Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 24 MAI 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 20/00170 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OO7F
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 19 NOVEMBRE 2019
TRIBUNAL D'INSTANCE DE MONTPELLIER
N° RG 11-18-1529
APPELANTS :
Monsieur [V] [F]
né le 31 Août 1975 à [Localité 12]
[Adresse 9]
[Localité 5]
Représenté par Me Jean Noël SARRAZIN de la SCP TEISSEDRE, SARRAZIN, CHARLES GERVAIS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assisté de Me Virginie SARDA, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant
Madame [W] [F]
née le 21 Juin 1974 à [Localité 13]
[Adresse 9]
[Localité 5]
Représenté par Me Jean Noël SARRAZIN de la SCP TEISSEDRE, SARRAZIN, CHARLES GERVAIS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assisté de Me Virginie SARDA, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant
SCI A.A.
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représenté par Me Jean Noël SARRAZIN de la SCP TEISSEDRE, SARRAZIN, CHARLES GERVAIS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assisté de Me Virginie SARDA, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant
INTIMEE :
SAS FONCIA MONTPELLIER au capital de 10 000 euros, immatriculée au RCS de MONTPELLIER sous le N° 343 765 178, prise en sa qualité de Syndic de la Copropriété [Adresse 11], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, [C] [H], domicilié en cette qualité au siège social sis
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 6]
Représentée par Me Philippe SENMARTIN de la SELARL CHABANNES-SENMARTIN ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Stéphane ROCHIGNEUX, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant Me Philippe SENMARTIN, avocat plaidant
Ordonnance de clôture du 21 Mars 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 AVRIL 2022,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller
Greffier, lors des débats : Madame Estelle DOUBEY
ARRET :
- contradictoire.
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier.
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FAITS et PROCÉDURE ' MOYENS et PRÉTENTIONS DES PARTIES
Le 23 décembre 2015, les époux [F] ont donné à bail à [T] [D], un appartement sis [Adresse 7] contre un loyer de 388 € outre 22 € de charges.
En juin 2016, les époux [F] ont fait intervenir un plombier, sur demande de leur locataire leur faisant part d'un bouchon au niveau de l'évacuation de la douche, avant de solliciter la société Foncia en sa qualité de syndic de la copropriété en faisant valoir que la colonne principale de l'immeuble serait bouchée.
En janvier 2017, une autre demande était à nouveau formulée à ce titre.
Le 21 février 2017, la locataire a quitté le logement.
En avril 2017, la société SCI AA est devenue propriétaire du logement.
Les 6 avril et 6 juillet 2017, la société Somes, mandatée par le syndic est intervenue.
Le 7 août 2018, l'appartement a été reloué.
Le 30 juillet 2018, les époux [F] et la SCI AA ont assigné le syndic de la copropriété la SAS Foncia en faisant valoir que le désordre serait réapparu en mars 2018, et qu'ils ont donc subi un préjudice économique, un préjudice de jouissance et un préjudice moral. La SCI AA a également demandé la condamnation de Foncia à lui payer les frais de remise en état de l'appartement.
Foncia a fait valoir l'irrecevabilité des demandes non individualisées sur le fondement de l'article 16 du Code de procédure civile et sur le fond a demandé le débouté des demandes formulées.
Le jugement rendu le 19 novembre 2019 par le tribunal d'instance de Montpellier énonce dans son dispositif :
Déclare recevable les demandes des époux [F] et la SCI AA.
Déboute les époux [F] et la SCI AA de l'ensemble de leurs demandes et prétentions.
Condamne les époux [F] et la SCI AA à payer à Foncia la somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Condamne les époux [F] et la SCI aux dépens.
Le jugement expose sur la recevabilité des demandes que si dans l'assignation les demandes ne sont pas individualisées, elles le sont dans les dernières conclusions récapitulatives des époux [F] et de la SCI AA.
Le jugement relève que l'urgence au sens de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 est caractérisée dans la mesure où l'absence de réaction rapide de la part du syndic aurait pu entrainer un préjudice imminent.
Il expose que cependant les époux [F] et la SCI ne démontrent pas la localisation précise de la source de désordre ce qui ne permet pas d'établir que les désordres aient trouvés leur source dans les parties communes. La facture produite par le plombier semble démontrer qu'il n'a pas pu explorer la colonne principale tout comme le contrôle effectué par le syndic qui ne met pas formellement en cause la colonne principale.
Le jugement note que la société Foncia a bien essayé de contacter l'occupant de l'appartement voisin pour poursuivre ses investigations sans succès. Aucune des pièces ne permet donc de prouver de manière irréfutable que le désordre trouve sa source dans les parties communes et donc d'engager la responsabilité du syndic.
Les époux [F] et la SCI AA ont relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 9 janvier 2020.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 21 mars 2022.
Les dernières écritures pour les époux [F] ont été déposées le 3 août 2020.
Les dernières écritures pour Foncia ont été déposées le 15 juin 2020.
Le dispositif des écritures pour les époux [F] et la SCI AA énonce :
Débouter la SAS Foncia de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
Déclarer recevable et bien fondé l'appel interjeté le 9 janvier 2020 par les époux [F] et la SCI AA.
Infirmer le jugement rendu le 19 novembre 2019 sauf en ce qu'il a déclaré recevables les demandes des époux [F] et de la SCI AA.
Condamner Foncia à payer aux époux [F] la somme de 222 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice économique subi.
Condamner Foncia à payer à la SCI AA la somme de 1 669, 19 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice économique subi, suite à l'intervention des plombiers.
Condamner Foncia à payer aux époux [F] la somme de 776 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi et perte locative sur la période de février à avril 2017.
Condamner Foncia à payer à la SCI AA la somme de 5 820 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi et de la perte locative sur la période de mai 2017 à juillet août 2018.
Condamner Foncia à payer à la SCI AA et aux époux [F] la somme de 1 500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi.
Condamner Foncia à payer à la SCI AA et aux époux [F] la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile au titre de la première instance et de 3 000 € au titre de la procédure d'appel ainsi qu'aux entiers dépens.
La SCI AA et les époux [F] contestent l'irrecevabilité de leurs demandes soulevée par Foncia au motif que Foncia a toujours était visée en sa qualité de syndic de la copropriété et se trouve être partie au litige depuis l'origine. Ils font valoir que la déclaration d'appel vise « Foncia Montpellier es qualité de syndic de la copropriété le Ronsard » et que leurs conclusions ainsi que leur dispositif vise bien la « SAS Foncia Montpellier société par actions simplifiée immatriculée au RCS de Montpellier sous le numéro 343 765 178, prise en sa qualité de syndic de la copropriété [Adresse 11], sis [Adresse 8]), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2] ».
Les époux [F] et la SCI AA rappellent que le syndicat doit effectuer tous les travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble en cas d'urgence c'est-à-dire lorsqu'un défaut de réaction rapide de sa part entrainerait un préjudice imminent.
Ils font valoir que le premier juge a retenu le cas d'urgence de leur situation puisque le constat d'huissier dressé le 13 juillet 2017 atteste bien de l'état dégradé de l'appartement des époux [F].
Ils avancent produire aux débats suffisamment de pièces pour qu'il ne soit pas nécessaire d'effectuer une expertise. L'inspection de la colonne principale de l'immeuble effectuée le 29 juin 2018 sur demande de la SCI AA démontre que c'est bien la colonne principale de l'immeuble qui est en cause.
Les appelants soutiennent que le syndic Foncia est resté inactif après avoir été mis au courant des désordres dès juin 2016 et qu'ils ont été contraints de mandater à nouveau un plombier en janvier 2017 avant que la société Somes, mandatée par la gestionnaire de l'immeuble n'intervienne le 6 avril 2017, soit près d'un an après la transmission de l'information. Ils ajoutent que la société Somes lors de son intervention a précisé qu'elle devait intervenir à partir du logement de l'appartement voisin pour plus de facilité mais que le syndic n'est intervenu que le 6 juillet 2017, soit 13 mois après l'alerte donnée. Selon les appelants, le problème n'est aujourd'hui toujours pas résolu.
Les époux [F] et la SCI AA font valoir que le compte rendu d'intervention de la société Somes précise qu'il n'a pas été possible de contrôler la colonne principale, il n'est donc pas possible d'en déduire que la colonne principale n'aurait pas subi de sinistre.
Ils estiment que la négligence du syndic leur a causé un préjudice puisqu'ils ont dû faire intervenir un huissier de justice, un plombier à deux reprises et procéder à la remise en état de l'appartement.
Ils ajoutent qu'ils ont également été dans l'impossibilité de relouer l'appartement depuis le départ de la locataire, en raison des remontées d'eaux usées jusqu'au 7 août 2018 comme le démontrent le procès-verbal de constat et les photographies de l'appartement.
Ils ne contestent pas que la locataire ait quitté l'appartement pour plusieurs raisons mais soulignent que la raison principale était liée aux refoulements des eaux usées.
Les époux [F] estiment donc avoir subi un préjudice de jouissance de février à avril 2017 tandis que la SCI AA estime que son préjudice de jouissance a duré de mai 2017 à juillet 2018.
La SCI AA fait enfin valoir qu'elle a subi un préjudice moral lié à l'état de l'appartement tel qu'il ressort du procès-verbal de constat dressé le 13 juillet 2017.
Le dispositif des écritures pour la SAS Foncia énonce :
Faire droit à la fin de non recevoir.
Subsidiairement, débouter les demandeurs de leurs prétentions injustes et infondées.
A titre infiniment subsidiaire, ramener en toutes hypothèses les demandes adverses à portion congrue.
Condamner solidairement les parties succombantes à payer à la copropriété Ronsard prise en la personne de son syndic la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
La SAS Foncia soutient que la procédure a toujours été dirigée contre « Foncia LMG es qualité de syndic de la copropriété Le Ronsard » jusqu'en appel, où les appelants ont mentionné la société Foncia Montpellier qui n'est pas partie au procès.
Elle rappelle que la jurisprudence a pu préciser que lorsqu'un plaideur assigne quelqu'un « es qualité de syndic » d'une propriété, l'action est dirigée contre le syndicat de la copropriété exclusivement. Les demandes des appelants sont donc irrecevables car dirigées contre une partie non assignée et non partie au procès.
Subsidiairement, sur le fond, la SAS Foncia souligne qu'il est étonnant qu'aucune déclaration de sinistre n'ait été effectuée. Selon elle, la démonstration de l'imputabilité des désordres à la colonne principale de l'immeuble n'est pas démontrée, soulignant qu'il est surprenant qu'une expertise judiciaire n'ait pas été engagée à ce titre.
En tout état de cause, le syndic fait valoir que le syndicat n'a pas été inactif puisque dès septembre 2016, la société Somes va intervenir trois fois.
Ce n'est qu'en janvier 2017 qu'un nouveau sinistre est advenu avec des difficultés d'intervention puisque la locataire n'était plus dans les lieux et que le voisin n'a pas donné l'accès à son appartement. Une fois l'accès au logement possible, un nouveau débouchage aux frais de la copropriété a été effectué.
La SAS Foncia soutient que ce n'est que le 18 mars 2018, que le bailleur va l'informer de ce qu'un ami plombier aurait fait passer une caméra dans la canalisation principale, ce qui l'a décidé à lancer une investigation accrue pour un montant de plus de 500 €. La société mandatée Somes va constater qu'il est « plus que probable que la conduite soit cassée soit avant le branchement de la salle de bains soit après ». Le syndic souligne que le règlement de copropriété prévoit que si par principe les canalisations sont des parties communes, ce n'est pas le cas pour les parties de canalisation se trouvant à l'intérieur des appartements ou des locaux en dépendants et pouvant être affectés à l'usage exclusif de ceux-ci, et qu'il s'agit alors d'un désordre d'ordre strictement privatif.
A titre infiniment subsidiaire, la SAS Foncia conteste le quantum des sommes demandées, faisant valoir que le courrier de congé de la locataire invoque surtout des plaintes relatives au mauvais fonctionnement du cumulus, à la présence de blattes et au mauvais isolement du logement ce qui n'a aucun lien avec le problème de canalisation allégué.
Elle ajoute qu'outre l'absence d'individualisation des prétentions pécuniaires des appelants, ils ne produisent aucun élément objectif permettant d'en apprécier la pertinence et ne démontrent pas le lien de causalité exclusif entre le préjudice invoqué et leur réclamation.
MOTIFS:
Sur la fin de non recevoir soulevée par la Foncia Montpellier es qualité de syndic de la copropriété [Adresse 11]:
La SAS FONCIA soutient qu'en appel les demandes sont dirigées exclusivement contre la société Foncia alors qu'elle n'a jamais été attraite à la procédure puisque le procès a toujours été dirigé contre la SAS Foncia es qualité de syndic de la copropriété le Ronsard.
Il ressort des pièces de la procédure et de la lecture du jugement déféré que l'assignation introductive d'instance a été délivrée par les époux [F] et par la SCI AA à la SAS Foncia Montpellier es qualité de syndic de la copropriété le Ronsard qui est donc partie au procès en première instance.
Les époux [F] et la SCI AA ont interjeté appel du jugement rendu par le tribunal d'instance de Montpellier le 9 janvier 2020 et la déclaration d'appel mentionne que l'intimé est la SAS Foncia Montpellier es qualité de syndic de la copropriété le Ronsard.
Enfin les dernières écritures des appelants dont est saisies la cour sont prises à l'encontre de la SAS Foncia Montpellier es qualité de syndic de la copropriété le Ronsard et les prétentions du dispositif des dites écritures demandent la condamnation de la SAS Foncia Montpellier es qualité de syndic de la copropriété le Ronsard .
Par conséquent c'est bien la SAS Foncia Montpellier es qualité de syndic de la copropriété le Ronsard qui est partie à la procédure tant en première instance qu'en appel si bien que les demandes formées à son encontre par les époux [F] et la SCI AA sont recevables, le fondement juridique de l'action des appelants qui selon la SAS Foncia serait basé sur la responsabilité civile de l'article 1382 ancien du code civil relevant d'un débat au fond et étant sans incidence sur la fin de non recevoir soulevée par l'intimé qui en sera par conséquent débouté.
Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires:
La cour rappelle que l'appel s'entend comme la critique argumentée en droit et en fait du jugement entrepris.
En l'espèce le jugement déféré a débouté les époux [F] et la SCI AA de leurs demandes au motif qu'il n'était pas rapporté la preuve que les désordres subis dans leur bien privatif trouvent leur origine dans les parties communes, condition essentielle pour que la responsabilité de la copropriété soit engagée notamment sur le fondement de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
Il ressort des pièces versées au débat par les parties que l'appartement des époux [F] puis de la SCI AA a effectivement a plusieurs reprises subi des désordres notamment en juin 2016, janvier 2017, juillet 2017 la locataire occupant le logement se plaignant en particulier de débordement de la douche, avec des résidus odorants inondant la salle de bain et répandant une odeur d'eau usées dans l'appartement.
Les propriétaires justifient avoir mandaté un plombier à deux reprises, la SARL CHAPTAL qui indique sur sa facture du 24 février 2017 avoir effectué le débouchage dans l'appartement et que le problème se situant au niveau de la colonne principale de l'immeuble son intervention est impossible.
Les propriétaires successifs versent également au débat un rapport d'intervention de la société [Adresse 10] en date du 29 juin 2018 qui conclut qu'il existe une perforation du pied de colonne dans le coude à 90 créant une infiltration sous le bâtiment avec un risque d'humidité dans les appartements du rez-de-chaussée, que l'inspection n'a pas mis à jour de défaut structurel sur les raccordements entre les appartements et la colonne de la copropriété pouvant créer des remontées dans la salle de bain de l'appartement [F] et que l'évier de la cuisine et la douche de l'appartement [F] étant raccordées avec celles du voisin lorsque ce dernier utilise son évier ou sa douche l'eau remonte dans la douche de l'appartement voisin [F].
Le syndic de la copropriété justifie pour sa part avoir dès juin 2016 fait intervenir la société SOMES et ce à plusieurs reprises pour procéder au débouchage du réseau extérieur aux frais de la copropriété et que devant la persistance ou la réitération des désordres le syndic a mandaté la société SOMES pour procéder à une recherche approfondie sur le réseau.
Il ressort du compte rendu d'intervention du contrôle vidéo réalisé le 30 juillet 2018 par la SOMES que tout d'abord la colonne de la salle de bain n'a pas d'accès exploitable et que l'accès par le réseau extérieur a permis pour l'essentiel de constater que la conduite est bouchée entre la salle de bain et le regard d'accès et qu'il est plus probable que la conduite soit cassée avant le branchement de la salle de bain soit après.
Il ressort par conséquent de l'ensemble de ces éléments comme relevé par le premier juge que tout d'abord il n'est pas établi de façon certaine que les désordres invoqués par les époux [F] et la SCI AA, à savoir le débordement des eaux par la douche de l'appartement trouvent leur origine dans la colonne de la copropriété et donc dans les parties communes.
Par ailleurs le fait que les désordres aient pour origine une partie commune est d'autant moins caractérisée que le règlement de copropriété de la résidence qui s'impose aux copropriétaires et au syndicat prévoit que les canalisations intérieures sont des parties privatives et que les canalisations montantes et descendantes d'eau sont des parties communes à l'exception des parties de ces canalisations se trouvant à l'intérieur des appartements ou des locaux en dépendant et pouvant être affectées à l'usage exclusif de ceux-ci.
Or le rapport d'intervention de la société [Adresse 10] mandatée par les propriétaires [F] et SCI AA identifie comme cause des désordres le fait que les canalisations de l'appartement en cause sont raccordées à celles de l'appartement voisin, les plans du réseau actuel joint au rapport permettant de constater qu'il s'agit bien des canalisations se trouvant à l'intérieur des appartements.
L'origine des désordres n'est donc pas identifiée comme provenant d'une partie commune.
Et la société [Adresse 10] propose d'ailleurs pour remédier aux désordres des travaux portant soit sur le curage de la canalisation de l'appartement voisin soit sur la réalisation de travaux dans l'appartement [F] pour se déconnecter du réseau du voisin.
Les travaux préconisés pour remédier aux désordres par l'entreprise mandatée par les appelants doivent être réalisés sur les canalisations se trouvant à l'intérieur des appartements.
Il ressort par conséquent comme retenu par le jugement déféré que les époux [F] et la SCI AA sont défaillants à rapporter la preuve que les désordres survenus dans leur lot privatif aient pour origine une partie commune si bien que la responsabilité de la copropriété ne peut être recherchée.
Le jugement dont appel sera donc confirmé en ce qu'il a débouté les époux [F] et la SCI AA de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre la SAS Foncia Montpellier es qualité de syndic de la copropriété le Ronsard.
Sur les demandes accessoires:
Le jugement entrepris sera également confirmé en ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens.
Succombant en leur appel [V] [F], [W] [F] et la SCI AA seront condamnés à payer à la SAS Foncia Montpellier es qualité de syndic de la copropriété le Ronsard la somme de 1000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de la procédure d'appel.
PAR CES MOTIFS:
La cour statuant par arrêt contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe;
Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 19 novembre 2019 par le tribunal d'instance de Montpellier;
Y ajoutant,
Déboute la SAS Foncia Montpellier es qualité de syndic de la copropriété le Ronsard de la fin de non recevoir tirée de ce que les demandes adverses sont exclusivement dirigées contre une partie qui n'est pas attraite à la procédure ;
Condamne [V] [F], [W] [F] et la SCI AA à payer à la SAS Foncia Montpellier es qualité de syndic de la copropriété le Ronsard la somme de 1000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
Condamne [V] [F], [W] [F] et la SCI AA aux dépens de la procédure d'appel.
Le greffierLe président
