Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
2e chambre civile
ARRET DU 12 MAI 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 21/05190 - N° Portalis DBVK-V-B7F-PD33
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 07 JUILLET 2021
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE PERPIGNAN N° RG 21/00417
APPELANT :
Monsieur [H] [S]
né le 09 Mars 1975
de nationalité Russe
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représenté par Me AGIER substituant Me Harald KNOEPFFLER de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER-HUOT-PIRET-JOUBES, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES
INTIMEE :
Madame [R] [P] épouse [Y]
[Adresse 6]
[Localité 1] ( ALGERIE)
non représentée, assignée à l'étranger le 10/09/21
Ordonnance de clôture du 08 Mars 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 MARS 2022,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Béatrice VERNHET, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Eric SENNA, Président de chambre
Madame Myriam GREGORI, Conseiller
Madame Béatrice VERNHET, Conseiller
Greffier, lors des débats : Mme Laurence SENDRA
L'affaire, mise en délibéré au 21 avril 2022, a été prorogée au 12 mai 2022.
ARRET :
- rendu par défaut
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Eric SENNA, Président de chambre, et par Mme Laurence SENDRA, Greffier.
Suivant acte sous seing privé du 17 avril 2019, Madame [R] [P] épouse [Y] a donné en location à usage d'habitation à Monsieur [H] [S] une villa , N° [Cadastre 2] située dans le lotissement de [Localité 7].
Le 14 août 2020 Madame [R] [P] épouse [Y] a délivré à Monsieur [H] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, pour obtenir le paiement des loyers impayés avant de l'assigner, le 4 mars 2021 devant le juge des contentieux de la protection, statant en référé, pour obtenir le paiement provisionnel de l'arriéré locatif, entendre constater la résiliation du bail et prononcer toutes les mesures qui s'y attachent.
Par ordonnance du 7 juillet 2021, le juge des contentieux de la protection a:
- constaté la résiliation à la date du 15 octobre 2020, du bail conclu le 17 avril 2019, aux termes duquel Madame [R] [P] épouse [Y] a loué à usage d'habitation à Monsieur [H] [S] la [Adresse 8].
- dit en conséquence, que Monsieur [H] [S] est tenu de quitter et rendre libres, tant de ses biens que de tous occupants de son chef, les locaux ci-dessus mentionnés, à compter de la signification qui lui sera faite de la présente ordonnance, à défaut de quoi, il pourra y être contraint par une expulsion, avec si besoin est le concours de la force publique
- condamné Monsieur [H] [S] à payer, en deniers ou quittances, à Madame [R] [P] épouse [Y] au titre des loyers et charges échus impayés à la date du 15 octobre 2020, la somme de 4597 € avec intérêts au taux légal à compter du 14 août 2020
- condamné Monsieur [H] [S] à verser, en deniers ou quittances, à Madame [R] [P] épouse [Y], à titre d"indemnité d' occupation, la somme de 300 €, payable mensuellement et le dernier jour de chaque mois, à compter du 30 novembre 2020, jusqu'à ce que Monsieur [H] [S] ait libéré les lieux en cause, l'indemnité étant due, prorata temporis en cas d'occupation inférieure à un mois
- dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du Code de procédure civile
- condamné le défendeur aux dépens du référé, qui incluront en outre les frais afférents au commandement de payer pré-cité, en date du 14 août 2020.
Monsieur [H] [S] a relevé appel de cette ordonnance le 16 août 2021en critiquant chacune de ses dispositions.
Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 21 septembre 2021, auxquelles il y a lieu de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, il demande à la cour de :
- réformer l'ordonnance en toutes ses dispositions
- débouter Madame [R] [P] épouse [Y] de l'intégralité de ses demandes,
A titre subsidiaire,
- dit n'y avoir lieu à référé,
- renvoyer Madame [R] [P] épouse [Y] à mieux se pourvoir devant le juge du fond,
A titre reconventionnel;
- donner acte à Monsieur [H] [S] de ce qu'il a déposé un dossier d'aide juridictionnelle
- condamner Madame [R] [P] épouse [Y] à verser à Monsieur [H] [S] la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile
- condamner Madame [R] [P] épouse [Y] aux entiers dépens de première instance et d'appel
- condamner toujours sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile le requis à rembourser à la requérante toutes sommes qui pourraient être mises à sa charge, en application des dispositions du décret n° 2001-212 du 8 mars 2001, modifiant le décret 96-1080 du 12 décembre 1996 et relatif à la détermination du droit proportionnel de recouvrement ou d'encaissement mis àla charge des créanciers.
L'acte portant assignation devant la cour d'appel de Montpellier et signification des conclusions d'appelant a été signifié à Madame [R] [P] épouse [Y] , demeurant, [Adresse 5] ) en Algérie, le 23 septembre 2021, conformément au protocole signé le 28 août 1962 entre le gouvernement de la république française et l'exécutif provisoire algérien.
Les modalités de remise de l'acte ne sont pas connues.
Madame [R] [P] épouse [Y] n'a pas constitué avocat .
L'ordonnance de clôture est intervenue le 8 mars 2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire, il convient de rappeler que le présent arrêt sera rendu par défaut en application des dispositions de l'article 473 du Code de procédure civile.
La cour est saisie du seul appel de Monsieur [H] [S], tendant au rejet de l'ensemble des demandes de la bailleresse ainsi qu'à sa condamnation reconventionnelle au paiement d'une indemnité de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile .
(I) Sur la compétence du juge des référés
Monsieur [H] [S] expose que le bail liant les parties, au mépris des dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989, ne fixe pas le montant du loyer de sorte qu'il est nul. A tout le moins, Monsieur [H] [S] conclut à l'existence de contestations sérieuses qui ne permettent pas au juge des référés de statuer sur les demandes de la bailleresse.
Il y a lieu en effet de rappeler qu'en application des dispositions de l'article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection , dans les limites de leurs compétences respectives, ne peuvent prescrire en référé, que les mesures conservatoires, ou de remise en état qui s'imposent pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite. Si l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier.
Au cas d'espèce, Monsieur [H] [S] , qui n'était ni présent ni représenté en première instance soulève à juste titre l'existence d'une contestation sérieuse, tirée de l'absence de toute fixation du loyer initial dans le contrat de bail, pourtant soumis, aux dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989, la convention renvoyant, s'agissant du montant du loyer à l'article X du contrat intitulé ' autres conditions particulières ' . Il est stipulé dans ce paragraphe, ' en guise de loyer les locataires devront s'acquitter en lieu et place du bailleur, de toutes les taxes, de toute nature ( taxe foncière ) en ce compris les arriérés de taxe dus à la dates des présentes , toutes les charges de toute nature ( eau, gaz, électricité assurances, ) tous les travaux d'entretien, réparation, conservation de l'habitation, et du terrain loués'.
L'acte délivré le 14 août 2020 à Monsieur [H] [S] tendant au paiement de la somme globale de 5 633,95 € , joint au dossier transmis à la cour par le greffe du tribunal judiciaire de Perpignan, démontre que les sommes en principal sont réclamées au titre des factures d'eau de 2018 à 2020 pour 1520,80 € et des taxes foncières de 2017 à 2019 pour 3 837 , 00 €, correspondant pour parties à des dépenses de consommation d'eau antérieures à la conclusion du bail. Force est de constater que l'acte improprement dénommé ' commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire ' entre manifestement dans la prévention des dispositions d'ordre public de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 à laquelle il se réfère expressément. Or, il ressort du premier alinéa de ce texte que la clause prévoyant la résiliation de plein du contrat de location doit nécessairement être fondée sur le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou le non versement du dépôt de garantie et qu'elle ne peut produire effet que passé un délai de deux mois à compter de la délivrance d'un commandement de payer , lui même soumis à un formalisme très précis sous peine de nullité, l'acte devant notamment portant mention du montant mensuel du loyer et des charges.
Il en découle que la demande de la bailleresse, tendant à la résiliation de la convention, non fondée sur le défaut de paiement de loyer, mais sur l'absence de règlement de certaines charges ou de taxes ne peut aboutir dans le cadre juridique décrit par l'article 24 précité . La cour observe en effet, que même si les parties ont convenu que ces dépenses viendraient ' en guise de loyers', aucune clause écrite ne règle les conditions d'exigibilité de paiement des ces sommes et cette question, centrale pour le devenir du bail, excède les pouvoirs du juge des référés.
Dans ces conditions il convient d'infirmer l'ordonnance rendue par le juge des contentieux de la protection le 7 juillet 2021 , de dire n'y avoir lieu à référé en raison de l'existence d'une contestation sérieuse, de renvoyer les parties à se pourvoir au fond, et de débouter en conséquence Madame [R] [P] épouse [Y] de l'intégralité de ses demandes.
(II) Sur la demande reconventionnelle fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile
Compte tenu des circonstances de l'espèce et de la position économique respective des parties , l'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
(III) Sur les dépens
Madame [R] [P] épouse [Y], qui succombe devant la cour sera condamnée en tous les frais et dépens.
PAR CES MOTIFS
La cour,
- Infirme l'ordonnance rendue le 7 juillet 2021, par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Perpignan, en toutes ses dispositions,
- Dit n'y avoir lieu à référé,
- Renvoie les parties à mieux se pourvoir au fond,
- Déboute Madame [R] [P] épouse [Y] de l'intégralité de ses demandes,
y ajoutant,
- Déboute Monsieur [H] [S] de sa demande fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile,
- Condamne Madame [R] [P] épouse [Y] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
