Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
2e chambre civile
ARRET DU 02 JUIN 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 21/06121 - N° Portalis DBVK-V-B7F-PFVJ
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 23 JUIN 2021
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE PERPIGNAN N° RG 12-20-0728
APPELANTE :
Madame [O] [M]
née le 05 Mars 1962 à [Localité 5] (66)
de nationalité Française
[Adresse 1]
Représentée par Me APOLLIS substituant Me Gilles ARGELLIES de la SCP GILLES ARGELLIES, EMILY APOLLIS - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/012061 du 15/09/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)
INTIMEE :
Madame [V] [K] épouse [B]
née le 19 Février 1934 à [Localité 5] (66)
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER
Ordonnance de clôture du 12 Avril 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 AVRIL 2022,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Béatrice VERNHET, Conseiller, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Eric SENNA, Président de chambre
Madame Myriam GREGORI, Conseiller
Madame Béatrice VERNHET, Conseiller
Greffier, lors des débats : Mme Laurence SENDRA
ARRET :
- Contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Eric SENNA, Président de chambre, et par Mme Laurence SENDRA, Greffier.
Par acte sous-seing privé en date du 27 février 2017, Madame [V] [B] née [K] a donné à bail à Madame [O] [M] un local à usage d'habitation situé [Adresse 4] pour un loyer fixé mensuel de 350 €, outre une provision pour charges de 20 €.
Certains loyers étant demeurés impayés, Madame [V] [B] a fait délivrer à la locataire le 4 septembre 2020 un commandement de payer la somme principale de 6668,76 €, au titre des loyers en principal et frais selon décompte arrêté au 2 septembre 2020, et un second commandement délivré le même jour aux fins d'avoir à justifier de l'assurance, les deux actes visant la clause résolutoire prévue au bail.
Le 4 décembre 2020 Madame [V] [B] a assigné Madame [O] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Perpignan, statuant en référé pour obtenir notamment le paiement de l'arriéré locatif , entendre constater la résiliation du bail et prononcer toutes les mesures s'y attachant.
Par ordonnance en date du 23 juin 2021, le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Perpignan, statuant en référé, a :
- constaté la résiliation du bail conclu entre les parties par le jeu de la clause résolutoire, à compter du 4 novembre 2020,
- dit que Madame [O] [M] devra quitter les lieux loués dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d'avoir à les libérer et qu'à défaut de départ volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef, avec l'aide de la force publique en cas de besoin,
- condamné Madame [O] [M] à verser à Madame [V] [B] née [K] la somme de 421,31 € par mois à titre d' indemnité d'occupation due à compter du 4 novembre 2020 égale au montant mensuel des loyers de l'habitation et de la provision sur charges qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié et jusqu'au départ effectif des lieux,
-condamné Madame [O] [M] à verser à Madame [V] [B] née [K] la somme de 3096,93 € représentant le montant des loyers, charges, et indemnités d'occupation selon décompte arrêté à la date du 30 mars 2021,
- débouté Madame [O] [M] de toutes ses demandes,
-dit qu'une copie de la présente sera adressée à Monsieur le Préfet des Pyrénées Orientales ,
-condamné Madame [O] [M] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l'assignation en référé ainsi qu'à la somme de 600 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Madame [O] [M] a relevé de cette décision le 18 octobre 2021 en critiquant chacune de ses dispositions.
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 novembre 2021, auxquelles il y a lieu de se référer pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, elle demande à la cour de :
- d'infirmer l'ordonnance critiquée en toutes ses dispositions,
- la réformer en totalité,
Et statuant à nouveau,
-débouter Madame [V] [B] née [K] de sa demande visant à voir juger que sont réunies les conditions d'acquisition de la clause résolutoire,
- dire que le bail entre les parties se poursuit,
- débouter Madame [V] [B] née [K] de sa demande du versement d'une somme provisionnelle de 3096,93 €,
- condamner Madame [V] [B] née [K] à remettre à Madame [O] [M] les quittances de loyers,
- débouter Madame [V] [B] née [K] de l'ensemble de ses demandes,
- condamner Madame [V] [B] née [K] à payer à Madame [O] [M] la somme de 1000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 17 décembre 2021, auxquelles il y a lieu de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, Madame [V] [B] née [K] demande à la cour de :
- de dire recevable et bien fondé son appel incident,
Y faisant droit, réformer le jugement,
- vu le commandement de payer les charges et loyers délivré le 4 septembre 2020 visant la clause résolutoire insérée dans le bail et resté à ce jour sans effet,
- constater la résiliation du bail conclu entre les parties par le jeu de la clause résolutoire, à compter du 4 novembre 2020,
En conséquence,
- ordonner l'expulsion de Madame [O] [M] ainsi que tous occupants de son chef, des que le délai légal sera expiré,
-autoriser Madame [K] épouse [B] à faire expulser Madame [O] [M] ainsi que tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique s'il y a lieu et estimer les réparation locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet, assisté s'il l'estime utile d'un technicien,
- autoriser le séquestre des effets mobiliers qui sont susceptibles de garnir les lieux pour sûreté des loyers échus et des charges locatives
-condamner Madame [O] [M] à verser à Madame [V] [B] née [K] la somme de 5 698,84 € représentant le montant des loyers, charges, et indemnités d'occupation selon décompte arrêté au mois de décembre 2021,
- condamné Madame [O] [M] à verser à Madame [V] [B] née [K] la somme de 440 € par mois et subsidiairement 421,31 € par mois à titre d' indemnité d'occupation due à compter du mois de janvier 2022 et jusqu'à parfaite libération des lieux et remise des clés,
- débouter Madame [O] [M] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
- condamner Madame [O] [M] à verser à Madame [V] [B] née [K] la somme 2500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamner Madame [O] [M] aux entiers dépens de la présente procédure, ce compris, notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer les loyers, le coût du commandement d'avoir à justifier de l'assurance contre les risques locatifs et leur notification à la CCAPEX.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 12 avril 2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION
La cour est saisie de l'appel principal de Madame [O] [M] qui conteste la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire prévue au bail ainsi que toutes les mesures s'y attachant dont son expulsion et sa condamnation au paiement d'une quelconque somme au titre des impayés de loyers.
La cour est également saisie de l'appel incident de Madame [V] [K] épouse [B] qui outre la confirmation de la résiliation du bail par acquisition des effets de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, actualise le montant de sa créance locative, et forme diverses demandes accessoires à l'expulsion de la locataire.
Il est par ailleurs acquis que Madame [O] [M] a remis l'attestation d'assurance couvrant les risques locatifs à la suite du commandement délivré à cette fin le 4 septembre 2020.
(I) Sur la résiliation du bail
Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, au visa des articles 834 et 835 du Code de procédure civile a relevé que le commandement de payer du 4 septembre 2020, visant la clause résolutoire prévue au bail, délivré pour une somme de 6668,76 € correspondant au montant des loyers et charges impayés au 2 septembre 2020 n'avait pas été régularisé par Madame [M], dans le délai de deux mois , bien qu'elle prétende le contraire et constaté en conséquence que les conditions d'acquisition de cette clause résolutoire était réunies au 4 novembre 2020 , conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Madame [O] [M] réitère devant la cour, les arguments qu'elle avait développés devant le premier juge en faisant valoir qu'elle a été régulière dans le paiement des loyers depuis la signature du bail en 2007 jusqu'en 2018, époque à compter de laquelle elle a commencé à rencontrer des difficultés avec Madame [B], qui a refusé sans explication de lui remettre les quittances de loyers malgré ses demandes du 18 novembre 2018 et de 10 novembre 2020. Elle indique que ce refus a entraîné l'impossibilité pour elle de percevoir les aides prévues auxquelles elle peut prétendre, soit l'allocation logement versée par la Caisse d'allocations familiales.
Elle précise ainsi qu'à la suite du commandement de payer elle a réglé le somme de 4 276, 48 € le 14 septembre 2020, outre une somme de 420 € réglée le 15 novembre 2020, date à laquelle elle n'était donc plus redevable que de la somme de 1972, 25 € correspondant au montant qu'aurait du lui verser la Caisse d'allocations familiales au titre de l'APL et qui ne lui a pas été remis en raison du comportement fautif de Madame [B] .
Elle demande par conséquent à la cour de condamner cette dernière à lui remettre les quittances de loyer.
Madame [B] fait valoir que le règlement des sommes de 4 276,48 € le 14 septembre 2020 et de 420 € le 15 novembre 2020 n'ont pas éteint les causes du commandement de payer délivré pour 6668,76 € dans le délai légal, de sorte que la résiliation est acquise.
Elle ajoute qu'elle n'avait pas à remettre à sa locataire les quittances de loyers qu'elle a pu lui réclamer dès lors qu'elle ne pouvait certifier le paiement des loyers puisque précisément, ils n'étaient pas versés.
Enfin Madame [B] évoque la mauvaise foi de sa locataire, qui prétend avoir régulièrement payé le loyer depuis 2007 jusqu'en 2018, alors que les incidents de paiement ont été récurrents depuis l'année 2009.
C'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le juge des contentieux de la protection a écarté le moyen invoqué par Madame [O] [M] pour s'exonérer du paiement de la partie du loyer correspondant, selon elle, au montant supposé de l'aide au logement versée par la Caisse d'allocations familiales.
En effet, Madame [M], assistée par un conseil, professionnel du droit, ne peut prétendre ignorer que le versement de l'aide, qu'elle soit remise au locataire ou directement au propriétaire du logement est subordonné au paiement régulier du loyer par le preneur et que le rétablissement de cette aide , après des incidents de paiement , ne peut intervenir que sous certaines conditions ou dans le cadre de dispositifs légaux bien spécifiques.
Au cas d'espèce, Madame [O] [M], qui ne produit strictement aucune pièce, ne peut en conséquence sérieusement reprocher à Madame [B] d'avoir cessé de lui délivrer des quittances dont l'objet est de certifier le paiement de l'intégralité du loyer, alors qu'elle n'était pas à jour dans leur règlement.
Dans ces conditions, il convient de confirmer la décision du juge des contentieux de la protection, qui a constaté que les effets de la clause résolutoire prévue au bail liant les parties étaient acquis à la date du 4 novembre 2020, de déclarer Madame [B] occupante sans droit ni titre des lieux à compter de cette date, d'ordonner qu'elle les libère dans un délai maximum de deux mois à compter de la signification d'un commandement délivré à cette fin, et d'autoriser, à défaut de départ volontaire à l'expiration de ce délai, Madame [B] à la faire expulser, au besoin avec l'appui de la force publique. Madame [O] [M] sera également tenue au paiement d'une indemnité d'occupation également au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail ne s'était pas trouvé résilié de plein droit soit la somme mensuelle de 421,33 €.
En revanche, les prétentions de Madame [V] [B], tendant à autoriser le séquestre des effets mobiliers susceptibles de garnir les lieux pour sûreté des loyers échus et des charges locatives, et à conserver le dépôt de garantie, nouvelles devant la cour d'appel, seront déclarées irrecevables en application des dispositions des articles 564 du Code de procédure civile.
(II) Sur le montant de la provision
L'article 835 du Code de procédure civile, dans son dernier aliéna autorise la cour, statuant en référé , d'accorder une provision au créancier dans le cas où l'obligation du débiteur n'est pas sérieusement contestable.
Compte tenu de l'évolution du litige ,et selon le dernier décompte produit par Madame [B], non contesté par Madame [O] [M], la dette locative s'élève au 14 décembre 2021 à la somme de 5 698,84 €, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtés au 14 décembre 2021, ce compris l'échéance du mois de décembre 2021, déduction faite des versements intervenus jusqu'au 13 septembre 2021, et après indexation du loyer.
L'ordonnance déférée sera réformée en ce sens.
(III) sur l'application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile
Compte tenu des circonstances de la cause, Madame [O] [M], sera condamnée à verser à Madame [V] [B] une somme de 1000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile , pour l'indemniser des frais irrépétibles exposés par elle en cause d'appel,
(IV) Sur les dépens
Madame [O] [M], sera également condamnée aux entiers dépens, ce compris, notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer les loyers, le coût du commandement d'avoir à justifier de l'assurance contre les risques locatifs et leur notification à la CCAPEX.
PAR CES MOTIFS
La cour,
- Déclare irrecevable les demandes de Madame [V] [B] née [K] formées pour la première fois en cause d'appel, tendant à autoriser le séquestre des effets mobiliers susceptibles de garnir les lieux pour sûreté des loyers échus et des charges locatives, et à conserver le dépôt de garantie,
- Réforme l'ordonnance rendue le 23 juin 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Perpignan, en ce qu'elle a condamné Madame [O] [M] à verser à Madame [V] [B] née [K] la somme provisionnelle de 3096, 93 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés à la date du 30 mars 2021,
Et, statuant à nouveau,
-Condamne Madame [O] [M] à verser à Madame [V] [B] née [K] la somme provisionnelle de 5 698,84 € au titre des loyers , charges et indemnités d'occupation impayés , arrêtés au 14 décembre 2021,
- Confirme l'ordonnance déférée en ses autres dispositions critiquées,
Y ajoutant,
- Condamne Madame [O] [M] à verser à Madame [V] [B] née [K] la somme de 1000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
- Condamne Madame [O] [M] aux entiers dépens, de première instance et d'appel, en ce compris, le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer les loyers, le coût du commandement d'avoir à justifier de l'assurance contre les risques locatifs et leur notification à la CCAPEX.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
