Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
2e chambre civile
ARRET DU 19 MAI 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 21/05283 - N° Portalis DBVK-V-B7F-PEBQ
Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 MAI 2021
PRESIDENT DU TJ DE BEZIERS N° RG 21/00203
APPELANTE :
SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son Administrateur Judiciaire Monsieur [O] [K], demeurant à [Adresse 1], désigné par Ordonnance du Président du Tribunal de Grande Instance de BEZIERS en date du 16 septembre 2019, avec pour mission de gérer la copropriété
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentée par Me VERGNOLLE substituant Me Marie NOURRIT-FRESET de la SCP AVOCARREDHORT, avocat au barreau de BEZIERS
INTIMES :
Madame [U] [X] épouse [R]
née le 22 Novembre 1968 à [Localité 8]
de nationalité Française
[Adresse 6]
[Localité 4]
Représentée par Me MUSLIN substituant Me Nolwenn ROBERT de la SELAS PVB AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER
Monsieur [W] [R]
né le 27 Février 1967 à [Localité 7]
de nationalité Française
[Adresse 6]
[Localité 4]
Représenté par Me MUSLIN substituant Me Nolwenn ROBERT de la SELAS PVB AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER
Ordonnance de clôture du 08 Mars 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 MARS 2022,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Béatrice VERNHET, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Eric SENNA, Président de chambre
Madame Myriam GREGORI, Conseiller
Madame Béatrice VERNHET, Conseiller
Greffier, lors des débats : Mme Laurence SENDRA
L'affaire, mise en délibéré au 21 avril 2022, a été prorogée au 12 Mai 2022, puis au 19 Mai 2022.
ARRET :
- Contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Eric SENNA, Président de chambre, et par Mme Laurence SENDRA, Greffier.
Monsieur et Madame [R] sont propriétaires au sein de la copropriété «'[Adresse 3]» des lots 1,2,3,4,5 et 6 depuis le mois de mai 2012.
L'année précédant cette acquisition un litige était né entre la copropriété et l'un des copropriétaires, à savoir la SCI CECE, au sujet de travaux qu'elle avait réalisés.
Au terme d'une procédure longue de plusieurs années, un jugement au fond est intervenu le 21 décembre 2018 au terme duquel la SCI CECE et Monsieur [C] , copropriétaires ont été déclarés co-responsables des désordres à hauteur de 50'% chacun, et ont été condamnés à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 33 430,27 € en réparation des désordres causés aux parties communes.
Enfin par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Béziers en date du 16 septembre 2019, Monsieur [O] [K] , expert près la cour d'appel de Montpellier a été désigné administrateur judiciaire avec pour mission de gérer la copropriété.
Par acte d'huissier en date du 28 janvier 2021, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 3], a fait citer, selon la procédure accélérée au fond, Monsieur [W] [R] et Madame [U] [X] épouse [R], devant le président du tribunal judiciaire de Béziers, aux fins de voir condamner les défendeurs au paiement d'une somme de 11624,00€ au titre des charges de copropriété impayées outre la somme de 2500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Par jugement en date du 11 mai 2021, le président du tribunal judiciaire de Béziers, statuant, selon la procédure accélérée au fond, exécutoire par provision a:
Au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent, par provision,
- débouté Monsieur [W] [R] et Madame [U] [X], épouse [R], de leur demande en nullité de l'assignation délivrée le 28 janvier 2021 ;
- condamné Monsieur [W] [R] et Madame [U] [X] épouse [R], à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] la somme provisionnelle de 2277,54 € ;
- dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 28 janvier 2021 et jusqu'à complet paiement,
- condamné Monsieur [W] [R] et Madame [U] [X] épouse [R] , à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] la somme de 1000,00 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- débouté les parties de leurs plus amples demandes ;
- condamné Monsieur [W] [R] et Madame [U] [X], épouse [R] au paiement des entiers dépens.
Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] a relevé appel de ce jugement le 24 août 2021 en ce qu'il a débouté les parties de leurs plus amples demandes, et notamment rejeté partiellement à hauteur de 9 346,46 € la demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir condamner les défendeurs au paiement de la somme de 11 624 € au titre des charges de copropriété.
Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 7 mars 2022 , auxquelles il y a lieu de se référer pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] demande à la cour de:
- réformer le jugement rendu le 11 mai 2022
- débouter Monsieur [W] [R] et Madame [U] [X] épouse [R] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
Et, statuant à nouveau
- condamner Monsieur [W] [R] et Madame [U] [X] épouse [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] la somme de 9 346, 46 € pour la période postérieure au 31 décembre 2018,
- condamner Monsieur [W] [R] et Madame [U] [X] épouse [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] la somme de 2500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile .
Dans leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 25 février 2022 , auxquelles il y a lieu de se référer pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, Monsieur [W] [R] et Madame [U] [X] épouse [R] demandent à la cour:
- de confirmer le jugement en ce qu'il a partiellement débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes
- l'infirmer en ce qu'il n'a pas fait droit à l'ensemble des demandes
En conséquence, statuant à nouveau
- prononcer la nullité de l'assignation délivrée par le syndicat des copropriétaires à l'encontre de Monsieur [W] [R] et Madame [U] [X] épouse [R],
Et, sur le fond,
- juger que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la régularité de la convocation des époux [R] aux assemblées générales des copropriétaires des 27 avril 2015, 7 mars 2016, 27 mars 2017 17 mars 2018 et 5 mars 2019,
- juger que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas , pour ces mêmes assemblées d'avoir adressé aux copropriétaires, les documents informatifs devant être annexés avec l'ordre du jour; notamment le budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté,
- juger que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l'exigibilité des sommes réclamées,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'intégralité de ses demandes, fins et rétentions formulées à l'encontre de Monsieur et Madame [R],
- condamner le syndicat des copropriétaire à verser à Monsieur et Madame [R] la somme de 4000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 8 mars 2022.
MOTIFS DE LA DECISION
La cour est saisie de l'appel principal du syndicat des copropriétaires qui conteste la décision du juge ayant écarté une partie de ses prétentions de créance et de l'appel incident de Monsieur et Madame [R] lui reprochant d'avoir écarté l'exception de nullité de l'assignation et retenu leur condamnation à une partie des sommes réclamées.
La cour, examinera en premier lieu l'exception de nullité.
(I) Sur l'exception de nullité
Monsieur et Madame [R] présentent à nouveau devant la cour, l'exception de procédure, tirée de la nullité de l'assignation qui leur a été délivrée le 21 janvier 2021 en soutenant que cet acte ne respecte pas le formalisme exigé par l'article 56 du Code de procédure civile, en ce qu'il ne mentionne pas de manière claire la juridiction devant laquelle la demande est portée. Monsieur et Madame [R] indiquent que l'acte porte en première page, «' assignation en référé devant le président du tribunal judiciaire de Béziers» tandis qu'il est ensuite noté «' procédure accélérée au fond'»
Le syndicat des copropriétaires demande à la cour d'écarter ce moyen.
Cependant, par des motifs pertinents que la cour adopte, il est rappelé que la nullité des actes de procédure est soumise aux règles fixées par les articles 114 et suivants du code de procédure civile, desquels il ressort qu'aucun acte ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la formalité n'est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. Le second alinéa de ce texte ajoute que la nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité , même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
Comme l'a retenu le premier juge, Monsieur et Madame [R] n'ont pas démontré, ni même seulement allégué avoir souffert de la prétendue confusion née de l'utilisation dans le même acte des termes « audience de référés» et «procédure accélérée au fond».
Par ailleurs, l'usage combiné de ces deux termes n'emporte aucune contradiction, puisque des affaires soumises à des procédures différentes, à savoir procédure de référé pour les demandes fondées sur les articles 145, 834 et 835 du Code de procédure civile, et procédure accélérée au fond, pour les contentieux définis par la loi ou les règlements, peuvent tout à fait être examinées au cours d'une même audience.
Dans ces conditions, il convient de confirmer le jugement frappé d'appel de ce chef .
(II) Sur les demandes en paiement.
Le juge n'a fait que partiellement droit à la demande en paiement présentée par le syndicat des copropriétaires, représenté par son administrateur judiciaire, en limitant la condamnation de Monsieur et Madame [R] au paiement d'une somme de 2 277,54 € au titre des charges de copropriété impayées antérieures au 31 décembre 2018 , au motif que s'agissant des sommes réclamées pour la période postérieure, il n'est pas démontré qu'elles aient été débattues et approuvées par l'assemblée générale des copropriétaires, ce qui exclut l'application de la procédure accélérée au fond dont le champ d'application est défini par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.
Le syndicat des copropriétaires soutient que Monsieur [K] , désigné en qualité d'administrateur judiciaire par ordonnance du président du tribunal judiciaire par ordonnance du 16 septembre 2019, en vertu des dispositions de l'article 29 -1 du de la loi du 10 juillet 1965, pour gérer la copropriété dans le contexte d'une situation financière préoccupante, cumule les pouvoirs non seulement du syndic, mais encore de ceux de l'assemblée générale des copropriétaires et du conseil syndical, sauf restriction particulière mentionnée par le juge ce qui n'est pas le cas en l'espèce.
Ainsi, il prétend que l'administrateur provisoire a bien le pouvoir de procéder aux appels de fonds nécessaires à la gestion de la copropriété, et ce même en l'absence d'approbation des comptes par l'assemblée générale des copropriétaires.
Monsieur et Madame [R], forment un appel incident en demandant à la cour de débouter le syndicat des copropriétaires de l'intégralité de ses demandes. Ils rappellent que le fonctionnement des immeubles en copropriété obéit à des règles strictes en matière de convocation aux assemblée générales, de présentation, d'ordre du jour, et de communication de différends documents, mais encore de notification des procès verbaux des résolutions adoptées par l'assemblée générale à tous les copropriétaires absents ou opposants. Ils rappellent que , selon une jurisprudence constante, c'est au syndicat des copropriétaires d'apporter la preuve que toutes ces règles ont bien été respectées, ce dont il s'est abstenu de faire pour les assemblées générales du 27 avril 2015, 7 mars 2016, 27 mars 2017, et du 5 mars 2019 en dépit du courrier officiel adressé le 11 février 2021 à son conseil.
Par ailleurs, ils exposent que les sommes réclamées au titre des frais exceptionnels de procédure et leur imputation aux lots concernés auraient du faire l'objet d'une approbation par l'assemblée générale au titre des différents exercice , ce qui n'a pas été fait, à l'exception de l'assemblée générale du 17 mars 2014 .
Surtout, ils prétendent que Monsieur [K] n'a pas été désigné en qualité d'administrateur provisoire sur le fondement de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 mais sur le fondement de l'article 46 du décret du 17 mars 1967, qui lui permet à titre provisoire, de remplir temporairement les fonctions de syndic en disposant des mêmes pouvoirs que celui ci. Enfin, ils soulignent qu'au terme d'un courrier que leur a adressé Monsieur [K] le 04 octobre 2021, ils ne sont débiteurs d'aucune somme envers la copropriété au titre des travaux de remise en état, qui ne seront supportés que par les seuls copropriétaires de 2ème et 3ème étages à savoir la SCI CECE et Monsieur [C].
I. Sur les sommes réclamées au titre des exercices 2019, 2020 et 2021
L'examen de l'ordonnance rendue sur la requête de Monsieur et Madame [Z] ,par le président du tribunal judiciaire de Béziers le 06 septembre 2019 , désigne Monsieur [O] [K] en qualité de 'syndic judiciaire de la propriété' sise [Adresse 3] sur le fondement de l'article 46 du décret du 17 mars 1967 pour une durée de 18 mois. Ce texte est destiné à organiser la vie de la copropriété lorsque les copropriétaires dûment convoqués, réunis en assemblée générale n'ont pu procéder à la désignation d'un syndic, faute de candidat à l'exercice de cette fonction.
Le texte précise, qu'indépendamment des missions particulière qui lui sont confiées par l'ordonnance, le syndic ainsi désigné administre la copropriété dans les conditions prévues par les articles 18 à 18- 2 de la loi du 10 juillet 1965, qui concernent les règles habituellement applicables, dont la charge de soumettre au vote de l'assemblée générale des copropriétaires l'ensemble des décisions lui incombant .
Il est ainsi établi, que Monsieur [K] en sa qualité de syndic judiciaire n'était pas investi des pouvoirs de l'administrateur provisoire dont la désignation, prévue par l'article 29-1 de la loi du 21 juillet 1994 ,n'est envisagée que si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble. Force est en effet de constater qu'aucun de ces motifs n'est énoncé ni dans la requête ni dans l'ordonnance elle même, l'ayant désigné le 06 septembre 2019.
Il en découle que le syndicat des copropriétaires doit être débouté de toutes ses prétentions de provisions au titre des charges, et frais échus postérieurement à la dernière assemblée générale tenue le 5 mars 2019 , portant sur l'exercice clos au 31 décembre 2018 , ces demandes ne pouvant pas, par ailleurs, être tranchées dans le cadre spécifique de la procédure accélérée au fond, visée par l'article 19-2 modifié par l'ordonnance du 17 juillet 2019.
II. Sur la somme réclamée au titre du dernier exercice clos avant la désignation de Monsieur [K].
Le juge a en revanche considéré à juste titre, que la somme réclamée au titre de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2018, soit la somme globale de 2777,54 € (déduction faite de l'acompte de 1000 € ) répondait aux conditions posées par ce texte en ce qu'elle portait sur une créance exigible relevant de l'article 14-1 et L 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, demeurée impayée plus de trente jours après la mise en demeure adressée à Monsieur [R] par lettre recommandée le 10 juillet 2020 et régulièrement visée au procès verbal de l'assemblée générale des copropriétaires qui s'est tenue le 5 mars 2019 .
Monsieur et Madame [R] prétendent échapper au paiement de cette somme en invoquant l'absence de convocation régulière à l'assemblée générale et de communication des documents informatifs devant y être annexés, pour soutenir qu'elle ne serait pas exigible.
Cependant, force est de constater que le syndicat des copropriétaires verse en cause d'appel l'ensemble des convocations des intimés aux assemblées générales tenues entre l'année 2015 et 2019, accompagnées des avis de réception tous revêtus de leur signature exception faite de la convocation à l'assemblée générale du 27 mars 2017, qu'ils ne sont pas allés récupérer auprès des services postaux.
La cour observe par ailleurs que l'ensemble des documents informatifs étaient bien annexés à ces convocations et relève que tous les procès verbaux dressés lors de toutes ces assemblées sont également versés aux débats. Il est ainsi établi que l'assemblée générale réunie le 5 mars 2019 a bien approuvé à la majorité des votes exprimés les comptes de l'exercice 2018, comportant l'état des dettes et des créances dans lequel apparaît la somme 3277,54 € due par Monsieur et Madame [R] ( avant règlement de l'acompte de 1000 € ).
Il y a lieu en conséquence d'écarter ce moyen et de confirmer le jugement prononcé le 11 mai 2021 en ce qu'il a condamné Monsieur et Madame [R] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] la somme provisionnelle de 2777,54 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 31 décembre 2018. et débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes
(III) Sur l'application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile .
Compte tenu des circonstances de la cause, l'équité commande de ne pas faire application à l'égard de quiconque des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
Les dépens de l'instance d'appel resteront à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3].
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme le jugement rendu par le président du tribunal judiciaire de Béziers le 11 mai 2021 statuant dans le cadre d'une procédure accélérée au fond, en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
- Dit n' avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
- Laisse les dépens de l'instance d'appel à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3].
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
