Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
3e chambre civile
ARRET DU 12 MAI 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 17/02954 - N° Portalis DBVK-V-B7B-NFVG
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 24 AVRIL 2017
TRIBUNAL D'INSTANCE DE CARCASSONNE
N° RG 11-16-000260
APPELANTE :
SARL [Z] IMMOBILIER immatriculée au RCS de CARCASSONNE sous le N° 381 715 010, prise en la personne de son gérant en exercice, domicilié ès qualités au siège social sis
[Adresse 4]
[Localité 1]
Représentée par Me Philippe SENMARTIN de la SELARL CHABANNES-SENMARTIN ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER
INTIMES :
Monsieur [M] [K] [J]
né le 10 février 1976 à [Localité 5]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représenté par Me Thierry CHOPIN de la SELAS SELAS CHOPIN-PEPIN & ASSOCIES, avocat au barreau de NARBONNE, non plaidant
Madame [I] [J]
née le 10 février 1981 à [Localité 1]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Thierry CHOPIN de la SELAS SELAS CHOPIN-PEPIN & ASSOCIES, avocat au barreau de NARBONNE, non plaidant
Ordonnance de clôture du 21 Février 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 MARS 2022,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Fabrice DURAND, Conseiller, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. Thierry CARLIER, Conseiller faisant fonction de président de chambre
M. Fabrice DURAND, Conseiller
Mme Marie-Claude SIMON, Vice-présidente placée par ordonnance du Premier Président en date du 1er décembre 2021.
Greffier, lors des débats : Mme Sabine MICHEL
ARRET :
- contradictoire,
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par M. Thierry CARLIER, Conseiller faisant fonction de président de chambre, et par Mme Sabine MICHEL, Greffier.
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EXPOSE DU LITIGE
Mme [P] [X], propriétaire d'un immeuble situé [Adresse 3] (11), a confié le 11 septembre 2014 à la SARL [Z] Immobilier la mission de vendre ce bien au prix de 135 000 euros.
Le 23 janvier 2015, Mme [I] [E] épouse [J] et M. [M] [J] ont signé avec Mme [X] une promesse synallagmatique de vente portant sur ce bien au prix de 135.000 euros et sous condition suspensive d'obtention d'un prêt.
Cet acte sous seing privé stipulait le paiement par le vendeur d'une commission de 9 000 euros à la SARL [Z] Immobilier.
Le 25 juin 2015, M. et Mme [J] ont informé le notaire chargé de la vente qu'ils ne réitéreraient pas l'acte de vente en raison d'un problème d'infiltration d'eau affectant le bien immobilier.
Le 14 octobre 2015, une sommation de se présenter le 3 novembre 2015 à l'étude de Me [W] pour signer l'acte authentique de vente était notifiée à M. et Mme [J] sur réquisition de Mme [X].
M. et Mme [J] ne se présentaient pas le 3 novembre 2015 chez le notaire.
Le 26 mai 2016, la SARL [Z] Immobilier a fait assigner M. et Mme [J] devant le tribunal d'instance de Carcassonne aux fins d'obtenir le paiement de sa commission d'agent immobilier.
Par jugement du 24 avril 2017, le tribunal d'instance de Carcassonne a :
' débouté la SARL [Z] Immobilier de ses demandes ;
' condamné la SARL [Z] Immobilier à payer à M. et Mme [J] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
' condamné la SARL [Z] Immobilier aux dépens.
Le 24 mai 2017, la SARL [Z] Immobilier a relevé appel total de ce jugement.
Vu les dernières conclusions de la SARL [Z] Immobilier remises au greffe le 8 août 2017 ;
Vu les dernières conclusions de M. et Mme [J] remises au greffe le 28 septembre 2017 ;
L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 février 2022.
MOTIFS DE L'ARRÊT
La SARL [Z] Immobilier fonde sa demande contre M. et Mme [J] exclusivement sur la responsabilité civile délictuelle et non sur les dispositions issues de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 relatives au droit à rémunération de l'agent immobilier.
L'article 1382 du code civil, applicable en l'espèce dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En concluant l'acte sous seing privé du 23 janvier 2015, M. et Mme [J] se sont engagés envers Mme [X] à acquérir le bien immobilier.
Toutefois, cette promesse synallagmatique ne vaut pas vente dans la mesure où les parties ont entendu élever la réitération de la vente au rang d'élément constitutif de leur consentement à cette vente.
Aux termes de cette promesse assortie de plusieurs conditions suspensives, le transfert de propriété et l'obligation de payer le prix ont été différés à la date de signature de l'acte authentique de vente.
La promesse précise en outre que la rémunération de l'agent immobilier « sera payée le jour où la vente sera définitivement conclue ».
Il ressort des divers échanges entre M. et Mme [J], leur notaire Me [W] et l'agent immobilier M. [G] [Z] que les acquéreurs ont fait part à leur vendeur de la découverte d'une infiltration d'eau issue de l'évacuation de l'immeuble voisin.
Toutes les parties au procès conviennent dans leurs écritures qu'un désordre d'infiltration d'eau affectait bien l'immeuble vendu.
Il convient en particulier de relever que Mme [X], propriétaire de l'immeuble, n'a pas contesté l'existence de ce vice caché et n'a jamais exigé la réitération de la promesse de vente en la forme authentique.
M. et Mme [J] n'ont cependant jamais reçu de réponse à leur demande légitime concernant le vice caché affectant l'immeuble qu'ils s'étaient engagés à acquérir.
En effet, la propriétaire Mme [X] n'a jamais répondu à leur demande sauf à informer la SARL [Z] Immobilier par courriel du 8 juin 2015 que son assurance ne pouvait pas apporter de solution et qu'elle laissait son agent immobilier « juge, ainsi que l'acquéreur, de l'opportunité d'engager ces démarches, ou de faire le choix d'une solution amiable avec le voisin responsable du dégât.»
Ce désintérêt manifesté par la venderesse n'a pas permis de trouver une solution à ces désordres et explique que Mme [X] ait renoncé à poursuivre l'exécution forcée de la vente.
La SARL [Z] Immobilier, par l'intermédiaire d'un courriel du notaire du 16 juillet 2015, a contesté l'existence du vice litigieux au motif que « Concernant les infiltrations, Monsieur et Madame [J] reconnaissent dans leur courrier qu'ils en avaient été informés par l'agence avant la signature du compromis, ce qui est d'ailleurs confirmé par Monsieur [Z]. »
Cette dernière allégation ne correspond cependant pas aux éléments rapportés par M. et Mme [J] dans leurs deux courriers au notaire du 25 juin et du 16 juillet 2015 faisant état de leur découverte, postérieurement au 23 janvier 2015, de ce que le problème d'étanchéité au niveau du balcon ne constituait pas une simple infiltration d'eau mais provenait en réalité d'une mauvaise évacuation en provenance de l'immeuble voisin.
Cet échange entre les parties établit en outre que Mme [X] avait connaissance de ce vice lors de la signature de la promesse de vente, ce qui la privait du droit de se prévaloir de la clause de non garantie des vices cachés stipulée à la promesse litigieuse.
La SARL [Z] Immobilier n'est elle-même jamais intervenue pour identifier la nature précise du désordre, conseiller les parties et sécuriser juridiquement la vente au regard de cette difficulté.
Le conseil de la SARL [Z] Immobilier, dans son courrier du 29 décembre 2015, a seulement justifié d'une facture de vidange d'évier du 6 août 2015 dont le jugement déféré a pertinemment relevé qu'elle ne présentait aucun lien avec le vice allégué.
Il s'évince de ces développements que M. et Mme [J] n'ont commis aucune faute et n'ont aucunement cherché à se soustraire à leurs obligations ainsi que le soutient à tort la SARL [Z] Immobilier dans ses écritures.
Ce sont au contraire Mme [X] et la SARL [Z] Immobilier qui ont fait preuve de négligence en ne répondant pas aux demandes légitimes de M. et Mme [J] concernant un désordre d'infiltration susceptible de constituer un vice caché au sens de l'article 1641 du code civil.
L'échec de la vente n'est donc pas imputable à M. et Mme [J].
Le jugement déféré sera donc confirmé en toutes ses dispositions.
La SARL [Z] Immobilier succombe intégralement à l'instance et sera en conséquence tenue aux entiers dépens d'appel.
L'équite commande en outre d'allouer à M. et Mme [J] une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour la seule procédure d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne la SARL [Z] Immobilier à supporter les entiers dépens d'appel ;
Condamne la SARL [Z] Immobilier à payer à M. [M] [J] et à Mme [I] [E] épouse [J] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le greffier, Le conseiller faisant fonction de président,
