Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
3e chambre civile
ARRET DU 02 JUIN 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 17/04240 - N° Portalis DBVK-V-B7B-NITZ
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 12 MAI 2017
TRIBUNAL D'INSTANCE DE BEZIERS
N° RG 11-16-001257
APPELANTE :
Madame [S] [T]
née le 14 Novembre 1972 à CHISINAU (MOLDAVIE)
de nationalité Roumaine
[Adresse 2]
[Localité 7]
Représentée par Me Anne BIALEK, avocat au barreau de BEZIERS - non plaidant
INTIMES :
Monsieur [M] [U]
né le 26 Mars 1964 à [Localité 9]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 8]
Représenté par Me Patricia PIJOT de la SCP PIJOT POMPIER MERCEY, avocat au barreau de BEZIERS substitué par Me Mélody VAILLANT, avocat au barreau de MONTPELLIER
Maître [C] [F]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 9]
Représentée par Me Gilles LASRY de la SCP D'AVOCATS BRUGUES - LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER
Ordonnance de clôture du 18 Mars 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 AVRIL 2022,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Fabrice DURAND, Conseiller, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. Thierry CARLIER, Conseiller faisant fonction de président de chambre
M. Fabrice DURAND, Conseiller
Mme Marie-Claude SIMON, Vice-présidente placée par ordonnance du premier président en date du 1er décembre 2021
Greffier, lors des débats : Mme Sabine MICHEL
ARRET :
- contradictoire,
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par M. Thierry CARLIER, Conseiller faisant fonction de président de chambre, et par Mme Sabine MICHEL, Greffier.
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EXPOSE DU LITIGE
Aux termes d'une promesse synallagmatique de vente du 17 février 2016 rédigée par Me [C] [F], notaire à [Localité 9], M. [M] [U] s'est engagé à vendre à Mme [S] [T] une maison d'habitation cadastrée section [Cadastre 4] et située [Adresse 1] (34) au prix de 155 000 euros.
Mme [T] a versé la somme de 7 750 euros sur le compte séquestre du notaire à titre de dépôt de garantie.
La réitération de la vente en la forme authentique était prévue au plus tard le 30 avril 2016.
Par courrier du 5 avril 2016 adressé à Me [F], Mme [T] a manifesté son refus de poursuivre la vente et demandé la restitution de l'acompte.
M. [U] a refusé de restituer cette somme à Mme [T] au motif que cette dernière était responsable de l'échec de la vente.
Par actes d'huissier du 27 juillet 2016, Mme [T] a fait assigner M. [U] et Me [F] devant le tribunal d'instance de Béziers.
Par jugement du 12 mai 2017, le tribunal d'instance de Béziers a :
' débouté Mme [T] de ses demandes de nullité du compromis de vente du 17 février 2016 et de restitution de la somme de 7 750 euros ;
' débouté Mme [T] de sa demande de dommages-intérêts ;
' prononcé la résolution du compromis de vente aux torts exclusifs de Mme [T] ;
' condamné Mme [T] à verser à M. [U] la somme de 4 000 euros à titre de clause pénale à prélever sur le dépôt de garantie entre les mains de Me [F] ;
' ordonné la restitution du surplus de 3 750 euros sur le dépôt de garantie à Mme [T] ;
' condamné Mme [T] à verser à M. [U] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
' dit que Me [F] conserverait la charge de ses frais irrépétibles ;
' débouté les parties du surplus de leurs demandes ;
' condamné Mme [T] aux dépens ;
' dit n'y avoir lieu à l'exécution provisoire.
Par déclaration au greffe du 27 juillet 2017, Mme [T] a relevé appel du jugement à l'encontre de M. [U] et Me [F].
Vu les dernières conclusions de Mme [S] [T] remises au greffe le 19 septembre 2017 ;
Vu les dernières conclusions de M. [M] [U] remises au greffe le 14 novembre 2017 ;
Vu les dernières conclusions de Mme [C] [F] remises au greffe le 31 octobre 2017 ;
L'ordonnance de clôture a été rendue le 18 mars 2022.
MOTIFS DE L'ARRÊT
Sur la demande d'annulation de l'acte du 17 février 2016 formée par Mme [T] pour dol,
Il convient en préalable de préciser que la demande principale formée par Mme [T] aux fins de « résolution du compromis du 17 février 2016 pour dol » s'analyse en réalité en une demande d'annulation de cet acte sur le fondement du dol commis par M. [U] au préjudice de Mme [T].
L'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige, dispose que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man'uvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces man'uvres, l'autre partie n'aurait pas contracté.
Le dol ne se présume pas et doit être prouvé.
La démonstration du dol suppose donc de caractériser l'intention dolosive de l'une des parties, c'est-à-dire la volonté de celle-ci de tromper l'autre en pratiquant des man'uvres ou en retenant sciemment des informations qui, si elles avaient été connues de cette autre partie, auraient dissuadé celle-ci de contracter.
En l'espèce, aucune man'uvre ni aucune réticence dolosive ne saurait être reprochée à M. [U] qui puisse expliquer que Mme [T] ait accepté de s'engager le 17 février 2016 à acquérir son bien immobilier, la cour observant en effet :
' qu'en qualité d'acquéreur, Mme [T] a été destinataire de tous les documents et informations indispensables à la connaissance de l'environnement du bien immobilier et des normes juridiques applicables, documents qui ont été annexés à l'acte sous seing privé du 17 février 2016 (plan cadastral, documents de construction, expertise et ERNMP, DPE, contrat de construction et assurances afférentes, récépissé de déclaration préalable de travaux, facture Eco-watt France et contrat d'achat énergie) ;
' que l'absence d'annexion des pièces du lotissement n'a pas pu induire en erreur Mme [T] sur la possibilité que la parcelle voisine soit construite un jour dans la mesure où tout acquéreur a parfaitement conscience qu'un lot de lotissement a vocation naturelle à être construit un jour ;
' qu'ainsi, la découverte le 26 mars 2016 de murs de fondation par Mme [T] n'est pas un fait « stupéfiant » comme elle le qualifie, mais un événement parfaitement normal au sein d'un lotissement dont aucun acquéreur de lot ne saurait prétendre geler toute construction sur les lots adjacents ; qu'il s'agit en outre en l'espèce d'une simple maison de lotissement qui ne présente aucun caractère exceptionnel et ne génère aucune nuisance particulière pour le voisinage ; que par une lecture déformée des clauses de son acte, Mme [T] prétend à tort que la vente du bien « tel qu'il existe » traduirait une promesse de son vendeur sur l'absence de construction à venir sur le lot n°[Cadastre 5].
' qu'il appartenait à Mme [T], qui disposait d'une connaissance parfaite des limites parcellaires et de l'implantation de sa maison en limite parcellaire sur deux côtés, de contractualiser le cas échéant ses exigences ou de procéder aux vérifications d'urbanisme qu'elle estimait nécessaires ;
' que l'existence de vue sur sa maison, tout comme la double mitoyenneté, est également une conséquence naturelle de l'achat d'un bien au sein d'un lotissement et ne constitue pas un fait non révélé ayant trompé le consentement de Mme [T].
Enfin, Mme [T] n'apporte pas la preuve de ce que son vendeur M. [U] se serait porté fort de l'abandon du projet de construction du propriétaire du lot voisin n°[Cadastre 5] et aurait évoqué avec elle l'opportunité d'un achat conjoint à hauteur de moitié de cette parcelle avec le propriétaire de la parcelle n°[Cadastre 6].
Quelles que soient les mentions figurant sur l'annonce immobilière, Mme [T] a pu prendre l'exacte connaissance des caractéristiques du bien et a disposé de toutes les informations nécessaires pour décider si ce bien correspondait à ses exigences.
Les démarches qu'elle a personnellement effectuées auprès des services de l'urbanisme concernant l'extension du garage édifiée sans autorisation montrent que Mme [T] a eu accès à un interlocuteur spécialisé qui a pu le cas échéant répondre à toutes ses interrogations.
Mme [T] a été clairement informée de l'absence d'autorisation d'urbanisme demandée par M. [U] pour l'extension du garage et n'est pas fondée à se plaindre d'une irrégularité dont elle a eu connaissance avant de signer la promesse de vente.
S'agissant de la non conformité de cette extension du garage aux règles de construction issues du cahier des charges du lotissement, Mme [T] ne démontre pas que M. [U] en avait connaissance et qu'il aurait volontairement dissimulé ce fait pour obtenir son consentement à la promesse de vente.
Ainsi, M. [U] n'a commis aucun dol au sens de l'article 1116 du code civil dès lors qu'il n'a usé d'aucune man'uvre et n'a dissimulé aucune information à Mme [T]. Celle-ci a disposé de toutes les informations relatives au bien immobilier et a donc valablement consenti le 17 février 2016 à la promesse synallagmatique de vente.
En l'absence de dol démontré, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme [T] de sa demande d'annulation du contrat du 17 février 2016 pour dol.
Sur l'action en résolution de l'acte du 17 février 2016 formée par les parties,
Il convient en préalable de préciser que la demande subsidiaire formée par Mme [T] aux fins de « résolution du compromis du 17 février 2016 par la réalisation de la condition suspensive » s'analyse en réalité en une demande de constatation de la caducité de cet acte suite à la réalisation d'une condition suspensive.
Mme [T] se fonde sur la clause figurant en page 5 de la promesse de vente : « Les présentes sont conclues sous les conditions suspensives de droit commun suivantes :
- que les titres de propriété antérieurs, les pièces d'urbanisme ou autres, ne révèlent pas de servitudes, de charges, ni de vices non révélés aux présentes et pouvant grever l'immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que l'acquéreur déclare être à usage d'habitation. »
Ainsi que les motifs précédents du présent arrêt l'ont déjà relevé, la nouvelle mitoyenneté avec le lot n°[Cadastre 5] et la vue à venir du propriétaire de ce lot sur son propre lot n°[Cadastre 4] résultent simplement de la configuration de ces deux parcelles au sein du lieu d'habitat collectif par nature que constitue un lotissement.
Mme [T] ne peut pas davantage utilement se prévaloir de l'absence de chantier en cours sur la parcelle voisine lors de la visite du bien pour soutenir que l'engagement de ce chantier est un fait inattendu remettant en cause le contrat.
La caducité de la promesse ne peut donc pas résulter du simple fait que le propriétaire du lot voisin n°[Cadastre 5] a entrepris de construire sa maison, ainsi que l'a pertinemment retenu le premier juge en examinant ce premier moyen soulevé par Mme [T].
Toutefois, Mme [T] fait également valoir dans ses écritures qu'elle a découvert postérieurement à la signature de l'acte du 17 février 2016 que la maison vendue ne respectait pas plusieurs règles de construction stipulées par le cahier des charges du lotissement :
' non respect de la prescription imposant un deuxième emplacement ouvert de parking ;
' violation de la règle de prospect de 4 mètres par l'extension arrière du garage (construite sans autorisation) et par la pergola supportant des cellules photovoltaïques.
Ces violations sont parfaitement établies par le plan de bornage du cabinet de géomètre Sud-Géo dont les constatations et mesures précises, soumises à la contradiction des parties, ne sont pas contestées par ces dernières dans leur matérialité.
Le non respect du cahier des charges du lotissement expose Mme [T] à des actions personnelles et réelles de la part des autres propriétaires du lotissement. Le cahier des charges lui étant applicable en qualité d'acquéreur d'un lot, ce risque potentiel de contestation de ses droits est susceptible d'entraîner une demande de démolition des éléments de construction non conformes.
Répondant seulement dans ses motifs à la question posée relative à la mitoyenneté, le jugement déféré a omis de prendre en considération le risque juridique important lié à la violation des stipulations du cahier des charges par certains des ouvrages édifiés par M. [U].
Il en résulte que le premier juge a rejeté à tort la demande de constatation de la caducité de la promesse formée par Mme [T] contre M. [U].
Par ailleurs, Mme [T] n'a commis aucune faute dans l'exécution de ses obligations contractuelles de sorte que M. [U] ne pourra qu'être débouté de sa demande de résolution du compromis de vente aux torts exclusifs de Mme [T] et de l'application de la clause pénale, ce en quoi le jugement déféré sera infirmé.
Il résulte des précédents développements que la promesse synallagmatique de vente du 17 février 2016 est caduque et que cette caducité est imputable au seul vendeur M. [U] qui s'est engagé à céder à Mme [T] un bien immobilier non conforme au cahier des charges du lotissement.
Sur les demandes formées par Mme [T] contre M. [U],
La promesse synallagmatique de vente du 17 février 2016 stipule: « en cas de non réalisation des présentes hors la faute de l'acquéreur, le vendeur donne dès maintenant pouvoir au séquestre de remettre les fonds à l'acquéreur ».
L'échec de la vente étant imputable à M. [U], la somme versée entre les mains du notaire à titre de dépôt de garantie par Mme [T] doit donc lui être restituée.
Me [F] devra donc restituer à Mme [T] ce dépôt de garantie d'un montant de 7 750 euros déposé sur le compte séquestre de son étude.
M. [U] sera redevable de l'intérêt au taux légal sur cette somme à compter du 8 avril 2016, date à laquelle il a reçu le courrier de mise en demeure d'avoir à la restituer.
Par ailleurs, il est établi que M. [U] n'a pas informé Mme [T] de ce que certains éléments de construction de sa maison avaient été édifiés en violation des règles de construction édictées par le cahier des charges du lotissement :
' non respect de la prescription imposant un deuxième emplacement ouvert de parking ;
' violation de la règle de prospect de 4 mètres par l'extension arrière du garage et par la pergola supportant des cellules photovoltaïques.
Ce manquement à son obligation d'information de vendeur constitue une faute au titre de laquelle Mme [T] est fondée à solliciter réparation du dommage qu'elle lui a causé.
Mme [T] n'apporte pas la preuve d'un préjudice matériel en relation de causalité directe avec la faute.
Les éléments versés aux débats matérialisent cependant un préjudice moral causé à Mme [T] par l'échec de son projet d'achat immobilier imputable au vendeur et par les multiples désagréments et tracasseries causés par la caducité de la promesse de vente et le contentieux en a résulté. Ce préjudice sera justement évalué à hauteur de 3 000 euros.
En conséquence, le jugement déféré sera infirmé de ce chef et M. [U] sera condamné à payer la somme de 3 000 euros à Mme [T] en réparation de son préjudice moral.
Sur l'action en responsabilité engagée par Mme [T] contre Me [F],
La responsabilité professionnelle du notaire, de nature délictuelle, peut être recherchée pour manquement au devoir de conseil à raison des actes passés par lui, même s'il s'agit d'un acte sous seing privé et même s'il n'a pas donné lieu à rémunération.
Dès lors qu'il a été sollicité pour établir un acte, le notaire doit en assurer la sécurité juridique et l'efficacité au regard des buts poursuivis par les clients. Il doit parfaitement éclairer les parties sur la portée de cet acte.
S'agissant de la vente d'un lot de lotissement, que celui-ci soit déjà construit ou encore à l'état de terrain nu, le notaire a le devoir de rechercher et de communiquer aux parties le cahier des charges de ce lotissement de même que toutes les servitudes administratives ou contractuelles susceptibles de grever le lot vendu et ce sans restreindre ses investigations en fonction de l'usage des lieux envisagé par l'acquéreur.
Le premier grief avancé par Mme [T] contre le notaire concerne la question de la double mitoyenneté qui aurait été omise dans la promesse de vente.
Cette faute n'est pas constituée dans la mesure où le notaire, pas davantage que le vendeur d'un immeuble, ne peut s'engager sur les intentions et les projets du propriétaire d'un fonds voisin qui dispose librement de ses prérogatives de propriétaire, et ce sous réserve des limites posées par les normes de droit privé et public applicables à ce fonds.
S'agissant des autres manquements reprochés par Mme [T], il convient de relever que le notaire a mentionné dans l'acte sous seing privé (page 4 § lotissement) que le bien vendu constituait le lot du lotissement « Le Coup du Château » soumis à un cahier des charges établi par acte sous seing privé du 2 février 2009. L'acquéreur [T] a reconnu dans l'acte avoir pris connaissance de ce cahier des charges et s'être engagée à en exécuter toutes les stipulations.
Ce cahier des charges stipule notamment les deux règles dont M. [U] s'est précisément affranchi lorsqu'il a agrandi l'arrière de son garage et édifié sa pergola avec toit photovoltaïque :
' article 7 : « Les constructions doivent être édifiées en respectant un retrait par rapport aux limites séparatives égal à la moitié de la hauteur à l'égout de la construction sans que ce retrait puisse être inférieur à 4 mètres » ;
' article 12 : « Deux places de stationnement sont exigées par logement dont une obligatoirement ouverte sur la voie (non clos, hors portail et clôtures) ».
La lecture de ce cahier des charges a donc permis à Mme [T] d'être parfaitement informée des règles applicables au sein du lotissement dont elle s'engageait à acquérir un lot.
Mme [T] n'est pas fondée à reprocher au notaire un manquement à son devoir de conseil pour avoir omis de joindre au cahier des charges principal son annexe intitulée « cahier des charges des prescriptions architecturales applicables aux macrolots 38, 39 et 40 ».
En effet, un tel document n'était pas indispensable s'agissant de la vente d'une maison déjà construite et non d'une vente de terrain à bâtir.
Par ailleurs, le seul apport de ce document dans le cadre du présent litige est de préciser la taille minimale des places de stationnement exigé à 5 mètres sur 3 mètres, cette précision ne constituant qu'un rappel de la norme habituellement pratiquée. En effet, les prescriptions d'urbanisme tenant au nombre de places de parking exigé et du prospect de 4 mètres sont stipulées dans le cahier des charges qui a bien été remis aux parties à Mme [T].
Me [F] a par ailleurs mentionné dans la promesse de vente toutes les références des autorisations et déclarations d'urbanisme obtenues par M. [U] afférentes à la maison vendue.
Ayant appris que l'extension du garage avait été édifiée par M. [U] sans l'autorisation d'urbanisme requise, le notaire a parfaitement conseillé les parties quant à la procédure de régularisation de l'ouvrage construit en infraction. Me [F] a également annexé à l'acte sous seing privé une copie de la déclaration de travaux de régularisation datée du 5 février 2016.
Il convient enfin de rappeler que s'agissant de la violation des règles de fond d'urbanisme ou du cahier des charges d'un lotissement, le notaire n'a aucune obligation de se déplacer sur les lieux et n'est aucunement investi d'une mission de vérification de la conformité des constructions vendues, de sorte qu'aucune faute ne peut lui être reprochée par Mme [T] de ce chef.
Il résulte de ces développements que la promesse synallagmatique de vente rédigée par Me [F] comporte toutes les clauses et mentions nécessaires pour éclairer le consentement des parties à l'acte et que Mme [T] n'est pas fondée à lui imputer un manquement à son devoir de conseil et d'information.
Enfin, Me [F] n'a commis aucune faute en refusant de restituer la somme de 7 750 euros séquestrée dans sa comptabilité. En l'état du désaccord des parties au sujet de cette restitution, le devoir de neutralité du notaire lui imposait de conserver cette somme dans l'attente d'un accord entre les parties ou d'une décision judiciaire statuant sur cette difficulté.
Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts formée par Mme [T] contre Me [F].
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Infirme le jugement déféré, sauf en ses dispositions ayant débouté Mme [S] [T] de sa demande de nullité pour dol de l'acte sous seing privé du 17 février 2016 ainsi que de ses demandes formées contre Me [C] [F] ;
Statuant à nouveau sur les dispositions infirmées ;
Constate la caducité de la promesse synallagmatique de vente du 17 février 2016 ;
Ordonne à Me [C] [F] de restituer la somme de 7 750 euros séquestrée dans sa comptabilité à Mme [S] [T] ;
Condamne M. [M] [U] à payer à Mme [S] [T] les sommes suivantes :
' l'intérêt au taux légal sur la somme de 7 750 euros à compter du 8 avril 2016 ;
' 3 000 euros de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral ;
' 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais supportés en première instance et en appel ;
Condamne Mme [S] [T] à payer à Me [C] [F] 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais supportés en première instance et en appel ;
Dit que Mme [S] [T] supportera les dépens de première instance et d'appel avancés par Me [C] [F] ;
Dit que M. [M] [U] supportera les entiers dépens de première instance et d'appel à l'exception de ceux avancés par Me [C] [F] qui sont supportés par Mme [S] [T] ;
Déboute les parties de leurs plus amples demandes.
Le greffier, Le conseiller faisant fonction de président,
