Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
2e chambre civile
ARRET DU 21 AVRIL 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 21/05252 - N° Portalis DBVK-V-B7F-PD7U
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 09 JUIN 2021
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE MONTPELLIER N° RG 12-21-23
APPELANTE :
Madame [O] [Z]
née le 27 Novembre 1976 à NIMES (30000)
de nationalité Française
622 rue de Centrayrargues - Rés. Riva Bella Bât 9 B Apt 158
34000 MONTPELLIER
Représentée par Me Claire Maguelonne LEROY, avocat au barreau de MONTPELLIER
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/010488 du 11/08/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)
INTIMEE :
S.C.I. LES PALMIERS, agissant par son gérant Monsieur [T] [I]
5 rue des Palmiers
34970 LATTES
Représentée par Me Maud LAMBERT, avocat au barreau de MONTPELLIER
Ordonnance de clôture du 15 Mars 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 MARS 2022,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Béatrice VERNHET, Conseiller, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Eric SENNA, Président de chambre
Madame Myriam GREGORI, Conseiller
Madame Béatrice VERNHET, Conseiller
Greffier, lors des débats : Mme Laurence SENDRA
ARRET :
- Contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Eric SENNA, Président de chambre, et par Mme Laurence SENDRA, Greffier.
Par contrat en date du 3 février 2003 Monsieur et Madame [V], ont donné à bail à Madame [O] [Z] un studio situé au sein de la résidence Riva Bella, 622, rue de Centrayargues à Montpellier (34000) moyennant un loyer mensuel initial d'un montant initial de 290 € outre une provision sur charges de 15 € mensuels .
La SCI 'Les Palmiers' s'est portée acquéreur de ce studio le 23 juin 2004.
La SCI 'Les Palmiers', a fait signifier à la locataire, le 7 octobre 2020 un commandement de payer en principal la somme de 3144,21 € € au titre des loyers et charges impayées au 4 octobre 2020 ( ce compris le loyer du mois d'octobre ) dont 243,21 € de frais.
En raison du caractère infructueux de cette mise en demeure qui vise la clause résolutoire prévue au contrat, la SCI 'Les Palmiers', par exploit en date du 30 décembre 2020, a attrait l'intéressée devant le juge des référés du tribunal d'instance de Montpellier.
Lequel par ordonnance réputée contradictoire en date du 9 juin 2021, a :
- constaté que les conditions d'acquisition des effets de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 février 2003 sont réunies à la date du 08 décembre 2020
- condamné Madame [O] [Z] à payer à la SCI ' Les Palmiers' la somme provisionnelle de 1253 € représentant l'arriéré de loyers , charges et indemnités d'occupation arrêtés à la date du 20 mai 2021 , mensualité de mai comprise,
- autorisé Madame [O] [Z], à se libérer de la dette , outre le loyer et les charges courantes, en 23 versements mensuels de 52,30 € et une vingt quatrième mensualité sui soldera la dette,
- suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés,
- dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,
- dit qu'en revanche , à défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance, qu'elle soit due au titre de loyer et des charges courants ou de l'arriéré , la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet, de sorte que le bail étant résilié, Madame [O] [Z]:
* sera tenue de régler immédiatement l'intégralité des sommes restant dues
* dit qu'à défaut pour Madame [O] [Z] d'avoir volontairement quitté les lieux, indûment occupés, avec toutes les personnes et biens s'y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d'un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique,
* devra payer une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant su loyer augmenté des charges courantes applicables au jour de la résiliation de plein droit du bail le 8 décembre 2020 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux , caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,
Madame [O] [Z] a relevé appel de cette ordonnance le 20 août 2021.
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 08 mars 2022, auxquelles il y a lieu de se référer pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, Madame [O] [Z] demande à la cour de
- infirmer l'ordonnance du 9 juin 2021, en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et condamné Madame [Z] à payer la somme de 1253 € au titre des loyers et des charges impayées
et, statuant à nouveau
- juger que les causes du commandement de payer ont été réglées au mois de novembre 2020
-rejeter la demande au titre de l'acquisition des effets de la clause résolutoire,
-rejeter la demande de condamnation au titre des loyers et des charges impayées.
A titre subsidiaire,
- constater l'existence d'une contestation sérieuse relative au montant de la dette
- débouter la SCI 'Les Palmiers' de sa demande de condamnation de ce chef.
A titre plus subsidiaire,
-fixer le montant de la dette arrêtée au 1er mars 2022 à la somme de 190 €
- débouter la SCI 'Les Palmiers' du surplus
- condamner la SCI'les Palmiers' à payer la somme de 1 200 € au titre des dispositions de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991.
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er mars 2022, auxquelles il y a lieu de se référer pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la SCI 'Les Palmiers' demande à la cour de confirmer l'ordonnance de référé du 9 juin 2021 en toutes ses dispositions, de débouter Madame [O] [Z] de ses demandes fins et conclusions, et de la condamner à lui régler la somme de 2500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile .
L'ordonnance de clôture est intervenue le 15 mars 2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION
La cour est saisie du seul appel principal de la locataire qui conteste la décision du premier juge ayant constaté l'acquisition des effets de la clause résolutoire et l'ayant condamnée au paiement des loyers impayés .
(I ) Sur l'acquisition des effets de la clause réolutoire
Le juge des référés a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 8 décembre 2020 et condamné Madame [Z] au paiement d'une provision de 1253€, au vu du décompte locatif produit par la SCI 'Les Palmiers'.
Madame [Z] fait valoir que le décompte produit par la bailleresse comporte plusieurs erreurs, en ce sens que deux versements, le premier de 360 € ( effectué en février 2020 ) et le second de 300 € ( effectué en juin 2020 ) n'ont pas été pris en considération. Elle expose que de ce fait, la dette locative au moment de la signification du commandement de payer, n'était pas de 1076 € mais de 1076 € - 300 -360) soit un solde débiteur de 416 € , qui a été intégralement soldé par le versement de la somme de 450 € qu'elle a effectué au mois de novembre 2020, éteignant ainsi totalement les causes du commandement.
La SCI 'Les Palmiers' expose que la locataire n'apporte pas la preuve des règlements litigieux qui n'auraient pas été pris en considération, et qu'en tout état de cause, même si le décompte comportait une erreur, la locataire restait débitrice, après correction de cette erreur au 7 octobre 2020, au moment de la signification du commandement de payer d'une somme de 1076 € qui n'a pas été régularisée dans le mois suivant, la dette locative ayant continué d'augmenter pour atteindre un solde débiteur de 1 407 € en juillet 2021 Elle ajoute que du fait de la suspension des allocations logement, Madame [Z] aurait du régler la somme de 488, 20 € correspondant au montant du loyer, majoré du remboursement de l'arriéré à hauteur de 52, 20 € ce qu'elle n'a pas tenu.
Selon l'article 1353 du Code civil, c'est au débiteur qui se prétend libéré d'une obligation d'apporter la preuve de son paiement ou des circonstances qui ont entraîné l' extinction de son obligation.
Pour justifier du règlement allégué de 360 € effectué au mois de février 2020, que Madame [Z] date plus précisément du 19 février 2020 , elle produit un extrait de son relevé de compte bancaire sur lequel figure effectivement un débit de 360 € à cette date, correspondant à un chèque N° 134737 , mais force est de constater que cette information ne renseigne pas sur l'identité du bénéficiaire et qu'elle ne verse aucune copie de ce chèque au dossier . Elle produit ensuite la quittance de loyer que lui a remise le représentant de la SCI 'les palmiers', pour le loyer complet de février 2020 ( soit 436 € loyer et charge comprises ) en soulignant le fait que ce document prouve qu'elle s'est bien acquittée du paiement. Cependant, la cour observe que la date portée sur cette quittance est celle du 5 février 2020, qui est antérieure à la remise prétendue du chèque, ( daté du 19 février 2020) .
La cour retiendra en conséquence que ce règlement n'est pas démontré.
En revanche Madame [Z] justifie effectivement du versement de 300 € réalisé le 22 juin 2022, par la remise du chèque 8093160 à l'ordre de la SCI 'Les Palmiers' , qui a bien été débité de son compte bancaire ouvert à la BNP.
Il convient en conséquence de tenir compte de ce règlement et de réduire d'autant le montant de l'arriéré locatif à la date de la signification du commandement de payer, ( soit le 7 octobre 2020) pour l'établir à la somme de 776 € ( soit 1076- 300 ) . Conformément aux dispositions d'ordre public de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et de la clause résolutoire figurant au bail, Madame [Z] disposait d'un délai de deux mois , qui a expiré le 7 décembre 2020 , pour apurer cette dette locative. Or, il ressort du décompte produit par la bailleresse, qu'elle n'a effectué au cours de cette période de deux mois, qu'un unique règlement de 450 € effectué par chèque le 27 octobre 2020. Ainsi, la matérialité de la dette locative, pas plus que son montant, qui a été déterminé par application du droit commun de la preuve des obligations, ne souffrent de contestations sérieuses.
Dans ces conditions, c'est à juste titre que le premier juge a constaté l'acquisition des effets de la clause résolutoire à la date du 7 décembre 2020, faute pour la locataire d'avoir réglé en totalité les causes du commandement de payer.
(II ) Sur le moyen tiré d'une contestation sérieuse sur le montant des loyers et charges impayés
Le juge des référés a condamné Madame [Z] à verser à la SCI 'Les Palmiers' une somme provisionnelle de 1253 € correspondant au montant des loyers charges et indemnités d'occupation arrêtés à la date du 26 mai 2021.
Madame [Z] soutient qu'il existe une contestation sérieuse sur le montant des sommes dues et affirme que la dette locative est de 190 € au 1er mars 2022. Elle demande en conséquence à la cour de débouter la SCI' Les Palmiers' de sa demande en paiement et subsidiairement de fixer sa créance à cette somme de 190 € .
La SCI 'Les Palmiers' , précise que Madame [Z] n'était pas à jour de ses loyers au moment de la signification du commandement de payer, qu'elle n'a pas éteint les causes de ce commandement dans le délai requis, et qu'elle était encore en retard dans le paiement des loyers le jour de l'audience devant le juge des référés. Elle précise que la dette a continué d'évoluer après l'ordonnance frappée d'appel et produit un décompte duquel il ressort qu'elle s'élève encore, fin février 2022 à la somme de 490 €. Elle demande en conséquence à la cour de confirmer la décision critiquée.
La cour, tenant compte de l'évolution du litige, observe que Madame [Z] soulève à tort l'existence d'une contestation sérieuse sur le montant de la dette locative, des lors qu'il ressort de l'examen du dernier décompte versé par la bailleresse une parfaite concordance dans les prétentions des parties, après déduction du versement litigieux de 300 € effectué en juin 2020 par la locataire.
En effet, la SCI 'Les Palmiers' a repris dans son décompte de créance le solde de 1076 € à la date du commandement de payer alors qu'il ressort des motifs ci dessus exposés qu'il était en réalité de 776 €. Sous réserve de la correction de cette erreur, le compte présenté par chacune des parties est concordant et permet de fixer le montant des sommes dues à la fin du mois de février 2022 à la somme de 190 € que Madame [Z] continuera d'apurer par versement mensuel de 52,20€ (sauf à réduire la durée des délais ), s'ajoutant au montant du loyer courant, selon les modalités fixées par le juge des référés, aucun élément nouveau ne permettant de remettre en cause les délais accordés par la juridiction de première instance.
(III) Sur l'application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile
Compte tenu de la situation économique respective des parties, l'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
(IV) Sur les dépens
Les dépens resteront à la charge de Madame [Z], et seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.
PAR CES MOTIFS
La cour,
- Réforme l'ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier le 09 juin 2021 en ce qu'elle a condamné Madame [O] [Z] à payer à la SCI 'Les Palmiers' une somme provisionnelle de 1253 € représentant l'arriéré de loyers, charges et indemnité d'occupation arrêtés à la date du 26 mai 2021, mensualité du mois de mai 2021 comprise,
Et statuant à nouveau,
- Condamne Madame [O] [Z] à payer à la SCI 'Les Palmiers' une somme provisionnelle de190 € représentant l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 28 février 2022 que Madame [O] [Z] continuera d'apurer, en sus du loyer courant, selon les modalités de paiement fixées par le juge des référés par mensualité de 52,20 €,
- Confirme l'ordonnance rendue par le juge des référés en toutes ses autres dispositions critiquées,
- Exonère les parties de l'application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
- Laisse les dépens à la charge de Madame [O] [Z], bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
