Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 17 MAI 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 19/08338 - N° Portalis DBVK-V-B7D-OOPI
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 29 NOVEMBRE 2019
TRIBUNAL D'INSTANCE DE BEZIERS
N° RG 19-000715
APPELANTS :
Madame [D] [U] épouse [S]
de nationalité Française
[Adresse 6]
[Localité 1]
Représentée par Me Corinne PAQUETTE-DESSAIGNE de la SELARL APAP & ASSOCIES, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant
assistée de Me Muriel MERAND de la SELARL APAP & ASSOCIES, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant
Monsieur [P] [S]
de nationalité Française
[Adresse 6]
[Localité 1]
Représenté par Me Corinne PAQUETTE-DESSAIGNE de la SELARL APAP & ASSOCIES, avocat au barreau de BEZIERS
assistée de Me Muriel MERAND de la SELARL APAP & ASSOCIES, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant
INTIMEES :
Madame [J] [Y] [C]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 3]
signification procès verbal en recherches infructueuses le 12/02/2020
Madame [K] [I]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 5]
signification à personne le 26 février 2020
Ordonnance de clôture du 07 Mars 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 MARS 2022,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller
Greffier, lors des débats : Madame Estelle DOUBEY
ARRET :
- défaut.
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier.
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EXPOSE DU LITIGE
Le 19 mars 2017, [P] [S] et [D] [S] ont donné à la location à [J] [N] [Y]-[C] une maison située à [Localité 7] (34), moyennant un loyer mensuel de 390 euros, outre une provision sur charges de 5 euros et un dépôt de garantie de 390 euros. [K] [I] s'est portée caution solidaire par acte du même jour.
Le 2 juillet 2018, [J] [N] [Y]-[C] a quitté les lieux et un état des lieux contradictoire a été établi par huissier de justice.
Le 23 septembre 2018, les bailleurs ont mis en demeure [J] [N] [Y]-[C] de régler les loyers impayés et frais de remise en état.
Le 17 avril 2019, les époux [S] ont assigné [J] [N] [Y]-[C] et [K] [I] aux fins de les voir condamnées solidairement à leur payer les sommes de 1 079,13 euros au titre des loyers et charges impayés dus pour les mois d'avril à juillet 2018, 11 460,82 euros au titre des frais de remise en état, après déduction du dépôt de garantie, 3 120 euros en réparation du préjudice de jouissance, 5 000 euros en réparation du préjudice moral et 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
[J] [N] [Y]-[C] n'a pas contesté devoir 1 079,13 euros au titre des loyers impayés mais a sollicité l'octroi de délais de paiement sur douze mois. Elle a opposé aux demandes au titre des frais de remise en état, la vétusté des lieux et l'absence de preuve que les travaux avaient été effectivement réalisés, ainsi que la présence d'infiltrations et l'humidité de la maison.
[K] [I] n'a pas comparu.
Le jugement rendu le 29 novembre 2019 par le tribunal d'instance de Béziers énonce dans son dispositif :
Condamne solidairement [J] [N] [Y]-[C] et [K] [I] à payer aux époux [S] les sommes de 1 079,13 euros au titre des loyers et charges impayés et 1 335,43 euros au titre des dégradations locatives ;
Rejette la demande de délai de paiement ;
Rejette le surplus des demandes ;
Condamne solidairement [J] [N] [Y]-[C] à payer aux époux [S] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne solidairement [J] [N] [Y]-[C] et [K] [I] aux dépens.
Le jugement expose que les bailleurs justifient du montant des loyers et charges impayés à hauteur de 1 079,13 euros par la production du bail et d'un décompte, ce que [J] [N] [Y]-[C] ne conteste d'ailleurs pas. Les bailleurs produisent également l'acte de cautionnement de [K] [I]. Le jugement relève que [J] [N] [Y]-[C] a bénéficié de fait de larges délais de paiement sans apurer sa dette.
Concernant les dégradations locatives, le jugement expose que l'indemnisation du bailleur n'est pas conditionnée à la réalisation effective des travaux de réparations locatives. Le jugement relève que la dégradation du poêle à bois ne ressort pas de la comparaison des états des lieux mais qu'il convient de mettre à la charge de la locataire les frais de ramonage. Il relève que [J] [N] [Y]-[C] ne conteste pas être débitrice de la somme de 14,75 euros au titre du remplacement de la bonde d'évier de la grille de douche. Le jugement constate que l'état des lieux d'entrée fait état d'une porte en bon état alors que l'état des lieux de sortie démontre qu'elle est griffée, rongé et sale ce qui justifie son remplacement. La comparaison des états des lieux ne permet pas de démontrer des dégradations du jardin. L'état des lieux de sortie met en évidence l'état de saleté de la maison, qui rend nécessaire un nettoyage mais la somme de 900 euros demandée à ce titre parait excessive pour cinq pièces. Le jugement constate que l'état des lieux de sortie fait état de nombreuses traces d'infiltrations, d'humidité et d'effritement de la peinture sans qu'il ne soit établi que la locataire soit à l'origine de ces dégradations qui pourraient être liées à la présence d'humidité. Il convient de ne tenir compte au titre des dégradations locatives que des taches, éraflures et impacts ainsi que du changement de faïence pour la remise en état. Il convient de déduire de la somme totale due par [J] [N] [Y]-[C], le dépôt de garantie.
Le jugement relève que les bailleurs ne démontrent pas l'impossibilité de procéder à la relocation du bien et ne justifient pas d'un préjudice moral et d'un préjudice de jouissance.
Les époux [S] ont relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 26 décembre 2019.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 7 mars 2022.
Les dernières écritures pour les époux [S] ont été déposées le 30 janvier 2020.
[J] [N] [Y]-[C] et [K] [I] n'ont pas constitué avocat.
La déclaration d'appel n'ayant pu être signifiée en personne à [J] [N] [Y]-[C], le présent arrêt sera rendu par défaut.
Le dispositif des écritures pour les époux [S] énonce :
Déclarer l'appel des époux [S] recevable et bien fondé ;
Infirmer le jugement rendu par le tribunal d'instance de Béziers le 29 novembre 2019 en ce qu'il a rejeté les demandes des époux [S] visant à voir condamner [J] [N] [Y]-[C] et [K] [I] à payer 70 euros pour la taille du rosier, 220 euros pour le désinsectisation, 200 euros pour la remise en état du poêle à bois, 900 euros pour le nettoyage de la maison, 9 775,39 euros pour la remise en état de la maison, 3 120 euros à titre de réparation de leur préjudice de jouissance et 5 000 euros au titre de réparation de leur préjudice moral ;
Confirmer le jugement sur le surplus ;
Condamner solidairement [J] [N] [Y]-[C] et [K] [I] à verser aux époux [S] les sommes de 1 079,13 euros au titre des loyers et charge impayés pour les mois d'avril à juillet 2018, 11 460,82 euros au titre de la remise en état de la maison, 7 020 euros à titre de réparation du préjudice de jouissance subi par les époux [S] en janvier 2020, à parfaire à concurrence de 390 euros par mois jusqu'à la décision à intervenir et 5 000 euros à titre de réparation du préjudice moral subi par les époux [S].
Condamner solidairement [J] [N] [Y]-[C] et [K] [I] à verser 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Les époux [S] rappellent que les locataires sont tenus de répondre des dégradations locatives et d'entretenir le logement loué et que le bail prévoit expressément que la locataire devait entretenir l'extérieur de la maison et faire ramoner le poêle une fois par an. Le constat d'huissier d'état des lieux de sortie fait état de multiples désordres et démontre la saleté des lieux. Les époux [S] ajoutent que le niveau de dégradation de la maison s'explique par le fait que [J] [N] [Y]-[C] résidait avec au minimum neuf animaux en liberté dans la maison. Ils précisent qu'ils ont trouvé des traces d'excréments et qu'ils ont dû faire intervenir une entreprise afin de procéder à un traitement contre les puces.
Concernant les problèmes d'infiltrations, les époux [S] contestent leur antériorité à l'entrée dans les lieux de [J] [N] [Y]-[C]. L'attestation de l'ancienne locataire versée en première instance par la locataire n'est étayée par aucun justificatif et cette dernière ne s'était jamais plainte de l'état des lieux durant la location. Le courrier adressé au maire par [J] [N] [Y]-[C] est contestable puisque daté postérieurement à l'état des lieux de sortie. En tout état de cause, le procès-verbal de sortie fait état de nombreuses dégradations sans aucun lien avec l'humidité.
Les époux [S] soulignent que le poêle à bois était en bon état lors de l'entrée dans les lieux mais qu'il a été rendu rouillé par la locataire et ce en seulement une année. Le radiateur auparavant en très bon état a été rendu cabossé avec une trace de brûlure. Les époux [S] versent aux débats une facture de taille du rosier et de l'hortensia datant d'avril 2017 et le constat d'huissier de sortie montrant un escalier envahi de végétation pour démontrer la réalité des dégradations locatives extérieures. Ils ajoutent qu'ils ont fait intervenir une société pour éradiquer les puces présentes dans le logement, ce qui démontre en soi la réalité de leurs allégations sur ce point. Les bailleurs soutiennent que le premier juge n'a pas apprécié l'ampleur du ménage restant à effectuer dans la maison au vu de la saleté des lieux rendus.
Concernant les frais de peinture et de remise en état, les bailleurs soutiennent que [J] [N] [Y]-[C] a laissé un dégât des eaux tout un hiver sans le signaler, ce qui a occasionné de nombreux dégâts et que la présence d'au minimum quatre rats, deux chiens, un lapin et deux chats dans la maison permet d'expliquer l'état des murs et des portes. Les dégradations du plancher ressortent également de la comparaison entre les états des lieux. Les bailleurs précisent qu'avant l'entrée dans les lieux de [J] [N] [Y]-[C], ils avaient dépensé plus de 19 000 euros de travaux de remise en état.
Les époux [S] estiment avoir subi un préjudice de jouissance puisqu'ils ont été dans l'incapacité de louer la maison suite au départ de [J] [N] [Y]-[C] du fait de l'état du logement et qu'ils ont dû réaliser des travaux pour un montant très important. Ils évaluent ce préjudice a minima au montant des loyers non perçus entre le départ de [J] [N] [Y]-[C] et la décision à intervenir. Ils ajoutent qu'ils comptaient vendre la maison à la sortie des lieux, ce qui a été rendu impossible vu l'état de dégradation et les frais importants de remise en état. Les bailleurs affirment qu'ils ont également subi un préjudice moral lorsqu'ils ont récupéré leur maison dans un état déplorable alors même qu'ils venaient d'effectuer 19 000 euros de travaux. Certaines des menuiseries abîmées avaient été fabriquées par le père de [D] [S].
MOTIFS
1. Sur les dégradations locatives
En l'état de l'ensemble des pièces versées au débat par les époux [S], il est incontestable que la maison prise à bail par [J] [N] [Y]-[C] était en très bon état, l'état des lieux d'entrée du 19 mars 2017 et les nombreuses photographies prises le même jour, conformes aux mentions qui y étaient portées, permettant de s'en convaincre.
Il est également incontestable, et cela résulte du procès-verbal d'huissier des 9 et 25 juillet 2018, lequel contenait des photographies à l'appui des constatations, que la maison a été restituée par [J] [N] [Y]-[C] dans un état de dégradations particulièrement avancé.
Si elle a pu, dans un courriel du 1er juin 2018, faire état d'infiltrations, notamment lors de forte pluies, il n'en est aucunement justifié. Surtout, les nombreuses dégradations constatées ne peuvent s'expliquer par une seule humidité de la maison. Par exemple, les nombreuses griffures relevées, en particulier sur les portes, sont compatibles avec la présence d'animaux, notamment de chiens, ce qui est attesté par les pages Facebook de [J] [N] [Y]-[C], la présence de poils ou d'excréments, ou la nécessité, pour les bailleurs, de procéder à l'éradication de puces dès après son départ des lieux, le 2 août 2018.
En conséquence, les époux [S] sont en droit d'obtenir réparation des dégradations locatives telles qu'ils en font état.
Sur le montant, ils justifient de frais de remise en état pour la somme totale de 11 460,82 euros. Ils sera par conséquent fait droit à cette demande et le jugement entrepris sera infirmé à cette fin.
2. Sur les prétentions indemnitaires des époux [S]
Si en cause d'appel les époux [S] ne justifient toujours pas, comme l'a relevé le premier juge, de l'impossibilité de procéder à la relocation de la maison, il peut cependant être admis que compte tenu de l'état dégradé du bien restitué, les travaux de remise en état nécessitent au moins deux mois de travaux, de sorte qu'il sera retenu la somme de 2 x 390 euros, soit 780 euros, en réparation du préjudice de jouissance.
Le jugement entrepris sera toutefois confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts pour préjudice moral, celui-ci n'étant toujours pas démontré en cause d'appel.
3. Sur les dépens et les frais non remboursables
Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
[J] [N] [Y]-[C] et [K] [I] seront condamnées solidairement aux dépens de l'appel.
[J] [N] [Y]-[C] et [K] [I] seront en outre condamnées solidairement à payer aux époux [S] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt rendu par défaut et mis à disposition au greffe ;
CONFIRME le jugement rendu le 29 novembre 2019 par le tribunal d'instance de Béziers, sauf en ce qu'il a condamné solidairement [J] [N] [Y]-[C] et [K] [I] à payer aux époux [S] la somme de 1 335,43 euros au titre des dégradations locatives et les a déboutés de leur demande de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance ;
Statuant à nouveau de ces chefs,
CONDAMNE solidairement [J] [N] [Y]-[C] et [K] [I] à payer à [P] [S] et [D] [S] la somme de 11 460,82 euros au titre des dégradations locatives ;
CONDAMNE solidairement [J] [N] [Y]-[C] et [K] [I] à payer à [P] [S] et [D] [S] la somme de 780 euros au titre du préjudice de jouissance ;
CONDAMNE solidairement [J] [N] [Y]-[C] et [K] [I] à payer à [P] [S] et [D] [S] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais non remboursables exposés en appel ;
CONDAMNE solidairement [J] [N] [Y]-[C] et [K] [I] aux dépens de l'appel.
Le greffierLe président
