| France, Cour d'appel de Montpellier, 5e chambre civile, 24 mai 2022, 19/08243

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 24 MAI 2022

Numéro d'inscription au répertoire général :

N° RG 19/08243 - N° Portalis DBVK-V-B7D-OOJR

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 28 OCTOBRE 2019

TRIBUNAL D'INSTANCE DE BEZIERS

N° RG 1119000847

APPELANT :

Monsieur [O] [X]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représenté par Me Fariza TOUMI, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

INTIMEE :

SARL AZUR RESIDENCES

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par Me Frédéric PINET de la SELARL SELARL PINET ET ASSOCIES, avocat au barreau de NARBONNE, avocat postulant

assistée de Me Stéphane ROCHIGNEUX, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant Me Frédéric PINET, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 21 Mars 2022

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 AVRIL 2022,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Estelle DOUBEY

ARRET :

- Contradictoire.

- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier.

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**

FAITS et PROCÉDURE ' MOYENS et PRÉTENTIONS DES PARTIES

Le 1er avril 2018, la SARL Azur Résidences a donné à bail à [O] [X] un appartement situé à [Localité 3] contre un loyer de 670 € mensuels comprenant une provision sur charges de 35 €. Le locataire a versé immédiatement la somme de 4 020 € correspondant à la moitié du loyer durant 12 mois.

Le 20 décembre 2018, la SARL a adressé un congé pour reprise du logement à [O] [X].

Le 8 février 2019, la bailleresse a adressé un commandement de payer visant la clause résolutoire à [O] [X] suivi d'une mise en demeure le 21 février 2019.

Le 16 mai 2019, la SARL Azur Résidences a assigné [O] [X] aux fins de voir prononcer la résiliation du bail aux torts du locataire, obtenir son expulsion ainsi que sa condamnation au paiement notamment d'une indemnité mensuelle d'occupation de 800 €. Elle a reproché au locataire, outre le défaut de paiement du surplus de loyer lié à l'indexation, des troubles de voisinage.

Le 28 mai 2019, [O] [X] a assigné la SARL Azur Résidences aux fins d'entendre dire nul le congé délivré, voir réduire le loyer à la somme de 525 € en raison du déficit de surface et obtenir sa condamnation au paiement notamment de 1 595 € au titre de la réduction du loyer pour préjudice de jouissance, 610, 14 € au titre du préjudice financier lié à l'isolation thermique et phonique et 2 000 € en réparation de son préjudice moral.

La bailleresse a contesté le caractère erroné de la surface du logement et l'absence de démonstration des désordres invoqués et reconventionnellement elle a sollicité également une indemnisation au titre du préjudice matériel et financier correspondant aux travaux nécessaires sur les menuiseries et les frais de relogement de la voisine.

Le jugement rendu le 28 octobre 2019 par le tribunal d'instance de Béziers énonce dans son dispositif :

Ordonne la jonction des instances enrôlées sous les numéros RG 11 19-908 et 11 19-847 qui seront jointes sous ce dernier numéro.

Prononce la résiliation du bail existant entre la SARL Azur Résidences et [O] [X].

Dit que [O] [X] devra quitter les lieux et à défaut ordonne son expulsion.

Condamne [O] [X] à payer à la SARL Azur Immobilier une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des provisions sur charges jusqu'à son départ effectif des lieux.

Déboute la SARL Azur Immobilier de sa demande indemnitaire au titre des travaux de remise en état et frais de relogement et pour procédure abusive.

Déboute [O] [X] de l'intégralité de ses demandes.

Condamne [O] [X] à payer à la SARL Azur Immobilier la somme de 800 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Le jugement expose qu'il apparait que [O] [X] n'a pas respecté ses obligations locatives de jouissance paisible du logement puisque sont produits au débat de nombreux courriers de voisins ainsi qu'une main courante et une plainte dénonçant le comportement grave du locataire se manifestant par des menaces, des agressions ou des dégradations. Ce manquement permet de faire droit à la demande de résiliation du bail sans qu'il ne soit utile d'examiner la demande fondée sur le manquement à l'obligation de paiement des loyers pour laquelle le bailleur ne justifie pas avoir respecté la procédure prévue en la matière et reconnait que le locataire a régularisé les loyers.

Le jugement relève que la SARL Azur ne produit que des photographies prises de l'extérieur de l'immeuble pour étayer sa demande de condamnation du locataire au paiement des travaux de remise en état de la porte et des volets, ce qui est insuffisant. Il constate que la SARL ne justifie pas de la somme prétendument réglée à la voisine de [O] [X] pour son relogement par crainte de ce dernier.

Le jugement ajoute que [O] [X] n'apporte pas la preuve des manquements du bailleur à ses obligations puisqu'il ne verse aux débats que des photographies non datées et aucun avis de technicien.

Par ailleurs [O] [X] produit un relevé cadastral pour établir le défaut de délivrance d'un logement de 60 m2 conformément au bail alors que de tels documents ne constituent pas une preuve de la superficie réelle d'un bien outre le fait qu'il n'a pas établi que la superficie du logement ait été un élément déterminant de son consentement ni que le loyer ait été fixé exclusivement en considération de cet élément.

Le 9 septembre 2019, [O] [X] a délivré congé pour le 12 octobre 2019.

[O] [X] a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 23 décembre 2019.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 21 mars 2022.

Les dernières écritures pour [O] [X] ont été déposées le 9 février 2022.

Les dernières écritures pour la SARL Azur Résidences ont été déposées le 20 juillet 2020.

Le dispositif des écritures pour [O] [X] énonce :

Infirmer le jugement du 28 octobre 2019 sauf en ce qu'il a débouté la SARL Azur Immobilier de sa demande indemnitaire au titre des travaux de remise en état et frais de relogement et pour procédure abusive.

Prononcer la nullité du congé délivré le 20 décembre 2018.

Réduire le loyer à la somme de 525 € en raison du déficit de surface.

Condamner la SARL Azur Résidences à payer à [O] [X] la somme de :

- 2 465 € au titre de la réduction du loyer pour préjudice de jouissance

- 610, 14 € au titre du préjudice financier lié au défaut d'isolation thermique

- 1 600 € au titre du préjudice de jouissance lié à l'isolation thermique et phonique

- 2 000 € en réparation de son préjudice moral

- 161, 78 € en remboursement des charges

- 670 € dépôt de garantie outre 1 809 € de pénalité à parfaire

- 1 000 € pour procédure abusive

- 1 000 € pour résistance abusive.

Condamner la SARL Azur Résidences à payer à [O] [X] la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

[O] [X] soutient qu'il a été privé de la possibilité d'user d'un moyen de défense lorsque sa demande de renvoi de l'affaire a été refusée le 13 septembre 2019 alors qu'il avait délivré un congé au bailleur. Il fait valoir que de fait la demande de résiliation judiciaire du bail par le bailleur serait devenue sans objet tout comme les demandes relatives à des prétendues dégradations puisque l'état des lieux de sortie démontre que le logement n'a pas été détérioré. Il reproche donc au premier juge de ne pas avoir tenu compte du congé délivré au 12 octobre 2019.

Il soutient que la bailleresse a usé de man'uvres dilatoires notamment en révisant unilatéralement le loyer en avril 2019 et en produisant des attestations douteuses. Il fait valoir que la bailleresse a cherché à créer la confusion sur les modalités du règlement des loyers et charges en réclamant en début de contrat une avance sur une année et une confusion sur la surface du logement tout en l'accusant de troubles de voisinages. [K] [X] ajoute que le premier juge aurait dû rechercher si le logement ne présentait pas un défaut d'isolation phonique rendant le bailleur responsable des nuisances sonores qui lui sont reprochés.

[O] [X] conteste la validité du congé pour reprise délivré par le bailleur puisqu'il ne respecte pas les conditions de l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989. Le congé mentionne que le bailleur souhaite reprendre le logement au bénéfice du gérant de la SARL alors que le bailleur est une personne morale qui par nature ne peut reprendre le bien pour s'y loger sauf dans le cadre de locations vides lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré inclus, ce qui n'est pas le cas ici. Le locataire ajoute que l'attestation du 25 mars 2019 produite par le bailleur est douteuse puisqu'elle comporte l'expression « passage le 8 mars 2019 » dans une police et une taille différente du reste du texte.

[O] [X] estime avoir subi des préjudices à cause des manquements du bailleur à ses obligations. Il avance que le bail prévoit une surface louée de 60 m2 alors même que la surface réelle du bien, comme un conseiller EDF lui a fait remarquer, n'excède pas 50 m2 ce qui permet selon l'article 3-1 de la loi ALUR d'obtenir une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. La différence ici est de plus de 20%.

[O] [X] fait également valoir l'humidité excessive du logement, aggravée par l'absence de VMC. Le précédent locataire atteste que l'humidité lui a couté une facture d'électricité « exorbitante ». Il subit donc nécessairement un trouble de jouissance puisqu'il a dû renoncer à utiliser la pièce à vivre et le dressing et a dû utiliser le chauffage de façon très importante. [O] [X] fait valoir également un défaut d'isolation phonique de l'appartement qui rend anormal les bruits d'une occupation normale et est la cause directe du conflit avec les autres locataires. Selon lui, le bailleur a reconnu ce défaut et précisé que l'isolation phonique ne serait possible qu'en isolant le sol par un revêtement adéquat à la charge du locataire.

Il estime également avoir subi un préjudice moral puisque le bailleur, dans l'objectif de lui faire quitter le logement, a incité les autres locataires à multiplier les actions à son encontre.

[O] [X] soutient que la SARL Azur Résidences refuse d'opérer une régularisation des charges. Elle prétend que le prix du m3 d'eau est de 5, 73 € alors que selon la compagnie SUEZ, il est de 2, 84 €. Il en déduit donc que la bailleresse doit lui rembourser 161, 78 € outre la réparation au titre de sa résistance abusive.

Il ajoute que la bailleresse retient abusivement son dépôt de garantie alors même que l'état des lieux de sortie démontre qu'il a laissé les lieux en bon état. Cette restitution tardive ouvre donc le droit à des intérêts de retard.

Concernant les demandes de la SARL, [O] [X] conteste devoir régler la remise en état d'un volet dont la détérioration ne lui est pas imputable comme le démontre l'état des lieux de sortie. Il souligne que le bailleur a retenu une partie de la caution pour repeindre le logement alors qu'une simple coulure sur le mur était à reprendre.

Il fait valoir que la SARL a formé une demande sur le préjudice financier allégué au titre d'un retard de règlement des loyers sans démontrer ce préjudice.

Il rappelle enfin qu'il exerce uniquement ses droits, ce qui empêche la procédure d'être abusive.

Le dispositif des écritures pour la SARL Azur Résidences énonce :

Rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires.

Confirmer le jugement sauf en ce qu'il a débouté la SARL Azur Résidences de sa demande indemnitaire au titre des travaux de remise en état du volet roulant et des frais de relogement de madame [N] et de sa demande indemnitaire pour procédure abusive.

Condamner [O] [X] à verser à la SARL Azur Résidences la somme de 850,07 € décomposée en 102 € au titre de son préjudice financier lié à la dégradation du volet roulant électrique, 457, 24 € au titre de son préjudice financier lié au paiement des frais de relogement temporaire de madame [N] et 290, 83 € au titre des sommes restant dues suite au départ du logement.

Condamner [O] [X] à payer à la SARL Azur Résidences la somme de 2 000 € pour procédure abusive.

Condamner [O] [X] à payer à la SARL Azur Résidences la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi que els entiers dépens.

A titre liminaire, la SARL Azur Résidences conteste la prétendue violation des droits de la défense de l'appelant puisque le refus de renvoyer l'audience faisait suite à un premier renvoi au cours duquel il avait été précisé que le dossier serait impérativement retenu et plaidé à la date de renvoi, sans autre renvoi possible. Le conseil de [O] [X] a eu, en tout état de cause, l'occasion d'exposer son argumentation.

La SARL Azur Résidences conteste la demande du locataire d'indemnisation au titre de la surface du logement puisque le bail précise bien que la surface est de 60 m2 « avec terrasse », cette dernière étant donc comprise dans la surface des 60 m2. En tout état de cause, il revient au locataire de démontrer en quoi cette erreur lui a causé un préjudice alors même qu'il a visité les lieux avant de signer le bail et que les lieux lui convenaient totalement.

La bailleresse conteste également la demande de [O] [X] d'indemnisation au titre de l'humidité et de l'absence d'isolation. Elle fait valoir que la présence d'humidité dans le logement n'est pas démontrée et souligne que suite à la plainte de [O] [X] à ce sujet, elle a fait intervenir un technicien qui a relevé que les désordres étaient dus à un manque de ventilation et de chauffage imputable donc au seul locataire. Le locataire a d'ailleurs refusé l'intervention visant à procéder à la pose d'une VMC.

Les photographies non datées, versées au débat par le locataire sont dépourvues de toute valeur probante. La SARL Azur Résidences soutient que les attestations versées par [O] [X] sont des attestations de complaisance dont le contenu est mensonger, comme le démontre les attestations rédigées par les voisins du locataire.

Concernant le manque d'isolation thermique, la SARL Azur Résidences souligne qu'elle produit un diagnostic d'un expert démontrant le caractère mensonger de cette affirmation. Le procès-verbal d'état des lieux de sortie ne décrit pas non plus le logement comme étant indécent.

La SARL Azur Résidences soutient que son calcul des charges est exact et souligne que la caution versée à déduire du total dû était de 635 € et non 670 €. Elle ajoute que la facture d'eau versée aux débats confirme le tarif au m3 retenu.

Elle conteste l'existence d'un préjudice moral pour [O] [X] et fait valoir que ce dernier serait à l'origine de la détérioration des relations de voisinage et du climat de terreur instauré dans l'immeuble.

La SARL Azur Résidences reconnait que sa demande en résiliation du bail est aujourd'hui sans objet. Elle fait valoir que [O] [X] avait manqué à son obligation de jouissance paisible du logement en causant des troubles anormaux du voisinage tant par des nuisances sonores que de par son comportement irrespectueux et agressif.

Ses voisines ont d'ailleurs adressé plusieurs courriers à la bailleresse et ont déposé des mains courantes au commissariat. [O] [X] aurait également violemment attaqué la voisine en la menaçant.

La SARL Azur Résidences soutient qu'elle a subi un préjudice financier lié au travaux de remise en état du volet électrique et des frais de camping de la voisine du locataire qui a quitté son appartement, effrayée par le comportement de [O] [X].

Elle ajoute avoir subi un préjudice financier du fait du retard systématique du paiement des loyers par [O] [X] alors même que l'encaissement des loyers lui permet normalement de rembourser son prêt. La procédure intentée par [O] [X] serait abusive.

La SARL Azur Résidences conteste la fiabilité des attestations rédigées par [T] [P] et versées pour la première fois en appel par [O] [X] en faisant valoir leurs contradictions entre elles et avec les attestations dressées par des vacanciers lors de leur séjour, décrivant un comportement violent de la part de [O] [X].

MOTIFS

La cour rappelle tout d'abord qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.

Dans ses écritures l'appelant développe en premier lieu des moyens sur la violation en première instance des droits de la défense et sur la privation d'un moyen de défense toutefois ces moyens ne font l'objet d'aucune prétention dans le dispositif des écritures de l'appelant si bien que la cour n'est donc pas tenue d'y répondre.

La cour observe ensuite qu'il n'est pas contesté que [O] [X] a quitté les lieux objets du bail la remise effective des clés ayant eu lieu le 12 octobre 2019, après la clôture des débats de première instance.

Il s'en suit que tant la demande en résiliation du bail pour non respect par le preneur de ses obligations, que la validité du congé pour reprise délivré par le bailleur ou celle du congé délivré par le preneur sont devenues sans objet.

De même suite à son départ des lieux [O] [X] n'est plus recevable à solliciter une réduction du loyer en raison d'un déficit de surface.

Le débat devant la cour se trouve donc cantonner à statuer sur les demandes indemnitaires présentées par chacune des parties.

Sur la demande en indemnisation formée par [O] [X] au titre d'un préjudice de jouissance pour surface erronée du logement:

[O] [X] soutient qu'alors qu'il a loué un appartement de 60 m² il s'avère que celui-ci ne fait que 47 m² au regard du relevé cadastral et qu'une telle différence lui cause nécessairement un préjudice de jouissance.

Toutefois il ressort de la lecture du contrat de bail que la surface habitable est de 60 m² avec terrasse et comme considéré par le premier juge un document cadastral ne constitue pas une preuve suffisante de la superficie réelle du bien le dit document mentionnant par ailleurs une superficie du local à usage d'habitation de 47 m² mais aussi l'existence d'une terrasse de 10 m² soit une superficie avec terrasse de 57m², superficie voisine de celle indiquée sur le contrat de bail.

Enfin et en tout état de cause comme retenu par le premier juge [O] [X] ne fait pas la démonstration que la superficie du logement était un élément déterminant de son consentement, ni que le loyer a été fixé uniquement en fonction de la surface du bien loué, pas plus qu'il ne démontre l'existence d'un préjudice de jouissance se bornant à procéder par affirmation.

Sur la demande d'indemnisation au titre des frais lié au défaut d'isolation thermique du logement:

C'est à juste titre que le jugement entrepris a considéré que les pièces produites par [O] [X] en l'occurrence des photographies non datées et l'attestation d'une ancienne locataire étaient insuffisantes à déterminer l'origine des traces d'humidité invoquées et l'absence d'isolation, ce d'autant que le bailleur produit au débat des éléments contraires en l'occurrence une attestation de [Z] [B] artisan qui déclare être intervenu à la demande de la SARL Azur Résidences dans le logement objet du litige et indique que les traces de moisissures sont d'après lui due à un manque de ventilation et de chauffage.

Il ressort également des pièces produites par le bailleur que [O] [X] aurait refuser en janvier 2019 l'intervention d'un artisan pour la pose d'une VMC.

En appel [O] [X] ne produit aucun élément nouveau pour démontrer l'existence du préjudice qu'il invoque.

Sur la demande d'indemnisation au titre du préjudice de jouissance lié au défaut d'isolation phonique du logement:

[O] [X] soutient que le défaut d'isolation phonique du logement rend anormal les bruits d'une occupation en bon père de famille.

Toutefois il procède par simple affirmation sans rapporter la preuve de l'existence du désordre qu'il invoque et du préjudice qu'il aurait subi.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il l'a débouté de sa demande sur ce point.

Sur la demande en remboursement des charges à hauteur de 161,78€:

[O] [X] soutient que concernant les charges de consommation d'eau son bailleur lui a fait régler la somme de 370 € en se basant sur un prix du m3 de 5,73 € alors que le prix au m3 n'est que de 2,84 € si bien qu'il n'aurait dû régler pour une consommation de 73,32 m3 que la somme de 208,22 €.

Cependant la SARL Azur Résidences verse au débat une facture pour la consommation d'eau pour un montant total de 292,59 € pour 51 m3 soit le prix de mètre cube à 5,73 € alors que [O] [X] ne produit aucune pièce au soutien de ses affirmations il sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur la réparation d'un préjudice moral à hauteur de 2000 €:

Dans le dispositif de ses écritures [O] [X] sollicite la réparation d'un préjudice moral toutefois alors que la charge de la preuve lui incombe il ne produit à l'appui aucune pièce justificative et ne procède pas à la moindre démonstration du préjudice qu'il invoque.

Il sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur la restitution du dépôt de garantie:

[O] [X] sollicite à la fois la restitution du dépôt de garantie pour un montant de 670 € et des pénalités pour restitution tardive du dit dépôt à hauteur de 1 809 €.

Il ressort de la lecture du contrat de bail qui n'est contredit par aucune autre pièce que le montant du dépôt de garantie versé à l'entrée dans les lieux est de 635 € et non de 670 €.

La SARL Azur Résidences ne conteste pas ne pas avoir restitué le dépôt de garantie mais soutient que cette non restitution est justifiée par les sommes restant dues par [O] [X] qu'elle détaille ainsi:

-55,35 € au titre de la revalorisation du loyer du 1er mai au 30 septembre 2019,

-418,81 € au titre du solde du loyer du 1er au 23 octobre 2019,

-46,62 € au titre des charges restant dues après décompte des provisions,

-90,05 € au titre du commandement de payer du 8 février 2019,

-315 € au titre des frais de remise en état des lieux loués après la libération.

Si le bail comporte effectivement une clause de révision annuelle du loyer au 1er avril de chaque année le bailleur ne produit aucun justificatif sur la façon dont il calcule la dite revalorisation ( indice appliqué) si bien que la somme retenue sur le dépôt de garantie par la SARL à ce titre n'apparait pas justifiée.

Le preneur à qui incombe la charge de la preuve du paiement du loyer ne démontre pas s'être acquitté du loyer du pour la période du 1er octobre 2019 au 12 octobre 2019 date de libération effective des lieux à l'exception d'une somme de 86,50 € prise en compte par le bailleur .

[O] [X] est donc redevable à ce titre de la somme de ( 670 € loyer contractuel : 31 jours) x 12 jours = 260 € - 86,50 € = 173,50€.

Concernant les charges la somme de 46,62 € sollicitée par la SARL prend en considération outre la consommation d'eau pour 420,62 € la taxe sur les ordures ménagères pour 282 € alors que cette dernière n'est justifiée par aucune pièce.

Par conséquent il n'est dû aucune somme au titre du solde des charges locatives.

La SARL bailleresse n'est pas plus fondée à retenir sur le dépôt de garantie les frais du commandement de payer du 8 février 2019 dans la mesure où le bail n'a pas été résilié sur ce fondement.

En ce qui concerne les frais de remise en état de la peinture du mur de la chambre côté cuisine, il ressort de la lecture de l'état des lieux d'entrée que les murs de la chambre étaient en bon état.

Le procès-verbal d'état des lieux de sortie mentionne seulement dans la chambre sur le mur derrière le lit la présence d'une tâche près de l'angle ce seul désordre ne peut justifier les travaux de peinture porté au devis de l'entreprise JC SERVICE 34 pour un montant de 315 €.

Par conséquent [O] [X] est bien fondé à demander la restitution du dépôt de garantie à hauteur de 635 € - 173,50 € = 461,50 €.

S'agissant d'un bail de meublé la pénalité prévue par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 n'est pas applicable.

Par conséquent la SARL Azur Résidences sera condamnée à payer à [O] [X] la somme de 461,50 € au titre de la restitution du dépôt de garantie.

Sur les demandes en dommages et intérêts formées par [O] [X] pour procédure abusive et résistance abusive:

[O] [X] ne développe aucun argument tant en droit qu'en fait à l'appui de ces demandes dont il ne pourra qu'être débouté.

Sur la demande de la SARL Azur Résidences de voir [O] [X] condamner a réparé le préjudice financier subi en raison de son défaut de jouissance paisible:

La SARL bailleresse comme en première instance sollicite que [O] [X] soit condamné à l'indemniser pour le préjudice financier subi suite à la dégradation du volet d'une voisine Madame [N], et pour le préjudice financier lié au relogement temporaire de cette dernière dans un camping.

Il ressort des pièces en débat versées par le bailleur comme retenu par le premier juge pour prononcer la résiliation du bail au tort du preneur que [O] [X] n'a pas respecté ses obligations locatives de jouissance paisible du logement puisque sont produits de nombreux courriers de voisins ainsi qu'une main courante et une plainte dénonçant le comportement grave du locataire se manifestant par des menaces, des agressions ou des dégradations.

Toutefois les pièces 34 à 37 telles que visées par la bailleresse à l'appui de sa demande sont insuffisantes à démontrer que [O] [X] est l'auteur de la dégradation sur les volets d'une de ses voisines et pour le condamner au paiement de la facture de réparation dudit volet.

Si la SARL justifie par la production d'attestation et de main courante de ce que le comportement de [O] [X] a perturbé et effrayé sa voisine [L] [N] qui s'est réfugiée dans un camping pendant 15 jours, aucune pièce ne vient justifier ni du montant de ce séjour ni du fait qu'il a été pris en charge par le bailleur.

Par conséquent le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a débouté la SARL Azur Résidences de ces demandes.

Sur la demande en dommages et intérêts formée par la SARL Azur Résidences pour procédure abusive:

Comme considéré par le juge de première instance le simple fait qu'une partie ait fait une appréciation inexacte de ses droits n'est pas constitutive d'un abus de droit.

En outre [O] [X] a vu une partie de ses prétentions accueillies en appel en l'occurrence la restitution partielle de son dépôt de garantie.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a débouté la SARL Azur Résidences de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires:

Le jugement dont appel sera confirmé en ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Devant la cour l'équité commande de ne pas faire appel des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de dire que chaque partie supportera les dépens exposés devant la présente cour.

PAR CES MOTIFS:

La cour statuant par arrêt contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe;

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 28 octobre 2019 par le tribunal d'instance de Béziers;

Y ajoutant,

Condamne la SARL Azur Résidences à payer à [O] [X] la somme de 461,50 € au titre de la restitution du dépôt de garantie;

Déboute [O] [X] de sa demande de pénalité de retard pour retard de restitution du dépôt de garantie;

Déboute [O] [X] de sa demande de remboursement des charges de consommation d'eau;

Déboute [O] [X] de ses demandes de dommages et intérêts au titre de la réparation d'un préjudice moral, pour procédure abusive et pour résistance abusive;

Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure en appel;

Dit que chaque partie supportera les dépens qu'elle a exposés devant la présente cour.

Le greffierLe président