Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 07 JUIN 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 19/05648 - N° Portalis DBVK-V-B7D-OJKQ
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 20 MAI 2019 DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BEZIERS
N° RG 17/00392
APPELANTE :
SCI ERELIE La SCI ERELIE, immatriculée au RCS de BEZIERS sous le n° 352 874 309, dont le siège social est [Adresse 4] prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité au siège.
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée par Me Frédéric SIMON de la SCP SIMON FREDERIC, avocat au barreau de BEZIERS
INTIMEE :
SARL IN & OUT Immatriculée au RCS de BEZIERS, prise en la personne de son représentant légal, domicilié es-qualité au siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Cyrille CAMILLERAPP, avocat au barreau de MONTPELLIER
Ordonnance de clôture du 30 Mars 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 AVRIL 2022, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
M. P. GAILLARD, Président de chambre
Mme. N. AZOUARD, Conseiller
M. E. GARCIA, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme D. IVARA
ARRET :
- Contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur P. GAILLARD, Président de chambre, et par Mme D. IVARA , greffier.
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Par acte du 10 mai 2011, la SCI Erelie a consenti un bail commercial à la SARL In & Out.
Par acte du 7 février 2017, la SARL In & Out a fait citer la SCI Erelie pour obtenir la résiliation du bail et le remboursement des loyers perçus au motif que des matériels entreposés depuis 2013 empêchaient l'accès de la clientèle.
Le jugement rendu le 20 mai 2019 par le tribunal de Grande instance de Béziers énonce dans son dispositif :
Déboute la SARL In & Out de ses prétentions.
Condamne la SCI Erelie à payer la somme de 9000 € de restitution du dépôt de garantie, et la somme de 4000 € de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance.
Déboute la SCI Erelie de sa demande pour procédure abusive.
Condamne la SCI Erelie à payer 1500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens.
Le jugement constate que la SARL In & Out a donné congé des locaux par acte du 20 septembre 2016 pour le 30 avril 2017, congé accepté par le bailleur par courrier daté du 28 novembre 2016, de sorte que la demande de résiliation du bail aux torts du bailleur par acte du 7 février 2017 n'est pas fondée pour un bail déjà résilié par la convention des parties au titre d'un congé accepté, alors que la prétention n'a été formulée en termes de résolution du bail que dans des écritures du 22 avril 2018.
Il rejette les demandes en paiement accessoires à une demande en résolution du bail rejeté.
Il ordonne la restitution du dépôt de garantie en l'absence d'argumentation sur des loyers impayés ou frais de remise en état après le procès-verbal d'huissier du 30 décembre 2016 qui constate la libération des lieux.
Il indemnise forfaitairement à défaut d'éléments comptables d'appréciation le trouble de jouissance du preneur résultant de la présence de matériaux divers et palettes aux abords du local sur les aires de circulations et parkings, incompatible avec une jouissance paisible de son activité de décoration, ne pouvant être considéré comme du stockage temporaire d'exposition et de livraison ponctuelle à destination de l'entreprise voisine Papalardo Motoculture.
Il ne retient pas la responsabilité du bailleur des autres troubles de jouissance, le stationnement anarchique de la clientèle des autres entreprises s'agissant de tiers, la suppression du système de surveillance de parking, la dépendance des horaires d'ouverture du portail général, sans éléments de preuve d'un préjudice en lien de causalité.
La SCI Erelie fait appel du jugement par déclaration au greffe du 7 août 2019.
La clôture a été prononcée par ordonnance du 30 mars 2022.
Les dernières écritures pour la SCI Erlie ont été déposées le 29 mars 2022.
Les dernières écritures pour la SARL In & Out ont été déposées le 23 mars 2022.
Le dispositif des écritures pour la SCI Erelie énonce :
Débouter la société In & Out de ses demandes.
La condamner au paiement de 28 800 € de loyer déduction faite du dépôt de garantie de 9000 €, soit la somme de 19 800 €.
La condamner aux paiement de 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens de première instance et d'appel.
La SCI Erelie demande le paiement des loyers entre le 1er novembre 2016 et le 1er avril 2017.
Elle soutient que la preuve n'est pas rapportée d'un encombrement qui lui soit imputable par un constat uniquement du 26 août 2013, que d'autres constats relatent seulement la présence de palettes sur l'arrière du local de Papalardo Motoculture, et non pas sur les aires de circulations et parkings, à l'exception d'entreposage ponctuel de matériel de livraison ou de poubelles.
Elle demande la confirmation du rejet de la prétention de résolution judiciaire du bail en raison de l'acceptation d'un congé antérieur qui n'était pas fondé sur une inexécution du bailleur, alors que la résiliation pour inexécution n'était pas prononcée.
Elle observe comme le premier juge que le locataire ne démontre pas la perte de déduction de TVA qui n'aurait pas été mentionnée sur les factures de loyers.
Le dispositif des écritures pour la SARL In & Out énonce :
Confirmer les condamnations prononcées en première instance, et infirmer le jugement qui a rejeté les autres prétentions.
Statuant à nouveau, prononcer la résolution du bail aux torts du bailleur à compter du 26 août 2013.
Condamner la SCI Erelie à rembourser la somme de 166 007,59 € de loyers encaissés, et la somme de 16 696 € de charges encaissées.
Fixer pour la période postérieure à la résolution une indemnité d'occupation de 3000 € hors-taxes et ordonner la compensation, soit actuellement une condamnation au paiement de 106 246,86 €.
Condamner la SCI restituer 9000 € de dépôts de garantie avec intérêts depuis le 28 avril 2017 avec application de l'anatocisme.
Condamner la SCI à payer la somme de 50 000 € de dommages-intérêts, en ce compris les frais de remplacement du matériel de surveillance.
Condamner la SCI à payer la somme de 8395,60 € correspondant à la TVA qui n'a pu être récupérée faute d'émission de factures en portant la mention.
Condamner la SCI Erelie à payer la somme de 4000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et les dépens en ce compris les frais des différents constats.
La SARL In & Out expose que le contrat de bail stipule en raison de la configuration des lieux que le bailleur s'oblige à « imposer à la société Pappalardo Motoculture le respect de la destination des aires de circulations et de parking ; les aires réservées à cette société devront servir exclusivement à l'exposition des matériels et non à usage d'entrepôt ».
Elle a mandaté un huissier qui a constaté le 26 août 2013 la contravention à l'utilisation limitée des aires à l'exposition du matériel, et l'utilisation non conforme des zones de stationnement. Elle produit aux débats deux autres constats en date du 2 juin 2014 et du 8 novembre 2016.
Le bailleur répondait à un courrier de son conseil le 8 avril 2014 par la multiplication de comportements hostiles à l'égard de son locataire. En 2015 le bailleur divisait les locaux loués à Pappalardo Motoculture qui partait au bénéfice d'une société de vente d'outillage de jardin et d'un restaurant chinois, en laissant des travaux d'aménagement sur plusieurs mois encombrer les accès à l'activité de la SARL In & Out, et en autorisant les nouveaux locataires à transformer la zone d'exposition en zone de stockage.
La SARL In & Out soutient que les encombrements n'avaient pas un caractère de stockage ponctuel le temps d'une livraison, et en aucun cas d'une exposition, notamment la construction d'un bâtiment entouré d'une décharge sur la zone d'exposition.
Elle soutient que la clause du bail signé alors que la société Pappalardo Motoculture occupait tous les espaces s'impose à l'évidence aux mêmes espaces occupés par les nouveaux locataires.
Elle soutient la réalité d'un défaut de délivrance conforme à une stipulation déterminante du bail.
Elle critique le premier juge qui a validé la résiliation du bail par le congé délivré par le locataire alors que les obligations des parties subsistaient jusqu'à la date d'échéance du congé le 30 avril 2017 dans l'espèce, que l'action judiciaire en résolution du bail pour des faits constatés antérieurement à la délivrance du congé a été engagée par acte du 7 février 2017, et qu'il appartenait au juge de donner l'exacte qualification de demande de résolution dans l'assignation qui formulait une demande « d'anéantissement du bail ».
Elle soutient que le préjudice important est constitué par le trouble apporté à l'accès de la clientèle et à l'attractivité de l'environnement transformé en dépotoir, alors qu'elle exerçait une activité de vente d'objets de décoration. Elle justifie la permanence du préjudice par la multiplication des constats et des photographies de Streetview de Google. Elle inclut dans le préjudice que la société Pappalardo a emporté en quittant les lieux le système de surveillance des parkings à l'installation duquel le bailleur avait fait participer également la SARL In & Out, et produit la facture d'une nouvelle installation à ses frais.
Elle inclut également le préjudice rejeté à tort par le premier juge du stationnement anarchique sur les zones d'accès de la clientèle des autres commerces du même bailleur, considérant qu'il ne s'agit pas de tiers au sens de l'article 1725 du code civil.
La SARL In & Out soutient enfin que le bailleur n'apporte aucune justification comptable de loyers impayés de novembre 2016 à avril 2017, alors que le bailleur a fait pratiquer le 6 décembre 2017 une saisie-attribution pour une dette locative d'un montant inférieur, alors que le décompte du bailleur n'intègre pas les montants perçus au titre de deux saisies attributions.
La cour renvoie aux explications des écritures sur les montants de TVA perdue et de prétention de créance au titre de la déduction des montants saisis.
MOTIFS
Sur l'indemnisation des préjudices invoqués
Le preneur réclame en réparation d'un préjudice invoqué de jouissance paisible à titre principal le remboursement des loyers et des charges encaissées, à titre subsidiaire un montant de 50 000 € de dommages-intérêts.
Le premier juge a alloué un montant de 4000 € de dommages-intérêts à défaut d'éléments comptables d'appréciation du trouble de jouissance résultant de la présence de matériaux encombrants sur des aires de circulations et de parking sur la base de l'obligation contractuelle énoncée dans le bail commercial de « imposer à la société Pappalardo (aujourd'hui un magasin de vente d'outillage et un restaurant chinois) tant du côté rue de l'industrie que côté voie rapide le respect de la destination des aires de circulations et de parking ; les aires à usage exclusif de la société Pappalardo devront servir exclusivement à l'exposition des matériels et non à usage d'entrepôt ».
La cour constate sur les photographies effectivement un encombrement de matériel qui ne peut pas être considéré comme un stockage temporaire d'exposition ou de livraison sur l'espace à usage exclusif de la société Pappalardo côté rue de l'industrie, par laquelle s'effectue l'entrée sur les parkings communs.
Cette situation a été constatée par un procès-verbal d'huissier du 26 août 2013, puis le 2 juin 2014, puis le 8 novembre 2016.
Pour autant, la SARL In & Out ne démontre pas davantage en appel qu'en première instance la réalité d'un montant de préjudice en lien de causalité avec ce trouble de jouissance d'image, qui reste relatif dans des bâtiments d'une zone d'activités industrielles et commerciales, de sorte qu'elle n'apporte pas une critique argumentée de l'appréciation par le premier juge d'une indemnisation à hauteur de 4000 €.
En tout état de cause la demande de restitution de l'ensemble des loyers et charges est totalement déconnectée d'une réalité de préjudice alors que le preneur a exercé son activité dans cette situation pendant près de 7 ans.
La cour confirme également le rejet de la prétention d'un préjudice résultant de l'utilisation des places de parking par des tiers sans preuve d'une identification d'attribution spécifique de places non respectée ou d'un comportement fautif du preneur.
Le lien de causalité certaine d'un préjudice imputable au propriétaire concernant l'accès à l'ouverture du portail ou la suppression d'un système de surveillance n'est pas démontré par des courriers de réclamation à défaut de tout autre élément de constatation vérifiable, de même que pour la prétention à l'indemnisation de la perte de TVA sans démontrer une obligation contractuelle ou légale pour le bailleur d'établir des factures de loyer avec indication de la TVA, et pas davantage la réalité effective d'une perte de TVA.
Sur la résiliation du bail
Le congé délivré par le preneur en date du 20 septembre 2016 pour l'échéance contractuelle triennale du 30 avril 2017 dans les conditions respectées des dispositions de l'article L 145-4 du code de commerce sans motifs particuliers caractérise comme l'a retenue à juste titre le premier juge la volonté unilatérale du preneur de mettre fin au bail, qui ne l'autorise pas à solliciter postérieurement de mettre fin au bail pour d'autres motifs, sans qu'il soit besoin de donner à la prétention une qualification de résiliation ou résolution.
La cour confirme en conséquence la résiliation du bail par l'effet du congé à la date du 30 avril 2017, et rejette la prétention en appel à prononcer la résolution du bail aux torts du bailleur.
L'argument du preneur de l'impossibilité de donner un effet utile au congé dans la situation d'un anéantissement rétroactif du contrat pour inexécution du bail dans les conditions d'une délivrance de jouissance paisible est inopérant alors que la cour n'a pas retenu la preuve d'un défaut de jouissance tel qu'il aurait affectée l'entière exécution du contrat.
Sur les autres prétentions
Le bailleur réclame le paiement des échéances de loyer entre le 1er novembre 2016 et la date d'échéance du congé le 1er avril 2017.
Le preneur ne conteste pas le défaut de paiement dont ils demandent la compensation avec les montants de la créance qu'il réclame.
Il sera fait droit à la prétention pour le montant non contesté de 28 800 €. Il convient de déduire le montant du dépôt de garantie de 9000 € en l'absence de critique argumentée des motifs du premier juge à ce titre.
La créance de la SCI Erelie s'élève en conséquence à la somme de 28 800 ' 9000 = 19 800 €.
La créance de la SARL In & Out s'élève à la somme de 4000 €.
La compensation entre les créances respectives laisse à la charge de la SARL In & Out le paiement d'une somme de 15 800 €.
La demande de la SARL In & Out d'intérêts moratoires et de l'anatocisme sur la restitution du dépôt de garantie n'est pas fondée alors que des échanges de loyer n'étaient pas payées.
Il est équitable dans le contexte de l'espèce et les créances respectives retenues de laisser à la charge de chacune des parties les frais non remboursables exposés en première instance et en appel.
De la même façon chacune des parties conservera les dépens exposés en première instance et en appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;
Infirme le jugement déféré, sauf en ce qu'il condamne la SCI Erilie à payer 9000 € de restitution du dépôt de garantie et 4000 € de dommages-intérêts ;
Et statuant à nouveau :
Condamne après compensation des créances respectives la SARL In & Out à payer à la SCI Erilie la somme de 15 800 € ;
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Dit que chacune des parties conservera la charge des dépens exposés en première instance et en appel.
Le greffier Le Président
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