Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 24 MAI 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 19/07718 - N° Portalis DBVK-V-B7D-ONI4
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 05 SEPTEMBRE 2019
TRIBUNAL D'INSTANCE DE BEZIERS
N° RG 1118000993
APPELANTE :
Madame [P] [S]
née le 09 Février 1971 à Maroc
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Rachid LEMOUDAA, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/016271 du 06/11/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)
assistée de Me Fanny DEETJEN, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant substituant Me Rachid LEMOUDAA, avocat au barreau de BEZIERS,
INTIMEE :
SCI MARIANNE Représentée en la personne de son représentant légal domicilié ès-qualités au dit siège social
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Bernard BORIES de la SCP MAGNA BORIES CAUSSE CHABBERT CAMBON AQUILA BARRAL, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant
assistée de Me Gilles BERTRAND, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant, subsituant Me Bernard BORIES, avocat au barreau de BEZIERS
Ordonnance de clôture du 28 Février 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 MARS 2022,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller
Greffier, lors des débats : Madame Estelle DOUBEY
Le délibéré de l'affaire initialement fixé au 10 mai 2022 a été prorogé au 24 mai 2022
ARRET :
- contadictoire.
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, prévu le 10 mai 2022, délibéré prorogé au 24 mai 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier.
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Le 13 juillet 2017, la SCI Marianne a donné à bail un appartement à [P] [S].
Le 8 mars 2018, la SCI Marianne a fait délivrer à [P] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour non paiement des loyers et charges et non production d'une assurance contre les risques locatifs. [L] [G] s'est porté caution solidaire.
Le 30 mai 2018, la SCI Marianne a fait assigner [P] [S] en paiement de loyers et charges et en résiliation du bail, et en paiement des meubles présents dans le logement lors de son entrée dans les lieux.
Le 3 décembre 2018, un procès-verbal de créance a été réalisé pour garantie de la somme de 3 403 € au titre des sommes exigibles en vertu du contrat de location.
[P] [S] a contesté être redevable d'une somme au titre des loyers et charges impayés et justifie avoir souscrit une assurance. Elle a opposé au bailleur l'insalubrité du logement, son manquement à son obligation de jouissance paisible et qu'elle ne serait pas tenue de payer des travaux pour des désordres ne lui incombant pas. Elle a fait valoir qu'elle a donné congé le 19 mars 2018.
Le jugement rendu le 5 septembre 2019 par le tribunal d'instance de Béziers énonce dans son dispositif :
Constate que [P] [S] a libéré le logement loué le 5 septembre 2018.
Condamne [P] [S] à payer à la SCI Marianne la somme de 2 541, 33 € en paiement des loyers et indemnités d'occupation impayés, déduction faite de la caution de 450 € assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.
Accorde des délais de paiement à [P] [S] qui devra s'acquitter d'une somme de 70, 59 € pendant 35 mois et de 70, 68 € pour la dernière mensualité, cette dernière mensualité étant majorée des intérêts au taux légal.
Condamne [P] [S] à payer à la SCI Marianne la somme de 300 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
Déboute [P] [S] de ses demandes en dommages et intérêts.
Condamne [P] [S] aux dépens de l'instance.
Le jugement constate que [P] [S] ne démontre pas avoir remis les clés à la date prévue pour son congé alors que la SCI Marianne soutient que les clés n'ont été réceptionnées que le 5 septembre 2018. Elle ne démontre pas plus que le logement était inhabitable puisque le seul élément versé aux débats en ce sens est une attestation d'intervention des sapeurs pompiers de l'Hérault le 5 mars 2018 en raison d'un incendie sans que ce document ne rapporte la preuve que le logement n'est plus habitable ni les causes et conséquences du sinistre.
Le jugement expose que la révision du loyer prévue au bail n'est pas applicable puisque le bail n'indique pas l'indice de référence des loyers permettant de calculer la révision, que le bailleur ne produit pas le calcul lui ayant permis de réviser le loyer ni l'information adressée au preneur. Il relève que le décompte fait apparaitre un loyer de 480 € pour certains mois alors que le loyer convenu est de 450 €. Le jugement constate que les quittances versées aux débats démontrent que [P] [S] s'est acquittée des loyers d'août à octobre 2017 et que la SCI a perçu des sommes de 460 € pour les mois de novembre 2017 à janvier 2018 et de 407 € pour le mois de février 2018 directement de la CAF. [P] [S] ne justifie d'aucun versement supplémentaire. Le jugement constate que [P] [S] a versé une somme de 450 € à titre de caution qui ne lui a pas été restituée et doit être déduite des sommes dues.
Concernant l'état du logement, le jugement relève que le rapport du service hygiène et environnement après sa visite des lieux atteste que la situation ne permet pas d'engager la procédure de déclaration d'insalubrité et que [L] [G] a attesté le 11 juin 2018 que le logement était en parfait état d'habitation. Bien que l'attestation ne soit pas conforme aux exigences de l'article 202 du Code de procédure civile, le jugement relève qu'elle émane de la personne s'étant portant caution solidaire et qu'elle est dès lors recevable puisqu'il n'aurait aucun intérêt à affirmer que l'appartement était en parfait état à l'entrée dans les lieux.
Le jugement expose que la SCI Marianne produit des décomptes qu'elle ou le syndic bénévole ont établi au titre des charges impayées sans verser aux débats de véritables justificatifs comme des factures. La seule facture versée aux débats ne permet pas de déterminer les millièmes mis à la charge de [P] [S] et concerne une autre adresse. Le jugement retient que la SCI Marianne ne détaille pas le montant sollicité au titre des dégradations locatives et qu'elle ne produit aucun état d'entrée ou de sortie dans les lieux mais uniquement des photographies non datées. Elle ne démontre donc pas que la locataire a dégradé les lieux.
Le jugement constate que le bail porte sur un logement vide mais que l'attestation de la caution au bail établit que l'appartement était meublé au moment de la prise de possession des lieux. Il relève que la SCI Marianne produit un récépissé de dépôt de plainte en date du 10 septembre 2018 pour le vol desdits meubles et a donc agi en qualité de propriétaire de ces meubles. Il n'est par contre pas démontré le consentement de [P] [S] pour le rachat des meubles ni produit de listes ou de prix des meubles concernés, elle ne peut donc être tenue de régler une somme à ce titre. Le jugement constate que la SCI Marianne ne rapporte pas la preuve d'un préjudice distinct du retard dans le paiement des sommes dues. Le juge expose qu'il n'a pas la compétence de valider ou ordonner la mainlevée d'une saisie conservatoire de créances.
Le jugement expose que [P] [S] perçoit l'AAH mais ne justifie pas du montant de ses charges mensuelles. En application des délais de paiement, le solde à payer mensuel est uniquement de 70,59 € ce qui permet au vu des capacités financières de [P] [S] d'admettre des délais de paiement.
[P] [S] a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 29 novembre 2019.
Le 26 novembre 2019, la SCI Marianne a fait signifier à la banque de [P] [S] un acte de conversion de la saisie conservatoire précédemment pratiquée en saisie attribution, ce que [P] [S] a contesté.
Le 17 décembre 2019, la SCI Marianne a fait signifier un second acte de conversion, que [P] [S] a également contesté.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 28 février 2022.
Les dernières écritures pour [P] [S] ont été déposées le 27 février 2020.
Les dernières écritures pour la SCI Marianne ont été déposées le 30 avril 2020.
Le dispositif des écritures pour [P] [S] énonce :
Confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu'il a constaté que [P] [S] a libéré le logement loué le 5 septembre 2018, condamné [P] [S] au paiement d'une indemnité d'occupation de 470 € par mois à compter de mars 2018 jusqu'au 5 septembre 2018, d'une somme de 300 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens et débouté [P] [S] de ses demandes.
Condamner la SCI Marianne à payer à [P] [S] la somme de 4 000 € au titre du préjudice de jouissance et 2 000 € au titre du préjudice moral qui lui ont été occasionnés par l'état de non-conformité, d'insalubrité et d'indécence du logement loué.
Condamner la SCI Marianne au paiement de la somme de 2 500 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
[P] [S] soutient qu'elle avait transmis son justificatif d'assurance avant de recevoir le commandement qui lui a été adressé à ce sujet mais qu'en tout état de cause, la résiliation du bail est aujourd'hui sans objet puisqu'elle a quitté les lieux. Elle affirme que le tribunal n'a pas compétence pour valider la mesure de saisie-conservatoire puisqu'il s'agit du rôle du juge de l'exécution et conteste être redevable d'aucune somme envers la SCI Marianne. [P] [S] affirme qu'elle a toujours réglé les loyers et charges et que la CAF a réglé directement au bailleur l'allocation de logement jusqu'à mars 2018. Elle soutient que seule la somme de 93 € pourrait être demandée par la bailleresse au titre des loyers soit 10 € de novembre à janvier 2017 et 63 € pour le mois de février.
[P] [S] soutient qu'il est malvenu de solliciter le paiement d'un loyer alors même qu'il est établi que l'appartement loué est insalubre et ne permet pas la jouissance paisible du locataire. Elle fait valoir que les inspecteurs d'insalubrité ont constaté notamment l'absence de chauffage dans le logement, l'absence de dispositifs de ventilation, des défauts d'étanchéité et des traces d'infiltrations. Elle ajoute qu'aucun état des lieux d'entrée ou sortie n'a été établi. Les travaux nécessaires relèvent donc uniquement de la responsabilité de la bailleresse. Elle avance qu'un incendie a eu lieu le 5 mars 2018 dans les lieux loués à cause de la non-conformité de l'installation électrique. En outre, la SCI Marianne ne produit qu'un devis et des photographies non datées sans même chiffrer ses demandes au titre des dégradations locatives.
[P] [S] conteste sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation en faisant valoir qu'elle n'a pas pu se maintenir dans les lieux puisque la chose louée a été détruite par l'incendie. Elle a donc été relogée par la mairie ce qui démontre que les lieux loués n'étaient pas habitables. Elle soutient que le rapport d'inspection sanitaire établit clairement que c'est une défaillance du circuit électrique qui a causé le sinistre. Il est donc impossible de prétendre qu'elle se serait maintenue dans les lieux sans droit ni titre jusqu'à la remise effective des clés, le bailleur ne démontrant pas non plus en quoi cette non restitution des clés ne lui aurait pas permis de relouer les lieux. En tout état de cause, s'il était retenue l'existence d'une indemnité d'occupation, [P] [S] soutient qu'elle doit être fixée à un euro symbolique dès lors que l'incendie a rendu la chose louée impropre à son usage.
[P] [S] nie avoir acheté les meubles prétendument présents dans le domicile donné à bail. L'attestation de [L] [G] affirmant que [P] [S] aurait voulu acheter les meubles avec lui, ne l'engage en rien puisqu'elle est tiers à cet engagement outre le fait que le bail porte sur un logement vide. Son consentement au rachat des meubles n'est donc pas établi. [P] [S] ajoute que la SCI Marianne a porté plainte pour le vol des meubles litigieux, agissant ainsi en qualité de propriétaire, postérieurement à la date alléguée de l'échange des consentements emportant transfert de propriété. Elle soutient que l'attestation de [L] [G] est une attestation de complaisance établie par son ex époux avec qui elle est en litige aujourd'hui et qui a été rédigée par le gérant de la SCI Marianne. L'attestation ne respecte pas les dispositions de l'article 202 du Code de procédure civile. La qualité de caution de l'auteur de l'attestation ne vient pas démontrer que ce dernier n'aurait pas d'intérêt à agir contre la locataire. Au contraire il est possible que la caution rédige un tel document contre l'assurance qu'il ne sera pas appelé en garantie, ce qui est bien le cas ici.
[P] [S] soutient que la demande de la bailleresse tendant à l'octroi d'une indemnisation complémentaire n'est fondée sur
aucun préjudice. [P] [S] affirme qu'elle a subi un préjudice de jouissance et un préjudice moral du fait de l'indécence et de l'insalubrité du logement loué. Elle avance que la SCI Marianne a manqué à ses obligations ce qui lui permet d'obtenir une indemnisation sur le fondement de l'article 1 231-1 du Code civil. Selon elle, l'insalubrité du logement est établie par le courrier de la mairie qui est versé aux débats et par les attestations de témoins produites ainsi que par l'incendie provoqué à cause du défaut de conformité du système électrique.
Subsidiairement, [P] [S] soutient que sa situation financière justifie qu'il lui soit accordé les plus larges délais de paiement possibles. Elle fait valoir que la SCI Marianne n'a pas hésité à user à deux reprises d'une procédure de recouvrement forcé illégale pour tenter de la priver des délais de paiement. En tout état de cause, il convient de diminuer les sommes dues de la caution non restituée.
Le dispositif des écritures pour la SCI Marianne énonce :
Confirmer le jugement rendu le 5 septembre 2019, sauf sur le montant de la dette locative.
Condamner [P] [S] à payer à la SCI Marianne les sommes de 5 954 € au titre des loyers, charges, indemnités d'occupation et réparations locatives impayés assortie des intérêts légaux à compter de l'échéance de chaque loyer et 300 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.
Condamner [P] [S] à payer la somme de 2 500 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.
La SCI Marianne soutient que [P] [S] n'a pas toujours réglé le loyer et les charges dus notamment pour le mois d'août 2017 et les mois de janvier, février et mars 2018. Elle affirme qu'elle verse aux débats les justificatifs au titre des charges impayées. La bailleresse conteste l'insalubrité du logement loué. Elle souligne que le courrier du maire du 19 janvier 2018 précise que la situation des lieux loués ne permet pas d'engager la procédure de déclaration d'insalubrité et qu'en outre, [P] [S] ne l'a jamais mis en demeure de faire des travaux de mise en conformité. La SCI Marianne ajoute que [L] [G] atteste du parfait état de l'appartement lors de l'entrée dans les lieux et qu'en l'absence d'état des lieux dressé lors de l'entrée dans les locaux du locataire, le bailleur est présumé les avoir délivrés en bon état de réparations locatives. Aucune des pièces versées aux débats par [P] [S] ne lui permet de démontrer l'indécence du bien loué. La bailleresse affirme avoir reçu les clés de l'appartement le 5 septembre 2018 et avoir constaté le vol du mobilier à cette même date, avant de déposer plainte le 10 septembre 2018. Elle avance que [P] [S] s'était engagée à payer le mobilier avant la signature du bail comme le confirme l'attestation de [L] [G]. La SCI soutient que [P]
[S] s'est rendue coupable de violences volontaires à l'encontre de la femme de son gérant lorsque celle-ci lui a réclamé les clés du logement. La bailleresse soutient que [P] [S] est redevable d'une indemnité d'occupation puisque si son congé a bien été délivré le 19 mars 2018, la locataire n'a rendu les clés que six mois plus tard. Il n'est pas démontré que l'incendie serait consécutif au mauvais état du logement et à la non-conformité de l'installation électrique, pas plus qu'il n'est démontré que l'installation électrique aurait été non conforme. Selon la bailleresse, l'incendie serait dû à la négligence de la locataire qui a sans doute laissé branché une multiprise trop longtemps. Il n'est pas démontré que le logement aurait été détruit du fait de l'incendie. La SCI ajoute qu'il était nécessaire d'avoir les clés du logement pour y pénétrer après l'incendie et qu'en l'absence de remise des clés par [P] [S], cette dernière est devenue occupante sans droit ni titre.
La SCI Marianne soutient qu'elle n'a pas restitué le dépôt de garantie de [P] [S] pour un motif légitime puisque cette dernière n'a remis les clés que le 5 septembre 2018, était défaillante dans le paiement du loyer et des charges et a restitué les lieux dans un état extrêmement dégradé. Elle verse aux débats un devis concernant les réparations locatives.
La SCI Marianne conteste l'octroi de délais de paiement à [P] [S]. Elle fait valoir que [P] [S] n'a pas réglé les sommes dues dans le délai imparti par le jugement de première instance. Elle ajoute que le juge peut octroyer des délais lorsque la situation financière du débiteur ne lui permet pas de s'acquitter de sa dette ce qui n'est pas le cas ici puisque [P] [S] ne démontre nullement être dans une situation financière difficile, bien au contraire puisque ses comptes bancaires font état d'un solde créditeur de 90 000 €. La SCI Marianne estime qu'elle a subi un préjudice certain puisqu'elle a dû faire appel à un huissier de justice plusieurs fois, se rendre au commissariats, entreprendre de nombreuses démarches administratives et qu'elle a vu sa réputation entachée auprès des autres locataires voisins de [P] [S].
La SCI Marianne admet que la demande tendant à la résiliation judiciaire du bail est sans objet maintenant que [P] [S] a quitté les lieux. Elle annonce s'en remettre aux deux procédures pendantes devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Béziers pour sa demande tendant à valider la saisie conservatoire pratiquée. Elle conteste l'appel de [P] [S] sur les sommes dues et estime avoir démontré que la locataire demeure bien redevable des sommes demandées.
MOTIFS
La cour adopte les motifs pertinents du premier juge pour écarter le caractère d'insalubrité du logement relevant qu'il n'a pas été retenu par le rapport du service d'hygiène et d'environnement, alors que la caution qui était alors l'époux de la locataire produit une attestation du 11 juin 2018 que le logement était en parfait état d'habitation.
Le premier juge ajoute également avec pertinence que l'attestation de la caution est d'autant plus crédible qu'elle pourrait être poursuivie sur la dette locative.
Il en résulte en conséquence la confirmation d'un défaut de libération des lieux avant la remise des clés le 5 septembre 2018, et du calcul correspondant de la dette locative.
En revanche, les conclusions du bailleur ne donnent pas d'explications argumentées d'une prétention à un montant supérieur pour la même échéance du 5 septembre 2018, et il n'est pas produit de pièces explicatives d'un décompte de la prétention à un montant de 5954 €.
La locataire par ailleurs ne justifie pas par les quelques quittances produites d'une contestation précise et sérieuse de la dette retenue par le premier juge.
En revanche, la cour retiendra la preuve suffisante d'une dégradation de la porte d'entrée à la suite de l'intervention de la police dans une procédure diligentée pour stupéfiants contre le fils de la locataire, alors que les lieux sont présumés délivré en bon état en l'absence d'état des lieux d'entrée, et que des photographies montrent un certain nombre de désordres dans les lieux délaissés, qui fondent suffisamment un préjudice du bailleur qui convient de réparer par une somme de 500 € de dommages-intérêts.
La cour alloue au bailleur également un montant de 200 € de dommages-intérêts au titre d'un préjudice moral du faite du comportement anormal de la locataire qui a conduit le bailleur à des démarches administratives.
La cour observe que l'argumentation du bailleur sur l'engagement de paiement des meubles n'a pas fait l'objet d'une prétention dans le dispositif des conclusions d'appel qui limitent l'objet du litige soumis à la cour, de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer à ce titre.
La cour rejette la demande de délai de paiement supplémentaire dans une situation où les délais les premiers juges n'ont pas été respectés, et où les comptes de la locataire font état d'un solde créditeur de 90 000 €.
Il est équitable de mettre la charge de l'appelante [P] [S] qui succombe une part des frais non remboursables exposés en appel par la SCI Marianne, pour un montant de 1500 €.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition greffe ;
Confirme le jugement rendu le 5 septembre 2019 par le tribunal d'instance de Béziers ;
Et y ajoutant,
Condamne [P] [S] à payer à la SCI Marianne une somme totale de 700 € de dommages-intérêts, et une somme de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civil;
Condamne [P] [S] aux dépens de l'appel.
Le greffierLe président
