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délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
3e chambre civile
ARRET DU 12 MAI 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 17/02743 - N° Portalis DBVK-V-B7B-NFHK
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 16 MARS 2017
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE CARCASSONNE
N° RG 15/00027
APPELANT :
Monsieur [J] [R] [H] [I] inscrit au RCS de Castres sous le n° 322 181 827 exerçant sous le nom commercial MIDEX demeurant
[Adresse 6]
[Localité 7]
Représenté par Me Séverine VALLET de la SCP D'AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué par Me Léa LE CALVEZ, avocat au barreau de BORDEAUX
INTIMES :
Monsieur [K] [A] [F] [M]
né le 23 Mai 1957 à [Localité 10]
de nationalité Française
[Adresse 13]
[Localité 1]
Représenté par Me David SARDA de la SELARL SAINTE-CLUQUE - SARDA - LAURENS, avocat au barreau de CARCASSONNE, substitué par Me Cécile GUY, avocat au barreau de CARCASSONNE
Madame [B] [D] décédée le 24 janvier 2017
née le 11 Juillet 1931 à [Localité 11]
de nationalité Française
Monsieur [Y] [S]
né le 17 Juin 1953 à [Localité 11]
de nationalité Française
[Adresse 9]
[Localité 3]
Représenté par Me Thierry CHOPIN de la SELAS CHOPIN-PEPIN & ASSOCIES, avocat au barreau de NARBONNE, substitué par Me Gilles ARGELLIES, avocat au barreau de MONTPELLIER
INTERVENANTES :
Mademoiselle [U] [E] [S] venant aux droits de [B] [D] décédée le 24 janvier 2017
née le 28 Septembre 1973 à [Localité 8]
de nationalité Française
[Adresse 5]
[Localité 2]
Représentée par Me Thierry CHOPIN de la SELAS CHOPIN-PEPIN & ASSOCIES, avocat au barreau de NARBONNE substitué par Me Gilles ARGELLIES, avocat au barreau de MONTPELLIER
Madame [G] [Z] [P] [S] venant aux droits de [B] [D] décédée le 24 janvier 2017
née le 04 Janvier 1978 à [Localité 8]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par Me Thierry CHOPIN de la SELAS CHOPIN-PEPIN & ASSOCIES, avocat au barreau de NARBONNE substitué par Me Gilles ARGELLIES, avocat au barreau de MONTPELLIER
Ordonnance de clôture du 18 Février 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 MARS 2022,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Thierry CARLIER, Conseiller, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. Thierry CARLIER, Conseiller faisant fonction de président de chambre
M. Fabrice DURAND, Conseiller
Mme Marie-Claude SIMON, Vice-présidente placée par ordonnance du premier président en date du 1er décembre 2021
Greffier, lors des débats : Mme Sabine MICHEL
ARRET :
- contradictoire,
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par M. Thierry CARLIER, Conseiller faisant fonction de président de chambre, et par Mme Sabine MICHEL, Greffier.
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EXPOSE DU LITIGE :
Par acte du 11 décembre 2012, Monsieur [K] [M] a acquis un immeuble à usage d'habitation (ancien moulin), sis [Adresse 13], de Madame [B] [D] et Monsieur [Y] [S].
Monsieur [K] [M] a, préalablement à la vente, confié à Monsieur [J] [I], exerçant sous l'enseigne Midex, la mission d'évaluer le bien, ce dernier ayant établi un rapport le 10 avril 2012.
Au mois de janvier 2013, Monsieur [M] a indiqué avoir constaté des fuites d'eau provenant de la toiture dans la chambre pour lesquelles il a fait intervenir un maçon qui a constaté que la toiture était tellement dégradée qu'une réfection complète devait être effectuée. Le 17 septembre 2013 un constat d'huissier a été dressé. Monsieur [M] a obtenu la désignation d'un expert, Monsieur [V], par ordonnance du 12 décembre 2013. Ce dernier a déposé son rapport le 21 juin 2014.
Le 1er décembre 2014, Monsieur [M] a assigné Madame [D], Monsieur [S] et Monsieur [I] aux fins de voir dire et juger qu'ils sont solidairement responsables du préjudice subi du fait des malfaçons, non-façons et erreurs de conception affectant l'immeuble vendu et de les voir solidairement condamnés à l'indemniser de son entier préjudice.
Madame [B] [D] est décédée le 24 janvier 2017.
Le 16 mars 2017, le Tribunal de grande instance de Carcassonne a:
- jugé qu'il n'était pas démontré que les vices allégués par Monsieur [M] étaient connus de ses auteurs et que ceux-ci les ont volontairement dissimulés ;
- débouté en conséquence Monsieur [M] de sa demande à l'encontre des consorts [D]-[S] ;
- jugé qu'en omettant de mettre en oeuvre les moyens dont il a disposé pour vérifier l'état de la toiture, Monsieur [I] n'a rempli sa mission que de manière incomplète et a commis une faute susceptible d'engager sa responsabilité contractuelle vis-à-vis de son mandant ;
- condamné Monsieur [I] à payer à Monsieur [M] la somme de 30.227,70 euros à titre de dommages et intérêts ;
- condamné Monsieur [I] à payer à Monsieur [M] la somme de 3.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Le 16 mai 2017, Monsieur [I] a interjeté appel.
Vu les conclusions de Monsieur [J] [I] remises au greffe le 5 janvier 2022;
Vu les conclusions de Monsieur [K] [M] remises au greffe le 7 février 2020;
Vu les conclusions de Madame [U] [S], Madame [G] [S], Monsieur [Y] [S], venant aux droits de Madame [B] [D] remises au greffe 29 septembre 2017;
MOTIFS DE L'ARRÊT :
Sur les vices constatés :
En l'espèce, l'expert judiciaire a constaté les désordres et malfaçons suivantes :
* Salle de bains 1er étage :
- faïence fissurée, décollement des carreaux de faïence dû aux vibrations provoquées par le changement du chassis, ce qui aurait pu être évité si des profils PVC avaient été posés sur l'ancien chassis laissé en place ,
- baignoire dont l'évacuation des eaux passe par la cave : il y a eu des fuites venant soit de l'alimentation, soit du siphon, ce qui a désagrégé le plancher bois et est source de danger lorsque la baignoire est remplie d'eau, le plancher pouvant alors s'effondrer,
* Salle d'eau du 1er étage :
- elle est en piteux état : cet état a pu être constaté lors de la démolition par Monsieur [M] de l'habillage périphérique puisqu'en supprimant la cloison servant pour la douche ainsi que la faïence murale sont apparus des panneaux d'aggloméré non hydrofuge et imbibés d'eau,
* Charpente, combles, couverture :
- sur les panneaux en CTBX et le plancher des combles sont visibles de nombreuses traces d'infiltrations venant par les joints entre panneaux ; sont également visibles des points de rosée et traces de condensation dues au remplacement par Monsieur [M] du chassis du vasistas et à l'absence de ventilation,
- au niveau des conduits de fumée situés dans les combles, les bois de charpente sont trop près des conduits,
- la couverture en shingles réalisée dans les années 1975 et ayant une durée de vie de 25 ans n'assure plus pleinement son rôle. Elle doit être remplacée.
- chambre de Madame [D] : l'expert n'a pu constater les infiltrations alleguées par Monsieur [M] dès lors que cette pièce a été refaite à neuf par ce dernier.
L'expert indique que les désordres et malfaçons sont apparus sans doute avant la vente et pour d'autre après celle-ci.
En tout état de cause, et comme l'a relevé le tribunal, l'ampleur des désordres, concernant notamment la salle de bains et la salle d'eau implique que ceux-ci préexistaient nécessairement à la vente, même si certains n'ont été découverts que postérieurement, à l'occasion des travaux de réfection entrepris par Monsieur [M].
Il ressort enfin du rapport d'expertise que les désordres n'étaient pas apparents, Monsieur [M] ne les ayant découvert que lors des travaux de réfection.
Sur la responsabilité des vendeurs :
L'acte de vente du 11 décembre 2012 incluait une clause de non garantie stipulant ' L'acquéreur prend le bien dans son état au jour de l'entrée en jouissance, tel qu'il l'a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, et notamment pour mauvais état du sol ou du sous-sol, vice même caché, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance, toute différence, excédent-elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte'.
Monsieur [M], pour écarter la clause de non garantie, soutient que les vendeurs avaient parfaitement connaissance des vices affectant leur habitation.
Or, en l'espèce, rien ne permet de démontrer que les désordres affectant la salle de bains, notamment le désagrégement du plancher bois, étaient connus de Madame [D] avant la vente, étant rappelé que les fissures sur la faîence et le décollement des carreaux sont postérieurs à la vente et sont dus au remplacement par Monsieur [M] du chassis de la salle de bains et des vibrations en résultant.
De même, l'état de la salle d'eau n'a pu être constaté que lors de la démolition par Monsieur [M] de l'habillage périphérique.
En tout état de cause, il convient de relever que l'immeuble litigieux ne constituait qu'une résidence secondaire pour Madame [D], qui ne l'occupait que de façon saisonnière, ce qui implique que la salle de bains et la salle d'eau n'étaient pas utilisées quotidiennement, contrairement à ce que soutient Monsieur [M], ce qui rend improbable la connaissance des vices et de leur manifestation par Madame [D], alors même qu'il est établi que ces derniers n'étaient pas apparents et que la venderesse n'avait de ce fait entrepris aucune vérification à ce titre.
S'agissant de la chambre, Madame [D] a indiqué à l'expert qu'elle n'avait jamais constaté d'infiltrations avant la vente, les infiltrations apparues après la vente et alleguées par Monsieur [M] n'ayant pu être confirmées par l'expert, la pièce ayant été remise à neuf avant son passage.
Concernant l'existence d'infiltrations dans les combles, si l'expert indique que les panneaux ont subi de nombreuses infiltrations avec des traces visibles sur les panneaux ainsi que sur la parquet, il n'est pas démontré que Madame [D] en ait eu connaissance, étant relevé d'une part que cette dernière était âgée de 81 ans lors de la vente, ce qui excluait à priori toute visite des combles de sa part, d'autre part qu'aucune manifestation de ces infiltrations dans les parties habitables de la maison n'est démontrée, et en particulier dans la chambre de Madame [D].
Par ailleurs, concernant la date d'apparition des infiltrations ou de la condensation, l'expert relève que le remplacement par Monsieur [M] du chassis (oeil de boeuf du pignon) par un chassis PVC de même forme a aggravé les désordres en créant un point de rosée, l'expert faisant également état d'infiltrations venant par les joints entre panneaux et un manque de ventilation en zinc sur les deux versants de la couverture, concluant à une erreur de conception et à un non respect du DTU.
Par conséquent, Monsieur [M] ne démontre pas que les vendeurs auraient eu connaissance, au moment de la vente, des désordres non apparents affectant l'immeuble et dont lui-même, après avoir visité à de multiples reprises le moulin avant d'en faire l'acquisition et avoir fait intervenir une entreprise pour établir des devis (attestations Prieto-Porta-Puy), ainsi que Monsieur [I], n'ont pu se convaincre.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande formée au titre de la garantie des vices cachés à l'encontre des consorts [D]-[S].
Sur la responsabilité de Monsieur [I] :
En l'espèce, il n'est pas contestable que la mission confiée à Monsieur [I] avait exclusivement pour but de donner un avis sur la valeur vénale du bien, l'article 6.2 du rapport établi par Monsieur [I] indiquant notamment que ' Le présent rapport ne constitue en aucun cas un contrôle de l'immeuble et notre mission n'a pas comporté de vérification des services généraux de l'immeuble'.
L'expert confirme par ailleurs que Monsieur [I] a bien réalisé des diagnostics avant vente et une valeur vénale immobilière et non un diagnostic technique impliquant la qualité des matériaux employés lors de la construction.
Monsieur [M] reproche à Monsieur [I] de ne pas avoir signalé et pris en compte l'ensemble des désordres affectant l'immeuble.
Si Monsieur [I] expose que les désordres qui étaient apparents lors de sa visite ont été pris en compte dans l'estimation réalisée selon le calcul de la méthode hédoniste, il ne pouvait en revanche prendre en compte les désordres non apparents (salle de bain et salle d'eau) qui se sont révélés postérieurement à la vente, à l'occasion des travaux de rénovation entrepris par Monsieur [M].
S'agissant des combles et de l'état de la couverture, il convient de rappeler qu'il rentre dans la mission de l'expert devant donner un avis sur la valeur vénale d'un bien de prendre notamment en compte l'état de la couverture qui constitue un élément essentiel du gros oeuvre susceptible d'influer substantiellement sur la valeur du bien.
En l'espèce, Monsieur [I] reconnaît s'être rendu dans les combles le 9 avril 2012, dans le cadre de la réalisation du diagnostic termite, indiquant qu'il n'a constaté aucune infiltration et que ces désordres ne sont apparus que plusieurs mois après la vente, faisant valoir que les infiltrations en toiture ressortent du procès-verbal de constat dressé le 17 septembre 2013.
Or, la constatation d'infiltrations en comble le 17 septembre 2013 n'exclue nullement que ces infiltrations préexistaient antérieurement et notamment lors de la visite de Monsieur [I], le rapport d'expertise exposant qu'il existait des traces visibles de nombreuses infiltrations sur les panneaux ainsi que sur le parquet, les infiltrations s'étant aggravées après la vente, suite au remplacement du chassis auquel a procédé Monsieur [M].
Par conséquent, la présence de traces d'infiltration ne pouvait échapper à Monsieur [I], de même que l'état de vétusté de la couverture en shingles qui pouvait, comme l'a relevé à juste titre le tribunal, être constaté par un simple examen visuel depuis le vasistas du grenier, Monsieur [I] ne donnant aucune explication sur cette absence de vérification.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a jugé qu'en omettant de mettre en oeuvre les moyens dont il disposait pour vérifier l'état de la toiture et attirer l'attention de son mandant sur le probable défaut d'étanchéité du toit, Monsieur [I] n'a rempli sa mission que de manière incomplète et a ainsi commis une faute engageant sa responsabilité contractuelle.
Sur la réparation du préjudice :
En l'espèce, le préjudice résultant de la faute de Monsieur [I] ne peut consister pour l'acquéreur qu'en une perte de chance soit de ne pas acquérir le bien, soit de l'avoir acquis à un moindre prix.
D'une part, si Monsieur [I] soutient que Monsieur [M] avait pris en compte l'existence de désordres apparents pour obtenir une importante diminution du prix d'achat de l'immeuble, force est de constater que cette diminution du prix était notamment justifiée par le remplacement des menuiseries, des portes d'entrée et de garage, par une isolation insuffisante, par l'absence de système d'assainissement individuel et pas par la réfection totale de la toiture.
D'autre part, l'expert évalue le remplacement de la toiture à la somme de 60 455,39 euros TTC, correspondant à des travaux effectués à l'identique de l'existant et excluant du devis les travaux complémentaires pour l'aménagement des combles à hauteur de 568,13 euros TTC, étant enfin relevé que le remplacement du shingle par un toit en ardoises ou en tuiles vieillies est imposé par la mairie pour des raisons esthétiques, tel que cela ressort de l'attestation de la mairie de [Localité 12].
Compte tenu de ces éléments, la perte de chance d'obtenir un moindre prix sera évalué à 50 %, le préjudice subi par Monsieur [M] s'établissant en conséquence à la somme de 30 227,70 euros (60 455,39 euros x 50%).
Le jugement sera confirmé de ce chef.
Enfin, Monsieur [M] ne justifie pas plus qu'en première instance de l'existence d'un préjudice de jouissance alors qu'il n'est pas démontré que les infiltrations auraient affecté les parties habitables de l'habitation.
De même, l'impossibilité de louer le gîte de 50 m² en raison d'infiltrations n'est pas davantage démontré, le rapport d'expertise ne faisant nullement état du gite ni à fortiori de l'existence de désordres pouvant empêcher sa location.
Monsieur [M] sera débouté des demandes présentées à ce titre.
Le jugement sera confirmé de ce chef.
Il sera enfin rappelé que les dépens ne comprennent que les seuls débours relatifs à des actes ou procédures judiciaires et ne peuvent donc comprendre le coût du procès-verbal de constat établi par la SELARL Auxilia Juris, comme le sollicite Monsieur [M].
PAR CES MOTIFS :
La cour,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;
Condamne Monsieur [K] [M] à payer à Mesdames [U] et [G] [S] et à Monsieur [Y] [S] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour leurs frais engagés en appel ;
Condamne Monsieur [J] [I], exerçant sous le nom commercial Midex, à payer à Monsieur [K] [M] la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour ses frais engagés en appel ;
Condamne Monsieur [J] [I] aux entiers dépens d'appel, avec autorisation de recouvrement direct au profit de le SELARL Sainte-Cluque Sarda Laurens.
Le greffier, Le conseiller faisant fonction de président,
