Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
3e chambre civile
ARRET DU 12 MAI 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 15/01932 - N° Portalis DBVK-V-B67-L6XA
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 06 janvier 2015
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER
N° RG 12/06123
APPELANTE :
Madame [F] [P]
de nationalité Française
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représentée par Me Sophie RIVENQ GARRIGUE, avocat au barreau de MONTPELLIER
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2015/006670 du 10/06/2015 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)
INTIMEES :
Syndicat des copropriété GRAND HOTEL
pris en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités au siège social
[Adresse 2]
[Localité 10]
Représentée par Me Philippe GRILLON de la SCP GRILLON PHILIPPE, avocat au barreau de MONTPELLIER
SWISSLIFE ASSURANCES
prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités au siège social
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Philippe GRILLON de la SCP GRILLON PHILIPPE, avocat au barreau de MONTPELLIER
SARL SOULAIRAC
Le diagonal
[Adresse 9]
[Localité 10]
Non représentée
(ordonnance du 10/12/2015 de caducité partielle de la déclaration d'appel)
SARL [I] FRERES, actuellement radiée, prise en la personne de son liquidateur Monsieur [D] [I], domicilé ès qualités au siège social
[Adresse 7]
[Localité 10]
Représentée par Me Sophie ORTAL de la SCP CASCIO, CASCIO ORTAL, DOMMEE, MARC, avocat au barreau de MONTPELLIER
(ordonnance du 10/06/21 de caducité partielle de la déclaration d'appel et d'irrecevabilité des conclusions)
Compagnie d'assurances ALLIANZ, venant aux droits de la Compagnie AGF, prise en la personne de ses représentants légaux en exercice, domiciliés ès qualités au siège social
[Adresse 8]
[Localité 6]
Représentée par Me Sophie ORTAL de la SCP CASCIO, CASCIO ORTAL, DOMMEE, MARC, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituée à l'audience par Me Jean-Philippe DOMMEE de la SCP CASCIO, CASCIO ORTAL, DOMMEE, MARC, avocat au barreau de MONTPELLIER
(ordonnance du 10/06/21 d'irrecevabilité des conclusions)
SARL LE MERIDIEN
Le diagonal
[Adresse 9]
[Localité 10]
Non représentée
(ordonnance de caducité partielle de la DA du 10/12/15)
Ordonnance de clôture du 16 Février 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 MARS 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Thierry CARLIER, Conseiller, chargé du rapport et M. Fabrice DURAND, Conseiller.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. Thierry CARLIER, Conseiller faisant fonction de président de chambre
M. Fabrice DURAND, Conseiller
Mme Marie-Claude SIMON, Vice-présidente placée par ordonnance du premier président du 1er décembre 2021
Greffier, lors des débats : Mme Camille MOLINA
ARRET :
- contradictoire.
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par M. Thierry CARLIER, Conseiller faisant fonction de président de chambre, et par Mme Camille MOLINA, Greffière.
*
**
EXPOSE DU LITIGE :
Par acte authentique du 27 décembre 2006, Mme [F] [P] a acquis de la SARL Le Méridien les lots n°21 et n°30 de la copropriété Le Grand Hôtel située [Adresse 2] qu'elle a donné à bail à la SARL Claf.
Un dégât des eaux est survenu dans les locaux le 5 janvier 2011.
Suivant les conclusions de l'expert de son assureur selon lesquelles le dégât des eaux serait dû à une fuite sur une canalisation d'évacuation de la terrasse du 1er étage, la SARL Claf a vainement mis le syndicat de copropriétaires en demeure de procéder aux travaux de réparation.
Les locaux étant devenus inutilisables, la SARL Claf a donné congé à la bailleresse et a quitté les lieux.
Par ordonnance du 23 juin 2011, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire et désigné M. [N] [V] pour y procéder.
Le rapport définitif a été déposé le 18 juin 2012 ; selon les termes de l'expert « les investigations ont mis en évidence que le réseau préexistant sous le dallage du local de Mme [P] était utilisé pour l'évacuation des eaux usées ('). Ce réseau était partiellement effondré et engorgé. La réfection du réseau est nécessaire, y compris le raccordement de la canalisation sur l'évacuation des eaux pluviales de la terrasse du 1er étage ».
Par exploits d'huissier des 9, 12 et 26 octobre 2012, en vue d'obtenir la réalisation des travaux et la réparation de divers préjudices, Mme [F] [P] a assigné devant le tribunal de grande instance de Montpellier :
- la SARL le Méridien, qui a transformé en résidence un ancien hôtel et vendu les lots de la copropriété organisée de ce fait,
- la SARL Soulairac, maître d''uvre de l'opération de transformation,
- la SARL Etablissement [I] Frères, qui a réalisé le lot de plomberie, et sa compagnie d'assurance AGF,
- le syndicat des copropriétaires de la copropriété Grand Hôtel et sa compagnie d'assurance SwissLife.
Par jugement contradictoire du 6 janvier 2015, ce tribunal :
- a constaté que le sinistre survenu dans les parties privatives des lots dont Mme [F] [P] est propriétaire dans la copropriété « Grand Hôtel » a pour origine un vice caché du réseau commun d'évacuation des eaux pluviales et des eaux usées de l'immeuble en copropriété dit « Grand Hôtel », [Adresse 2],
- a dit que ces désordres relèvent de la responsabilité décennale dont sont tenus en l'espèce :
$gt; la SARL Le Méridien, en sa qualité de vendeur des lots réalisés à son initiative dans le cadre de la rénovation de l'immeuble en cause, et de maître d'ouvrage des travaux de rénovation,
$gt; la SARL Soulairac Sobella et associés, maître d''uvre,
$gt; la SARL Ets [I] Frères, titulaire du lot plomberie, dont l'assureur est la compagnie Allianz venant aux droits d'AGF,
- les a condamné in solidum à indemniser Mme [F] [P] de son préjudice à hauteur de :
$gt; 5 350,00 euros HT, majorés de TVA au taux adapté, au titre des travaux à réaliser dans les parties privatives, ce montant, fixé selon le dernier indice BT01 connu à la date du dépôt du rapport d'expertise, devant être réactualisé sur la base du dernier indice BT01 connu à la date du paiement,
$gt; 5 000 euros en réparation de la perte de chance de conserver son locataire ou relouer son local, du fait de la persistance des désordres,
- a dit que dans le rapport des responsables entre eux, ces sommes seront supportées à concurrence de 40% par la SARL Soulairac Sobella et associés, et 60% par la SARL Ets [I] Frères, dont l'assureur Allianz sera tenu dans les termes de son contrat, s'agissant notamment de la franchise contractuelle,
- a condamné le syndicat des copropriétaires de la copropriété Grand Hôtel à [Localité 10] à réaliser les travaux définis par l'expert sur les parties communes de l'immeuble, soit un montant évalué par l'expert à 15 558 euros HT, outre les frais de recherche des réseaux (facture Casanova Service n°F1108065 du 17 août 2011 pour un montant total de 1 979,38 euros TTC),
- a dit qu'à défaut de réalisation de ces travaux dans le délai de trois mois de la signification de la présente décision, une astreinte de 100 euros par jour de retard courra au profit de Mme [P],
- a condamné la SARL Le Méridien à payer à la SARL Soulairac Sobella et associés une somme de 16 502,68 euros TTC en principal à titre de solde d'honoraires,
- a dit que cette somme portera intérêt au taux de 7% majoré du taux de l'intérêt légal à compter du mois d'octobre 2011 et jusqu'à parfait paiement, étant précisé que les intérêts dus pour les années 2011 et 2012 s'établissent à un montant global de 1 573,53 euros,
- a condamné in solidum les défendeurs à verser à Mme [P] une indemnité de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- les a condamnés in solidum aux entiers dépens,
- a ordonné l'exécution provisoire pour le tout,
- a rejeté toutes les demandes plus amples ou contraires.
Le 23 février 2015, le syndicat des copropriétaires Grand Hôtel et la compagnie Swiss Life ont interjeté appel du jugement du tribunal de grande instance de Montpellier du 6 janvier 2015 à l'encontre de la SARL Ets [I] Frères, la SARL Soulairac Sobella, la SARL Le Méridien (non constituée) et la société Allianz ; ces appels ont été enrôlés sous les numéros 15.01451 et 15.01410.
Mme [F] [P] a interjeté appel de ce même jugement le 11 mars 2015 à l'encontre de la SARL le Méridien (non constituée), la SARL Soulairac (non constituée), la SARL Ets [I] Frères et sa compagnie d'assurance Allianz, le syndicat des copropriétaires de la copropriété Grand Hôtel et sa compagnie d'assurance SwissLife ; cet appel a été enrôlé sous le numéro 15.1932.
Le 4 novembre 2015, la SARL Ets [I] Frères et la société Allianz ont formé une demande de jonction de l'appel n°15.1451 avec les appels enrôlés sous les numéros 15.1410 et 15.1932.
Par ordonnance du 10 décembre 2015, le conseiller de la mise en état a relevé la caducité partielle de l'appel formé par Mme [F] [P] contre la SARL le Méridien et la SARL Soulairac Sobella.
Par ordonnance du 14 décembre 2016, le conseiller de la mise en état a ordonné l'extension de cette caducité à la SARL [I] Frères en raison de l'indivisibilité du litige, , indiquant ' Avant d'examiner la question de l'irrecevabilité des conclusions de la SARL Ets [I] Frères et de la société Allianz, le conseiller de la mise en état relève d'office la caducité de la déclaration d'appel au seul bénéfice de la SARL Ets [I] Frères (') et invite les parties à présenter leurs observations sur ce point dans le mois suivant le prononcé de la présente décision ».
Par ordonnance du 24 mai 2017, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevables les appels formés par le syndicat des copropriétaires Grand Hôtel et la compagnie d'assurance SwissLife enrôlés sous les numéros 15.01451 et 15.01410, les appels ne visant qu'une omission de statuer, et a rejeté la demande de jonction.
Vu les conclusions de Mme [F] [P] remises au greffe le 19 janvier 2020,
Vu les conclusions de la SARL [I] Frères et la compagnie d'assurance Allianz venant aux droits de la compagnie AGF remises au greffe le 20 janvier 2020,
Vu l'ordonnance de clôture en date du 21 janvier 2020,
Vu l'ordonnance de révocation de clôture du 11 février 2020 ordonnant le renvoi de l'affaire devant le conseiller de la mise en état aux fins d'examen de la caducité d'appel au seul bénéfice de la SARL [I] Frères représentée par son liquidateur, et de l'irrecevabilité des conclusions de la SARL [I] Frères et de la société Allianz,
Vu l'ordonnance sur requête du 10 juin 2021 ayant déclaré caduque la déclaration d'appel au bénéfice de la SARL [I] Frères en raison de l'indivisibilité du litige avec les sociétés Le Méridien et Soulairac Sobella, et irrecevables comme ayant été formées hors délai les conclusions d'intimé remises au greffe le 2 novembre 2015 par les sociétés [I] Frères et Allianz.
MOTIFS DE L'ARRÊT :
Sur les limites de l'appel
L'appelante conclut à l'infirmation partielle du jugement :
* en ce qu'il a écarté la responsabilité du syndicat des copropriétaires Grand Hôtel, s'agissant des préjudices résultant de la perte locative, de la perte de chance de louer et des frais divers,
* en ce qu'il a écarté et diminué l'indemnisation des préjudices subis au titre de la perte locative, de la perte de chance et des frais divers.
Elle sollicite :
* la condamnation du syndicat de copropriétaires Grand Hôtel et de la compagnie Allianz à payer 5 800 euros au titre de la perte de loyers et 23 520 au titre de la perte de chance,
* leur condamnation solidaire à payer 1 500 euros au titre des frais divers,
* leur condamnation à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise.
Compte tenu des différentes ordonnances du conseiller de la mise en état et de l'appel limité de Madame [P], le jugement sera confirmé pour le surplus.
Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires :
Aux termes de l'article 14 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires et au tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
Il résulte du rapport d'expertise que le réseau préexistant sous le dallage de Madame [P] était utilisé pour l'évacuation des eaux usées et eaux pluviales de l'immeuble et que ce réseau était partiellement effondré et engorgé.
En l'espèce, il résulte du jugement que le syndicat avait été informé des problèmes d'évacuation lors de l'assemblée générale du 19 novembre 2008, puis en janvier 2011, la question n'ayant cependant pas été mis à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 20 juillet 2011 par le syndic, Madame [P] ayant enfin adressé le 16 mai 2011 un courrier au syndicat des copropriétaires l'informant que son local se dégradait de jour en jour.
En tout état de cause, le syndicat des copropriétaires, conformément aux dispositions de l'article 14 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965, est responsable à l'égard de Madame [P] des dommages résultant des problèmes d'évacuation qui lui avait été signalé à plusieurs reprises, et des dommages en résultant, à charge pour lui d'exercer, le cas échéant, une action récursoire contre le syndic.
Le jugement sera infirmé de ce chef.
Sur la perte de loyers :
L'expert a évalué la perte de loyers du 1er mai 2011, la SARL Claf ayant quitté les locaux (courrier du 27 mai 2011), jusqu'à la fin prévisible des travaux (avril 2012) à la somme de 5 880 euros, soit 490 euros x 12 mois.
Le syndicat des copropriétaires et la société Allianz seront donc condamnés solidairement à payer à Madame [P] la somme de 5 800 euros au titre de la perte de loyers, en deniers et quittances.
Le jugement sera infirmé de ce chef.
Sur la perte de chance :
Madame [P] sollicite une somme de 23 520 euros au titre de la perte de chance de percevoir des loyers de l'organisme Claf d'avril 2012 au mois d'avril 2016, date à laquelle le bail arrivait à son terme.
Aux termes d'un courrier de la société Claf du 22 février 2012, cette dernière indique que l'état du local suite au dégât des eaux l'a contrainte à résilier prématurément le bail mais qu'en l'absence de ces désagréments, elle aurait occupé les locaux le temps nécessaire à la réalisation de ses actions de formation sur [Localité 10].
Madame [P] indique dans le dispositif de ses conclusions que les travaux ont été réalisés au mois de juillet 2015.
Par conséquent, elle pouvait de nouveau proposer son bien à la location à partir de cette date, sa décision de le mettre en vente résultant d'un choix personnel, étant relevé qu'elle a de nouveau loué le bien à partir d'août 2016.
La période d'indemnisation sera donc fixée de mai 2012 à juin 2015, soit 38 mois x 490 euros : 18 620 euros.
Il est constant que la réparation d'une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue, et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée.
En l'espèce, la perte de chance pour Madame [P] de percevoir un loyer de la société Claf pour la durée du bail est sérieuse et sera évaluée à 70 % du montant de 18 620 euros, étant rappelé qu'à partir de juillet 2015, Madame [P] avait la possibilité de remettre son bien en location.
Le Syndicat des copropriétaires et la société Allianz seront donc condamnés à lui payer à ce titre une somme de 13 034 euros.
Le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné la société Allianz à payer à ce titre la somme de 5 000 euros .
Sur les frais divers :
L'expert a évalué les frais divers engagés par Madame [P] (frais de déplacement) à la somme de 1 500 euros et a écarté les frais relatifs à l'eau et à l'électricité, faisant valoir que le maintien des compteurs à son nom était un choix personnel de Madame [P].
S'agissant des frais de déplacement retenus par l'expert, force est de constater qu'ils ne sont pas justifiés.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté Madame [P] au titre de cette demande.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
confirme le jugement sauf en ce qu'il a écarté la responsabilité du syndicat des copropriétaires Grand Hôtel, s'agissant des préjudices résultant de la perte locative, de la perte de chance de louer et des frais divers, et en ce qu'il a écarté et diminué l'indemnisation des préjudices subis au titre de la perte locative, de la perte de chance et des frais divers et notamment en ce qu'il a condamné la société Allianz à payer la somme de 5 000 euros en réparation de la perte de chance ;
Statuant à nouveau,
Dit que le syndicat des copropriétaires, conformément aux dispositions de l'article 14 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965, est responsable à l'égard de Madame [P] des dommages résultant des problèmes d'évacuation qui lui avait été signalé à plusieurs reprises, et des dommages en résultant, à charge pour lui d'exercer, le cas échéant, une action récursoire contre le syndic ;
Condamne solidairement le syndicat des copropriétaires et la société Allianz à payer à Madame [P] la somme de 5 800 euros au titre de la perte de loyers, en deniers et quittances ;
Condamne solidairement le syndicat des copropriétaires et la société Allianz à payer à Madame [P] la somme de 13 034 euros au titre de la perte de chance de percevoir un loyer pour la durée du bail ;
Condamne solidairement le syndicat des copropriétaires et la société Allianz aux entiers dépens d'appel, comprenant les frais d'expertise judiciaire ;
Condamne solidairement le syndicat des copropriétaires et la société Allianz à payer à Madame [F] [P] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour ses frais engagés en appel.
Le greffier, Le conseiller faisant fonction de président de chambre,
