Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 24 MAI 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 20/00160 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OO6U
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 30 OCTOBRE 2019
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER
N° RG 18/01586
APPELANTS :
Madame [L] [U]
née le 09 Mai 1980 à [Localité 7]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 2] / FRANCE
Représentée par Me Olivier RAPINI, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant non plaidant
Monsieur [V] [I]
né le 21 Juin 1972 à [Localité 3]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 2] / FRANCE
Représenté par Me Olivier RAPINI, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et non plaidant
INTIME :
Monsieur [B] [S]
né le 12 Janvier 1978 à [Localité 6]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représenté par Me Jérémy BALZARINI de la SCP LEVY, BALZARINI, SAGNES, SERRE, LEFEBVRE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assisté de Me Justine BUISSON, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Jérémy BALZARINI, avocat plaidant
Ordonnance de clôture du 14 Mars 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 AVRIL 2022,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller
Greffier, lors des débats : Madame Estelle DOUBEY
ARRET :
- Contradictoire.
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier.
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EXPOSE DU LITIGE
Le 30 mai 2011, [B] [S] a signé un bail professionnel avec [L] [U] et [V] [I] pour des locaux situés à [Localité 5], où elle exerçait son activité de kinésithérapeute.
Elle a fait constater en 2015 l'état du local, dégradé par l'humidité, et suspendu le paiement des loyers, avant de régulariser la situation. Les bailleurs, mis en demeure de réaliser des travaux, ont fait refaire l'étanchéité du toit en janvier 2016 et ont répondu pour le surplus qu'elle les empêchait d'accéder aux locaux loués.
Le 11 février 2016, suite à sa saisine par [B] [S], le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire et a rejeté sa demande tendant à la consignation des loyers.
Le 31 mai 2017, [B] [S] a quitté les lieux.
Faute d'accord intervenu entre les parties après le dépôt du rapport d'expertise, [B] [S] a assigné les bailleurs aux fins de voir engagée leur responsabilité du fait des désordres constatés par l'expert et du manquement à leur obligation de délivrance conforme et d'entretien des locaux loués, les voir condamnés in solidum à lui verser une indemnité de 5 205,94 euros pour trouble de jouissance et de 5 000 euros au titre de sa perte d'exploitation entre 2015 et 2017, outre 2 500 euros au titre des frais irrépétibles.
[L] [U] et [V] [I] ont fait valoir que la locataire était à l'origine des problèmes d'humidité puisqu'elle avait construit des cloisons sans autorisation préalable du bailleur, qu'elle avait commis plusieurs manquements au bail et avaient contesté avoir commis une faute en rappelant que [B] [S] avait été en congé maternité en 2015, ce qui pouvait expliquer la chute de son chiffre d'affaire. Reconventionnellement, ils ont sollicité la condamnation de [B] [S] à leur payer 11 717,96 euros au titre du montant des reprises nécessaires, soit 13 139,71 euros après déduction du dépôt de garantie et d'un trop-perçu au titre des charges de 21,75 euros.
Le jugement rendu le 30 octobre 2019 par le tribunal de grande instance de Montpellier énonce dans son dispositif :
Dit que les désordres affectant les locaux loués à raison des infiltrations d'eau sont imputables aux propriétaires bailleurs ;
Condamne en conséquence in solidum [L] [U] et [V] [I] à verser à [B] [S] en indemnisation du trouble de jouissance qui en est résulté pour elle, un montant de 5 205,94 euros ;
Rejette la demande d'indemnisation d'une perte d'exploitation présentée par [B] [S] ;
Condamne in solidum [L] [U] et [V] [I] à restituer à [B] [S] le dépôt de garantie de 1 400 euros versé à la conclusion du bail ;
Rejette la demande reconventionnelle en paiement de travaux présentée par les défendeurs ;
Rejette leur demande d'indemnisation pour procédure abusive ;
Condamne in solidum [L] [U] et [V] [I] à payer à [B] [S] une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Les condamne in solidum aux entiers dépens.
Le jugement expose que le rapport d'expertise judiciaire liste les désordres de l'appartement et précise que les travaux à réaliser sont à la charge des propriétaires. Il relève que l'expert ne met pas en cause l'obstruction volontaire des aérations alléguée par les bailleurs, ni la réalisation d'une cloison divisant la pièce en deux. Si les bailleurs établissent bien la présence d'une cloison, rien ne permet de savoir qui a installé cette dernière, ni à quelle date. En tout état de cause, le bailleur a autorisé, tant en 2005 qu'en 2011, le preneur à faire tous les travaux qu'il jugerait utiles dans les lieux loués, à la seule condition qu'ils ne portent pas atteinte à la solidité de l'immeuble. Le jugement ne constate aucune responsabilité de la locataire dans les dommages imputables aux infiltrations.
Le jugement relève que l'expert a estimé à 10 % maximum de la valeur locative la perte de jouissance correspondante, en observant que [B] [S] était pour partie à l'origine du retard des travaux et précision faite qu'une perte d'exploitation imputable à la qualité du local n'était pas démontrée. L'évaluation de l'expert tient donc déjà compte du fait que [B] [S] a retardé les travaux. Le jugement expose qu'un congé a été délivré pour le 31 mai 2017, sans que les bailleurs ne justifient d'avoir fait chiffrer ou réaliser les travaux préconisés par l'expert, les retards imputés à [B] [S] concernant des travaux antérieurs aux inondations de 2014. Il relève que la cession partielle de patientèle survenue le 8 juillet 2015 et le congé maternité de [B] [S] suffisent à expliquer la baisse d'activité à compter de 2015, jusqu'à la fin du bail, outre le fait qu'elle ne formule aucune critique de son activité antérieure alors même qu'elle se plaint de l'humidité des locaux depuis 2009 au moins.
Le jugement constate que les pièces versées par les bailleurs au titre de la remise en état du logement font état de travaux ne correspondant à la réparation de dégradations imputables à la locataire ou à des travaux visant à changer la destination des lieux afin de le transformer en logement.
[L] [U] et [V] [I] ont relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 9 janvier 2020.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 14 mars 2022.
Les dernières écritures pour [L] [U] et [V] [I] ont été déposées le 10 août 2020.
Les dernières écritures pour [B] [S] ont été déposées le 27 octobre 2020.
Le dispositif des écritures pour [L] [U] et [V] [I] énonce :
Réformer le jugement dont appel en ce qu'il a « condamné [L] [U] et [V] [I] responsable des désordres subis par [B] [S] » ;
Confirmer le jugement en ce qu'il n'a accordé aucune indemnisation pour perte d'exploitation à [B] [S] ;
Infirmer le jugement en ce qu'il a condamné solidairement [L] [U] et [V] [I] à indemniser [B] [S] pour perte de jouissance locative ;
Condamner [B] [S] à restituer les fonds qu'elle a perçus en exécution du jugement, soit en principal la somme de 5 204,94 euros ;
Ordonner la compensation entre les créances connexes des parties ;
Condamner [B] [S] à restituer le trop-perçu au titre de la restitution du dépôt de garantie, soit la somme de 1 149,92 euros, et à payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de la procédure.
[L] [U] et [V] [I] soutiennent que [B] [S] a mis en place des cloisons séparatives dans le local, causant ainsi l'humidité dans les lieux. Il est incontestable, selon eux, que [B] [S] a créé ces cloisons puisque le bail précise que les locaux comprennent uniquement trois pièces, tout comme l'attestation de l'ancien propriétaire des lieux. Ils ajoutent que la dépose des cloisons leur a été chiffrée à 1 045,38 euros hors taxe et soulignent que lors de l'état des lieux de sortie, l'huissier a noté que la bailleresse avait souhaité faire mesurer les cloisons, signe qu'elles étaient inconnues de cette dernière. Selon eux, [B] [S] a cloisonné les lieux pour disposer d'une salle d'attente. La mise en place de ces cloisons a compromis la libre circulation de l'air.
[L] [U] et [V] [I] soutiennent que la locataire a exécuté le contrat de mauvaise foi tout le long de la relation contractuelle. Ils avancent que [B] [S] n'a pas déclaré le dégât des eaux de septembre 2014 à son assurance, dans le seul objectif de faire constater par huissier les traces en mars et septembre 2015. La locataire aurait également refusé que l'artisan vienne en réparer les conséquences. [L] [U] et [V] [I] font valoir qu'ils ont effectué les travaux de remise en état après les intempéries de 2009. Ils ajoutent aussi que les réparations du fait de l'inondation due au lavabo en octobre 2015 ne leur incombe pas. [L] [U] et [V] [I] avancent que [B] [S] n'a jamais prévenu de la survenance de désordres affectant les locaux, n'a pas payé l'indexation des loyers, n'a pas produit spontanément son attestation d'assurance pour l'année 2010 et a bouché les aérations. Elle a également refusé l'accès au local à [L] [U] et [V] [I] qui devaient exécuter des travaux.
[L] [U] et [V] [I] soutiennent que [B] [S] n'apporte pas de preuve d'un quelconque préjudice d'exploitation. Il n'est pas possible d'exonérer la locataire de sa responsabilité dans la genèse de son préjudice alors qu'elle a refusé de donner accès aux locaux aux artisans mandatés. Les bailleurs estiment qu'ils n'auraient pas dû être condamnés à restituer le dépôt de garantie alors que la locataire a procédé à la pose de cloisons sans autorisation et qu'ils ont dû les faire déposer.
Le dispositif des écritures pour [B] [S] énonce :
Confirmer le jugement dont appel sauf en ce qu'il a rejeté la demande d'indemnisation de la perte d'exploitation subie par [B] [S] ;
Condamner [L] [U] et [V] [I] in solidum à verser à [B] [S] une indemnité pour trouble de jouissance de 5 205,94 euros, une somme forfaitaire et globale de 5 000 euros au titre de sa perte d'exploitation entre 2013 et 2017 et de 1 400 euros au titre du remboursement de son dépôt de garantie ;
Débouter [L] [U] et [V] [I] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
Condamner [L] [U] et [V] [I] au paiement d'une somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
[B] [S] soutient que les bailleurs sont à l'origine des désordres du logement. Elle souligne qu'ils ont attendu qu'elle saisisse la justice pour effectuer les travaux de réfection de la toiture réclamés depuis 2009. Elle conteste avoir installé des cloisons séparatives et fait valoir une attestation de la praticienne lui ayant cédé sa patientèle en 2005, établissant que les lieux étaient déjà séparés en quatre pièces, outre la salle d'eau. En tout état de cause, lorsque [L] [U] et [V] [I] ont récupéré le local, ils n'ont pas procédé à l'enlèvement des cloisons et sont donc réputés avoir accepté leur maintien. [B] [S] ajoute que l'expert ne retient à aucun moment le fait que l'existence des cloisons séparatives ait pu causer ou aggraver l'humidité affectant le local. Il n'est pas possible de savoir qui a réalisé les cloisons, comme le premier juge l'a constaté.
[B] [S] soutient qu'elle a subi des préjudices importants, notamment du fait des infiltrations d'eau par la toiture. Elle avance qu'elle a écrit à sa bailleresse dès le 7 juin 2009 pour l'avertir des désordres subis et qu'un rapport d'expertise a été établi dès le 25 juin 2009, qui a relevé le défaut d'étanchéité des lieux. Le loyer a pourtant été augmenté, ce qui l'a contrainte à s'associer avec des infirmières libérales. Elle ajoute qu'elle a ensuite subi un dégât des eaux en 2014 et qu'un huissier a pu en constater les dégâts. Selon [B] [S], les deux infirmières ont quitté les lieux en 2015 à cause de l'insalubrité des lieux. Elle ajoute que de nombreux patients se sont plaints des conditions matérielles des séances, notamment de l'humidité ambiante et de la présence de récipients récupérant l'eau de pluie. Les bailleurs ont donc manqué à leur obligation de réaliser des travaux indispensables à la salubrité du bien loué. Il convient de retenir l'indemnisation chiffrée par l'expert.
[B] [S] soutient qu'elle a subi un préjudice au titre de la perte d'exploitation subie. Elle précise qu'elle a eu recours aux services d'une remplaçante le temps de son congé maternité. C'est à partir de 2015 que son chiffre d'affaire a chuté du fait de l'aggravation de l'insalubrité des locaux et alors même que son nombre de jours travaillés a augmenté. Elle conteste devoir supporter le coût de la dépose des cloisons séparatives puisqu'elle n'est pas à l'origine des modifications du local. Le seul élément de preuve apporté par les bailleurs sur ce point est une attestation de l'ancien propriétaire qui tient des propos dont le contenu semble incertain.
MOTIFS
1. Sur l'imputabilité des désordres ayant affecté les locaux donnés à bail
Comme l'ont justement relevé les premiers juges, à aucun moment l'expert judiciaire, dont il n'est pas contesté qu'il a poursuivi sa mission au contradictoire des parties, n'a mis en cause l'existence de cloisons divisoires qui auraient été de nature à compromettre la libre circulation de l'air et, par voie de conséquence, de favoriser l'apparition d'humidité dans les murs et cloisons, le seul fait d'alléguer qu'il serait notoire que tel serait le cas étant insuffisant à en faire la démonstration.
Dès lors, la question de savoir qui aurait cloisonné les locaux donnés à bail est hors débat et donc le moyen inopérant.
En cause d'appel, [L] [U] et [V] [I] imputent encore l'entière responsabilité des désordres à [B] [S] au motif qu'elle aurait été fautive. En l'état des pièces versées par eux et de l'argumentation soutenue, il n'y a toutefois pas matière à apporter critique aux motifs du tribunal, qui a exactement retenu qu'il ne pouvait être imputé aucune faute à la locataire, les désordres ayant été causés par les infiltrations qui avaient eu lieu, pour partie par la toiture, jusqu'à sa réparation, et, pour le surplus, par le sol et les murs extérieurs, par capillarité, en raison du mode d'implantation de l'immeuble et de l'absence de protection adaptée contre ces infiltrations.
Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a dit qu'il ne pouvait être imputé aucun désordre à [B] [S].
Il est cependant exact que les agissements de [B] [S] ont été pour partie à l'origine de retards dans les travaux de reprise, ce qui a été relevé et déjà pris en compte par l'expert lorsqu'il a estimé la perte de jouissance des locaux pris à bail.
2. Sur l'indemnisation des préjudices de [B] [S]
L'expert judiciaire a estimé à 10 % maximum de la valeur locative la perte de jouissance correspondante et le tribunal a alloué à [B] [S] la somme de 5 205,94 euros en indemnisation.
En cause d'appel, [L] [U] et [V] [I] demandent l'infirmation du jugement de ce chef au seul motif que [B] [S] aurait refusé l'accès aux artisans mandatés pour effectuer les travaux de reprise nécessaires.
Or, il a déjà été relevé et retenu par les premiers juges que [B] [S] avait été pour partie à l'origine du retard des travaux lorsqu'ils ont déterminé le montant de la somme à elle allouée en réparation de son préjudice de jouissance.
S'agissant du quantum et en l'absence de toute critique argumentée par les appelants des motifs retenus par les premiers juges, le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.
3. Sur le dépôt de garantie
[L] [U] et [V] [I] demandent l'infirmation du jugement qui les a condamnés à restituer le dépôt de garantie, au seul motif qu'elle aurait posé des cloisons séparatives sans leur consentement, ce qui serait fautif.
Outre le fait que cela n'est aucunement établi, les appelants ne démontrent pas en quoi cela constituerait une faute imputable à [B] [S].
Le jugement sera en conséquence confirmé de ce chef.
4. Sur la perte d'exploitation revendiquée par [B] [S]
S'il n'est pas contesté que le chiffre d'affaires de 2015 a été en baisse par rapport aux années 2013 et 2014, il n'est pas démontré de lien de causalité certain avec l'état des locaux pris à bail, étant rappelé que la charge de la preuve incombe à [B] [S], la cession partielle de patientèle et le congé maternité, tous deux intervenus en 2015, n'étant pas les motifs de rejet de cette prétention mais doivent être considérés comme des causes probables, les premiers juges ayant indiqué qu'il pouvaient expliquer la baisse d'activité.
Le jugement entrepris sera par conséquent confirmé en ce qu'il a rejeté cette prétention.
En conséquence de ce qui précède, le jugement rendu le 30 octobre 2019 par le tribunal de grande instance de Montpellier sera confirmé en toutes ses dispositions.
5. Sur les dépens et les frais non remboursables
Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
[L] [U] et [V] [I] seront condamnés aux dépens.
[L] [U] et [V] [I], qui échouent en cause d'appel, en toutes leurs prétentions, seront au surplus condamnés à payer à [B] [S] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;
CONFIRME le jugement rendu le 30 octobre 2019 par le tribunal de grande instance de Montpellier, en toutes ses dispositions ;
CONDAMNE [L] [U] et [V] [I] à payer à [B] [S] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables exposés en appel ;
CONDAMNE [L] [U] et [V] [I] aux entiers dépens de l'appel.
Le greffierLe président
