Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
2e chambre civile
ARRET DU 21 AVRIL 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 21/05464 - N° Portalis DBVK-V-B7F-PEM6
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 24 JUIN 2021
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE CARCASSONNE N° RG 20/00328
APPELANTE :
Madame [T] [M]
née le 24 Avril 1969 à NANTES
de nationalité Française
12 rue Hugues Bernard - Rés Hugues Bernard Apt 8
11000 CARCASSONNE
Représentée par Me Charlène PICARD, avocat au barreau de MONTPELLIER
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/011243 du 01/09/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)
INTIMEE :
E.P.I.C. HABITAT AUDOIS
1 Place St Etienne
11000 CARCASSONNE
Représentée par Me SAINTE-CLUQUE substituant Me David SARDA de la SELARL SAINTE-CLUQUE - SARDA - LAURENS, avocat au barreau de CARCASSONNE
Ordonnance de clôture du 08 Mars 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 MARS 2022,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Béatrice VERNHET, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Eric SENNA, Président de chambre
Madame Myriam GREGORI, Conseiller
Madame Béatrice VERNHET, Conseiller
Greffier, lors des débats : Mme Laurence SENDRA
ARRET :
- Contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Eric SENNA, Président de chambre, et par Mme Laurence SENDRA, Greffier.
Suivant acte sous seing privé du 12 septembre 2016, Habitat Audois a donné en location à Madame [T] [M] , un local à usage d'habitation sis n° 8 cité Hugues Bernard, 12 rue Hugues Bernard, à Carcassonne, moyennant un loyer mensuel de 402,50 € outre les charges révisables annuellement.
Compte tenu des difficultés rencontrées par Madame [M] dans le règlement des loyers, les parties ont conclu le 26 décembre 2019 un plan d'apurement.
Des loyers étant demeurés impayés, E.P.I.C. Habitat Audois a fait signifier à Madame [T] [M], le 7 février 2020, un commandement de payer la somme principale de 3 186,97 € , au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêtés au 31 janvier 2020 et visant la clause résolutoire prévue au bail avant de l' assigner, le 7 juillet 2020 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de Carcassonne pour obtenir, en référé, le paiement de l'arriéré locatif et entendre constater la résiliation du bail avec toutes ses conséquences juridiques.
Par ordonnance en date du 24 juin 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Carcassonne, statuant en référé, a:
- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties sont réunies la date du 8 avril 2020
- ordonné l'expulsion de Madame [T] [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier, faute de départ volontaire dans les deux mois suivant la signification du commandement de libérer les lieux;
- condamné Madame [T] [M] à payer à E.P.I.C. Habitat Audois, une provision de 8 747,18 € en principal assortie des intérêts au taux légal à compter de l'ordonnance , selon décompte arrêté au 30 avril 2021.
- condamné Madame [T] [M] à payer à E.P.I.C. Habitat Audois une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer en cours et les charges soit la somme de 521,31 € et ce à compter du 8 avril 2020 jusqu'à la libération effective des lieux ,
- condamné Madame [T] [M] à payer à E.P.I.C. Habitat Audois la somme de 300 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
- rejeté toute demande plus ample ou contraire
- condamné Madame [T] [M] aux dépens y compris le coût du commandement de payer de l'assignation et de sa dénonciation à l'autorité préfectorale .
Madame [T] [M] a relevé appel de cette décision le 8 septembre 2021 en critiquant chacune de ses dispositions.
Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 10 décembre 2021 auxquelles il y a lieu de se référer pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens elle demande à la cour de :
- d'infirmer l'ordonnance de référé rendue le 24 juin 2021
A titre principal,
- de juger qu'il existe des contestations sérieuses
- se déclarer incompétent pour statuer sur la demande d'expulsion fondée sur le commandement de payer du 7 février 2020 qui est largement contesté tant en son principe qu'en son montant et sur une rupture brutale et abusive de la relation contractuelle exclusive de toute bonne foi sur fond de manquement caractérisé des obligations du bailleur dans le calcul du loyer et la délivrance d'un bien conforme aux normes d'habitabilité.
- surseoir à statuer dans l'attente de la décision de la commission de surendettement saisie en août 2020,
A titre subsidiaire,
- juger que la demande de condamnation provisionnelle est sérieusement contestable compte tenue de l'absence de déduction de la RSL depuis janvier 2019 et de la perception à venir du rappel de CAF depuis le mois d'août 2020 et des sommes contestées,
En tout état de cause,
- débouter E.P.I.C. Habitat Audois, de toutes ses demandes , fins et conclusions,
- statuer ce que de droit sur les dépens.
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 février 2022, auxquelles il y a lieu de se référer pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, E.P.I.C. Habitat Audois demande à la cour de :
- de confirmer l'ordonnance du 24 juin 2021 en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne la demande d'expulsion de Madame [T] [M] , celle ci étant devenue sans objet, du fait de la libération des lieux intervenue en cours d'instance,
En conséquence,
- constater que par suite du non paiement de l'intégralité du commandement dans le délai de deux mois de sa signification , le bail s'est trouvé résilié de plein droit en application de la clause résolutoire et que de ce fait, Madame [T] [M] était occupant sans droit ni titre du logement, objet du bail et ce jusqu'au 15 novembre 2021, date à laquelle la remise des clés a eu lieu,
- débouter Madame [T] [M] de l'ensemble de ses demandes
- condamner Madame [T] [M] à payer à E.P.I.C. Habitat Audois la somme de 10 578,90 € avec intérêts de retard au taux légal au titre des loyers, charges, et indemnités d'occupation impayés au 30 novembre 2021,
- condamner Madame [T] [M] à payer à E.P.I.C. Habitat Audois, une somme de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
-condamner Madame [T] [M] aux entiers dépens de l'instance en ce compris, le coût du commandement de payer de l'assignation et de sa dénonciation à l'autorité préfectorale, avec distraction au profit de la Selarl Sainte Cluque Sarda Laurens, avocats, en application de l'article 699 du Code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 8 mars 2022 .
MOTIFS DE LA DÉCISION
A Sur la demande principale tendant à la suspension de l'instance
La cour observe que Madame [M] sollicite à titre principal l'infirmation de la décision entreprise en toutes ses dispositions, en raison de l'existence de contestations sérieuses, qui priveraient le juge des référés de toute compétence, pour entendre la juridiction d'appel surseoir à statuer dans l'attente de la décision de la commission de surendettement.
La cour souligne l'incompatibilité manifeste entre le moyen soulevé par l'appelante, tirée de l'existence de contestations sérieuses rendant le juge des référés incompétent pour statuer sur l'expulsion et la prétention qui en découle, à savoir la suspension de l'audience dans l'attente de la décision attendue dans le cadre d'une autre procédure.
En effet, l'existence de contestations sérieuses sur la validité ou la portée du commandement de payer délivré le 7 février 2020, ne pourrait avoir pour seule conséquence juridique, s'agissant d'excès de pouvoir et non d'une question de compétence matérielle ou territoriale , que l'infirmation de l'ordonnance querellée et le rejet pur et simple de l'ensemble des prétentions du bailleur sans que la suspension de l'audience présente alors le moindre intérêt.
En tout état de cause, la cour constate que ce moyen est désormais inopérant et la demande de l'appelante devenue sans objet, puisqu'il est acquis que Madame [M] a libéré les lieux , même si la date de son départ est discutée à la marge entre les parties, et que E.P.I.C. Habitat Audois ne forme plus aucune prétention à l'expulsion.
Il n'y a plus lieu en conséquence de statuer sur les effets du commandement de payer, sur la résiliation du bail, et sur l'expulsion de Madame [M].
B Sur la demande subsidiaire
Le juge des référés a condamné Madame [M] au paiement d'une somme provisionnelle de 8 747,18 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 30 avril 2021.
Madame [M] prétend que cette provision est sérieusement contestable. Elle soutient que la somme réclamée ne correspond pas à la réalité des sommes dues en faisant état de certaines erreurs commises par le bailleur social dans le calcul du montant du loyer.
Ainsi elle prétend que compte tenu de ses conditions de ressources elle pouvait prétendre en application des dispositions de l'article L 441-2-1 du Code de la construction et de l'habitation à une réduction de loyer de solidarité dite RLS à hauteur de 40, 43 € par mois à compter du mois de janvier 2019 totalisant la somme de 1 334, 19 € à la date de la libération des lieux ( octobre 2021 selon elle ) alors qu'elle n'a été dégrevée que de 93, 25 € soit un delta de 1240,94 €.
En second lieu elle conteste la facturation de 7,62 € et de 4,19 € réclamés pendant 7 mois par le bailleur pour défaut d'assurance, alors qu'elle était bien assurée pour le logement. Il en résulte selon ses calculs un delta à retrancher sur la somme réclamée, de 82, 67€.
Enfin , en troisième et dernier lieu, elle soutient que le compte locatif du bailleur ne fait pas état de tous les versements effectués par la Caisse d'allocations familiales pour son compte ce qui représente selon ses calculs une différence de 375,35 €.
E.P.I.C. Habitat Audois écarte ces moyens qu'il considère non fondés et actualise sa créance en la portant à la somme provisionnelle de 10 578, 90 € arrêtée au 30 novembre 2021, correspondant à la date de la libération des lieux et de la remise des clés.
S'agissant des réductions de loyer de solidarité, Madame [M] soutient être éligible pour un montant supérieur au dégrèvement pratiqué par le bailleur, qu'elle fixe à 40,43 € par mois au regard de sa situation familiale et de ses conditions de ressources.
Cependant ses prétentions à hauteur de 40, 43 € par mois, ne correspondent à aucune des prévisions de l'arrêté du 30 septembre 2020 qu'elle produit en pièces 4 de son bordereau. Surtout , force est de constater qu'elle fonde cette demande sur le fait que son fils [W] était à sa charge, ce qu'elle ne démontre pas et ne ressort pas non plus, de l'attestation de paiement délivrée par la Caisse d'allocations familiales le 15 septembre 2020. Les contestations émises de ce chef seront en conséquence écartées par la cour.
S'agissant des sommes réclamées à hauteur de 7,62 € comptabilisées à six reprises au cours du mois de juin 2020, il ressort des pièces versées aux débats par E.P.I.C. Habitat Audois, qu'elles sont réclamées et dues par Madame [M], non pas au titre d'un prétendu défaut d'assurance au titre des risques locatifs, comme elle le soutient, mais en raison de son absence de réponse au questionnaire adressé par le bailleur, questionnaire ayant précisément pour objet de le renseigner sur la situation familiale et financière des locataires en vue de régulariser leurs droits au regard des dispositifs de solidarité. E.P.I.C. Habitat Audois, justifie des courriers de relance adressés sans succès à Madame [M], et de la légalité de cette pénalité, prévue par l'article L 442-5 du Code de la construction et de l'habitation. Les contestations émises de ce chef seront également écartées par la cour.
S'agissant des sommes de 4,15 € ou 4,19 €, contestées par Madame [M], E.P.I.C. Habitat Audois réplique que ces sommes ont sont bien dues par la locataire , dans la mesure où elle n'avait pas justifié de la souscription d'une assurance pour couvrir sa responsabilité civile en 2019, 2020 et 2021, en violation de l' obligations énoncée à l'article 5 du bail, et en dépit de plusieurs courriers de relance, versés aux débats.
La cour observe cependant, que même si le bail fait obligation au preneur d'avoir à justifier annuellement de l'assurance des locaux loués, il ne prévoit pas pour autant de pénalités financières dans l'hypothèse avérée où le locataire ne justifie pas de l'exécution de cette obligation, la seule sanction encourue étant la résiliation du bail, à l'issue d'un délai de un mois à compter de la délivrance d'un commandement.
Dans ces conditions, il sera tenu compte des observations de Madame [M], et la somme de 29,33 € (4,19 € x7 ) sera déduite du décompte de créance.
Enfin, il ressort de l'attestation de paiement délivrée par la Caisse d'Allocations Familiales le 15 septembre 2020, que l'organisme a versé au bailleur un rappel d'APL de 228,25 € en décembre 2019 suivis de 4 versements mensuels de 53,59 € du mois de janvier 2020 au mois d'avril 2020, d'un rappel de 1033,20 € au mois de mai 2020 et d'un versement de 214,58 € au mois de juin 2020.
La cour observe que même si certains de ces versements n'apparaissent pas de manière distincte sur le décompte locatif, notamment certains versements de 53,59 € , ainsi que le dernier versement de 214,58 € , ils ont bien été pris en compte par le bailleur, ainsi que cela ressort des avis d'échéance, dont seul le solde a ensuite été reporté sur le décompte locatif ( APL et rappel APL déduits).
En conséquence, les contestations émises de ce chef par Madame [M] seront écartées.
Ainsi, il s'avère que, sauf à déduire la somme de 29,33 € du montant des sommes réclamées au titre de l'arriéré locatif, la créance de E.P.I.C. Habitat Audois n'est pas sérieusement contestable pour un montant de 10 549,57 € ( soit 10 578, 90 € - 29,33 € ) arrêtée au 30 novembre 2021, provision au paiement de laquelle Madame [M] sera condamnée.
C Sur l'application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile
Les réclamations de Madame [M] en cause d'appel ont été majoritairement écartées par la cour, qui constate par ailleurs leur impertinence au regard de l'importance de l'arriéré locatif. Il serait inéquitable dans ce contexte de laisser à la charge du bailleur, l'intégralité des frais irrépétibles qu'il a du exposer en cause d'appel . Madame [M] sera condamnée de ce chef à lui verser la somme de 300 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
D Sur les dépens
Les dépens resteront à la charge de Madame [T] [M] bénéficiaire de l'aide juridictionnelle.
PAR CES MOTIFS
La cour,
- Vu le départ des lieux de Madame [T] [M] le 15 novembre 2021,
- Constate que E.P.I.C. Habitat Audois renonce à sa demande tendant à l'expulsion de Madame [T] [M],
- Dit n'y avoir lieu en conséquence à statuer sur les effets du commandement de payer, la clause résolutoire et l'expulsion de Madame [T] [M],
- Réforme l'ordonnance rendue le 24 juin 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Carcassonne, statuant en référé, en ce qu'il a condamné Madame [T] [M] à verser à E.P.I.C. Habitat Audois la somme provisionnelle de 8747,18 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 avril 2021,
Et, statuant à nouveau,
- Condamne Madame [T] [M] à verser à E.P.I.C. Habitat Audois la somme provisionnelle de 10 549,57 €, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupations impayés, arrêtés au 30 novembre 2021,
- Confirme l'ordonnance de référé rendue le 24 juin 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Carcassonne en toutes ses autres dispositions critiquées,
Y ajoutant,
-Condamne Madame [T] [M] à verser à E.P.I.C. Habitat Audois une indemnité de 300 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel,
- Condamne Madame [T] [M], bénéficiaire de l'aide juridictionnelle, aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa dénonciation à l'autorité préfectorale, avec distraction au profit de la Selarl Sainte Cluque Sarda Laurens, avocats, en application de l'article 699 du Code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
