Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
2e chambre civile
ARRET DU 12 MAI 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 21/05624 - N° Portalis DBVK-V-B7F-PEW2
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance du 30 AOUT 2021
PRESIDENT DU TJ DE MONTPELLIER
N° RG 21/30175
APPELANTE :
La SOCIETE SOMEBY, Société à responsabilité limitée, au capital social de 1 000 000 €, immatriculée au RCS de LYON, sous n° 751 570 003,, où elle est représentée par ses dirigeants légaux en exercice
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Elodie DAL CORTIVO, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et Me Raphaël BERGER de la SELARL BERGER&AVOCAT ASSOCIES avocat au barreau de LYON, avocat plaidant
INTIMES :
Monsieur [N] [M]
né le 10 Novembre 1951 à [Localité 5]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représenté par Me Leïla ABDOULOUSSEN, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et Me Eric FONTAINE avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
Syndicat des copropriétaires LE CLEMENCEAU pris en la personne de son syndic en exercice la SARL HERAULT IMMOBILIERE DE GESTION (RCS de Montpellier sous le numéro 379 253 602) sise [Adresse 3]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
Représentée par Me Karine LEBOUCHER, avocat au barreau de MONTPELLIER
Ordonnance de clôture du 07 Mars 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 MARS 2022, en audience publique, Mme Myriam GREGORI ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
Monsieur Eric SENNA, Président de chambre
Madame Myriam GREGORI, Conseiller
Madame Nelly CARLIER, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme Ginette DESPLANQUE
ARRET :
- Contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Eric SENNA, Président de chambre, et par Mme Ginette DESPLANQUE, Greffier.
*
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Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] est composé de 8 lots, Monsieur [N] [M] étant propriétaire du lot n°7.
Faisant valoir que ce dernier a réalisé d'importants aménagements dans son lot en supprimant la pièce de vie pour créer quatre chambres individuelles meublées et les mettre en location de courte durée, faisant valoir que ce type de location en courte durée a été une source immédiate de préjudices pour les résidents comme entraînant un passage incessant dans l'immeuble et créant des nuisances phoniques, et faisant enfin valoir que [N] [M] n'avait pas été autorisé par la copropriété à exécuter les travaux touchant les parties communes de l'immeuble, ni à modifier l'usage d'habitation de son lot, le Syndicat des Copropriétaires Le Clémenceau a saisi en référé le Tribunal judiciaire de MONTPELLIER aux fins, notamment, de contraindre [N] [M] à cesser ce type de location et d'obtenir des dommages et intérêts.
[N] [M] a, de son côté, appelé à la cause la SARL SOMEBY en sa qualité de locataire principale de l'appartement, afin de lui voir déclarer commune et opposable l'ordonnance à intervenir et être relevé et garanti par cette dernière de toutes condamnations pouvant être prononcées à son encontre.
Le juge des référés a procédé à la jonction de ces deux procédures et, par ordonnance du 30 août 2021, il a :
- rejeté l'exception de nullité de l'assignation du 21 janvier 2021 soulevée par [N] [M],
- déclaré irrecevable 1'exception de nullité de l'assignation du 21 janvier 2021 soulevée par la SARL SOMEBY,
- rejeté les fins de non recevoir tirées du défaut de qualité et d'intérêt à agir du syndicat des copropriétaires soulevées par [N] [M] et la SARL SOMEBY,
- condamné [N] [M] et tous ses ayants droit à cesser l'infraction au règlement de copropriété consistant en la mise en location à des personnes distinctes de chambres meublées de son appartement au sein de la [Adresse 6], dans le délai d'un mois suivant la signification de l'ordonnance,
- dit que ce délai passé, une astreinte provisoire de 2000,00 euros par infraction constatée courra pendant un an,
- rejeté la demande de provision à valoir sur les dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires Le Clémenceau,
- rejeté la demande de communication de pièces formée par le syndicat des copropriétaires Le Clémenceau,
- donné acte à [N] [M] de ce qu'il autorise 1'accès à son appartement par le syndic pour vérifier la réalité et la nature des travaux effectués,
- dit n'y avoir lieu à statuer en référé sur les demandes de garantie formées par [N] [M] à 1'encontre de la SARL SOMEBY,
- condamné [N] [M] à payer au syndicat des copropriétaires Le Clémenceau une somme de 1800,00 euros en application de 1'article 700 du Code de procédure civile,
- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de procédure civile sur les autres demandes formées à ce titre,
- dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.
Par acte reçu au greffe de la Cour le 21 septembre 2021 la SARL SOMEBY a relevé appel de cette décision qui lui avait été signifiée le 7 septembre précédent.
Par conclusions transmises par voie électronique le 17 décembre 2021, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, elle demande à la Cour de :
Infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a :
- rejeté l'exception de nullité de l'assignation du 21 janvier 2021 soulevée par Monsieur [M],
- déclaré irrecevable l'exception de nullité de l'assignation du 21 janvier 2021, soulevée par la société
SOMEBY,
- rejeté les fins de non-recevoir tirées du défaut de qualité et d'intérêt à agir du Syndicat des copropriétaires soulevées par Monsieur [M] et la société SOMEBY,
- condamné Monsieur [M] et tous ses ayants droit à cesser l'infraction au règlement de copropriété consistant en la mise en location à des personnes distinctes de chambres meublées de son appartement au sein de la [Adresse 6], sous astreinte,
Statuant à nouveau :
In limine litis :
- juger nulle et de nul effet l'assignation signifiée le 21 janvier 2021 à Monsieur [M],
- juger le Syndicat des Copropriétaires LE CLÉMENCEAU irrecevable en son action pour défaut de qualité et d'intérêt à agir,
A titre principal :
- constater l'absence de troubles manifestement illicites, ainsi que l'absence d'une violation évidente de la règle de droit,
- dire qu'il ne peut pas y avoir lieu à référé sur les demandes en principal,
Sur l'appel incident du Syndicat des copropriétaires :
- le débouter de l'ensemble de ses demandes,
Sur l'appel incident interjeté par Monsieur [M] :
- le débouter, mais uniquement en sa demande en garantie de la société SOMEBY,
- condamner in solidum Monsieur [M] et le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 6000,00 euros au titre de l'article 700 code de procédure civile.
En tout état de cause, confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :
- rejeté la demande de provision à valoir sur les dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires,
- rejeté la demande de communication de pièces formée par le syndicat des copropriétaires,
- donné acte à Monsieur [M] de ce qu'il autorise l'accès à son appartement par le syndic pour vérifier la réalité et la nature des travaux effectués,
- dit n'y avoir lieu à statuer en référé sur les demandes de garantie formées par Monsieur [M] à l'encontre de la société SOMEBY.
Par conclusions transmises par voie électronique le 18 février 2022, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, [N] [M] demande à la Cour de :
Infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a :
- rejeté l'exception de nullité de l'assignation du 21 janvier 2021 soulevée par Monsieur [M],
- déclaré irrecevable l'exception de nullité de l'assignation du 21 janvier 2021, soulevée par la société
SOMEBY,
- rejeté les fins de non-recevoir tirées du défaut de qualité et d'intérêt à agir du Syndicat des copropriétaires soulevées par Monsieur [M] et la société SOMEBY,
- condamné Monsieur [M] et tous ses ayants droit à cesser l'infraction au règlement de copropriété consistant en la mise en location à des personnes distinctes de chambres meublées de son appartement au sein de la [Adresse 6], sous astreinte,
- condamné M. [M] à payer au Syndicat des Copropriétaires Le Clémenceau la somme de 1800,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Statuant à nouveau :
In limine litis :
- juger nulle et de nul effet l'assignation signifiée le 21 janvier 2021 à Monsieur [M],
- juger le Syndicat des Copropriétaires LE CLÉMENCEAU irrecevable en son action pour défaut de qualité et d'intérêt à agir,
Subsidiairement :
- dire n'y avoir lieu à fixation d'une astreinte, l'activité litigieuse ayant définitivement cessé au jour du prononcé d'arrêt à intervenir,
- dire n'y avoir lieu à référé pour le surplus,
En tout état de cause :
- condamner la SARL SOMEBY à le relever et garantir de toutes condamnations éventuelles qui pourraient être prononcées à son encontre,
- confirmer l'ordonnance entreprise pour le surplus,
- débouter la SARL SOMEBY et le Syndicat des Copropriétaires Le Clémenceau de toutes leurs demandes à son encontre,
Y ajoutant, condamner la partie succombante à lui régler une somme de 4000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions transmises par voie électronique le 3 mars 2022, auxquelles il est expressément renvoyé, le Syndicat des Copropriétaires Le Clémenceau demande à la Cour de :
- débouter l'appelante SOMEBY de l'ensemble de ses exceptions procédurales, demandes et conclusions,
- débouter Monsieur [M] de l'ensemble de ses exceptions procédurales, demandes et conclusions,
- confirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a condamné M. [M] et tous ses ayants droit à cesser l'infraction au règlement de copropriété consistant en la mise en location à des personnes distinctes de chambres meublées de son appartement au sein de la [Adresse 6], dans le délai d'un mois suivant la signification de l'ordonnance et ce délai passé, sous astreinte de 2000,00 euros par infraction constatée, pendant un an,
- donné acte à M. [M] de ce qu'il autorise l'accès à son appartement par le syndic pour vérifier la réalité et la nature des travaux effectués,
Pour le surplus, statuant à nouveau, de :
- condamner Monsieur [M] et SOMEBY à verser provisionnellement et in solidum la somme de 5000,00 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi,
- condamner SOMEBY et Monsieur [M] à titre provisionnel et in solidum à verser au demandeur la somme de 6000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre le montant des entiers dépens des deux instances, dont les coûts des constats d'huissier dressés pour les besoins des procédures.
MOTIFS DE LA DECISION
L'appel, interjeté dans les formes et délais de la loi, est recevable.
Sur la nullité de l'assignation invoquée par la SARL SOMEBY et par [N] [M] :
En rappelant que, par application de l'article 114 alinéa 2 du Code de procédure civile, la nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour celui qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, en constatant que, tenant les pièces communiquées à l'appui de l'action en référé engagée par le syndicat des copropriétaires, tenant le fait que le règlement de copropriété et des mises en demeure avaient été préalablement adressés par le syndic à [N] [M], lequel était valablement représenté, et en considérant que ce dernier ne justifiait d'aucun grief résultant de l'erreur, contenue dans l'assignation, sur la numérotation de la rue de la résidence en copropriété, soit le 4, au lieu du [Adresse 4], et en rejetant1'exception de nullité de la dite assignation du 21 janvier 2021, le premier juge a fait une exacte analyse des éléments de la cause qu'il convient de confirmer.
Cette décision sera également confirmée en ce qu'elle a déclaré irrecevable la SARL SOMEBY en son exception de nullité de la même assignation du 21 janvier 2021, délivrée à [N] [M], comme ne justifiant d'aucune qualité ni d'aucun intérêt à agir en lieu et place de ce dernier.
Sur la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité et d'intérêt à agir du syndicat des copropriétaires :
De la même façon, en relevant qu'il ressort du procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires, en date du 8 juillet 2020, en sa résolution 12, que les copropriétaires ont expressément mandaté le syndic de la copropriété, la SARL Hérault Immobilière de Gestion, d'ester en justice à l'encontre de [N] [M] au titre des locations entreprises dans son appartement, en constatant que le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, lui-même pris en la personne de son représentant légal, justifie d'une qualité et d'un intérêt à agir, sans que l'erreur dans la numérotation de la rue de cet immeuble n'affecte la recevabilité de ses demandes, et en rejetant les fins de non recevoir tirées du défaut de qualité et d'intérêt à agir du syndicat des copropriétaires, le premier juge a également fait une exacte analyse des éléments de la cause qui doit être confirmée.
Sur les demandes du Syndicat des Copropriétaires Le Clémenceau :
La SARL SOMEBY fait valoir que [N] [M] lui a donné à bail, par contrat en date du 9 décembre 2019, le logement objet du litige, un avenant du 10 décembre 2019 prévoyant que le bailleur reconnaissait et acceptait expressément que le bien ne constitue pas la résidence principale du locataire, qu'il puisse être sous-loué par le locataire à un prix fixé librement par lui, et que le locataire soit libre de poser des cloisons intérieures dans le bien ou des équipements sanitaires supplémentaires.
Elle soutient qu'elle n'a réalisé aucune ouverture de murs porteurs avec pose d'IPN, touchant prétendument aux parties communes, comme l'invoquait le SDC.
Cependant, sans même qu'il ne soit utile d'examiner le type de travaux réalisés dans le logement, il convient d'observer que c'est uniquement au regard des nuisances causées aux autres copropriétaires de cette petite résidence, constituée de huit lots, que le premier juge a considéré comme étant établi le trouble manifestement illicite.
En effet, le règlement de copropriété, qui est en date du 24 mars 1952, prévoit expressément que chaque propriétaire a le droit de jouir et disposer des choses qui constituent sa propriété particulière, à la condition de ne pas nuire aux droits des particuliers ou communs des autres propriétaires, que chaque propriétaire devra veiller à ce que la tranquillité et la bonne tenue de l'immeuble ne soient à aucun moment troublées par son fait, ni par celui des personnes de sa famille, des gens à son service, des visiteurs et en général de toute personne dont il est responsable.
Il n'est pas contesté que, par procès-verbal de constat du 9 avril 2020, un huissier de justice a relevé, après recherche sur les sites Internet de locations à partager, que l'appartement de [N] [M] a été transformé par suppression de la pièce à vivre principale et qu'il est désormais constitué, outre d'une cuisine et d'une salle de bains communes, de quatre chambres distinctes, chacune étant proposée comme chambre privée en colocation, meublée et équipée.
A juste titre le premier juge a pu relever que, sur la seule période du 1er janvier au 30 décembre 2020, douze contrats de location avaient été conclu par la SARL SOMEBY, pour constater la réalité d'un roulement important des locataires au sein de cet appartement, contraire au caractère résidentiel de 1'immeuble voulu par la copropriété.
Enfin, c'est encore à juste titre que le premier juge a relevé qu'il ressort d'attestations rédigées par cinq copropriétaires résidant depuis plusieurs années dans l'immeuble, que la transformation de l'appartement familial de [N] [M] en plusieurs chambres meublées génère des nuisances sonores diurnes liées aux déménagements fréquents des locataires, aux claquements de portes abusifs et bruits anormaux dans la cage d'escalier, mais aussi à des nuisances sonores nocturnes liées à des organisations de soirées fréquentes dans la semaine, des visites impromptues la nuit, l'utilisation incessante des appareils électroménagers, aggravées par l'isolation phonique médiocre de l'appartement litigieux.
Dès lors, en constatant l'existence de ces nuisances sonores, en considérant qu'elles excèdent manifestement les inconvénients normaux de voisinage entre les copropriétaires, caractérisant un trouble manifestement illicite qu'il convient de faire cesser, le premier juge a encore fait une exacte analyse des éléments de la cause qui doit être confirmée.
À titre reconventionnel le Syndicat des Copropriétaires réitère sa demande de dommages et intérêts provisionnels pour le préjudice subi.
Si les copropriétaires, auteurs d'attestations, font valoir les désagréments subis depuis la mise en location de ce logement en chambres meublées, il n'est démontré la réalité d'aucun préjudice indemnisable en l'état, même à titre de provision.
Sur la demande de [N] [M] tendant à être relevé et garanti par la SARL SOMEBY :
Il n'est pas contestable que ce dernier est, seul, propriétaire du lot n°7 de la résidence.
Il ressort par ailleurs des pièces de la procédure que, par protocole de résiliation amiable du bail qui avait été consenti à la SARL SOMEBY, cette dernière s'est engagée à mettre un terme définitif au bail et à libéré le bien de toute occupation au plus tard le 31 décembre 2021, en sorte que c'est à juste titre que le premier juge a ordonné à [N] [M], et avec lui tous ses ayants droit, de cesser la mise en location à des personnes distinctes de chambres meublées, sous peine d'une astreinte, étant précisé que si, comme le soutiennent [N] [M] et la SARL SOMEBY, toute activité de location de cette nature a désormais cessé, aucune astreinte ne sera liquidée puisque celle-ci a été fixée par infraction constatée et sur une période d'un an.
Il n'y a dès lors pas lieu, en cause de référé, à condamner la SARL SOMEBY à relever et garantir [N] [M].
Tenant l'ensemble de ces éléments, l'ordonnance entreprise sera confirmée en toutes ses dispositions.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :
La SARL SOMEBY, qui succombe en son appel en supportera les dépens.
L'équité commande de faire bénéficier le Syndicat des Copropriétaires Le Clémenceau des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de lui allouer, à ce titre, la somme de 3000,00 euros.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Reçoit l'appel de la SARL SOMEBY ;
Confirme, en toutes ses dispositions, l'ordonnance entreprise ;
Condamne la SARL SOMEBY à payer au Syndicat des Copropriétaires Le Clémenceau la somme de 3000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SARL SOMEBY aux dépens d'appel.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
