Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 17 MAI 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 19/08041 - N° Portalis DBVK-V-B7D-ON46
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 04 DECEMBRE 2019
TRIBUNAL D'INSTANCE DE BEZIERS
N° RG 1119000542
APPELANT :
Monsieur [N] [V]
né le 01 Septembre 1969 à [Localité 6](Maroc)
[Adresse 1]
[Localité 3]/FRANCE
Représenté par Me Jean-François ANDUJAR de la SCP 2A 2C, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/019565 du 15/01/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)
assisté de Me Muriel MERAND, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
INTIMEE :
EPIC OFFICE PUBLIC HABITATION BEZIERS MEDITERRANEE HABI TAT
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Sandrine DUMAS de la SELARL ACTIUM AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant et plaidant
Ordonnance de clôture du 07 Mars 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 MARS 2022,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller
Greffier, lors des débats : Madame Estelle DOUBEY
ARRET :
- Contradictoire.
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier.
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EXPOSE DU LITIGE
Le 8 août 2017, l'OPH Béziers Méditerranée Habitat a consenti à [N] [V] un bail à usage d'habitation portant sur un appartement situé à [Adresse 5], contre un loyer mensuel de 205,22 euros hors charges.
Le 25 août 2017, par lettre remise en mains propres, puis par lettre recommandée avec accusé de réception, le 6 septembre 2017, le locataire, constatant d'importants désordres, a demandé à son bailleur de réaliser des travaux et de le reloger.
Le 24 janvier 2018, le bailleur a délivré au locataire un commandement de payer la somme de 383,37 euros.
Le 10 juillet 2018, suite à sa saisine par le locataire, le tribunal d'instance de Béziers a ordonné une expertise dont le rapport a été déposé le 18 décembre 2018.
Le 21 mars 2019, [N] [V] a assigné l'OPH Béziers Méditerranée Habitat aux fins de le voir condamné à procéder à la réalisation des travaux décrits dans le rapport d'expertise, sous astreinte, à le reloger provisoirement et à lui payer notamment 5 125 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance. Il a également demandé le bénéfice de l'exception d'inexécution en faisant valoir que l'expertise avait relevé que le logement était insalubre et inhabitable dès l'entrée dans les lieux et qu'il n'a jamais habité les lieux.
L'OPH Béziers Méditerranée Habitat a conclu au rejet des prétentions et demandes du locataire et a notamment sollicité, reconventionnellement, la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, la condamnation de [N] [V] à lui payer 2 461,74 euros au titre des loyers et charges, ainsi que son expulsion. Selon l'OPH, [N] [V] a signé l'état des lieux en toute connaissance de cause et a, par la suite, refusé toutes les interventions dans les lieux.
Le jugement rendu le 4 décembre 2019 par le tribunal d'instance de Béziers énonce dans son dispositif :
Déboute [N] [V] de l'intégralité de ses demandes ;
Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties sont réunies à la date du 24 mars 2018 ;
Condamne [N] [V] à payer à l'OPH la somme de 2 461,74 euros au titre de la dette locative, selon décompte arrêté au 25 octobre 2019 ;
Ordonne l'expulsion de [N] [V] ;
Le condamne à payer une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui des loyers et des charges actuels, avec indexation, depuis la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux ;
Condamner [N] [V] à payer à l'IPH une indemnité de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Le jugement expose que [N] [V] ne peut pas prétendre que le logement n'était pas habitable en l'état alors qu'il a signé l'état des lieux d'entrée contradictoire évaluant l'appartement en « état d'usage » et que le constat d'huissier en date du 22 octobre 2019 démontre que les lieux étaient habités. Il relève que le bailleur produit des factures des travaux réalisés dans l'appartement sans que ces derniers n'aient eu pour effet de rendre inhabitable le logement. Le jugement constate que [N] [V] a refusé systématiquement les interventions des sociétés mandatées pour remettre en état le logement. Il déduit du rapport d'expertise que si l'OPH n'aurait pas dû faire entrer [N] [V] dans les lieux, il a par la suite tout mis en 'uvre pour faire exécuter les travaux nécessaires mais s'est heurté au refus illégitime du locataire, qui n'a restitué que tardivement les clés au bailleur. Il est d'ailleurs démontré que les travaux de mise en conformité ont été réalisés en 2019 par l'OPH.
Le jugement constate que le locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges et que le bailleur lui a délivré un commandement de payer, sans succès, ce qui permet de considérer réunies les conditions de la clause résolutoire.
[N] [V] a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 16 décembre 2019.
Le 29 janvier 2020, [N] [V] a déclaré congé.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 7 mars 2022.
Les dernières écritures pour [N] [V] ont été déposées le 24 novembre 2020.
Les dernières écritures pour l'OPH Béziers Méditerranée Habitat ont été déposées le 4 mars 2022.
Le dispositif des écritures pour [N] [V] énonce :
Infirmer purement et simplement le jugement dont appel en toutes ses dispositions ;
Condamner l'OPH Béziers Méditerranée Habitat à payer à [N] [V] la somme de 5 125 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi ;
Accorder à [N] [V] le bénéfice de l'exception d'inexécution par application de l'article 1219 du code civil ;
Rejeter l'intégralité des demandes formulées par l'OPH ;
Condamner l'OPH à payer à [N] [V] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
[N] [V] soutient qu'il a constaté que le logement était insalubre à son entrée dans les lieux et qu'il a demandé à ce que cette insalubrité soit mentionnée dans l'état des lieux, sans succès, ce qui l'a contraint à faire établir un procès-verbal de constat le 23 août 2017. Ce document constatera que, de manière générale, le logement est inhabitable en l'état. [N] [V] précise que le bailleur n'a pas répondu à ses demandes relatives à la mise en conformité du jugement. Il affirme que le rapport d'expertise confirme l'inhabitabilité et l'insalubrité du logement, et impute une faute à l'OPH pour avoir fait signer le bail à [N] [V] en l'état alors que l'appartement nécessitait deux mois de travaux. Il soutient que les bons de travaux qu'il aurait prétendument refusé lui ont été transmis postérieurement à la remise des clés et qu'ils étaient, en tout état de cause, sans commune mesure avec les travaux préconisés par l'expert. [N] [V] avance que le bailleur n'a pas respecté ses obligations telles qu'inscrites à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989.
[N] [V] précise que sa demande de condamnation de l'OPH en réalisation des travaux est sans objet puisqu'il a quitté les lieux. Il affirme qu'il n'a pu rendre les clés du logement que le 27 juillet 2020 du fait du confinement, suivi de son hospitalisation. Un état des lieux de sortie n'avait pas à être réalisé alors même que le logement a été reconnu insalubre par l'expert dès le début de sa location. [N] [V] soutient qu'il a subi un préjudice de jouissance et estime qu'il est possible de l'estimer à 205 euros par mois de loyer puisque l'expert a relevé que la réduction de loyer encourue, faute de réalisation des travaux, pourrait être de 205 euros par mois. Il souligne que le rapport retient que la faute imputable à l'OPH est de lui avoir fait signer le contrat de location en août 2017 alors que le logement était inhabitable et justifiait de la nécessité de deux mois de travaux, outre le fait que l'OPH aurait dû accepter la proposition de résiliation faite par le locataire le 25 août 2017. [N] [V] estime que le bailleur a fait preuve de mauvaise foi et d'inertie. Il soutient qu'il ne pouvait pas régler un loyer pour un logement qui n'était pas reconnu habitable et, qu'en tout état de cause, le bailleur a perçu des APL plusieurs mois, et ce pour un logement inhabitable.
Le dispositif des écritures pour l'OPH Béziers Méditerranée Habitat énonce :
Rejeter l'appel de [N] [V] comme étant injuste et infondé ;
Confirmer en toutes ses dispositions le jugement en date du 4 décembre 2019 rendu par le tribunal d'instance de Béziers ;
Rejeter les demandes de [N] [V] comme injustes et infondées ;
Condamner [N] [V] au paiement de la somme de 12 094,96 euros au titre des loyers et charges impayés depuis son entrée dans les lieux le 9 août 2017 et arrêtée au 26 novembre 2020 ;
Le condamner à payer à l'OPH la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
L'OPH fait valoir que [N] [V] a signé l'état des lieux, ce qui semble contredire l'inhabitabilité alléguée dès le début de la location. L'OPH ajoute que ce dernier a refusé toutes ses interventions. Le bailleur soutient que des travaux ont été réalisés avant même l'état des lieux d'entré et et que suite à cet état des lieux, d'autres travaux ont été commandés, sans que [N] [V] ne donne suite aux divers artisans mandatés. [N] [V] aurait refusé tous les rendez-vous proposés, qu'il s'agisse de l'entreprise de nettoyage ou bien des artisans venus réaliser des travaux. L'OPH fait donc valoir qu'il n'est pas possible de blâmer une quelconque inertie de sa part. Il ajoute que les lieux possèdent bien l'eau, comme le décompte des sommes dues le démontre, et l'électricité, sous réserve que [N] [V] ait ouvert lui-même les compteurs. Le bailleur souligne que [N] [V] n'a payé aucune somme depuis son entrée dans les lieux. L'OPH affirme que l'expert a lui-même relevé les nombreux refus du locataire au titre des interventions et l'impossibilité de reprocher au bailleur son inertie. L'OPH soutient que [N] [V] n'a jamais voulu être conciliant puisqu'il l'a assigné avant même d'avoir obtenu une réponse à ses demandes de travaux et qu'il n'a jamais restitué les clés pour que les travaux puissent être effectués. Il ajoute que [N] [V] s'est montré défaillant lorsque les lieux ont subi un dégât des eaux.
L'OPH note que la demande de [N] [V] au titre de la réalisation des travaux n'a plus lieu d'être mais souligne qu'en tout état de cause, certains travaux avaient déjà été effectués et que les autres travaux ont été réalisés après l'engagement de la procédure au fond, lorsque [N] [V] a enfin remis les clés. Le bailleur fait valoir que [N] [V] a bien habité les lieux alors qu'il allègue que ces derniers étaient inhabitables. Il ajoute qu'un certain nombre de travaux nécessaires découle d'un dégât des eaux à la suite duquel [N] [V] a refusé de laisser rentrer les experts d'assurance. [N] [V] n'a pas non plus déclaré le sinistre à son assureur afin de faire réparer les dégâts causés à l'intérieur du logement. L'OPH souligne que malgré un courrier en date du 29 janvier 2020 annonçant son départ des lieux, [N] [V] n'a restitué une partie des clés que six mois plus tard, sans qu'il n'explique pourquoi il n'a pu les restituer avant le confinement et sans justifier de son hospitalisation. Il ajoute que l'état des lieux de sortie n'a pas été effectué.
L'OPH conteste la demande en dommages et intérêts de [N] [V] puisque sa responsabilité ne peut être retenue. En tout état de cause, il apparaît que [N] [V] interprète de façon erronée le rapport de l'expert qui ne fixe pas un préjudice mensuel mais prévoit qu'en cas de retard dans la réalisation des travaux une réduction de loyer pourrait être due. [N] [V] est lui-même responsable de la situation qu'il dénonce et a bel et bien signé le bail et l'état des lieux d'entrée. L'OPH estime que [N] [V] n'a subi aucun préjudice et qu'il aurait pu bénéficier d'un logement plus confortable s'il ne s'était pas opposé aux travaux. Le bailleur souligne la mauvaise foi du locataire qui sollicite des dommages et intérêts pour un préjudice subi entre septembre 2017 et octobre 2019 alors qu'il n'a payé aucun loyer durant cette période et que l'impayé a été effacé par la banque de France jusqu'en octobre 2018.
L'OPH soutient que le bail doit être résilié puisque [N] [V] n'a pas respecté ses obligations contractuelles en refusant de payer le loyer et en restituant tardivement les clés après son congé. [N] [V] n'a pas non plus fourni les justificatifs permettant d'établir que sa situation financière lui permettait de bénéficier d'un logement à loyer modéré, ce qui entraîne le paiement d'un sur loyer.
MOTIFS
1. Sur la question de l'insalubrité et de l'inhabitabilité du logement
[N] [V] soutient que le premier juge a manifestement mal apprécié les faits de l'espèce, tant dans leur réalité que dans leur chronologie, et qu'il a totalement fait fi du rapport d'expertise judiciaire.
En l'état des pièces versées au débat, qui sont sont les mêmes que celles soumises à l'appréciation du premier juge, la cour relève que [N] [V] a signé le 21 août 2017 un état des lieux d'entrée contradictoire, qui fait mention d'un logement en « état d'usage », qu'il n'est aucunement fait mention d'une quelconque insalubrité ou de la nécessité que le bailleur engage des travaux de remise en état et qu'il n'est pas établi qu'il se serait heurté à un refus du représentant du bailleur de porter de telles mentions sur le document, de sorte qu'il sera retenu que le logement a été pris en état d'usage.
S'il résulte de façon incontestable du rapport de l'expert judiciaire, également établi de manière contradictoire, que l'appartement, dont il est justifié que le bailleur avait réalisé des travaux avant après le départ du précédent locataire, nécessitait encore des travaux de remise en état avant sa nouvelle mise en location, comme l'a relevé le premier juge, l'OPH justifie avoir été diligent dans l'engagement de ces travaux mais qu'il s'est heurté à un refus illégitime de [N] [V], comme le bailleur en justifie, notamment au moyen des attestations de la société GNET ou de la société Proxiservices, ou encore des échanges de courriels entre le cabinet d'assurance et [N] [V], desquels il ressort qu'il n'a jamais voulu fournir son numéro de téléphone et donner ses disponibilités afin que l'expert se déplace pour dresser son rapport à la suite d'un dégât des eaux survenu dans le logement en litige.
Enfin, comme l'a également relevé le premier juge, [N] [V] s'est opposé au remplacement de la porte d'entrée et de la serrure palière, dès son entrée dans les lieux, de sorte que c'est à juste titre que le tribunal a retenu, au visa de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 qu'il était donc de particulière mauvaise foi à soutenir qu'il avait subi un préjudice du fait de la non-réalisation des travaux, qu'il avait, de lui-même empêchés, l'expert judiciaire indiquant à ce titre dans son rapport que « les demandes de rendez-vous sont nombreuses, la première date de fin août, l'OPH réclamant à son locataire une date de ses disponibilités pour réaliser des travaux et pourtant, le locataire n'a pas donné de suites favorables. Chaque demande d'intervention a, par la suite été lisiblement vouée à un échec dû au locataire. Ainsi, on ne peut reprocher à l'OPH, un quelconque laxisme dans la programmation el réalisation des travaux de rénovation de l'appartement litigieux. », que même lors des opérations d'expertise, il n'a pas proposé de remettre les clefs pour que les travaux soient effectués.
S'agissant de l'inhabitabilité du logement, c'est également à juste titre que le premier juge a retenu que le bailleur justifiait de la réalisation des travaux tels que préconisés par l'expert judiciaire, que [N] [V] ne justifiait pas d'une autre adresse et que le procès-verbal de constat d'huissier établi le 22 octobre 2019 démontrait manifestement le contraire puisque des chaussures, des vêtements, de la vaisselle sale et d'autres traces d'occupation des lieux avaient été photographiés à l'intérieur du logement.
Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de [N] [V] de voir l'OPH condamné à lui payer des dommages-intérêts pour préjudice de jouissance et a dit qu'il ne pouvait être exonéré de son obligation de payer le loyer.
2. Sur la demande reconventionnelle de l'OPH
L'OPH justifie que malgré son courrier de congé à la fin du mois de janvier 2020, [N] [V] n'a restitué qu'une partie des clefs à la fin du mois de juillet 2020 et que l'état des lieux n'est intervenu que le 26 novembre 2020, libérant ainsi définitivement le logement, que par ailleurs, en juillet 2019, il lui a été adressé l'enquête par laquelle il devait justifier que sa situation financière lui permettait toujours de bénéficier d'un logement à loyer modéré, qu'il n'a pas répondu, de sorte que l'OPH est en droit de lui réclamer un sur-loyer.
En l'état de ces éléments et du décompte détaillé produit par le bailleur, [N] [V], qui ne conclut pas sur cette demande, sera condamné à payer à l'OPH la somme de 12 094,96 euros correspondant aux loyers et charges impayés depuis son entrée dans les lieux et arrêtés au 26 novembre 2020.
Le jugement entrepris sera infirmé afin de tenir compte de cette créance actualisée.
3. Sur les dépens et les frais non remboursables
Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
[N] [V] sera condamné aux dépens de l'appel.
[N] [V] sollicite la condamnation de l'OPH à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. L'OPH sollicite la même somme, sur le même fondement.
En conséquence de ce que [N] [V] échoue en son appel, en toutes ses prétentions, celui-ci sera en outre condamné à payer à l'OPH la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;
CONFIRME le jugement rendu le 4 décembre 2019 par le tribunal d'instance de Béziers, sauf en ce qu'il a condamné [N] [V] à payer à l'OPH Béziers Méditerranée Habitat la somme de 2 461,74 euros au titre de la dette locative, selon décompte arrêté au 25 octobre 2019 ;
Statuant à nouveau de ce chef,
CONDAMNE [N] [V] à payer à l'OPH Béziers Méditerranée Habitat la somme de 12 094,96 euro au titre des loyers et charges impayés depuis son entrée dans les lieux, le 21 août 2017, selon décompte arrêté au 26 novembre 2020 ;
CONDAMNE [N] [V] à payer à l'OPH Béziers Méditerranée Habitat la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais non remboursables exposés en appel ;
CONDAMNE [N] [V] aux dépens de l'appel.
Le greffier, Le président,
