Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
2e chambre civile
ARRET DU 02 JUIN 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 21/06336 - N° Portalis DBVK-V-B7F-PGCD
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 08 SEPTEMBRE 2021
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE MONTPELLIER N° RG 1221000579
APPELANT :
Monsieur [X] [H]
né le 27 Janvier 1992 à [Localité 5]
de nationalité Française
[Adresse 1]
Représenté par Me Nicolas GALLON, avocat au barreau de MONTPELLIER
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/013384 du 13/10/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)
INTIMES :
Monsieur [D] [S]
né le 18 Août 1950 à [Localité 4]
de nationalité Française
[Adresse 2]
Représenté par Me MENDEZ substituant Me Delphine SOUBRA ADDE de la SCP GRAPPIN - ADDE - SOUBRA, avocat au barreau de MONTPELLIER
Madame [F] [G] épouse [S]
née le 05 Mai 1953 à [Localité 3]
de nationalité Française
[Adresse 2]
Représentée par Me MENDEZ substituant Me Delphine SOUBRA ADDE de la SCP GRAPPIN - ADDE - SOUBRA, avocat au barreau de MONTPELLIER
Ordonnance de clôture du 19 Avril 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 AVRIL 2022,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Béatrice VERNHET, Conseiller, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Eric SENNA, Président de chambre
Madame Myriam GREGORI, Conseiller
Madame Béatrice VERNHET, Conseiller
Greffier, lors des débats : Mme Laurence SENDRA
ARRET :
- Contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Eric SENNA, Président de chambre, et par Mme Laurence SENDRA, Greffier.
Par acte en date du 22 janvier 2020 à effet au 24 janvier 2020, Monsieur [D] et Madame [F] [G] épouse [S] ont donné à bail meublé à Monsieur [X] [H] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 468,l3 €, outre une provision mensuelle sur charges de 38 €.
Par acte sous seing privé en date du 22 janvier 2020, Monsieur [J] [R] s'est porté caution solidaire des engagements de Monsieur [X] [H] dans le cadre du bail précité.
Monsieur [X] [H] ne respectant pas les obligations de jouissance paisible de la chose louée et ne s'acquittant pas du paiement régulier des loyers et charges, les bailleurs lui ont délivré un congé pour motifs sérieux et légitimes le 16 octobre 2020 pour déchéance du bail.
Parallèlement, Monsieur [D] [S] et Madame [F] [G] épouse [S] ont fait signifier à Monsieur [X] [H], par acte d'huissier de justice en date du 16 octobre 2020, un commandement de payer la somme principale de 1 195,17 €, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 5 octobre 2020 et visant la clause résolutoire prévue au bail.
Par acte d' huissier de justice en date du 29 octobre 2020, Monsieur [D] [S] et Madame [F] [G] épouse [S] ont dénoncé ledit commandement à Monsieur [J] [R] en sa qualité de caution solidaire.
Par acte d'huissier délivré à étude le 31 mai 2021, notifié au représentant de l'Etat dans le département, Monsieur [D] [S] et Madame [F] [G] épouse [S] ont fait assigner Monsieur [X] [H] pour l'audience du 18 août 2021 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, statuant en référé, pour que soit constatée la résiliation du bail, et ordonnées toutes les mesures s'y attachant ainsi que le paiement de l'arriéré locatif.
Par ordonnance en date du 15 septembre 2021 le juge des contentieux de la protection a :
- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 17 décembre 2020,
- déclaré en conséquence Monsieur [X] [H] sans droit ni titre à compter du 17 décembre 2020,
- dit qu'il sera procédé à son expulsion, à défaut de départ volontaire des lieux dans le délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement de quitter les lieux,
- fixé au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié, l'indemnité mensuelle d'occupation due par Monsieur [X] [H] à compter du 17 décembre 2020 et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire,
- constaté que Monsieur [D] [S] et Madame [F] [G] épouse [S] n'ont pas attrait en la cause Monsieur [J] [R] en sa qualité de caution,
-condamné Monsieur [X] [H] à verser à Monsieur [D] [S] et Madame [F] [G] épouse [S] la somme provisionnelle de 1 792,08 € représentant l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêté à la date du 5 mai 2021 , mensualité de mai 2021 comprise,
- condamné Monsieur [X] [H] à verser à Monsieur [D] [S] et Madame [F] [G] épouse [S] la somme de 300 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
-condamné Monsieur [X] [H] aux dépens.
Monsieur [X] [H] a relevé appel de cette ordonnance le 28 octobre 2021.
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 avril 2022, auxquelles il y a lieu de se référer pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, Monsieur [X] [H] demande à la cour de':
- constatant que la dette locative s'élève à la somme de 455,00 € au mois d'avril 2022,
- dire et juger que Monsieur [X] [H] s'acquittera de sa dette en 36 versements mensuels en sus du loyer courant,
- suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu'à l'apurement de la dette,
- dire et juger qu'après l'apurement de la dette, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué,
- débouter les consorts [S] de leurs autres demandes,
- laisser aux parties la charge de leurs dépens et de leurs frais de justice.
Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 avril 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, Monsieur [D] [S] et Madame [F] [G] épouse [S] demandent à la cour de :
- confirmer intégralement l'ordonnance de référé rendue le 8 septembre 2021,
- débouter Monsieur [X] [H] de l'ensemble de ses fins, moyens, et prétentions,
- condamner Monsieur [X] [H] à payer à Monsieur [D] [S] et Madame [F] [G] épouse [S] la somme de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
-condamner Monsieur [X] [H] aux entiers dépens de l'appel.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 19 avril 2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire, il y a lieu de relever que même si Monsieur [X] [H] a relevé appel de l'ordonnance en critiquant les dispositions relatives à la résiliation du bail et ses conséquences , il n'a formé aucune prétention de ces chefs, ni évoqué le moindre moyen au soutien de son recours.
Il en découle qu'en application des dispositions de l'article 954 alinéa 3 du Code de procédure civile, la cour, qui ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions récapitulatives , n'examinera pas les points de droit 1° ,2° , et 3 ° de la déclaration d'appel, relatifs à la résiliation du bail.
(I) Sur la demande tendant à l'octroi de délai de paiement.
Monsieur [X] [H], qui ne conteste pas l'existence d'une dette locative, même si son montant a diminué depuis le prononcé de l'ordonnance, demande à la cour, de lui accorder les plus larges délais de paiement ( sur 36 mois ) en exposant qu'il est débiteur malheureux mais de bonne foi. Il expose être bénéficiaire du RSA à hauteur de 497 € par mois outre une aide au logement de 271 € par mois ce qui lui permet de faire face à ses obligations.
Il fait valoir qu'il a déjà amorcé la régularisation de sa situation, puisque l'arriéré est selon le dernier décompte de 455 € au mois d'avril 2022, démontrant ainsi qu'il est bien en mesure de régler son loyer et d'apurer totalement la dette.
Monsieur [D] [S] et Madame [F] [G] épouse [S] rappellent avoir signifié à Monsieur Monsieur [X] [H], non seulement un commandement de payer pour défaut de paiement des loyers mais également un congé pour motifs sérieux et légitimes liés aux nuisances sonores provenant de l'appartement qu'il occupe et portant atteintes à la jouissance paisible des autres occupants de la résidence.
Ils demandent à la cour de confirmer purement et simplement l'ordonnance en toutes ses dispositions, en soutenant que Monsieur [X] [H], contrairement à ce qu'il prétend n'est pas en capacité de régler la dette locative, qu'ils évaluent toujours à 1792, 08 € , en plus des loyers courants, même avec un étalement sur 36 mois, dans la mesure où il ne lui resterait plus pour vivre qu'une somme de 212,23 €.
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, même d'office accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. ('...) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".
Monsieur [X] [H] produit l'attestation de paiement délivrée par la caisse d'allocations familiales en septembre 2021 de laquelle il ressort qu'il est bien bénéficiaire du RSA à hauteur de 497, 01 € par mois, auxquels s'ajoute une allocation logement de 271 € par mois. Cette situation est au demeurant confirmée par l'octroi de l'aide juridictionnelle totale par décision du 13 octobre 2021.
Il ressort cependant des éléments du dossier, qu'en dépit de la modestie de ses ressources et d'une grande vulnérabilité sociale, Monsieur [X] [H] a démontré sa détermination et sa bonne foi, puisqu'il s'est montré en capacité, de commencer à régulariser sa situation durant l'instance, en ramenant l'arriéré locatif à la somme de 455 € au 6 avril 2022 correspondant au quart de son montant initial, tout en continuant à payer les loyers courants.
Il convient dans ces conditions de faire droit à sa demande en lui octroyant des délais de paiement, en prévoyant la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés, de sorte que la demande d'expulsion devient sans objet.
En revanche, il y a lieu de rappeler qu'à défaut de règlement d'une mensualité, restée impayée passé un délai de 7 jours après la réception d'une lettre de mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
* la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;
* le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Monsieur [X] [H], d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, Monsieur [D] [S] et Madame [F] [G] épouse [S] pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est,
* Monsieur [X] [H], sera condamné à verser à Monsieur [D] [S] et Madame [F] [G] épouse [S] une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés.
(II) Sur l'application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
Compte tenu de la position économique des parties, et de l'issue du procès, il convient de confirmer la décision du premier juge ayant condamné Monsieur [X] [H] à verser à Monsieur [D] [S] et Madame [F] [G] épouse [S] une indemnité de 300 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
(III) Sur les dépens.
Monsieur [X] [H], qui succombe sera en conséquence condamné aux dépens d'appel , lesquels seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.
PAR CES MOTIFS
La cour,
- Réforme l'ordonnance rendue le 8 septembre 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier , statuant en matière de référé en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail avait pris effet à compter du 17 décembre 2020, déclaré Monsieur [X] [H] occupant sans droit ni titre des lieux désignés au bail, à compter du 17 décembre 2020, et condamné Monsieur [X] [H] à verser à Monsieur [D] [S] et Madame [F] [G] épouse [S] une somme provisionnelle de 1792, 08 €.
Et statuant à nouveau,
- Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail signé des parties le 22 janvier 2020 à effet au 24 janvier 2020, portant sur un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 1], étaient bien réunies à la date du 17 décembre 2020.
- Condamne Monsieur [X] [H] à verser à Monsieur [D] [S] et Madame [F] [G] épouse [S] à titre provisionnel la somme de 455 €(décompte arrêté au 6 avril 2022).
-Autorise Monsieur [X] [H] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités successives de 12 € chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde restant dû.
-Dit que chaque mensualité devra intervenir avant le 05 de chaque mois et pour la première fois le 05 du mois suivant la signification du présent arrêt.
-Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés.
-Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise.
-Dit qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que :
* la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* à défaut pour Monsieur [X] [H] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, Monsieur [D] [S] et Madame [F] [G] épouse [S] pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est;
* Monsieur [X] [H] soit condamné à verser à Monsieur [D] [S] et Madame [F] [G] épouse [S] une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés.
-Confirme l'ordonnance en toutes ses autres dispositions critiquées,
-Condamne Monsieur [X] [H] aux dépens de l'instance d'appel qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
