Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
3e chambre civile
ARRET DU 12 MAI 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 17/02556 - N° Portalis DBVK-V-B7B-NEZP
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 21 AVRIL 2017
TRIBUNAL D'INSTANCE DE PERPIGNAN
N° RG 11-15-000230
APPELANTE :
Madame [K] [U]
née le 11 avril 1972 à [Localité 6] ( Etats-Unis)
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Me Matthieu BRAZES, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES - non plaidant
INTIMEES :
Madame [W] [V]
née le 26 Septembre 1961 à KAISERSLAUTERN (Allemagne)
de nationalité Allemande
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentée par Me Sophie MONESTIER, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES - non plaidant
Madame [L] [G]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 5]
non représentée - assignée le 07 août 2017 à étude
SCI PPTY prise en la personne de sa gérante Madame [W] [V] en cette qualité domiciliée audit siège
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représentée par Me Sophie MONESTIER, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES - non plaidant
Ordonnance de clôture du 18 Février 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 MARS 2022,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Thierry CARLIER, Conseiller, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. Thierry CARLIER, Conseiller faisant fonction de président de chambre
M. Fabrice DURAND, Conseiller
Mme Marie-Claude SIMON, Vice-présidente placée par ordonnance du premier président en date du 1er décembre 2021
Greffier, lors des débats : Mme Sabine MICHEL
ARRET :
- rendu par défaut,
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par M. Thierry CARLIER, Conseiller faisant fonction de président de chambre, et par Mme Sabine MICHEL, Greffier.
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EXPOSE DU LITIGE :
La SCI PPTY est propriétaire d'un local commercial situé au rez-de-chaussée d'un immeuble sis [Adresse 1] et dans lequel a été exploité un fonds de commerce de restauration par sa gérante, Madame [W] [V].
Madame [K] [U] est propriétaire de l'appartement situé au 1er étage de ce même immeuble. Madame [L] [G] est propriétaire de l'appartement situé au 2ème étage de cette copropriété.
Le 19 décembre 2013, Madame [U] a signé, avec Madame [N], un acte sous seing privé portant compromis de vente de son appartement pour le prix de 191.000 euros. L'acte a prévu le versement par l'acquéreur d'un dépôt de garantie de 9.000 euros et d'honoraires de négociation à hauteur de 7.000 euros au bénéfice de l'agence immobilière Immolacaille ainsi qu'une clause pénale de 19.100 euros à la charge de celle des parties qui refuserait de régulariser l'acte authentique de cession.
Le 28 février 2014 a été la date fixée comme celle à partir de laquelle l'une ou l'autre des parties pourrait contraindre l'autre à formaliser la cession.
Madame [N] a dénoncé la vente au motif qu'elle a été affectée de vices cachés, faisant notamment état d'une assemblée générale du 7 octobre 2013 actant un accord entre les trois copropriétaires de nature à modifier la répartition des tantièmes de copropriété entre parties communes et privatives et de l'existence d'importantes infiltrations d'eau à partir de la terrasse de l'appartement qu'elle avait envisagé d'acheter et qui avaient causé de graves dégradations dans les locaux du rez-de-chaussée, propriété de la SCI PPTY.
Le 24 juin 2014, Madame [U] a appelé en garantie Mesdames [V] et [G]. Elle a fait valoir que leurs comportements fautifs ont été à l'origine de la dénonciation infondée de la vente. Elle a sollicité également la jonction de cette procédure avec celle intentée par Madame [N] à son encontre.
Le 13 mai 2016, le tribunal d'instance de Perpignan a rejeté la demande de Madame [U] aux fins de jonction des deux instances. Le tribunal d'instance de Perpignan a fait droit à la demande principale de Madame [N] et a condamné Madame [U] à lui payer la somme de 9.000 euros, outre 1.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Le 21 avril 2017, s'agissant de la procédure intentée par Madame [U] à l'encontre des deux autres copropriétaires, le tribunal d'instance a rejeté les demandes de Madame [U] et débouté Madame [W] [V] et la société PPTY de leur demande reconventionnelle.
Le 4 mai 2017, Madame [U] a interjeté appel du jugement du 21 avril 2017.
Madame [L] [G] n'a pas constitué avocat, la déclaration d'appel et les conclusions lui ayant été signifiées le 7 août 2017 ;
Vu les conclusions de Madame [K] [U] remises au greffe le 27 juillet 2017 ;
Vu les conclusions de Madame [W] [V] et de la SCI PPTY, remises au greffe 16 avril 2020 ;
MOTIFS DE L'ARRÊT :
Madame [K] [U] sollicite qu'il soit dit et jugé que Madame [V] et Madame [G] sont responsables de la renonciation à la vente par Madame [N], faisant valoir que Madame [V], par des fausses déclarations adressées à Madame [N] sur de prétendues infiltrations d'eau, a entendu décourager cette dernière d'acheter le bien concerné pour nuire à Madame [K] [U] et que Madame [G] en détruisant, sans aucune autorisation préalable, les cloisons délimitant le puit de jour, qui étaient des parties communes, a rendu inhabitable l'appartement de Madame [U] en raison des nuisances sonores en résultant.
Au préalable, force est de constater que Madame [U], à l'appui de son appel, n'a pas produit aux débats son dossier de plaidoirie, ce qui ne permet pas à la cour de prendre connaissance des 28 pièces figurant au bordereau annexé à ses conclusions.
Si son conseil a informé la cour qu'il avait dégagé sa responsabilité, il convient de rappeler qu'en l'absence d'une nouvelle constitution en lieu et place, il lui appartenait de produire les pièces à l'appui des conclusions de Madame [U].
Dans ces conditions, la cour ne pourra fonder sa décision que sur le jugement déféré et sur les pièces versées aux débats par Madame [V] et la SCI PPTY.
D'une part, il n'est pas contestable qu'au moment de la signature du compromis de vente le 19 décembre 2013, Madame [U] avait connaissance de la nouvelle répartition entre parties privatives et communes évoquée dans un courrier de Maître [M] du 25 juillet 2013, Madame [U] faisant elle-même référence à l' assemblée générale extraordinaire des copropriétaires en date du 5 octobre 2013 attribuant la cour, auparavant partie commune, à la SCI PPTY et les combles et les parties communes liées à l'ascenseur à Madame [G].
Or, il résulte du jugement du tribunal d'instance de Perpignan du 13 mai 2016 que Madame [N] n'a été informée de l'inorganisation de la co-propriété et des différents relatifs à la détermination des parties communes que postérieurement à la signature du compromis de vente.
D'autre part, si Madame [U] soutient n'avoir aucunement été avisée d'un quelconque dégât des eaux provenant de sa terrasse dans les mois précédant l'acte sous seing privé du 19 décembre 2013, concluant même que les problèmes d'infiltration sont purement et simplement inexistants, il résulte d'une lettre recommandée avec accusé de réception du 29 octobre 2013 et de l'avis de réception signé par Madame [U] le 30 octobre 2013 que cette dernière a été informée par Madame [V] de l'existence de fortes infiltrations d'eau dans son garage provenant de la terrasse de Madame [U], ces infiltrations ayant fortement endommagé le plafond ainsi que les murs de son garage.
Contrairement à ce que soutient Madame [U], rien ne permet de remettre en cause l'authenticité de ce courrier et de démontrer que la lettre recommandée avec accusé de réception concernait en réalité un autre courrier relatif à un partage de frais de copropriété.
Par ailleurs, l'existence d'un dégât des eaux est encore confirmé par un courrier adressé le 2 janvier 2014 par Madame [V] à Groupama qui a exercé un recours auprès de l'assureur de Madame [U], précisant que cette dernière n'avait pris aucune mesure afin d'identifier l'origine de la fuite et y mettre un terme.
Par conséquent, il résulte de ces éléments que Madame [U] était bien informée, avant la signature du compromis de vente avec Madame [N], de l'existence d'infiltrations provenant de sa terrasse , problème auquel elle n'a pas donné suite et dont elle n'a pas informé cette dernière.
S'agissant enfin des travaux réalisés par Madame [G] sans autorisation de la copropriété, en l'absence de pièces versées aux débats par Madame [U], rien ne permet d'établir, comme le soutient l'appelante, que cette dernière n'avait pas connaissance de ces travaux avant la conclusion de la promesse de vente, étant relevé qu'il résulte du jugement du 21 avril 2017 qu'il est établi que Madame [U] connaissait la difficulté bien avant la vente et qu'elle pouvait ainsi prendre les mesures ou précautions nécessaires vis-à-vis de la copropriété, de Madame [G] ou de Madame [N], afin d'éviter que cette difficulté puisse affecter la validité de la vente.
Il résulte de l'ensemble de ces éléments que Madame [U] est bien la seule responsable du renoncement à la vente de Madame [N], cette dernière n'ayant pas été informée par sa venderesse des différents problèmes affectant l'immeuble.
Par conséquent, l'action en responsabilité de Madame [U] à l'encontre de Mesdames [V] et [G] n'est pas fondée et l'appelante sera déboutée de l'intégralité de ses demandes.
Le jugement sera confirmé de ce chef.
Enfin, il ressort d'un appel de cotisation de Groupama que la copropriété était redevable d'une somme de 405,39 euros que Mesdames [V] et [G] ont régularisé à hauteur de la quote part leur revenant, selon copie des chèques versée aux débats, soit 133,79 euros pour Madame [G] et 121,61 euros pour Madame [V].
Il n'est pas établi que Madame [U] ait acquitté la part d'assurance lui incombant.
Elle sera donc condamnée à payer à Madame [W] [V] et à la SCI PPTY la somme de 149,99 euros à ce titre, le jugement étant infirmé de ce chef.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
Confirme le jugement sauf en ce qu'il a débouté Madame [W] [V] et la SCI PPTY de leur demande reconventionnelle ;
Statuant à nouveau,
Condamne Madame [K] [U] à payer à Madame [W] [V] et à la SCI PPTY la somme de 149,99 euros en remboursement de sa part d'assurance ;
Condamne Madame [K] [U] aux entiers dépens d'appel ;
Condamne Madame [K] [U] à payer à Madame [W] [V] et à la SCI PPTY la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour leurs frais engagés en appel.
Le greffier, Le conseiller faisant fonction de président,
