsi que 1 000 € au titre de l'article 700.
[E] [S] s'est opposé aux demandes et a demandé reconventionnellement le paiement de 1 100 € au titre du préavis, 135 € au titre de réparations locatives et 1 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile.
Le 7 janvier 2019, par jugement avant-dire droit, le tribunal a ordonné une expertise, à laquelle [M] [L] s'est opposée.
Le jugement rendu le 29 novembre 2019 par le tribunal d'instance de Carcassonne énonce dans son dispositif :
Condamne [M] [L] à payer à [E] [S] la somme de 1 015 € à titre de solde locatif après déduction du dépôt de garantie et la somme de 450 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile.
Rejette toutes demandes autres ou plus amples des parties.
Condamne [M] [L] aux dépens.
Le jugement expose que [M] [L] ne démontre pas l'état indécent du logement, faute d'état des lieux d'entrée et de sortie ou d'expertise. Le seul élément versé aux débats est une fiche de pré-repérage établie le 24 novembre 2016 par la maitrise d''uvre urbaine et sociale départementale de l'Aude qui n'est pas contradictoire et rapporte uniquement des problèmes signalés par la locataire sans constater de façon précise et détaillée l'état d'indécence des lieux.
Le jugement constate que les parties conviennent de ce qu'une somme de 440 € a été versée au bailleur, dont 220 € par la locataire et 220 € à la suite de l'aide pour l'accès au logement accordée par le fonds unifié logement sous forme de prêt à la locataire, au titre du dépôt de garantie et que le bailleur doit restituer à la locataire ayant quitté les lieux.
Le jugement relève que [M] [L] a donné congé pour le 10 septembre 2017 par courrier du 30 août 2017 sans préciser le motif invoqué pour bénéficier d'un délai réduit de préavis de un mois puisque le courrier indiquait seulement que les mauvaises conditions de logement avaient eu un impact majeur sur sa santé et celle de son enfant sans y joindre le certificat médical justifiant de la nécessité d'un déménagement en urgence du logement. Le délai de préavis applicable était donc de trois mois, portant la créance du bailleur à 1 320 €.
Le jugement enfin expose que le bailleur démontre avoir pris en charge le nettoyage et le débouchage du réseau chauffe-eau et machine à laver dont la facture est produite pour un montant de 135€, alors qu'il s'agit d'une réparation locative.
[M] [L] a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 22 janvier 2020.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 19 avril 2022.
Les dernières écritures pour [M] [L] ont été déposées le 21 mars 2022.
Par ordonnance du magistrat en charge de la lise en état en date du 17 septembre 2020, les dernières écritures pour [E] [S] déposées le 29 juillet 2020 ont été déclarées irrecevables.
Cette décision n'a pas été déférée à la cour.
Le dispositif des écritures pour [M] [L] énonce :
Infirmer le jugement du tribunal d'instance de Carcassonne du 29 novembre 2019 en ce qu'il a débouté la concluante de ses demandes de dommages et intérêts et remboursement.
Condamner [E] [S] au paiement des sommes de 5 000 € de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance, 1 000 € de dommages et intérêts pour le préjudice moral, 450 € à titre de remboursement de l'insert et 128, 87 € à titre de remboursement des combustibles pour le chauffage d'appoint.
Infirmer le jugement du Tribunal d'Instance de Carcassonne du 29 novembre 2019 en ce qu'il a débouté la concluante de sa demande de paiement de pénalités de retard en raison de l'absence de restitution du dépôt de garantie et de sa demande au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Condamner [E] [S] au paiement de la somme de 2 332 € correspondante à la majoration de retard arrêtée au mois d'avril 2022.
Condamner [E] [S] au paiement de la somme de 1 000€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Infirmer le jugement en ce qu'il a fait droit aux demandes de [E] [S] en ce qui concerne le préavis, les charges locatives et l'octroi de la somme de 450 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Débouter [E] [S] de ses demandes de remboursement des charges locatives et de l'intégralité de ses demandes.
Ordonner la compensation des sommes.
Condamner [E] [S] à payer à la concluante la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
[M] [L] soutient que le logement loué était indécent. Elle souligne que la preuve peut ici se faire par tous moyens et estime que l'expertise ordonnée n'avait pas d'intérêt puisqu'elle avait quitté le logement depuis plus d'un an et demi. Elle avance que le courrier échangé avec [E] [S] versé aux débats démontre que ce dernier reconnait expressément la nécessité de faire les travaux sollicités ce qui constitue un aveu selon elle. Elle ajoute que la fiche de pré repérage est également une preuve de l'indécence puisque si [E] [S] n'était pas présent, elle a tout de même été établie par une tierce personne, assistante sociale, de façon impartiale. Elle verse également des photographies du logement. Elle ajoute que le plan de conformité de l'immeuble versé aux débats par le bailleur date de 2004, soit 12 ans avant qu'elle prenne à bail le bien. Les factures versées par [E] [S] ne précisent pas dans quel logement a eu lieu l'intervention et ne concernent pas le système de chauffage, principale cause de l'indécence du logement. [M] [L] estime avoir subi un préjudice constaté par son médecin qui a préconisé qu'elle quitte le logement avec son fils de huit ans.
[M] [L] soutient qu'elle a été contrainte d'acheter un insert pour la somme de 450 € qu'elle a laissé dans le logement.
Elle affirme que le bail prévoyait un dépôt de garantie de 220 € et qu'elle a bien donné au bailleur un chèque de ce montant à ce titre qui a été encaissé. Pourtant, le conseil départemental de l'Aude a versé directement au bailleur la somme de 220 € pour le dépôt de garantie alors qu'il s'agissait d'un prêt pour la locataire. Il a donc touché deux fois la caution. Elle estime que le bailleur doit lui restituer la somme de 440 €, assortie des pénalités de retard prévues à l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 puisqu'elle a remis les clés le 10 septembre 2017 sans obtenir depuis restitution du dépôt de garantie.
[M] [L] ajoute que pour se chauffer correctement, elle a été contrainte d'investir dans deux poêles à pétrole ce qui lui a occasionné des frais de combustible.
[M] [L] conteste la demande du bailleur au titre de son préavis. Elle soutient qu'ils avaient convenu qu'elle n'effectue pas de préavis comme le courrier en date du 30 août 2017 et l'attestation de Monsieur [T] le confirme.
Sur la recevabilité de l'attestation, [M] [L] précise qu'elle n'est pas manuscrite, uniquement parce que son auteur a été amputé des 5 doigts de sa main droite. En tout état de cause, le courrier du bailleur démontre que ce dernier ne souhaitait pas mettre en place un préavis de trois mois mais seulement obtenir paiement de la totalité du mois de septembre. La locataire ajoute que son médecin avait indiqué qu'elle devait quitter en urgence le logement. Elle estime avoir été contrainte à quitter son logement, sans préavis et subsidiairement, que ce préavis ne saurait excéder un mois.
Concernant le paiement des charges locatives, [M] [L] fait valoir que la somme de 135 € sollicitée par le bailleur au titre d'un débouchage de la machine à laver n'est pas justifiée en l'absence de production de l'état des lieux d'entrée, de sortie et des équipements fournis dans le bail. Le problème de branchement existant déjà lors de la prise à bail, il incombe en tout état de cause au bailleur.
Elle fait enfin valoir que la facture n'indique pas les lieux de l'intervention.
MOTIFS
Sur la demande de dommages et intérêts en réparation d'un préjudice de jouissance et d'un préjudice moral:
Si la preuve de l'indécence d'un logement et celle de l'existence d'un préjudice de jouissance peut se faire par tous moyens, c'est sur celui qui les invoque que pèse la charge de la preuve en l'occurrence sur la locataire [M] [L].
Comme relevé à juste titre par le premier juge il n'est versé au débat ni état des lieux d'entrée, ni d'état des lieux de sortie si bien que le locataire est présumé avoir reçu les lieux en bon état et est présumé les avoir rendus dans un état identique.
L'indécence du logement ne peut pas plus être établie par les seuls courriers de réclamation rédigés par [M] [L] nul ne pouvant se constituer de preuve à soi-même et la lettre du bailleur en date du 11 décembre 2016 dans laquelle il offre de remédier aux points relevant de sa responsabilité ne pouvant s'analyser comme une reconnaissance par lui de l'indécence du logement.
Cette preuve n'est pas plus rapportée par la production au débat d'une fiche dite de PRE REPERAGE établie le 24 novembre 2016 par [U] [H] assistante sociale, cette dernière se limitant à restituer les problèmes signalés par [M] [L] sans que ce recueil de signalement soit suivi d'une visite des lieux et d'un constat objectif des désordres invoqués par la locataire.
Enfin la production de photographies sans qu'il soit possible de déterminer si elles ont bien été prises dans le logement en litige ne permet pas plus de caractériser l'indécence des lieux loués que de justifier de l'existence d'un préjudice de jouissance.
Le jugement dont appel sera donc confirmé en ce qu'il a débouté [M] [L] de sa demande en réparation d'un préjudice de jouissance.
La décision entreprise sera également confirmée en ce qu'elle n'a pas fait droit à la demande de réparation d'un préjudice moral qui n'est pas caractérisé l'indécence du logement n'étant pas rapportée et le certificat médical établi par le docteur [Y] mentionnant un risque psychologique important se trouvant être daté du 1er février 2016 soit 5 mois avant la signature du bail en litige.
Sur le remboursement d'un insert:
[M] [L] sollicite le remboursement d'une somme de 450 € correspondant au coût d'un insert qu'elle dit avoir dû acheter pour chauffer le logement et qu'elle a laissé en le quittant.
Toutefois d'une part [M] [L] ne rapporte pas la preuve ni de ce qu'elle a été contrainte d'acheter un insert pour pallier à un manque de chauffage dans l'appartement, ni même de l'achat d'un tel appareil aucune facture n'étant produite au débat et la simple déclaration manuscrite d'un dénommé Monsieur [G] affirmant avoir vendu à [M] [L] un insert grand modèle noir le 16 août 2018 étant manifestement insuffisante.
D'autre part [M] [L] ne démontre pas ni même n'explique les raisons qui l'auraient obligée à laisser le dit insert dans les lieux loués lors de son départ.
Le jugement dont appel sera donc confirmé en ce qu'il a débouté [M] [L] de sa demande à ce titre.
Sur le remboursement du combustible de chauffage d'appoint:
[M] [L] soutient qu'en raison de l'absence dans le logement d'un système de chauffage satisfaisant elle a dû en plus de ses factures d'électricité faire face à des frais de combustibles pour des chauffages d'appoint.
Il a été précédemment exposé que [M] [L] ne rapporte pas la preuve de ce que le système de chauffage présent dans l'appartement est insuffisant et elle ne démontre pas non plus que la consommation électrique est excessive par rapport aux normes en la matière au regard d'un échéancier mis en place par le distributeur pour un montant de 98,38 € pour un logement de 100 m².
Par conséquent le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a débouté [M] [L] de sa demande de ce chef.
Sur la restitution du dépôt de garantie:
Devant la cour il ne peut y avoir de critique sur le fait que le tribunal d'instance a retenu que c'était bien un dépôt de garantie de 440 € qui avait été perçu par le bailleur comme revendiqué par [M] [L].
Le premier juge a à juste titre considéré que cette somme devait être restituée à [M] [L] celle-ci ayant libéré les lieux sous réserve des sommes restants dues au bailleur en l'occurrence sous réserve du préavis et des charges locatives.
Le jugement a rappelé que le préavis lorsqu'il émane du locataire en application de l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 est de trois mois sauf sur certains territoires, sauf motif professionnel, sauf pour les bénéficiaires du RSA ou de l'allocation adulte handicapé, ou pour le locataire dont l'état de santé constaté par un certificat médical justifie un changement de domicile.
La décision déférée a pertinemment relevé que la lettre de congé en date du 30 août 2017 pour un départ au 10 septembre 2017 ne précise pas le motif invoqué pour bénéficier d'un préavis réduit à un mois et à supposer qu'il s'agisse de l'état de santé de la locataire le congé ne contient aucun élément médical;
La cour ajoute que le certificat médical du docteur [Y] prescrivant un déménagement urgent en raison d'un risque psychologique important ne peut venir justifier un préavis réduit dans la mesure où il a déjà été relevé que ce certificat médical a été établi avant même que [M] [L] ne signe le bail en cause et ne prenne possession des lieux.
C'est donc à juste titre que le premier juge a retenu que le délai applicable au préavis était de 3 mois, la cour ajoutant que le courrier en date du 23 septembre 2017 adressé par [E] [S] à [M] [L] ne pouvant s'analyser comme la renonciation expresse et non équivoque exprimée par le bailleur de son droit au préavis légal de 3 mois, ce courrier apparaissant confus et peu clair au niveau du décompte opéré par [E] [S].
Par ailleurs au vu des pièces qui lui étaient produites et qui ne sont pas sérieusement critiquées le juge d'instance a retenu au titre des sommes dues par la locataire des charges locatives d'un montant de 135 € correspondant au nettoyage et au débouchage du réseau chauffe-eau et machine à laver.
Par conséquent après compensation entre les créances réciproques des parties, le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a condamné [M] [L] à payer à [E] [S] la somme de 1 015 € et en ce qu'il n'a pas fait droit à l'application des pénalités de retard pour défaut de restitution du dépôt de garantie dans les délais légaux.
Sur les demandes accessoires:
Le jugement dont appel sera également confirmé en ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens.
En outre [M] [L] succombant en son appel devra supporter les dépens de la présente instance.
PAR CES MOTIFS:
La cour statuant par arrêt contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe;
Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 29 novembre 2019 par le tribunal d'instance de Carcassonne;
Y ajoutant,
Condamne [M] [L] aux dépens de la présente instance.
Le greffierLe président
