Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 24 MAI 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 20/00350 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OPOI
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 20 DECEMBRE 2019
TRIBUNAL D'INSTANCE DE PERPIGNAN
N° RG 11-18-1053
APPELANTE :
Madame [S] [H]
née le 15 Septembre 1972 à [Localité 7]
[Adresse 2]
[Localité 3] (FRANCE)
Représentée par Me Passion-célestin GREGONE-MBOMBO, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/020234 du 29/01/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER), avocat postulant non plaidant
INTIMES :
Monsieur [N] [U]
né le 03 Juin 1970 à [Localité 5]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Me Yann MERIC, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant
Madame [V] [P] épouse [U]
née le 16 Août 1962 à [Localité 4]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Yann MERIC, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant
Ordonnance de clôture du 21 Mars 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 AVRIL 2022,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller
Greffier, lors des débats : Madame Estelle DOUBEY
ARRET :
- Contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Mme Estelle DOUBEY, Greffier.
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FAITS et PROCÉDURE ' MOYENS et PRÉTENTIONS DES PARTIES
Le 5 février 2015, [N] [U] et [V] [U] ont donné à bail à [S] [H] à compter du 1er février 2015, un appartement situé à [Localité 6] contre un loyer mensuel de 390 € outre 15 € de provision sur charge.
Le 2 mai 2018, les époux [U] ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 518, 53 € à leur locataire, sans succès.
Le 10 juillet 2018, les époux [U] ont assigné [S] [H] aux fins d'obtenir la résiliation du bail pour impayés des loyers et la condamnation de la locataire à leur payer notamment la somme de 2 518, 53 € au titre des loyers et charges ainsi qu'une indemnité d'occupation mensuelle.
Le 21 juin 2019, le tribunal avant dire droit a demandé aux requérants de justifier de la régularité de l'assignation et de produire un décompte détaillé et actualisé de la dette.
[S] [H] a invoqué la nullité de l'assignation et subsidiairement elle a demandé la condamnation des époux [U] à lui payer la somme de 3 970 € à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice de jouissance consécutifs aux désordres du logement et le débouté de leurs demandes. Très subsidiairement, elle a demandé à s'acquitter de sa dette par 36 versements mensuels et un délai d'une année pour libérer les lieux loués.
Le jugement rendu le 20 décembre 2019 par le tribunal d'instance de Perpignan énonce dans son dispositif :
Prononce la résiliation du bail du 5 février 2015.
Dit que [S] [H] est tenue de quitter et rendre libre l'appartement.
Condamne [S] [H] à payer en deniers ou quittances, aux époux [U], au titre des loyers et charges échus impayés, la somme de 2 470 €, outre à titre d'indemnité d'occupation une somme de 415 € payable mensuellement à compter du 1er janvier 2020 jusqu'à ce qu'elle ait libéré les lieux en cause.
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du Code de procédure civile.
Condamne la défenderesse aux dépens de l'instance qui incluront en outre les frais afférents au commandement que lui ont fait délivrer les demandeurs suivant acte d'huissier du 2 mai 2018.
Autorise [S] [H] à s'acquitter de sa dette totale envers les époux [U] par 24 versements mensuels égaux.
Déboute les parties de leurs autres demandes.
Ordonne l'exécution provisoire.
Le jugement expose que l'assignation, bien qu'elle n'ait pas été accompagnée de la notice d'information requise, n'a pas à être annulée puisque cette irrégularité de forme ne cause pas de grief à [S] [H] qui dispose déjà des informations contenues dans la notice.
Il expose que le logement loué a fait l'objet d'un constat de certains désordres le 24 juin 2017, par le cabinet Urbanis, mandaté par la CAF.
Ces désordres contreviennent aux caractéristiques du logement décent mais le jugement relève que les époux [U] ont remédié aux désordres dès 2018 et ce, en dépit de la mauvaise volonté de la locataire.
Il constate que la nature des désordres a pu gêner partiellement l'habitation ce qui permet une indemnisation de la locataire à hauteur d'un tiers du loyer pendant quelques mois, soit 1 500 €.
Le jugement en déduit que les bailleurs ne peuvent pas se prévaloir de la clause de résiliation du bail en raison de l'impayé antérieur au commandement du fait du non respect de leur obligation de délivrance d'un logement décent, sur le fondement de l'article 1719 du Code civil. Néanmoins, il est possible de résilier le bail sur le fondement des articles 1224 et suivants et 1741 du Code civil en cas de manquement suffisamment grave par les parties à leurs obligations contractuelles et notamment l'obligation pour le locataire de s'acquitter du loyer. Le fait que la locataire persiste à ne pas s'acquitter des loyers après réalisation des travaux de réparation des désordres dans des délais raisonnables, est un manquement grave à son obligation contractuelle principale. Le jugement relève également que [S] [H] a fait obstacle à la réalisation des travaux de réparation. Elle n'a donc aucun motif valable de ne pas verser les loyers et ne propose aucune régularisation.
Le jugement rejette la demande de [S] [H] de délais pour libérer les lieux, faute pour elle d'établir l'existence de difficultés particulières à se reloger dans des conditions normales.
[S] [H] a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 18 janvier 2020.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 21 mars 2022.
Les dernières écritures pour [S] [H] ont été déposées le 18 février 2020.
Les dernières écritures pour les époux [U] ont été déposées le 12 mai 2020.
Le dispositif des écritures pour [S] [H] énonce :
Rejeter toutes conclusions et fins contraires des époux [U].
Infirmer totalement le jugement du 20 décembre 2019.
Prononcer la nullité de la procédure d'expulsion de [S] [H].
Suspendre la clause résolutoire et la résiliation du bail.
Condamner les époux [U] à payer à [S] [H] la somme de 3 970 € à titre de dommages et intérêts pour inexécution de leurs obligations et pour préjudice de jouissance et d'ordre moral et ordonner la compensation.
Condamner les époux [U] à la somme de 2 500 € au titre de la combinaison de l'article 700 du Code de procédure civile et de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et ordonner la distraction au profit du conseil de [S] [H].
Condamner les époux [U] aux entiers dépens.
Subsidiairement, accorder un délai de paiement à [S] [H] dans la limite de trois années et un délai d'exécution de l'arrêt d'un an.
[S] [H] soutient que l'assignation qui lui a été délivrée est irrégulière ce qui rend nulle la procédure d'expulsion à son encontre et ce au motif que l'assignation n'était pas accompagnée de la notice d'information requise ce qui lui fait grief dans la mesure où elle n'a pas pu saisir tous les acteurs locaux qui contribuent à la prévention des expulsions et aident financièrement les locataires en difficultés, sans qu'il ne soit démontré qu'elle disposait déjà de ces informations.
Elle ajoute qu'il n'est pas non plus démontré que l'huissier a délivré par pli séparé le document d'information en vue de l'audience, document devant être délivré aux locataires assignés comme le prévoit le décret du 9 mai 2017. La procédure d'expulsion est donc irrégulière et nulle.
[S] [H] conteste par ailleurs le décompte fourni par les bailleurs en ce qu'il ne distingue pas les loyers et les charges impayés. Cette imprécision ne peut permettre la mise en 'uvre de la clause résolutoire.
[S] [H] fait valoir que le logement loué était non décent comme le démontre le constat effectué par le prestataire de la CAF. Ce constat conclut à la nécessité de plusieurs travaux obligatoires et la CAF a retenu la non-conformité du logement. La locataire conteste avoir empêché la réalisation des travaux. Elle fait valoir qu'elle a précisé dans un courrier adressé à la CAF ne jamais avoir refusé l'accès de son logement pour travaux. La visite de contrôle du prestataire de la CAF fait également état de désordres non réparés. Elle souligne que les bailleurs ont manqué à leurs obligations de délivrer un logement décent ce qui rend leur demande de résiliation irrégulière. Elle estime que la résiliation du bail par le premier juge est une sanction disproportionnée au fait qu'elle ne versait pas les loyers. Elle souligne que le bailleur refuse de justifier des travaux effectués à l'assistante sociale ce qui ne permet pas que les arriérés soient pris en charge par la CLAFI et qu'il la harcèle.
[S] [H] soutient que la suspension de la clause résolutoire bénéficie à tout preneur à bail qui a obtenu du juge des délais de paiements. Elle fait valoir que cette suspension permettra à la CAF de reprendre le paiement des APL et de faire un rappel des allocations suspendues ce qui lui permettra de diminuer sa dette locative et de déposer une demande auprès de la CLAFI.
[S] [H] conteste sa condamnation à une indemnité d'occupation, dès lors que le logement loué est indécent. Elle estime avoir subi un préjudice de jouissance du fait des désordres du logement. Elle fait également valoir sa bonne foi puisque malgré l'indécence du logement, elle a essayé de régler le loyer et ce, malgré la suspension de ses APL.
Subsidiairement, [S] [H] fait valoir qu'il est possible de lui octroyer des délais de paiement de trois ans au vu de ses faibles revenus qui sont d'environ 500 € par mois. Sa précarité justifie également un délai d'exécution de la décision d'un an dans l'hypothèse où il serait fait droit à la demande d'expulsion.
Le dispositif des écritures pour les époux [U] énonce :
Déclarer l'appel incident des époux [U] recevable.
Réformer le jugement en date du 20 décembre 2019 en ce qu'il a alloué à [S] [H] des dommages et intérêts à hauteur de 1 500 € et a débouté les époux [U] de leurs demandes en application de l'article 700 du Code de procédure civile.
Confirmer la décision en ce qu'elle a prononcé la résiliation du bail d'habitation en date du 5 février 2015 et prononcé l'expulsion de [S] [H].
Condamner [S] [H] au paiement d'une somme de 3 970 € au titre des loyers impayés.
Fixer l'indemnité d'occupation à la charge du requis jusqu'à la complète libération des lieux au montant du loyer en cours majoré des charges.
Condamner [S] [H] au paiement d'une somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.
Les époux [U] contestent la nullité de la procédure qu'ils ont initié. Ils avancent que si le décret du 9 mai 2017 prévoit la remise ou le dépôt du document litigieux, il ne prévoit aucune sanction en cas de manquement. Ils ajoutent que la remise du document d'information n'est pas une formalité substantielle ou d'ordre public. Le document visant à rappeler aux personnes assignées l'importance de se faire représenter, et [S] [H] ayant été représentée par un conseil, il semble que l'absence de remise de ce document ne lui ait pas fait grief.
Les époux [U] soutiennent que leur décompte est suffisamment précis et versent aux débats un décompte détaillé et actualisé en soulignant que [S] [H] ne justifie d'aucun paiement.
Les époux [U] soutiennent que le bail doit être résilié en application de la clause résolutoire inscrite au bail dès lors que les lieux loués n'étaient pas impropres à l'usage d'habitation, comme le rapport de la CAF le constate.
L'article 1719 du Code civil n'a donc pas vocation à s'appliquer. En toutes hypothèses, le bail pourrait également être résilié du fait de la violation par la locataire de ses obligations contractuelles puisqu'elle n'a pas payé l'intégralité de ses loyers sur une longue période. Les bailleurs font valoir qu'ils ont de leur côté tout fait pour mettre fin au désordre. Ils ajoutent que le rapport n'établit pas que l'habitat serait indigne mais seulement quelques dysfonctionnements qui n'empêchent pas d'habiter et d'occuper le logement.
L'état des lieux d'entrée démontre que l'ensemble du logement était dans un état satisfaisant et les époux [U] ajoutent que plusieurs éléments laissent penser à un défaut d'entretien des lieux, notamment les traces d'humidité.
Les époux [U] font valoir la mauvaise foi de [S] [H] qui s'est rendue indisponible lorsqu'ils ont voulu réparer les désordres du logement. Plusieurs artisans attestent de l'indisponibilité et de la mauvaise foi de la locataire. Les bailleurs contestent donc l'existence d'un préjudice de jouissance indemnisable puisque le rapport Urbanis précise que le logement n'est pas impropre à l'habitation ni ne constitue un habitat précaire.
MOTIFS
Sur la nullité de l'assignation en résiliation et expulsion:
Le décret n°2017-923 du 9 mai 2017, entré en vigueur le 1er juin 2017, impose aux huissiers de justice de délivrer un document d'information au locataire assigné en résiliation de bail ou aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire. Ce document-type rappelle les date, horaire et lieu de l'audience et est destiné à l'informer de l'importance de sa présentation à l'audience, de la possibilité de déposer, avant l'audience, une demande d'aide juridictionnelle et de saisir les acteurs locaux qui contribuent à la prévention des expulsions locatives dont les adresses sont indiquées. Ce formalisme ne joue que lorsqu'est en cause la résidence principale du locataire.
Le décret ne précise pas si le défaut de délivrance de ce document d'information rend nulle l'assignation.
Par conséquent si dans le cadre d'une procédure en référé l'absence de preuve par le bailleur de délivrance de la notice d'information peut caractériser une contestation réelle et sérieuse comme retenu par la jurisprudence invoquée par l'appelante, dans le cadre d'une instance au fond, la seule absence de preuve de délivrance de la dite notice d'information n'est pas sanctionnée de droit pas la nullité de l'assignation à défaut de texte.
C'est donc sur ce point à juste titre que le premier juge a rappelé que s'agissant par conséquent d'un vice de forme il appartient à celui qui l'invoque en application de l'article 114 du code de procédure civile de rapporter la preuve d'un grief.
Or en l'espèce si ce n'est en invoquant des considérations générales [S] [H] ne démontre pas en quoi le défaut de délivrance de la notice d'information prévue par le décret n°2017-923 du 9 mai 2017 lui a causé grief.
Par conséquent le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il n'a pas fait droit à la demande de nullité de la procédure.
Sur la résiliation du bail:
La cour observe qu'en appel les bailleurs dans leurs prétentions auxquelles la cour est uniquement tenue de répondre ne sollicitent plus de constater la résiliation du bail pour acquisition de la clause résolutoire après délivrance d'un commandement de payer resté infructueux mais seulement de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail si bien que la discussion sur la validité du commandement de payer est devenue sans objet.
Le jugement dont appel a prononcé la résiliation du bail au motif que la locataire avait manqué à une de ses obligations essentielles consistant dans le paiement du loyer et des charges selon le montant et les modalités prévus au contrat de bail.
Les bailleurs soutiennent en effet que la locataire au 31 juillet 2019 est débitrice d'une somme de 3 970 €.
Pour justifier de cette somme ils produisent au débat un décompte des sommes dues faisant apparaître pour l'année 2018 et pour les mois de janvier à juillet 2019 le montant du loyer avec la provision sur charges, soit un total de 415 € par mois, les sommes versées par la CAF soit 266 € par mois pour l'année 2018 et le montant payé par la locataire en l'occurrence 153 € au mois de janvier 2019 et 133 € au mois de février 2019.
Il appartient dès lors à la locataire de justifier qu'elle s'est libérée de son obligation de paiement et/ou d'invoquer l'exception d'inexécution.
[S] [H] soutient d'une part que les bailleurs dans leur décompte ne prennent pas en considérations des règlements qu'elle a effectués en l'occurrence la somme de 136 € au mois de janvier 2018, au mois de mai 2018, au mois de juillet 2018 et au mois d'octobre 2018 et la somme de 130 € au mois de février 2018.
Elle produit à l'appui de ces dires cinq récépissés de demande de virement correspondant aux montants et aux dates sus indiqués, toutefois un récépissé de demande de virement ne peut à lui seul démontrer que le virement a bien été réalisé et honoré ce d'autant qu'il est indiqué sur la majeure partie de ces demandes de virement que le solde du compte est négatif ce qui ne permet pas de s'assurer de l'effectivité de l'ordre donné.
[S] [H] invoque pour l'essentiel l'indécence du logement pour justifier le non paiement du loyer et demander l'infirmation du jugement en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail pour non respect de ses obligations par le preneur.
Elle verse au débat un rapport établi le 5 juin 2017 par le prestataire URBANIS à la demande de la CAF suite à une visite du logement du 29 mai 2017 mettant en évidence:
- un défaut de fonctionnement du système de fermeture de la fenêtre de la salle de bain,
- un mauvais état des parties communes,
- un moyen de chauffage présent mais insuffisant,
- une absence de système de ventilation conforme à la réglementation dans la salle de bain.
Le rapport prescrit la mise en place d'un système efficace de ventilation dans la salle de bain, la mise en place d'un dispositif de chauffage fixe dans la salle de bain avec une prise électrique dédiée à son alimentation.
Le rapport de visite de contrôle en date du 18 décembre 2018 réalisé par URBANIS suite à une visite du 17 décembre 2018 mentionne que:
- la menuiserie de la salle de bain a été remplacée et mise en étanchéité,
- l'installation électrique du logement et des parties communes a été mise en conformité relevant toutefois qu'un luminaire au plafond présente des fils à nu et une douille non protégée par une applique
- la salle de bain ne dispose toujours pas d'un système de chauffage fixe,
- il est apparu des traces d'humidité dans certaines pièces du logement comme la cuisine et la salle de bain.
Les bailleurs produisent aux débats plusieurs factures datées de février et mai 2018 portant sur l'achat d'un radiateur de salle de bain, sur des matériaux comme du mastic ou du ciment, sur de la peinture.
Ils produisent également une attestation du représentant des établissements MORENO entreprise de menuiserie qui indique être intervenu dans la salle de bain de l'appartement loué par [S] [H] en avril 2018 pour procéder au changement de la fenêtre de la salle de bain et qu'il n'a pu au 5 octobre 2018 finaliser les travaux en l'occurrence poser une prise d'air manquante sur le châssis de la fenêtre en raison de la mauvaise foi de la locataire n'honorant pas les rendez-vous.
Il résulte de ce qui précède par conséquent comme relevé par le premier juge que si le logement présente des dysfonctionnements pouvant cautériser un préjudice de jouissance du locataire, ces dysfonctionnements ne peuvent caractériser un logement inhabitable seule hypothèse dans laquelle est admise l'exception d'inexécution au paiement du loyer.
Il apparaît en outre que les bailleurs dans des délais raisonnables après le dépôt du premier rapport ont entrepris des travaux pour remédier aux dysfonctionnements constatés et qu'ils ont pu se heurter à la réticence de la locataire à faciliter l'intervention des entreprises.
En tout état de cause une fois les travaux accomplis au plus tard en octobre 2018 [S] [H] ne peut plus venir soutenir que le non paiement du loyer est justifié par l'indécence du logement loué.
Par conséquent au regard du manquement grave et répété de la locataire de s'acquitter au terme convenu du loyer et des charges c'est à bon droit que le premier juge a prononcé la résiliation judiciaire du bail.
La cour ajoute qu'aucun élément de l'espèce ne justifie que la résiliation du bail soit suspendue.
C'est également à juste titre et par voie de conséquence que le juge d'instance a ordonné l'expulsion de [S] [H] à défaut de libération volontaire des lieux et l'a condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation.
Sur les comptes entre les parties:
Au regard des désordres constatés dans le logement loué et de la durée du préjudice de jouissance c'est pertinemment que le premier juge a évalué la réparation de ce préjudice à la somme de 1 500 €, somme qui n'est pas utilement critiquée.
C'est donc à juste titre qu'il a opéré une compensation de cette somme avec la somme de 3 970 € due par [S] [H] au titre des loyers et charges impayés au 31 juillet 2019.
Par conséquent la jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a condamné [S] [H] à payer aux époux [U] en quittances ou deniers la somme de 2 470 €.
Sur les demandes de délais :
[S] [H] sollicite à la fois des délais de paiement pour s'acquitter de sa dette mais aussi des délais pour exécuter l'arrêt.
Toutefois la cour observe que le jugement dont appel a déjà accordé à [S] [H] des délais de paiement sur 24 mois et que cette dernière plus de deux ans après la décision ne justifie pas des versements effectués.
La cour ajoute que par ailleurs [S] [H] a déjà bénéficié des plus amples délais pour mettre en place des solutions de relogement et qu'elle ne produit au débat aucun élément sur les démarches réalisées et sur les éventuelles difficultés auxquelles elle s'est trouvée confronté pour son relogement.
Par conséquent [S] [H] sera déboutée de sa demande de délai de paiement et de sa demande de délai pour exécuter le présent arrêt.
Sur les demandes accessoires:
Le jugement dont entrepris sera confirmé en ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens.
[S] [H] succombant au principal en appel sera condamnée à payer aux époux [U] la somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de la procédure d'appel.
PAR CES MOTIFS:
La cour statuant par arrêt contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe;
Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 20 décembre 2019 par le tribunal d'instance de Perpignan,
Y ajoutant,
Déboute [S] [H] de sa demande de délai de paiement et de sa demande de délai pour exécuter le présent arrêt;
Condamne [S] [H] à payer à [N] [U] et [V] [U] la somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
Condamne [S] [H] aux dépens de la procédure d'appel.
Le greffierLe président
