Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 24 MAI 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 20/00255 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OPH7
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 24 DECEMBRE 2019
TRIBUNAL D'INSTANCE DE MONTPELLIER
N° RG
APPELANTE :
Madame [L] [U]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Audrey NGUYEN PHUNG de la SARL NGUYEN PHUNG, MONTFORT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
INTIME :
Monsieur [J] [U]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représenté par Me Orlane GARRET FLAUDY, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
Ordonnance de clôture du 21 Mars 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 AVRIL 2022,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller
Greffier, lors des débats : Madame Estelle DOUBEY
ARRET :
- Contradictoire.
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier.
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FAITS et PROCÉDURE ' MOYENS et PRÉTENTIONS DES PARTIES
Le 30 mai 2003, les époux [U] ont opté pour le régime de la communauté universelle.
Le 3 novembre 2016, [G] [U] et [L] [U] ont donné à bail à [J] [U], leur fils, une maison et deux garages situés à [Localité 2]. Le bail a été conclu sans fin, la volonté commune des signataires étant de permettre au locataire d'occuper le logement sans limite de durée.
Le 7 août 2017, [L] [U] a adressé à [J] [U] un courrier indiquant qu'ils souhaitaient récupérer la maison et les garages.
Le 13 août 2018, [G] [U] est décédé.
Le 11 mai 2018, [L] [U] a assigné [J] [U] aux fins de voir ordonner son expulsion sous astreinte et sa condamnation à lui régler 5 000 € à titre de dommages et intérêts et 2 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Elle a fait valoir que le locataire n'occuperait plus le logement, ce que ce dernier conteste.
[J] [U] a soutenu que [L] [U] n'a pas qualité à agir puisqu'elle n'est pas propriétaire du bien litigieux, le bien litigieux appartenant en propre à son époux qui les avait reçus par voie de succession de ses parents. Reconventionnellement, il a demandé la somme de 19 000 € au titre des travaux réalisés dans le logement, ce à quoi la bailleresse oppose l'absence de clause prévoyant l'indemnisation du locataire pour les éventuels travaux réalisés ainsi que l'absence de justificatif des sommes invoquées. Le locataire a également demandé indemnisation au titre d'un trouble de jouissance subi du fait de la violation de domicile par sa mère et par le changement de la clé du garage ainsi qu'au titre d'un préjudice moral. Il a également fait valoir la nullité du congé faute de motif.
Parallèlement, le 2 mai 2019, [L] [U] a délivré au locataire un congé pour habiter à échéance du bail.
Le 2 novembre 2019, [J] [U] a restitué les clés.
Le jugement rendu le 24 décembre 2019 par le tribunal d'instance de Montpellier énonce dans son dispositif :
Déclare recevable l'action de [L] [U] en sa qualité de propriétaire.
Requalifie le bail signé le 3 novembre 2016 entre [L] [U] et [J] [U] en un bail conclu pour une durée de trois ans renouvelables.
Déboute [L] [U] de sa demande de résiliation du bail signé avec [J] [U] le 3 novembre 2016.
Condamne [L] [U] à payer à [J] [U] la somme de 5 995 € en contrepartie des travaux réalisés pour l'amélioration à l'extinction du bail.
Condamne [L] [U] à payer à [J] [U] la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance pour la rétention de son véhicule.
Ordonne [L] [U] à la remise des clefs à [J] [U] sous astreinte de 50 € par jour à compter de la signification du présent jugement.
Condamne [L] [U] à payer à [J] [U] la somme de 1 500 € en réparation de son préjudice moral et de 1 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Condamne [L] [U] aux entiers dépens.
Le jugement expose que [L] [U] a qualité pour agir puisque les époux avaient opté pour le régime de la communauté universelle.
Il requalifie le bail en bail conclu pour une durée de trois ans renouvelable comme l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989 le prévoit.
Il constate que de fait la lettre adressée par [L] [U] pour donner congé, ne remplit pas les conditions prévues par la loi pour la résiliation du bail. Il relève que le congé donné par voie d'huissier le 2 mai 2019 donne pour motif le fait que le logement est inoccupé alors que le locataire fournit des preuves qu'il habite le logement.
Le jugement constate que le bail stipule que [J] [U] a la possibilité de faire des travaux sans restriction et expose que le locataire fournit des factures de travaux pour un total de 5 995 €. Il relève qu'il s'agit de travaux apportant une amélioration et une plus-value au logement.
Le jugement constate par ailleurs que [L] [U] a bloqué le véhicule de son fils à l'intérieur du garage en changeant les clés ce qui a causé un préjudice de jouissance au locataire sur le fondement de l'article 1240 du Code civil.
L'attitude de la bailleresse aurait également des conséquences sur la santé de [J] [U] comme l'attestent les certificats médicaux.
[L] [U] a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 14 janvier 2020.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 21 mars 2022.
Les dernières écritures pour [L] [U] ont été déposées le 25 mars 2020.
Les dernières écritures pour [J] [U] ont été déposées le 24 juin 2020.
Le dispositif des écritures pour [L] [U] énonce :
Confirmer la décision rendue en ce qu'elle a déclaré recevable l'action de [L] [U] en sa qualité de propriétaire et requalifié le bail en un bail conclu pour une durée de trois ans renouvelable.
Réformer pour le surplus.
Constater que le bail est régulièrement résilié depuis le 2 novembre 2019.
Débouter [J] [U] de l'intégralité de ses prétentions.
Condamner [J] [U] au paiement de la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
[L] [U] soutient que le bail est résilié de plein droit puisque [J] [U] n'occupe plus les lieux. Elle fait valoir que dans ses écritures du 2 juillet 2018, ce dernier a précisé avoir été contraint de se reloger pour ne pas se retrouver sans domicile ce qui constitue selon elle un aveu judiciaire d'abandon de domicile.
Elle ajoute qu'il a acheté un appartement à quelques mètres du logement litigieux.
Elle estime que [J] [U] cherche à profiter d'elle pour vivre à ses dépens. Son fils n'a réglé aucun loyer ce qui lui a permis d'acquérir un bien immobilier et de louer cet achat de manière ponctuelle pour accroitre ses revenus, en logeant pendant les périodes de location, dans le logement litigieux.
La bailleresse conteste la validité des pièces de [J] [U] puisqu'il s'agit de factures datant de plusieurs mois avant le délibéré et d'attestations d'amis. A l'inverse, elle verse aux débats, un constat d'huissier du 13 juin 2019 confirmant la domiciliation de [J] [U] à l'adresse de son achat.
[L] [U] conteste sa condamnation au titre des travaux réalisés par le locataire sur le fondement de la théorie des impenses.
Elle estime qu'en l'absence de clause prévoyant l'indemnisation du locataire pour les éventuels travaux réalisés, le locataire ne peut être remboursé que du coût des impenses utiles correspondant à des travaux qui étaient indispensables pour pouvoir jouir des locaux donnés à bail.
Le locataire a occupé un logement en parfait état et a uniquement réalisé des travaux pour mettre le logement à son goût. Elle conteste le mauvais état du lieu loué et souligne que la possibilité offerte dans le bail pour le locataire de réaliser des travaux ne permet pas d'affirmer qu'il était nécessaire de réaliser ces derniers pour jouir correctement des lieux.
En toutes hypothèses, elle fait valoir que [J] [U] ne justifie pas d'avoir exposé la somme de 19 000 € au titre des travaux invoqués puisque le montant des factures versées aux débats s'élève à 7 600 €. Les nouvelles factures produites en appel sont relatives à l'achat de mobilier de cuisine ou de carrelage, ce qui confirme que le locataire a uniquement souhaité décorer le bien à son goût, ou bien elles sont libellées à l'ordre d'un nom différent de celui du locataire.
[L] [U] conteste avoir bloqué le véhicule de [J] [U] et souligne qu'aucune preuve n'est apportée par le locataire. Elle conteste également sa condamnation sur le fondement de l'article 1240 du Code civil puisqu'elle estime qu'aucune faute de sa part n'est démontrée ni même invoquée.
Concernant le dommage subi, la bailleresse fait valoir qu'un certificat médical pour contractures musculaires et eczéma ne peut avoir de lien avec le supposé comportement de la bailleresse. Le certificat de la psychanalyste se contente de relater les dires de [J] [U] sans préciser aucun suivi ce qui ne permet pas de démontrer un préjudice. Elle souligne qu'elle a par contre reçu un courrier le 2 novembre 2019 de la part de son fils, accompagné d'un petit pistolet portant la mention « corsica » ce qui démontre qu'il cherche à l'intimider.
Le dispositif des écritures pour [J] [U] énonce :
Confirmer intégralement le jugement entrepris.
Requalifier le bail signé entre les parties en un bail conclu pour une durée de trois ans renouvelable.
Débouter [L] [U] de sa demande de résiliation du bail.
Condamner [L] [U] à payer [U] à payer à [J] [U] la somme de 5 995 € en contrepartie des travaux réalisés pour l'amélioration des lieux.
Condamner [L] [U] à payer à [J] [U] la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance et de 1 500 € en réparation de son préjudice moral.
Condamner [L] [U] à payer à [J] [U] la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens pour la procédure de première instance et de 2 500 € en cause d'appel sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
[J] [U] soutient que la demande de résiliation est aujourd'hui sans objet puisqu'il a quitté les lieux mais qu'elle était en tout état de cause infondée puisqu'il n'avait jamais cessé d'occuper les lieux litigieux. Il précise avoir cherché un autre lieu où se loger en cours de procédure dans l'hypothèse où la bailleresse aurait changé les serrures du logement et ce afin d'éviter de se retrouver à la rue. Le bien ainsi acheté a été loué quelques semaines pour aider au remboursement de l'emprunt. Il verse aux débats des factures et des attestations de voisins pour démontrer qu'il occupait bien les lieux outre le fait que le congé délivré le 2 mai 2019 par la bailleresse reconnait de fait sa légitimité à rester dans les lieux jusqu'à la date de congé.
[J] [U] soutient que le bien n'était pas en parfait état au moment de la location, l'état des lieux d'entrée mentionnant expressément « travaux à effectuer ». Selon lui, il s'est mis d'accord avec les bailleurs pour réaliser des travaux de remise en état comme le démontre le bail. Il chiffre le montant des travaux à la somme de 19 000 € mais précise n'avoir retrouvé des factures que pour un montant de 11 947, 30 €. En toutes hypothèses, il ne conteste pas le montant de rénovation de 5 995 € retenu en première instance pour terminer le contentieux. Dès lors, selon la théorie des impenses, il doit être remboursé des travaux qui étaient indispensables pour jouir des locaux donnés à bail.
[J] [U] soutient qu'il a subi un trouble de jouissance puisqu'à plusieurs reprises, [L] [U] s'est rendue coupable de violation de son domicile. Il souligne que la bailleresse a changé les serrures du garage ce qui a bloqué son véhicule à l'intérieur de ce dernier. La bailleresse a refusé de lui remettre les nouvelles clés ce qui l'a forcé à déposer plainte. Il affirme que c'est seulement sept mois après ces faits, que la bailleresse a consenti à le laisser récupérer son véhicule.
Il estime avoir subi également un préjudice moral du fait du comportement de [L] [U], sa propre mère, tant par sa violence, sa soudaineté et sa durée.
MOTIFS
La cour rappelle que l'appel s'entend comme la critique argumentée en droit et en fait du jugement entrepris.
La cour relève qu'en appel la question de la recevabilité de l'action de [L] [U] n'est plus dans les débats le jugement entrepris qui a déclaré l'action de [L] [U] recevable en sa qualité de propriétaire ne faisant l'objet sur ce point d'aucune critique.
La cour observe par ailleurs que la demande de résiliation du bail est devenue sans objet [J] [U] ayant quitté le bien en litige et ne revendiquant pas de le réintégrer.
Par conséquent se trouvent soumis au débat dans le cadre de l'appel la demande en paiement formée par [J] [U] au titre des travaux réalisés dans le bien, les demandes d'indemnisation formées par [J] [U] tant au titre d'un préjudice de jouissance que d'un préjudice moral.
Sur la demande de dédommagement au titre des travaux effectués par le locataire:
En l'espèce il ne peut être contesté à la lecture de la mention manuscrite figurant sur le contrat de bail et dont l'authenticité n'est pas remise en cause que les bailleurs ont expressément autorisé le preneur à effectuer des travaux dans le bien loué.
Toutefois le fait que le bail autorise expressément le locataire à réaliser des travaux n'implique pas nécessairement que ce dernier en fin de bail a droit à une indemnisation de la part du bailleur.
Il est constant en effet qu'en l'absence de clause d'accession dans le contrat de bail, la théorie des impenses prévoit que le locataire devra être remboursé du coût des impenses nécessaires correspondant à des travaux qui étaient indispensables pour pouvoir jouir des locaux donnés à bail.
Ainsi concernant les impenses utiles, qui augmentent la plus-value de l'immeuble, le propriétaire peut choisir entre payer le cout des travaux ou le montant de la plus-value apportée à l'immeuble par les travaux.
Le propriétaire en revanche ne doit donc aucune indemnisation s'agissant des travaux qui n'ont apporté aucune plus-value à l'immeuble et qui n'avait pour but que de satisfaire les besoins personnels du locataire.
L'état des lieux d'entrée concernant l'intérieur à la différence de celui concernant l'extérieur ne comporte aucune indication sur l'état des plafonds, murs, sol et menuiseries de chaque pièce aucune case n'étant cochée, il est par contre indiqué à la main la mention « Sous réserve travaux à effectuer » ce qui doit s'entendre à défaut de mention contraire comme le fait que le bien loué sera considéré en bon état antérieur si des travaux sont effectués et que donc par voie de conséquence il n'est pas en bon état d'usage si les dits travaux ne sont pas réalisés.
Or il ressort des pièces produites au débat par [J] [U], à savoir, photographies avant et après travaux, attestations, factures, pièces qui ne sont pas utilement contestées par la partie adverse que ce dernier a intégralement aménagé la cuisine qui n'était que sommairement équipée, qu'il a aussi réalisé une crédence qui n'existait pas dans la dite cuisine, qu'il a refait aussi la salle de bain et en particulier le bac à douche vétuste et dépourvu de tout système pour éviter les projections d'eau, en créant notamment une paroi de douche, que des travaux ont également été réalisés au niveau des sols avec chape et pose de carrelage.
Ile ne peut ainsi être valablement contesté par la bailleresse que les travaux dont il est justifié par [J] [U] à hauteur de 5 995 € n'étaient pas des travaux destinés à satisfaire les besoins personnels du locataire, mais bien des travaux utiles au logement loué et qui ont apporté une plus-value au bien concerné.
Par conséquent c'est à bon droit que le premier juge a condamné [L] [U], bailleur, à payer à [J] [U] preneur la somme de 5 995 € en remboursement du coût des travaux utiles réalisés par ce dernier.
Sur le préjudice de jouissance:
Il est constant au regard des pièces produites et non contesté que le contrat de bail prévoyait la mise à disposition d'un garage.
[J] [U] verse au débat un courrier en date du 4 juillet 2018 à l'entête de [L] [U] qui ne conteste pas son authenticité et dans lequel il est mentionné que la maison louée et les garages sont mis en vente et qu'il est laissé à [J] [U] jusqu'au 14 juillet 2018 pour libérer la maison et les garages et qu'un huissier viendra le 15 juillet changer les serrures.
[J] [U] verse aussi au débat un procès-verbal de constat d'huissier en date du 8 juillet 2019 qui reprend effectivement les dires de [J] [U] requérant, mais qui constate aussi que la serrure sur le volet roulant du garage est neuve et que les clés en possession de [J] [U] ne permettent pas d'ouvrir ni le volet roulant, ni la porte sur le côté.
[J] [U] démontre donc ne pas avoir eu accès au garage compris dans son bail ce qui caractérise l'existence d'un préjudice de jouissance comme retenu par le premier juge.
Le jugement dont appel sera donc confirmé en ce qu'il a alloué à [J] [U] en réparation la somme de 2 000 € l'appelante ne sollicitant pas que cette somme soit réduite à de plus justes proportions.
Sur le préjudice moral:
Il sera rappelé que celui qui par sa faute cause un dommage à autrui est tenu de le réparer et qu'il appartient à celui qui l'invoque de rapporter la preuve d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice.
[J] [U] soutient que le comportement de sa mère lui a causé un préjudice moral et il verse au débat deux pièces pour démonter la réalité du préjudice subi et le lien de causalité avec le comportement fautif de [L] [U].
Toutefois, contrairement à ce qui a été considéré par le premier juge ni le certificat médical en date du 27 juillet 2019 établi par le docteur [E], ni l'attestation de prise en charge psychanalytique et psychosomatique établie le 14 août 2019 par [W] [B] psychanalyste intégrative ne viennent démontrer un lien de causalité directe et certain entre les problèmes présentées par [J] [U] et le comportement de sa mère.
En effet le certificat du médecin généraliste fait état d'un suivi de [J] [U] depuis décembre 2018 pour des contractures musculaires et de l'eczéma « ceci pouvant être consécutif à un état d'anxiété » sans plus de précision.
Le certificat de [W] [B] psychanalyste intégrative atteste seulement que [J] [U] est suivi depuis août 2019 à raison d'une séance tous les 15 jours, le motif de ce suivi n'étant aucunement indiqué.
Par conséquent en raison d'un défaut de preuve d'un lien de causalité direct et certain [J] [U] ne peut qu'être débouté de sa demande de réparation d'un préjudice moral et le jugement dont appel sera infirmé sur ce point.
Sur les demandes accessoires:
Le jugement dont appel sera confirmé en ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens.
[L] [U] succombant au principal en appel sera condamnée à payer la somme de 1 500 €au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure d'appel.
PAR CES MOTIFS:
La cour statuant par arrêt contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe;
Confirme le jugement rendu le 24 décembre 2019 par le tribunal d'instance de Montpellier sauf en ce qu'il a condamné [L] [U] à payer à [J] [U] la somme de 1 500 € en réparation de son préjudice moral;
L'infirmant sur ce point et y ajoutant,
Déboute [J] [U] de sa demande en réparation de son préjudice moral;
Condamne [L] [U] à payer la somme de 1 500 €au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
Condamne [L] [U] aux entiers dépens de la procédure d'appel.
Le greffierLe président
