Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 24 MAI 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 19/05503 - N° Portalis DBVK-V-B7D-OJCW
Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 MAI 2019
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE [Localité 6]
N° RG 16/00131
APPELANT :
Monsieur [Z] [L]
né le 15 Juillet 1984 à [Localité 8] ([Localité 8])
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Adresse 5]
[Localité 2]
Représenté par Me Sophie NOEL, avocat au barreau de [Localité 6],
avocat postulant
assisté de Me Jean François REYNAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Jacques GELPI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
INTIMEE :
SCP PELLIER, ès qualités de mandataire liquidateur de la SARL VCR
[Adresse 4]
[Localité 1]
Non représentée - assignée le 18 septembre 2019 à personne habilitée
Ordonnance de clôture du 21 Mars 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 AVRIL 2022, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
M. Philippe GAILLARD, Président de chambre
Mme Nathalie AZOUARD, Conseiller
M. Emmanuel GARCIA, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SABATON
ARRET :
- réputé contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par M. Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Mme Camille MOLINA, greffier.
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FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :
La SARL VCR constituée le 18 mai 2006, immatriculée au RCS de Nice le 2 septembre 2015 à la suite de plusieurs changements de dénomination et de transferts de siège a pour objet social la gestion et l'exploitation de résidences hôtelières, de tourisme et d'appartements ainsi que toutes activités connexes.
[Z] [L] est propriétaire d'un logement dans la résidence de tourisme [7] à [Localité 6] et dans ce cadre il a conclu le 21 avril 2009 avec la SARL VCR un bail commercial consistant à la mise à disposition de son appartement en vue de sa gestion et de son exploitation hôtelière.
Par acte en date du 26 mars 2014 la SARL VCR a cédé son fonds de commerce à la société SERIFOS laquelle a ainsi acquis les baux commerciaux conclus par la société cédante et encore en cours.
Par acte d'huissier en date du 8 janvier 2016, [Z] [L] a assigné devant le tribunal de grande instance de [Localité 6] la SARL VCR aux fins de constater que la transmission par la société VCR de la résidence était fautive et était de nature à engager sa responsabilité et en conséquence pour la voir condamner à lui verser diverses sommes à titre de dommages et intérêts.
Par ailleurs il a conclu le 12 janvier 2015 un nouveau bail commercial avec la société SERIFOS.
La SARL VCR a été placée par le tribunal de commerce de Nice en liquidation judiciaire le 18 février 2016 et la SCP PELLETIER a été désignée en qualité de mandataire judiciaire.
[Z] [L] a déclaré au passif de la liquidation judiciaire une créance de 94 323,56 € dont 42 560,56 € à titre privilégié pour des arriérés de loyers, charges et taxes d'ordures ménagères.
Par jugement en date du 22 juin 2016 le tribunal de commerce de Nice a arrêté le plan de cession de la SARL VCR.
Le jugement rendu le 20 mai 2019 par le tribunal de grande instance de [Localité 6] énonce dans son dispositif :
- Déclare recevable l'action intentée par [Z] [L] à l'encontre de la SCP PELLETIER es qualité de liquidateur judiciaire de la SARL VCR ;
- Au fond met hors de cause la SCP PELLETIER ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL VCR et déboute [Z] [L] de toute demande présentée à son encontre ;
- Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamne [Z] [L] aux entiers dépens.
Sur le fond le tribunal expose qu'il est constant, en application de l'article 1216 du code civil, qu'un contractant, le cédant peut céder sa qualité de partie au contrat à un tiers, le cessionnaire, avec l'accord de son cocontractant, le cédé, et que cet accord peut être donné par avance notamment lors du contrat entre le futur cédant et le cédé, la cession dans ce cas produisant effet à l'égard du cédé lorsque le contrat conclu entre le cédant et le cessionnaire lui est notifié ou lorsqu'il en prend acte.
Le jugement ajoute que ces dispositions particulières s'appliquent bien en l'espèce et [Z] [L] ne peut pas même s'il est un tiers au contrat entre VCR et SERIFOS se prévaloir des dispositions selon lesquelles le contrat ne crée d'obligations qu'entre les parties contractantes et ne peut nuire au tiers.
Ainsi les clauses du contrat de cession du fonds de commerce stipulant que SERIFOS cessionnaire du fonds est substitué à VCR et fait son affaire personnelle de toute contestation éventuelle concernant les baux commerciaux précédemment conclus peuvent être opposées à [Z] [L].
Les premiers juges considèrent que la cession commerciale de l'appartement de [Z] [L] n'étant pas isolée, une autorisation écrite spéciale n'était pas requise et la signification de l'acte de cession à [Z] [L] est régulièrement intervenue.
Il en résulte pour le tribunal que la cession globale du fonds de commerce à la société SERIFOS est régulière dans tous ses aspects y compris la cession des obligations nées ou à naître résultant des différents baux commerciaux et en conséquence la société VCR doit être mise hors de cause.
[Z] [L] a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 1er août 2019.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 16 février 2022.
Les dernières écritures pour [Z] [L] ont été déposées le 30 octobre 2019.
La SARL VCR représentée par la SCP PELLIER prise en la personne de Maître PELLIER en qualité de mandataire liquidateur qui s'est vu signifiée le 18 septembre 2019 la déclaration d'appel puis les conclusions n'a pas constitué avocat.
Le dispositif des écritures de [Z] [L] énonce en ses seules prétentions
- Infirmer le jugement dont appel et statuant à nouveau;
Fixer la créance de [Z] [L] à hauteur de sa déclaration de créance entre les mains de Maître PELLIER soit 94 323,56 € dont 42 560,56€ à titre privilégié ( loyers et charges impayées) ;
- Condamner la SCP PELLIER ès qualités de liquidateur de la SARL VCR à payer la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
[Z] [L] soutient en premier lieu que la cession du fonds de commerce entre les sociétés VCR et SERIFOS lui est inopposable au motif que cette cession ne lui a pas été signifiée par un huissier de justice et lui a été présentée abruptement le 1er avril 2014.
Il soutient ensuite que le comportement de la SARL VCR était fautif à son égard et de nature à engager la responsabilité de ladite SARL VCR exposant en substance :
-qu'il y a eu dol dans la mesure où il pensait comme les autres copropriétaires qu'il s'agissait d'une opération pérenne et sécurisante notamment en raison du fait que le promoteur exploitant et le syndic de la résidence faisaient partis du même groupe et l'abandon par VCR de la résidence a eu pour effet de le plonger dans une situation de fragilité et d'accepter les nouvelles conditions du successeur ;
-que cette transmission s'analyse en une man'uvre dolosive car sans cette garantie de pérennité il n'aurait pas contracté s'agissant d'un projet global.
La transmission du bail par VCR à SERIFOS n'est donc pas valable.
Ce comportement est fautif et justifie l'indemnisation des préjudices subis par le bailleur en l'occurrence : le préjudice financier lié à la perte des loyers postérieurs à la résiliation soit jusqu'au 31 juillet 2020 terme du bail 25 trimestres chacun de 1 699,68 € ce qui représente une somme totale de 42 492 €.
[Z] [L] expose qu'à tout le moins il est fondé à solliciter le préjudice financier subi suite à la baisse de loyer opérée par le nouveau exploitant de la résidence après la reprise du bail, baisse de 30% soit une perte de 5 736,12 €.
[Z] [L] ajoute qu'il y a également un préjudice lié à la perte de valeur de l'appartement celui-ci étant estimé à 30% du prix d'achat qui était de 145 876 € et ce à hauteur de la baisse de loyer de 30%.
[Z] [L] sollicite aussi l'indemnisation d'un préjudice lié à la mise en péril de l'avantage fiscal.
Enfin [Z] [L] soutient que du fait du congé reçu il a été placé dans une insécurité juridique, il a vu la rentabilité de son investissement mise en péril, il a subi pressions et tracasseries et s'interroge sur la sérénité de l'exploitation de la résidence par la société SERIFOS s'agissant d'une société modeste crée en juin 2014 uniquement aux fins d'exploitation de la dite résidence.
MOTIFS
La cour rappelle tout d'abord qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties, c'est à dire sur ce à quoi prétend une partie et que la formulation dans le dispositif des conclusions de voir «dire et juger» et/ou «constater» ne constitue pas une prétention et que la cour n'est donc pas tenue d'y répondre.
La cour rappelle aussi que l'appel s'entend comme la critique argumentée en droit et en fait du jugement entrepris.
Il sera relevé que le jugement entrepris a mis hors de cause la SARL VCR représentée par la SCP PELLIER ès qualités de liquidateur au motif que les clauses du contrat de cession du fonds de commerce stipulant que SERIFOS cessionnaire du fonds est substitué à VCR et fait son affaire personnelle de toute contestation éventuelle concernant les baux commerciaux précédemment conclus peuvent être opposées à [Z] [L] et qu'il en résulte que la cession globale du fonds de commerce à la société SERIFOS étant régulière dans tous ses aspects y compris la cession des obligations nées ou à naître résultant des différents baux commerciaux que la société VCR doit être mise hors de cause.
Il est constant en effet qu'en application de l'article 1216 du code civil, un contractant, le cédant peut céder sa qualité de partie au contrat à un tiers, le cessionnaire, avec l'accord de son cocontractant, le cédé, et que cet accord peut être donné par avance notamment lors du contrat entre le futur cédant et le cédé, la cession dans ce cas produisant effet à l'égard du cédé lorsque le contrat conclu entre le cédant et le cessionnaire lui est notifié ou lorsqu'il en prend acte.
Il ressort ainsi des pièces produites à la procédure que le contrat de bail commercial de résidence de tourisme conclu le 12 juin 2008 entre [Z] [L] et la SAS VILLAGE CENTER GESTION aux droits de laquelle est venue la société VCR dispose en son article 6.6 CESSION-SOUS-LOCATION :
« Le présent bail pourra être librement cédé par le preneur à l'acquéreur de son fonds. En cas de cession isolée du présent bail, le preneur ne pourra céder son droit sans autorisation expresse et par écrit du bailleur.
L'acte de cession devra être signifié au bailleur conformément aux dispositions de l'article 1690 du code civil. »
Par acte en date du 26 mars 2014 la société VCR dénommée le cédant a cédé à la société CIRENA CONSEIL agissant pour le compte de la société SERIFOS dénommée le cessionnaire, le fonds de commerce exploité sous l'enseigne la résidence de tourisme [7] à [Localité 6].
La cession a porté sur la clientèle et l'achalandage, la propriété de l'enseigne résidence [7] et les droits au bail sur l'ensemble des lots de la résidence dont celui de [Z] [L].
Cet acte de cession prévoit en outre que le cessionnaire est subrogé dans tous les droits, obligations et responsabilités nés ou à naître du cédant relatifs aux baux y compris pour toute instance née ou à naître et qu'il désire faire son affaire de toutes les conséquences afférentes aux baux, qu'ils aient été ou non résiliés, que cette résiliation soit ou non valable et que cette résiliation soit ou non contestée par les propriétaires bailleurs concernés.
Il ressort de ces éléments comme retenu par les premiers juges que l'acte de cession n'avait pas à faire l'objet d'une autorisation expresse et écrite du bailleur, ne s'agissant pas d'une cession isolée.
En ce qui concerne le défaut de signification de la cession qui est soutenu en appel par [Z] [L] la cour relève en premier lieu que celui-ci ne développe pas de critique du jugement déféré sur le fait qu'il a été déduit de la lettre du 2 avril 2014 que la cession avait été signifiée au bailleur conformément aux dispositions de l'article 1690 du code civil.
La cour ajoute que l'article 1690 du code civil visé par le contrat de bail du 12 juin 2008 et sur lequel se fonde [Z] [L] pour critiquer la régularité de la signification de la cession ne prévoit aucune forme particulière pour la dite signification et n'exige pas en particulier une signification par voie d'huissier.
Mais en tout état de cause même à supposer que [Z] [L] soit fondé à se prévaloir du défaut des formalités de l'article 1690 pré-cité, il est constant qu'il a accepté la cession litigieuse en signant un nouveau bail avec le cessionnaire SERIFOS si bien qu'il ne peut plus se prévaloir de l'éventuel non respect des dispositions de l'article 1690 du code civil.
Par conséquent la cession est donc opposable au bailleur [Z] [L] et doit produire son plein et entier effet ce qui signifie que les droits et obligations du preneur initial, le cédant, la société VCR ont bien été transférés au cessionnaire la société SERIFOS et que la société VCR doit donc être mise hors de cause.
La cour ajoute que l'appelant ne peut pas plus fonder son action en réparation sur le comportement fautif de la société VCR en invoquant la notion de dol au motif que le bailleur n'aurait contracté le bail que dans la mesure où il croyait l'opération pérenne et sécurisante notamment en raison du fait que le promoteur exploitant et le syndic de la résidence faisaient partis du même groupe et que la cession aurait fragilisée cette situation.
En effet dès lors que dans le contrat de bail, le bailleur [Z] [L] accepte de façon anticipé le principe même d'une cession du bail il ne peut plus venir soutenir que la personne même de la société VCR était une condition essentielle et déterminante de son engagement et que le changement de preneur aurait vicié son engagement.
Par conséquent par ces motifs ajoutés le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a mis hors de cause la SCP PELLETIER ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL VCR et débouté [Z] [L] de toute demande présentée à son encontre sans qu'il soit besoin d'examiner les préjudices invoqués.
Le jugement dont appel sera également confirmé en ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens.
Par ailleurs [Z] [L] succombant en son appel sera condamné aux entiers dépens de la procédure d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour statuant par arrêt réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,
Confirme par motifs ajoutés en toutes ses dispositions le jugement rendu le 20 mai 2019 par le tribunal de grande instance de [Localité 6] ;
Y ajoutant,
Condamne [Z] [L] aux entiers dépens de la procédure d'appel.
Le Greffier, Le Président,
