Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
2e chambre civile
ARRET DU 12 MAI 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 21/05058 - N° Portalis DBVK-V-B7F-PDT2
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance du 20 JUILLET 2021
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE MONTPELLIER
N° RG 21/30454
APPELANTE :
Madame [I] [W]
née le 21 Mars 1947 à[Localité 4])
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Jacques Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et Me TURMEL avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant
INTIMEE :
Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic la SARL ECUSSON IMMOBILIER, dont le siège est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
C/O ECUSSON IMMOBILIER SYNDIC [Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Cyrille AUCHE de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et Me PROUZAT de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Ordonnance de clôture du 28 Février 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 MARS 2022, en audience publique, Mme Myriam GREGORI ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
Monsieur Eric SENNA, Président de chambre
Madame Myriam GREGORI, Conseiller
Madame Nelly CARLIER, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme Ginette DESPLANQUE
L'affaire, mise en délibéré au 21 avril 2022 a été prorogée au 12 mai 2022.
ARRET :
- Contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Eric SENNA, Président de chambre, et par Mme Ginette DESPLANQUE, Greffier.
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**
EXPOSE DU LITIGE :
Madame [I] [W] est propriétaire des lots n° 11, 13 et 14 au sein d'un immeuble soumis au régime de la copropriété situé [Adresse 1].
Invoquant l'installation d'un climatiseur sur la façade de cet immeuble sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a, par exploit délivré le 8 mars 2021, fait assigner Madame [I] [W] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de la voir au principal condamner sous astreinte à enlever cette installation.
Par ordonnance en date du 20 juillet 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier a :
- dit n'y avoir lieu à constater l'incompétence du juge des référés du fait de la compétence du juge de la mise en état ;
- condamné [I] [W], sous astreinte provisoire de 80 € par jour de retard, laquelle courra pendant 100 jours, et ce à compter de l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification de la présente ordonnance , à procéder, à ses frais, à l'enlèvement de l'équipement de climatisation et de tout ce qui l'entoure, installés devant la fenêtre du lot lui appartenant au sein de la copropriété située au [Adresse 1], et à la remise en état des lieux ;
- dit n'y avoir lieu à se réserver le pouvoir de liquider l'astreinte ou d'en prononcer de nouvelle ;
- condamné [I] [W] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 800 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- rejeté la demande de [I] [W] au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- condamné [I] [W] aux dépens.
Madame [I] [W] a interjeté appel à l'encontre de cette décision par déclaration reçue au greffe de la cour le 5 août 2021.
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par la voie électronique le 23 février 2022 et auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Madame [I] [W] demande à la Cour de :
- réformer l'ordonnance querellée rendue le 20.07.2021par le tribunal judiciaire de Montpellier statuant en audience des référés
- rejeter toutes fins et prétentions adverses
- déclarer Madame [I] [W] recevable et bien fondée en son appel
- infirmer et réformer l'ordonnance dont appel en l'ensemble de ses dispositions
- constater l'absence des conditions des articles 834 et 835 du code de procédure civile
- déclarer n'y avoir lieu à référé
- débouter le Syndicat de copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], pris en la personne de son syndic ECUSSON IMMOBILIER SYNDlC de toutes ses demandes, fins et prétentions
- condamner le Syndicat de copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], pris en la personne de son syndic ECUSSON IMMOBILIER SYNDIC au paiement cle la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procedure civile
- condamner le Syndicat de copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], pris en la personne de son syndic ECUSSON IMMOBlLIER SYNDIC aux entiers dépens conformément à l'article 699 du code de procédure civile
- ordonner que Mme [W] sera exonérée, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d'administration, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
Dans ses dernières écritures signifiées par la voie électronique le 14 février 2022 et auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] demande à la Cour de :
- confirmer l'ordonnance de référé dont appel,
- condamner Madame [I] [W] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l'article 700 ainsi qu'aux dépens de l'instance.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 février 2022.
MOTIFS :
Sur l'existence du trouble manifestement illicite
Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] a fondé son action à l'encontre de Madame [I] [W] uniquement sur les dispositions de l'article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile, aux termes desquelles le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux et de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remises en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En conséquence et en préliminaire, il convient de relever que c'est en vain que l'appelante invoque l'absence de justification de l'urgence de la mesure sollicitée et l'existence de contestations sérieuses opposées à la demande du syndicat des copropriétaires, conditions posées par l'article 834 du code de procédure civile et non par l'article 835 alinéa 1er. Il suffit, en effet, au demandeur d'apporter la preuve de l'existence d'un trouble manifestement illicite, lequel se caractérise par toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] invoque l'existence d'un trouble manifestement illicite résultant de l'installation par Madame [I] [W] d'un climatisateur sur le rebord de sa fenêtre dans la continuité de la façade de l'immeuble et ce, sans autorisation de l'assemblée générale de copropriété.
Madame [I] [W] invoque en premier lieu la compétence exclusive du juge du fond pour statuer sur la demande du syndicat des copropriétaires laquelle excèderait les pouvoirs du juge des référés dés lors qu'elle a saisi le tribunal judiciaire d'une instance en cours aux fins d'annulation de la résolution n° XI prise par l'assemblée générale de la copropriété le 25 janvier 2021 ayant rejeté sa demande d'autorisation rétroactive d'installation du climatiseur en cause. Elle fait valoir que l'issue du litige au fond est déterminante pour juger des demandes formulées en référé par le syndicat des copropriétaires, l'incertitude du sort de cette résolution faisant obstacle au prononcé des mesures sollicitées.
Il est exact, en effet, que le juge des référés n'a pas le pouvoir de se prononcer sur l'annulation d'une résolution d'assemblée générale de copropriétaires.
Cependant, pour solliciter en référé la suppression du climatiseur litigieux, le syndicat des copropriétaires invoque l'existence d'un trouble manifestement illicite résultant de la réalisation de ces travaux par Madame [I] [W] sans aucune autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires en violation de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 et non en violation de la résolution d'assemblée générale du 25 janvier 2021.
Ainsi et comme le soulève à juste titre l'intimé, à supposer même que la résolution n° XI soit annulée par le juge du fond, cette annulation n'aurait aucune incidence sur l'instance en référé puisque Madame [I] [W] ne conteste pas s'être dispensée de toute autorisation préalablement à l'installation en cause et qu'antérieurement à la résolution n° XI, elle avait déjà sollicité une autorisation rétroactive ayant le même objet, autorisation également rejetée par l'assemblée générale des copropriétaires par délibération du 18 septembre 2019, laquelle n'a pas été contestée par l'appelante, de sorte que cette décision définitive refusant de lui accorder cette autorisation s'imposera en tout état de cause.
En conséquence, l'instance au fond en cours ne fait pas obstacle à ce que le juge des référés examine les demandes formées par le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 835 du code de procédure civile et ce, sans excéder ses pouvoirs et c'est à juste titre que le premier juge a rejeté le moyen tiré de l'incompétence du juge des référés alors qu'au surplus cette question ne relève pas de la compétence du juge des référés mais uniquement de ses pouvoirs. La décision entreprise sera donc confirmée sur ce point.
Aux termes de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci.
En l'espèce, il ressort du procès-verbal de constat d'huissier établi à la requête du syndicat des copropriétaires le 22 juin 2021 que le climatiseur est installé sur l'appui d'une des fenêtres de [I] [W] (photos 25 à 31), l'appareil étant dissimulé derrière des plantes factices, ce que ne conteste pas l'appelante.
L'intimé fait valoir que l'appui de la fenêtre est une partie commune et non privative car il fait partie intégrante de la façade et qu'il a dû être nécessaire de sceller ou boulonner le climatiseur litigieux sur le rebord de la fenêtre.
L'appelante à l'inverse soutient qu'il s'agit d'une partie privative.
En matière de copropriété, les travaux affectant les parties communes de l'immeuble réalisés par les copropriétaires ou leurs locataires sont exclusivement régis par les dispositions d'ordre public de la loi n° du 10 juillet 1965 et les stipulations du règlement de copropriété qui ne dérogent pas à celle-ci. Il appartient au juge des référés de faire application de ces dispositions légales et de ses clauses réglementaires, et d'en apprécier le contenu et l'étendue, mais à la condition qu'elles soient claires et non ambigües.
Or, le réglement de copropriété du 2 avril 1965 est taisant sur le caractère commun ou privatif des appuis de fenêtres.
L' article 5 prévoit que chacun des propriétaires du lot aura la propriété divise et exclusive des locaux compris dans son lot et ses annexes, chaque propriété comprenant notamment '..... les fenêtres avec leurs abat-jour, jalousies, persiennes, volets, garde-corps et barres d'appui, balustrades, rampes ' .
L'article 6 intitulé 'Parties communes entre les propriétaires de certains lots seulement ' indique que 'les cloisons, murs séparatifs, parois vitrées se trouvant entre deux lots seront communs entre les propriétaires respectifs de ces deux lots ; les enduits des murs et cloisons seront la propriété particulière de chaque propriétaire respectif'.
L'article 7 consacré aux parties communes entre les propriétaires de tous les lots prévoit que sont considérées comme partie communes notamment '....les gros murs des façades, des pignons et de refend, les murs mitoyens...' 'la toiture, les parties vitrées, fenêtres et lucarnes éclairant les passages ... (mais non pas ....les fenêtres et lucarne éclairant des parties de la propriété particulière)....', les ornements de façade et les balcons (mais non pas les garde-corps, balustrades, rampes d'appui des balcons et fenêtres....)...
'Et enfin d'une façon générale toutes les choses et parties qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif et particulier d'un lot.'
Aucune de ces clauses ne vise expressément les rebords ou appuis de fenêtres contrairement aux fenêtres elles-même, leurs accessoires ou les rampes d'appuis ou balustrades, lesquels sont tantôt partie privative, tantôt partie commune selon qu'ils sont ou non affectés à l'usage exclusif d'un lot ou à l'usage commun de plusieurs copropriétaires.
Les murs des façades sont quant à eux considérés comme partie commune.
Dans le silence du réglement de copropriété, il y lieu de faire application des dispositions de la loi du 10 juillet 1965. L'article 2 de cette loi dispose que sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé, l'article 3 indiquant que sont communes celles qui sont affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires. En l'espèce, en application de ces articles, l'appui de fenêtre litigieux est susceptible d'être considéré comme une partie privative puisqu'affecté à l'usage exclusif de Madame [I] [W], aucun autre copropriétaire n'en ayant l'usage.
Néanmoins l'article 3 alinéa 2 de la loi énonce que dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputés parties communes notamment :
'...
- le gros oeuvre des bâtiments...
- tout élément incorporé dans les parties communes...'
Or, il n'appartient pas au juge des référés mais au seul juge du fond d'apprécier si l'appui de fenêtre en cause, lequel constitue un ouvrage maçonné ou préfabriqué, est incorporé ou non à la façade elle-même, partie commune ou si elle constitue un accessoire distinct susceptible d'être qualifié de partie privative à l'usage exclusif d'un copropriétaire, les photographies résultant des deux procès-verbaux de constat d'huissier produites par chacune des parties ne permettant pas, en outre, de porter une appréciation à ce titre, le rebord de fenêtre litigieux étant masqué par les végétaux mis en place par Madame [W].
C'est donc à tort que le premier juge a considéré qu'il s'agissait d'une partie commune en se contentant de se référer aux articles 5, 6 et 7 précités du réglement de copropriété mais sans expliquer quelles étaient les dispositions précises de ces clauses lui permettant de conclure à cette appréciation.
Le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas, en conséquence, d'un trouble manifestement illicite dés lors qu'il n'est pas établi que les travaux en cause auraient porté sur une partie commune de l'immeuble requérant une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.
Il convient, par ailleurs, de relever que le syndicat des copropriétaires, qui se borne à invoquer une atteinte aux parties communes de l'immeuble, ne se prévaut pas, aux termes de ses dernières conclusions, d'un trouble manifestement illicite résultant d'une absence d'autorisation de travaux portant atteinte à l'aspect extérieur de l'immeuble et ce , même s'il cite en préliminaire sur le bien-fondé de sa demande les dispositions de l'article 25b de la loi du 10 juillet 1965 qui font état de cette atteinte. Il n'invoque d'ailleurs l'application d'aucune clause particulière du règlement de copropriété relative au respect de l'harmonie ou de l'esthétique de l'immeuble et ne fait pas valoir à ce titre l'incompatibilité ou la non-conformité de l'installation en cause avec les dispositions de ce réglement. Le seul fait de répondre aux moyens opposés par l'appelante sur le caractère invisible du climatiseur et sur la dénaturation de la façade par l'existence d'installations mises en place par d'autres copropriétaires ne permet pas de considérer que le syndicat des copropriétaires fonde sa demande sur l'atteinte à l'aspect extérieur de l'immeuble.
C'est donc à tort que le premier juge a fait droit à la demande du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble aux fins de voir condamner sous astreinte Madame [W] à procéder à ses frais à l'enlèvement de climatisation litigieux et de tout ce qui l'entoure et à la remise en état des lieux, en l'absence de trouble manifestement illicite.
En conséquence, et sans qu'il y ait lieu d'examiner les autres moyens soulevés par l'appelante, la décision entreprise sera infirmée sauf en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à constater l'incompétence du juge des référés du fait de la compétence du juge de la mise en état.
Par suite, il convient de rejeter l'ensemble des demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à l'encontre de Madame [I] [W].
Sur les frais irrépétibles et les dépens :
L'équité ne commande pas de faire bénéficier aux parties des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Elles seront donc déboutées de ce chef de demande.
Madame [W] demande également à être exonérée en sa qualité de copropriétaire de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure au titre des charges générales d'administration, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Cet article prévoit néanmoins que 'le copropriétaire qui , à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties'. Cette exonération étant, en conséquence, prévue de plein droit par la loi, sauf décision inverse du juge, ce qui n'est pas le cas, en l'espèce, il n'y a pas lieu de statuer sur la demande d'exonération formée par Madame [W] qui est sans objet.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], partie succombante, sera condamné aux dépens de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour,
- infirme l'ordonnance entreprise sauf en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à constater l'incompétence du juge des référés du fait de la compétence du juge de la mise en état ;
Et statuant à nouveau :
- rejette l'ensemble des demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à l'encontre de Madame [I] [W] ;
Y ajoutant,
- rejette les demandes formées par les parties sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- dit n'y avoir lieu à statuer sur la demande formée par Madame [I] [W] aux fins d'exonération de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure au titre des charges générales d'administration;
- condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] aux dépens de première instance et d'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
