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délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
2e chambre civile
ARRET DU 21 AVRIL 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 21/05129 - N° Portalis DBVK-V-B7F-PDYG
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 21 MAI 2021
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SETE N° RG 12-21-0048
APPELANTS :
Monsieur [X] [B]
de nationalité Française
Résidence Villa Del Mar, Bât. D, Porte 97
31 avenue Rhin et Danube
34110 FRONTIGNAN
Représenté par Me Jessica MOREAU, avocat au barreau de MONTPELLIER
(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2021/010102 du 28/07/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)
Madame [I] [F]
de nationalité Française
Résidence Villa Del Mar, Bât. D, Porte 97
31 avenue Rhin et Danube
34110 FRONTIGNAN
Représentée par Me Jessica MOREAU, avocat au barreau de MONTPELLIER
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2021/010101 du 28/07/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)
INTIME :
Monsieur [N] [R]
né le 13 Mai 1963 à PARIS
de nationalité Française
81 rue des Ecoles
94000 CRETEIL
Représenté par Me Claire Lise BREGOU, avocat au barreau de MONTPELLIER
Ordonnance de clôture du 08 Mars 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 MARS 2022,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Béatrice VERNHET, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Eric SENNA, Président de chambre
Madame Myriam GREGORI, Conseiller
Madame Béatrice VERNHET, Conseiller
Greffier, lors des débats : Mme Laurence SENDRA
ARRET :
- Contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Eric SENNA, Président de chambre, et par Mme Laurence SENDRA, Greffier.
Suivant acte sous seing privé du 19 août 2020, Monsieur [N] [R] a donné en location par l'intermédiaire du cabinet de gestion Belvia, à Monsieur [B] et Madame [F], un local à usage d'habitation situé Résidence 'Villa Del Mar' bâtiment D, porte 97, 31 avenue du Rhin et du Danube, 34 110 Frontignan, moyennant un loyer initial mensuel de 575 € toutes charges comprises.
Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [N] [R] a fait signifier à Monsieur [B] et Madame [F] le 9 novembre 2020, un commandement de payer la somme principale de 3131,17€, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêtés au mois de novembre 2020, et visant la clause résolutoire prévue au bail avant de les assigner, le 29 janvier 2021 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sète pour obtenir, en référé, le paiement de l'arriéré locatif et entendre constater la résiliation du bail avec toutes ses conséquences juridiques.
Par ordonnance en date du 21 mai 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sète , statuant en référé, a:
- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties sont réunies la date du 9 janvier 2021
- ordonné l'expulsion de Monsieur [B] et Madame [F] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
- condamné solidairement Monsieur [B] et Madame [F] à payer à Monsieur [N] [R] une provision de 4776,57 € en principal assortie des intérêts au taux légal à compter de l'ordonnance , selon décompte arrêté au 1er avril 2021.
- condamné solidairement Monsieur [B] et Madame [F] à payer à Monsieur [N] [R] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé de la date de résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux ,
- condamné solidairement Monsieur [B] et Madame [F] à payer à Monsieur [N] [R] la somme de 400 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
- rejeté toute demande plus ample ou contraire
-condamné condamné solidairement Monsieur [B] et Madame [F] aux dépens y compris le coût du commandement.
Monsieur [B] et Madame [F] ont relevé appel de cette décision le 10 août 2021 en critiquant chacune de ses dispositions.
Dans leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 7 mars 2022, auxquelles il y a lieu de se référer pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens ils demandent à la cour de: - d'infirmer l'ordonnance de référé rendue le 21 mai 2021
A titre principal,
- de constater qu'il n'y a pas lieu de prononcer la résiliation du bail et l'expulsion des locataires,
- d'ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire,
- ordonner le maintien dans le logement des locataires.
A titre subsidiaire,
- ordonner un sursis à exécuter de l'ordonnance de référé du 21 mai 2021
- accorder un délai de 24 mois à Monsieur [B] et Madame [F] pour se reloger
- condamner Monsieur [N] [R] au paiement de la somme de 800 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile
- suspendre la résiliation du bail
En tout état de cause,
- débouter Monsieur [N] [R] de sa demande indemnitaire au titre de l'article 700 du Code de procédure civile
-ordonner ce que de droit pour les dépens.
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 02 février 2022, auxquelles il y a lieu de se référer pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, Monsieur [R] demande à la cour de :
- débouter Monsieur [B] et Madame [F] de leurs demandes et contestations en cause d'appel,
- de confirmer l'ordonnance du 21 mai 2021 en toutes ses dispositions
- y ajoutant, de condamner in solidum Monsieur [B] et Madame [F] au paiement d'une somme de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile
- de condamner in solidum Monsieur [B] et Madame [F] aux entiers dépens d'appel.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 8 mars 2022 .
MOTIFS DE LA DÉCISION
La cour, saisie du seul appel principal de Monsieur [B] et de Madame [F] observe que ces derniers, bien qu'ayant formellement relevé appel de l'ensemble des dispositions de l'ordonnance entreprise ne contestent pas la dette locative, ni dans son principe ni dans son montant.
(I ) Sur la résiliation du bail
Monsieur [B] et Madame [F], ni présents ni représentés devant le premier juge, demandent à la cour de constater qu'il n'y a pas lieu à prononcer la résiliation du bail tout en réclamant la suspension des effets de la clause résolutoire, énonçant en cela deux prétentions antagonistes dans la mesure où il n'est pas concevable de suspendre les effets juridiques d'une disposition dont on prétend par ailleurs, qu'elle n'a pas lieu de s'appliquer. En tout état de cause, ils fondent ces prétentions sur les difficultés financières rencontrées par le couple consécutives à la perte d'emploi de Madame [F], dont le salaire constituait la source principale de revenus du ménage, perte d'emploi découlant elle même de la crise sanitaire.
Cependant c'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le juge des contentieux de la protection a constaté que les conditions d'acquisition des effets de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 9 janvier 2021, après avoir relevé que le commandement de payer délivré aux locataires le 9 novembre 2020 pour une dette locative de 3131,17 € était resté totalement infructueux passé le délai de deux mois.
En effet, à défaut de l'apurement de la dette locative à l'expiration de ce délai, le constat du jeu de la clause résolutoire prévue au bail liant les parties, s'impose au juge, statuant en référé, au terme de l'article 24 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 sauf la faculté qui lui est offerte par le paragraphe V de ce texte, d'accorder des délais de paiement aux locataires en situation de régler leur dette dans le délai maximum de trois années, les délais de paiement ainsi accordés ayant pour conséquence, de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve, ainsi que cela ressort du paragraphe VII, pour les débiteurs de respecter toutes les modalités de paiement fixées par le juge .
Il en découle que le juge des référés ne peut suspendre les effets de la clause résolutoire en dehors de cette hypothèse, étrangère à l'espèce, des lorsque Monsieur [B] et Madame [F] ne forment aucune demande de délais de paiement.
En conséquence, l'ordonnance critiquée sera confirmée de ce chef.
( II ) Sur la demande subsidiaire tendant à l'octroi de délais pour quitter les lieux
Monsieur [B] et Madame [F] demandent à la cour de leur accorder un délai de 24 mois pour quitter les lieux et se reloger sur le fondement de l'article L 412-3 du Code des procédures civiles d'exécution . Ils font état de leur bonne foi dans l'exécution de leurs obligations, exposent que Monsieur [B] a rencontré des problèmes de santé qui l'ont empêché de travailler, et que Madame [F], dont le salaire constituait l'unique source de revenus du couple, avait également été contrainte, après avoir retrouvé un emploi , de cesser toute activité pour se soigner, étant traitée par chimiothérapie pour un cancer du sein.
Ils font valoir qu'ils ont entrepris de nombreuses démarches pour se reloger, en déposant leur candidature auprès de bailleurs sociaux depuis l'année 2016 mais sans succès jusqu'à maintenant.
Monsieur [R] s'oppose à cette demande en faisant valoir que Monsieur [B] et Madame [F] ne remplissent pas les conditions posées par ce texte . Monsieur [R] soutient qu'ils ne démontrent pas que leur relogement se heurte à des obstacles qui excéderaient ceux auxquels se trouve confrontée toute personne placée dans la même situation, qu'ils n'ont entrepris aucune démarche pour rechercher un logement adapté à leurs capacités financières, alors qu'ils n'ont jamais effectué le moindre versement depuis l'origine du bail en août 2020, Il soutient qu'ils ont ainsi bénéficié de fait, de très longs délais de paiement, ce qui constitue un motif , souvent rappelé par la jurisprudence pour rejeter la demande de délais.
Selon l'article L 412- 3 du Code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux d'habitation ou de locaux à usage professionnel dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales , sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation . Le second alinéa de ce texte donne la même prérogative au juge qui ordonne l'expulsion.
L'article L 412 - 4 précise que pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que les diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.
Ainsi, Monsieur [B] et Madame [F] ne peuvent prétendre à l'octroi de délais supplémentaires qu'en apportant la preuve des circonstances les plaçant dans l'impossibilité d'être relogés dans des conditions normales, au regard notamment des différents critères énoncés par l'article L 412-4 du Code des procédures civiles d'exécution.
Or, force est de constater , que Monsieur [B] et Madame [F] n'ont jamais réglé la moindre somme au bailleur, puisque dès la première échéance de loyer d'août 2020 à laquelle s'ajoutaient le dépôt de garantie, ainsi que certains frais, leur règlement de 1364, 17 € effectué par chèque est revenu impayé. Par la suite, et jusqu'à la date du décompte le plus récent, arrêté au 1er février 2022, les seuls paiement réalisés pour le compte des locataires ont été les allocations logements versées par la caisse d'allocations familiales alors qu'il ressort de la déclaration de revenus de Madame [F] qu'elle a perçu en 2020 un revenu mensuel moyen de 1300 € . Dans ce contexte, la délivrance d'un commandement de payer , intervenue des le mois de novembre 2020 , aurait du les inciter à rechercher d'ores et déjà à se reloger, démarche qu'ils n'ont engagée qu' auprès des seuls bailleurs sociaux et près de un an plus tard, en septembre 2021, (étant observé la précédente demande, remontant au 4 mai 2016 , étant dépourvue de tout effet, depuis plusieurs années, à défaut d'avoir été renouvelée ) Surtout, la cour relève qu'aucune des affirmations avancées par les locataires dans leurs conclusions au sujet de leur état de santé et de leur volonté de régler les arriérés, n'a été étayée par une quelconque pièce justificative, puisque les seuls documents médicaux produits sont des résultats de biologie médicale afférents au Covid. Monsieur [B] et Madame [F] n'ont pas d'avantage, justifié de leur situation familiale et professionnelle , ni de leurs charges ( hormis une saisie attribution ) ni même des aides sociales dont ils bénéficient éventuellement.
En définitive, il convient de relever que les appelants , qui ne font strictement aucune proposition d'apurement même par fraction de la dette locative, souhaitent seulement prolonger leur maintien dans les lieux sans avoir à débourser la moindre somme ni avoir démontré de réels obstacles à leur relogement ailleurs.
Monsieur [B] et Madame [F] seront en conséquence déboutés de leur demande de délais pour quitter les lieux.
(III) Sur l'application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile
Compte tenu de l'issue du procès , et des frais que Monsieur [R] a du exposer pour assurer la représentation de ses intérêts devant la cour, Monsieur [B] et Madame [F] seront condamnés à lui verser de ce chef une indemnité de 450 €.
(IV) Sur les dépens
Les dépens resteront à la charge de Monsieur [B] et de Madame [F] bénéficiaires de l'aide juridictionnelle.
PAR CES MOTIFS
La cour,
- Confirme l'ordonnance rendue le 21 mai 2021 par le juge du tribunal de proximité de Sète, statuant en référé, en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
- Déboute Monsieur [X] [B] et Madame [I] [F] de leur demande tendant à l'octroi d'un délai de deux ans pour quitter les lieux,
-Condamne in solidum Monsieur [X] [B] et Madame [I] [F] à verser à Monsieur [N] [R] une indemnité de 450 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel,
- Condamne in solidum Monsieur [X] [B] et Madame [I] [F] aux entiers dépens, qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
