Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
2e chambre civile
ARRET DU 02 JUIN 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 21/06267 - N° Portalis DBVK-V-B7F-PF6B
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 08 SEPTEMBRE 2021 Tribunal Judiciaire de PERPIGNAN N° RG 12-20-0735
APPELANTE :
Madame [R] [Y] épouse [D]
née le 19 Avril 1970 à [Localité 4]
de nationalité Française
[Adresse 3]
Représentée par Me AUCHE HEDOU substituant Me Jacques Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/013953 du 20/10/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)
INTIMEE :
SCI ARMY
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Frédéric BONNET, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES
Ordonnance de clôture du 12 Avril 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 AVRIL 2022,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Béatrice VERNHET, Conseiller, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Eric SENNA, Président de chambre
Madame Myriam GREGORI, Conseiller
Madame Béatrice VERNHET, Conseiller
Greffier, lors des débats : Mme Laurence SENDRA
ARRET :
- Contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Eric SENNA, Président de chambre, et par Mme Laurence SENDRA, Greffier.
Par acte sous-seing privé en date du 27 août 2018, la SCI Army a donné à bail à Madame [R] [D] un logement situé [Adresse 3]) pour un loyer fixé au montant de 910 € charges comprises.
Certains loyers étant demeurés impayés, la SCI Army a fait délivrer à la locataire le 7 septembre 2020, un commandement de payer la somme principale de 4 237,12 €, au titre des loyers dûs et visant la clause résolutoire prévue au bail avant de l'assigner, le 7 décembre 2020 devant le juge des contentieux de la protection, statuant en référés pour obtenir notamment le paiement de l'arriéré locatif et entendre constater la résiliation du bail et prononcer toutes les mesures s'y attachant.
Par ordonnance en date du 08 septembre 2021, le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Perpignan, statuant en référés, a :
- constaté la résiliation du bail conclu entre les parties par le jeu de la clause résolutoire, à compter du 7 novembre 2020
- dit que Madame [R] [D] devra quitter les lieux loués dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d'avoir à les libérer et qu'à défaut de départ volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef, avec l'aide de la force publique en cas de besoin,
- condamné Madame [R] [D] à verser à la SCI Army une indemnité d'occupation due à compter du 7 novembre 2020 égale au montant mensuel des loyers de l'habitation et de la provision sur charges qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié et jusqu'au départ effectif des lieux,
-condamné Madame [R] [D] à verser à la SCI Army la somme de 7 968,87 € représentant le montant des loyers, charges, et indemnités d'occupation arrêté à la date du 26 mai 2021 avec intérêts aux taux légal à compter de la date de la signification du jugement,
- rejeté toutes autres demandes,
- dit qu'une copie de la présente sera adressée à Monsieur le Préfet des Pyrénées Orientales,
- condamné Madame [R] [D] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l'assignation en référé ainsi qu'à la somme de 800 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- rappelé que l' ordonnance rendue est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.
Madame [R] [Y] épouse [D] a relevé appel de cette décision le 26 octobre 2021 en ce qu'elle l'a déboutée de l'intégralité de ses demandes.
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 novembre 2021, auxquelles il y a lieu de se référer pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, elle demande à la cour de :
- de constater la nullité de l'assignation en référé du 7 décembre 2020 conformément à l'article 54 du Code de procédure civile en ce que le siège social est inexistant,
- infirmer l'ordonnance en ce que le premier juge s'est déclaré compétent en présence de difficultés sérieuses, l'indécence du logement étant démontrée conformément à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989,
- débouter la SCI Army de toutes ses demandes et la condamner aux entiers dépens et à verser à Madame [R] [Y] épouse [D] la somme de 3 000 € au titre du préjudice de jouissance, et de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
La SCI Army, a déposé des conclusions d'intimé le 31 décembre 2021, lesquelles ont été déclarées irrecevables par ordonnance rendue par Monsieur le président de la chambre le 20 janvier 2022.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 12 avril 2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION,
A titre liminaire, il y a lieu de relever que l'arrêt rendu sera contradictoire, en application des dispositions de l'article 469 du Code de procédure civile.
La cour est saisie du seul appel principal de Madame [R] [Y] épouse [D] qui critique la décision du premier juge ayant écarté l'existence de contestations sérieuses ne lui permettant pas, selon elle de statuer sans excéder ses pouvoirs. Elle forme par ailleurs une demande tendant à la condamnation de la bailleresse au paiement de dommages intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.
Elle examinera en premier lieu l'exception de nullité soulevée par l'appelante.
(I ) Sur l'exception de nullité de l'assignation devant le premier juge.
Madame [R] [Y] épouse [D], soulève pour la première fois , devant la cour, le moyen tiré de la nullité de l'assignation qui lui a été délivrée le 7 décembre 2020 par la SCI Army.
Elle soutient que cet acte est irrégulier au regard des exigences de l'article 54 du Code de procédure civile, en ce que le siège social de la bailleresse est inexistant.
La cour rappelle que la nullité des actes d'huissier de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure, énoncées aux articles 112 et suivants du Code de procédure civile.
L'article 112 précise qu'elle peut être invoquée au fur et à mesure de leur accomplissement mais qu'elle est couverte, si celui qui l'invoque a, postérieurement à l'acte critiqué, fait valoir des défenses au fond ou opposé une fin de non recevoir sans soulever la nullité.
Il en découle que Madame [R] [Y] épouse [D] qui a conclu au fond en première instance, n'est plus recevable à invoquer en appel la nullité de l'acte introductif d'instance.
(II) sur l'exception d'inexécution.
Madame [R] [Y] épouse [D] reprend devant la cour le moyen tiré de l'existence de contestations sérieuses, excédant les pouvoirs du juge des contentieux de la protection, statuant en référé, pour obtenir le rejet des prétentions de la bailleresse.
Elle soutient que la SCI Army a manqué à son obligation essentielle en louant un logement qui ne répond pas aux exigences de décence et de sécurité, définies par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989.
Elle se prévaut d'un constat établi en décembre 2020 par l'organisme Urbanis en présence de Madame [L], gérante de la SCI Army, duquel il ressort que la maison présenterait des infiltrations d'eau depuis l'extérieur, une installation électrique insuffisante, en mauvaise état, non sécurisée, une installation en gaz, en mauvais état d'usage et de fonctionnement et non sécurisée, une fourniture en eau potable absente et insuffisante, une installation de chauffage partiellement fonctionnelle voire non fonctionnelle ,un risque d'intoxication au CO 2 en l'état du mauvais état des appareils et conduits , d'absence de ventilation basse etc...
Selon l'article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Au cas d'espèce, Madame [R] [Y] épouse [D] ne conteste ni l'existence ni le montant des impayés de loyers, ni l'absence de régularisation de la dette locative dans les deux mois suivant la signification du commandement de payer , mais elle fait état de graves désordres que présenterait l'immeuble loué, constituant des contestations sérieuses remettant en cause l'exécution de sa propre obligation au paiement des loyers.
Cependant, la cour observe que le constat sur lequel la locataire s'appuie pour dénoncer l'indécence de son logement, a été délivré le 15 décembre 2020, par l'organisme Urbanis, à la suite d'une demande déposée par Madame [Y] épouse [D], le 20 octobre 2020, en réponse au commandement de payer qui lui avait été signifié le mois précédent .
Par ailleurs, force est de constater, que, même si certains équipements sont notés " non décents ", le diagnostic posé par cet organisme indépendant, figurant en bas de la première page du constat précise que les désordres ne rendent pas le local impropre à l'habitation et ne présentent pas un risque manifeste pour la santé ou la sécurité des occupants de sorte que contrairement à ce que soutient Madame [R] [Y] épouse [D], il n'est pas démontré que le logement, même affublé de certaines imperfections, ne répondrait pas aux critères de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989.
La cour retient également que l'appelante ne démontre pas , ni avant cette démarche auprès de la Caisse d'allocations familiales ni postérieurement, avoir mis en demeure la bailleresse d'avoir à exécuter les travaux qu'elle estimait devoir lui imputer.
Ainsi en tout état de cause, ces éléments ne constituent pas un motif sérieux pour s'opposer au paiement des loyers qui sont dûs à hauteur de 7 968,87 € selon le décompte arrêté au 26 mai 2021 remis par la SCI Army en première instance et non contesté par l'appelante.
En conséquence, c'est par une juste appréciation des circonstances de la cause, et une exacte application de la loi, que le juge des contentieux de la protection, statuant en référé a écarté le moyen tiré de l'existence de contestations sérieuses et a débouté Madame [R] [Y] épouse [D] de l'intégralité de ses demandes.
( III) Sur la demande en dommages intérêts
Madame [R] [Y] épouse [D] forme pour la première fois devant la cour d'appel une demande tendant à la condamnation de la SCI Army à lui verser une somme de 3000 € à titre de dommages intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.
Cette demande suppose un examen au fond du droit, sur les prétendus manquements de la SCI Army à ses obligations, que la cour, statuant en référé, ne peut connaître sans excéder ses pouvoirs.
En conséquence, le juge des référés ne peut en connaître.
(III) Sur l'application de l'article 700 du Code de procédure civile
Compte tenu de l'issue du litige, il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de Madame [R] [Y] épouse [D], bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale, l'intégralité des frais irrépétibles exposés.
(IV) Sur les dépens,
Les dépens de première instance et d'appel resteront à la charge de Madame [R] [Y] épouse [D], bénéficiaire de l'aide juridictionnelle.
PAR CES MOTIFS
La cour,
- Déclare irrecevable l'exception de nullité de l'assignation soulevée par Madame [R] [Y] épouse [D],
- Confirme l'ordonnance rendue le 8 septembre 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Perpignan en toutes ses dispositions critiquées,
Y ajoutant,
- Dit le juge des référés incompétent pour connaître de la demande de Madame [R] [Y] épouse [D] tendant à la condamnation de la SCI Army au paiement de la somme de 3000 € à titre de dommages intérêts,
- Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
- Laisse les dépens de première instance et d'appel à la charge de Madame [R] [Y] épouse [D] bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
